水溪林语项目策划报告(1)

水溪林语项目策划报告第一部分市场篇一、房地产宏观市场政策趋于平稳，调控精细入微土地短缺，上市新房锐减，价格借势上扬利好逐步兑现，需求开始爆发客户认知归于理性，一、二手间藩篱渐破热点区域，更加分散行业全面整合，合纵连横大势所趋1.总体市场分析2005年至今别墅放量统计表37231812761171010510152025303540昌平朝阳顺义密云怀柔延庆县石景山房山通州门头沟市场供应分析2005年北京市新开盘别墅项目为132个，市场表现力十分强劲，新开别墅项目主要分布在昌平、朝阳、顺义、房山等区域。2.别墅市场分析一、房地产宏观市场市场价格分析随着国家宏观政策一再强压，加之奥运会的逐步临近，诸多已经拿地的开发商也加快了项目的入市时间，以此减少今后的开发压力，所以别墅类物业开发商在定价方面也较为低调，诸多原因导致05年别墅市场均价下滑。别墅项目历年价格走势示意02000400060008000100001200020012002200320042005一、房地产宏观市场建筑形式以联排居多，经济性别墅社区通常以“联排+叠拼/双拼”的混合型社区为主。此外，据不完全统计，小独栋产品占独栋产品的60%左右，且市场表现良好。市场产品特征分析在售别墅主力产品类型比例25%54%16%5%独栋联排叠拼双拼一、房地产宏观市场•新型别墅区（京通别墅带、大兴、密云等远郊别墅区）发展快速，传统别墅区受一定挑战；•别墅进入了大众化、快速化的消费阶段；•别墅市场存在泛区域竞争特征；•近郊、近远郊别墅兼顾城市功能；•产品纯粹度不够，自然景观资源不够丰富，家庭庭院面积不足，密度较大，容积率较高，其别墅涵义不纯粹。市场总结一、房地产宏观市场•北部别墅带依然是京城别墅市场最热的区域。•市场需求方面，将呈现多样化、明确化的特征。•2006年北京别墅市场的价格仍将逐渐回归，与2005年相比呈现平缓下降趋势。•未来几年内，北京中小型别墅将成市场主导地位，小独栋别墅前景持续看好。市场发展预测一、房地产宏观市场核心竞争区域：京昌高速沿线相关竞争区域：亚北区域西山区域温榆河区域1.区域界定二、区域市场分析项目位于京昌高速沿线西侧，按照地缘性原则，将项目竞争区域划分为四个板块：2.核心竞争区域分析项目名称物业形态规模容积率价格装修标准交房日期龙城花园一二期别墅、公寓（售罄）四期独栋（250-389㎡）占地：66万㎡建面：35万㎡0.5别墅均价：11500元/㎡毛坯现房静林湾联排(206-300㎡)占地：6.2万㎡建面：4.8万㎡0.76均价：8300元/㎡毛坯06-3-31流星花园二期独栋、双拼、联排（267-300㎡，含地下50-63㎡）占地：26.3万㎡建面：50万㎡0.7均价：5300元/㎡套价：138-170万/套毛坯现房顺驰林溪独栋、双拼、联排（230-500㎡）占地：52万㎡建面：38万㎡0.38含地下：7800元/㎡毛坯06-3宽House联排：240-250㎡（含地下）双拼：200-300㎡（地下50-60㎡）占地：22万㎡建面：19.5万㎡0.67联排：150-190万套三期均价：7500元/㎡毛坯一期现房三期05-5三水青青/无双联排：192-200㎡独栋：403-449㎡（不含地下139㎡）占地：27万㎡建面：11万㎡0.55联排：7200-7600元/㎡独栋：9000元/㎡毛坯05-5雪梨澳乡双拼：160-260㎡（不含地下70㎡）占地：30万㎡建面：14万㎡0.49均价：10000元/㎡毛坯现房玫瑰园（三期）独栋：260-300㎡（无地下）占地：30万㎡建面：15万㎡0.35均价：17600元/㎡精装修现房碧水庄园A区独栋：370-420（含地下130㎡)占地：30万㎡建面：16万㎡0.4均价：300万/套毛坯现房中海瓦尔登湖独栋：300--600（含地下）占地：60万㎡建面：10万㎡0.2均价：14000元/㎡--06.12香江别墅独栋：400-480（含地下80㎡）占地：100万㎡建面：10万㎡--均价：8500元/㎡地下同价毛坯现房other渡上独栋、双拼：287㎡，不含地下70㎡联排：227㎡，不含地下60㎡占地：11.7万㎡建面：6.36万㎡0.39均价：8500元/㎡地下同价毛坯现房二、区域市场分析市场供给•区域别墅市场供给集中，2004-2005年京昌高速沿线总体供应量超过150万㎡，其中不乏几十万平米的大盘项目。•项目规划容积率普遍较低，产品以TOWNHOUSE和别墅项目为主，追求居住舒适度和生活品质是该区域产品的一大特点。•区域内TOWNHOUSE产品面积主要集中在180-260平米之间，主力户型面积大多在200-260平米之间；独栋产品均在220平米以上，户型面积普遍在280-350平米左右，最大面积达到500平米以上。•区域供给项目中，产品线丰富，层次划分明显，玫瑰园、碧水庄园等高档别墅项目提升区域市场形象，领秀硅谷、宽house等中档、经济型别墅拓宽了区域市场需求层面。分析说明二、区域市场分析高档独栋别墅：西城权贵、中关村财富奠基者、亚运村传统富人区为主，购买力在500万以上，对产品、社区、环境、品牌要求较高，需求的产品和价格区间相对集中。能够带动区域市场认知度的极大提升。公寓、花园洋房：有改善居住环境的需求，地缘性客群为主，追求生活品质，对价格有敏感性，属于成长型置业群体。中高档、经济型别墅：以辐射中关村、亚运村富人区为主要目标区域的中高档别墅区；亚运村财富新锐和中关村知本家，购买力在100-250万左右，产品品质要求高、存在一定的价格敏感度。普通住宅：一次置业群体，追求郊区普宅的低价位、对交通、生活配套依赖程度较高。40-60万60-100万100-250万500万市场基础层核心需求层借势层需求分析：该区域产品线的丰富、多层次性将使区域市场呈现多样化、明确化的特征，经济型别墅满足城市中坚阶层的需求；高端别墅依托自身的贴身化个性服务和定制化路线，以稀缺、经典等卖点吸引不少富有阶层的关注。市场需求分析二、区域市场分析项目名称产品类别户型面积价格套价单价领秀硅谷联排250㎡左右180万元/套均价7600元/㎡龙城花园独栋250—389㎡352万—950万/套均价11500元/㎡顺驰林溪独立、双拼230—500㎡独立280-400万元/套双拼180-280万元/套独立12000元/㎡双拼8000元/㎡宽house联排220—250㎡80万元—150万元7500元/㎡玫瑰园独立、联排200—1000㎡最贵：3000万/套均价17600元/㎡流星花园联排、独栋250—330㎡120-160万元左右折合4800元/㎡碧水庄园独栋314—1042㎡270-420万元/套8600元/㎡静林湾联排206-300㎡160-240万元/套8300元/㎡雪梨澳乡联排、双拼240—341㎡140万—270万/套9980元/㎡无双（三水青清）独栋、联排240—273㎡210—300万/套独栋：9000元/㎡联排：7400元/㎡香江别墅独栋400-480㎡320—450万/套8500元/㎡（地下同价）京昌路沿线项目价格分析表市场价格分析二、区域市场分析85009000998086008300480017600750012000115007600020004000600080001000012000140001600018000单价：元单价对比分析图单价76001150012000750017600480083008600998090008500领秀龙城顺驰宽玫瑰流星静林碧水雪梨无双香江京昌路沿线项目套价分布图49%13%13%25%200万以下200-300万300-500万500万以上据粗略统计，该区域20％左右的产品价位集中在10000元/平米以上；40％－50％左右集中在6000－10000元/平米之间；30％左右集中在4500－6000元左右。从2005年入市的项目来看，其售价多在10000元/平方米（地上部分）以上。预计今后京昌高速沿线区域别墅价格将会一路走高。二、区域市场分析16700115009000860085008500020004000600080001000012000140001600018000玫瑰园龙城花园无双碧水庄园other渡上香江别墅独栋别墅530070007500900076001000075008300020004000600080001000012000流星花园顺驰林溪宽house领秀硅谷三水青青雪梨澳乡other渡上静林湾联排别墅区域别墅市场中，高档独栋别墅产品均价在16000元/㎡左右，小独栋产品均价在10000元/㎡，联排产品均价在7000元/㎡，叠拼产品均价在5000-5500元/㎡。从价格成长看，高档独栋产品由于受到面积大、总价高的影响，价格上涨空间有限，而小独栋、联排产品产品性价比较高，价格成长快，有一定的成长空间。价格分析说明二、区域市场分析市场价值一：受到传统别墅聚集区的影响，区域市场价值显著提升，市场成熟度高，认可度及口碑效应良好。市场价值二：相对于大面积、高总价的独立式豪宅，经济型小独栋或类独栋产品其生活感受相同，但总价低，市场门槛低，具有一定的市场需求。市场价值三：目前区域市场中同类产品供应量一般，不会使本案的推出面市造成过大竞争和压力创。市场价值四：本案直接腹地内有三水清清二期无双、顺驰林溪等项目，更有颇具市场知名度的高档别墅项目玫瑰园。区域的整体市场认知具备基础，有利于本案的基本面传播。市场价值提炼二、区域市场分析3.亚北区域分析市场供给分析项目名称物业形态规模容积率价格装修标准交房日期纳帕溪谷大独栋：320-450（不含地下130）小独栋：200-280（不含地下80）㎡占地：60万㎡建面：20万㎡0.33大户型均价12000元/㎡小户型地上10000元/㎡地下6000元/㎡精装修现房温哥华森林独栋：380-450（含地下140）㎡占地：71万㎡建面：22.8万㎡0.38均价：11000元/㎡毛坯现房亚美利加独栋、双拼、联排占地：27.3万㎡建面：16万㎡0.57未定//汤House联排：180-223㎡（无地下室）叠拼J：140㎡，售罄建面：15万㎡0.8联排：6800元/㎡毛坯/麦卡伦地独栋280-380㎡（不含地下160㎡）占地：21万㎡建面：8万㎡0.41均价约：2000＄/㎡套价约：500万/套毛坯06年上半年达华庄园独栋：205-280㎡（不含阁楼40㎡）占地：66.7万㎡0.4均价：9000元/㎡毛坯05.6保利垄上独栋：220平方米至650占地57万㎡总建面36万㎡--均价：7700元/㎡地下同价毛坯部分现房二、区域市场分析•土地供应居各区之首，因占地面积大，目前亚北各新建别墅项目之间显得比较分散；•交通优势凸现，随着交通路网的进一步扩展，从北三环太阳宫桥，走京承高速路至后沙峪出口，仅需30分钟车程；•区域项目风格多样，包容性强，从目前区域亮相的新别墅项目来看，从中式风格、现代风格到北美风格、美国南部风情等；•客群广泛，从价位上分析，高中低档兼备，价位从每平方米六七千元到２万元都涵盖在内，所以其别墅的客群亦相当广泛；•随着奥运利好消息不断，亚北以及周边基础设施的建设加快，以亚北为代表的北部楼市将风云再起，将成为对本项目所在区域冲击力和竞争力最大区域。市场特点分析二、区域市场分析4.西山区域分析市场供给分析项目名称物业形态规模容积率价格装修标准交房日期WE-house独栋、联排200-320占地26.9万㎡总建面17.1万㎡0.6415000毛坯现房香山81号院联排占地2.4万㎡总建面1.5万㎡0.625000元/平方毛坯06.6檀香山双拼、联排（220-300地下：80）占地29.5万㎡总建面25万㎡1.73联排12800双拼14800毛坯现房西山美墅馆独栋230-360叠拼、公寓占地60万㎡总建面40万㎡0.67别墅20000公寓9200精装修现房香山清琴独栋（地上350平方米至700平方米，地下）