江南项目前期策划报告(628)

江南项目前期策划报告1市场调研分析1.1南宁市宏观经济环境研究1.1.1南宁市宏观经济概况南宁作为广西民族自治区政治、经济、文化、金融、信息中心，是全区经济最具活力及外向程度最高的城市。南宁市对外开放积极灵活，市政府鼓励外商投资企业以各种方式来南宁合作，不仅享受国家给予的沿海、沿边地区对外开放优惠政策，而且还能享受西部省区和少数民族自治区的特殊政策，给予外来投资者最大的方便和实惠；近年来南宁市引资力度大，对于经济增长起到很大的拉动作用。下面将通过对南宁市的相关经济指标进行分析，以此来研究南宁市的宏观经济情况：（1）国内生产总值（GDP）——近年来增长趋势明显加快，进入高速发展期。195.45226.24257.17274.55294.3324.8356.07501.75588.8601002003004005006001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年南宁市1996－2004年GDP增长走势图（单位：亿元）南宁的经济一直以来都呈现稳步发展的趋势，但从2003年开始，进入一个高速发展期，近两年来，平均增长速度在10-15%，伴随着经济的高速发展，房地产的发展前景极为看好。（2）城镇居民人均可支配收入——南宁市城镇居民人均收入稳步增长，生活质量逐渐提高。南宁市1996-2004年城镇居民人均收入（单位：元）59735931657068477448790687969162100320200040006000800010000120001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年居民收入不断提高，而且2003-2004年，提高幅度明显增快，与此相适应，居民改善居住条件的欲望增强，这为南宁市房地产市场需求的持续增长打下了坚实的基础。1.1.2南宁市城市发展规划(1)中心城市形象以及中心城市效应已经开始日益凸现——南宁的总体城市定位为西南地区最具经济活力和开发潜能的中心城市2005年，经国务院批准，南宁市行政区划调整为六个城区和六个县，分别是兴宁区、青秀区、江南区、西乡塘区、邕宁区和良庆区六个城区，武鸣、横县、马山、宾阳、隆安、上林六个县，总面积22295平方公里，居住着壮、苗、回、瑶等36个少数民族，总人口为634.43万人，其中，市区人口为244.1万人。为创造良好的投资、生活环境，南宁市依托资源和环境优势，加强城市建设，进一步完善基础设施，提高政府办事效率，增强城市竞争能力和聚集力，努力把南宁建成为西南地区最具经济活力和开发潜能的中心城市。(2)近几年城市规划的方向是东向和南向，江南区将形成一个以点带面、由中心向四周环行辐射的发展趋势。经过近十年的开发建设，琅东、凤岭新区城建用地已渐近饱和，而江南区已经成为南宁市6大区域中仅次于青秀区的心仪楼盘，在吴圩、苏圩等新划归江南区的区域之后，江南区将继续成为房地产市场的“黄金区域”，并以点带面，由邕江桥头板块和白沙大道板块向四周辐射。1.1.3最新政策调整对南宁房地产行业发展的影响■“国八条”政策一是强化规划调控，改善商品房结构。（略）二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。（略）三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。（略）五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。小结：国八条的重点是抑制房地产投资过热，控制房地产的价格泡沫，调节房地产的结构供需矛盾。但南宁房产市场目前还处于上升阶段，不同于北京、上海、杭州等房地产热点城市，房产新政的出台，对于南宁房地产市场影响极小。虽然对南宁购房者的心态产生一定的作用，致使购房市民观望心态开始上升，但受整体供求影响，南宁楼市并不会沉寂太久，相信在近段观望期以后又将迎来一个新的发展期。1.2南宁市房地产总体发展趋势分析1.2.1南宁市商品房供求关系分析■南宁市房地产市场供应与需求现状分析(1)根据上图显示，2004年一季度全市批准预售面积放量较为温和，二季度稍有回落但到了第三季度呈放量态势上升，全年300万平米的预售面积刚好达到政府预期中的目标，而到了2005年第1季度，南宁的商品房预售则创了历史同期新高。(2)2005年第1季度，南宁的商品房预售创历史新高，根据历史数据记载，季节的交易总量与全年的交易总量有着较为相似的发展节拍，因此，以第1季度的交易总量也可大致静态地体现年交易总量的大致范围。除04年第1季度预售面积略大于销售面积外，其余各季度的销售量均大于预售面积，整体供求状况在去年也较为畅旺。■南宁市房地产市场供求状况预测南宁的城市发展刚进入一个快速的发展期，与此相对应的是旧城的拆迁改造、本地居民对住房品质的需求提升，以及因城市知名度的提高而吸引来的投资者等众多因素，由此刺激市场需求度的拉升，需求量仍然会呈现不断上升的趋势，求大于供应或供求基本持平将是南宁房地产市场未来几年的主要特征。1.2.2南宁市商品房价格走势分析——整体保持增长的趋势南宁市房地产市场供求现状分析（万㎡）74.9867.5287.3572.1566.0381.283.7979.9982.593.550204060801002004年第1季度2004年第2季度2004年第3季度2004年第4季度2005年第1季度南宁市商品房批准预售面积南宁市商品房销售面积小结：由上图可见，从2000年到2005年第1季度南宁市的商品房销售价格基本上保持稳步增长，增长幅度在5-10%。出现价格回落的是在2003年，当时由于江南区大量的低价房供应，拉低了整个成交价位，随着其它区域的供应量的增多，上述情况在2004年得到扭转，继续保持上扬的趋势。1.2.3南宁市各区域房地产现状扫描及分析2005年，经国务院批准，南宁市行政区划调整为六个城区和六个县，分别是兴宁区、青秀区、江南区、西乡塘区、邕宁区和良庆区六个城区，以下则以各行政区域来进行区域分析。（1）主要区域概况及居住价值分析目前，在南宁市的房地产市场，具有较强竞争力的区域主要是西乡塘区、青秀区、江南区、良庆区，且这四个区域的主要板块与本项目的可比性较强，因此下面针对这四个区域做进一步的分析。■青秀区——该区拥有优越的地理位置和自然环境，区位优势显著，在目前南宁市六大城区中，城区环境和发展前景最被看好。生态环境：青秀山和石门森林公园所在地，并座拥邕江东，环境较佳；城市规划：近几年城市规划的方向是向东向南，青秀区的3大板块琅东板块，凤岭板块还有仙葫板块都是城市规划的重点，未来几年的开发力度将继续增长；南宁市2000年—2005年商品房销售价格走势（元/㎡）190822352384220425062668100015002000250030002000年2001年2002年2003年2004年2005年第1季度交通条件：拥有横贯南宁市东西走廊的主干道民族大道以及南北座向的环城高速，交通最为便利；居住氛围：随着近几年的市政的利好和城市规划的导向，该区已经形成一定规模的居住人口，居住氛围仅次于西乡塘区；商业配套：南宁国际会展中心、体育中心、文化中心均在该区，并拥有多条繁华的商业街，商业配套最为成熟；升值潜力：现均价约3300元/㎡，近年及今后几年内南宁市房地产发展的重点，升值潜力大。■江南区——南宁市轻纺、化工、制糖、机械、建材、电子、饲料加工业等工业的重要基地。生态环境：南宁市3个工业园所在地，工厂众多，环境较差。城市规划：2002年开始城市规划南拓的重点，邕江桥头板块和白沙大道板块近年来发展迅猛；交通条件：拥有交通主干道白沙大道和江南路，交通条件良好，仅次于青秀区；居住氛围：该区主要为工业区，居住氛围不浓，但近几年入住的人口增多，情况有所改观；商业配套：该区的生活配套、商业配套和娱乐配套都比较落后，有待完善；升值潜力：近几年城市建设的重点，现均价约2550元/㎡，升值空间较大。■西乡塘区——地域空间广阔、耕地面积多、人口众多，随着经济实力的不断增强，将会成为首府的“西部明珠”。生态环境：环境相对一般，除了靠近南宁市动物园的高新板块环境较佳外，其他的两个板块永新板块则比较一般，城北板块是旧城区所在地，生态环境则较差。城市规划：该区相思湖流域地处邕江上游，具有良好的自然环境和人文条件，市政府将把它建设成集教育、文化、旅游、生态、经济发展为一体的多功能大学城和科技产业城；交通条件：拥有南北座向的环城高速秀厢大道，以及北湖路明秀路等交通要道，交通较为为便利；居住氛围：人口众多，邻里关系密切，居住氛围最浓；商业配套：该区为老城区，生活配套基本齐全，但商业配套等有待完善；升值潜力：现均价约2600元/㎡，升值空间一般，但将较为保值。■良庆区——南宁市辖区面积最大的城区，大交通较为便利，农业发达。生态环境：处于南宁郊区，环境较佳。城市规划：2002年开始城市规划南拓的重点，靠近白沙大道一带将是近几年开发的重点；交通条件：处于郊区，交通不甚便利；居住氛围：以村民居多，有一定的居住氛围；商业配套：处于郊区，商业配套落后；升值潜力：房价最为便宜，现均价约1950元/㎡，有一定的升值潜力，但由于地处偏远，升值空间但比不上其他三个区。（2）各区域竞争分析根据上述的分析，我们给这四个区域的居住价值评分，最高为“★★★★★”，最低为“★”。西乡塘区青秀区江南区良庆区生态环境★★★★★★★★★★★★★★城市规划★★★★★★★★★★★★★★交通条件★★★★★★★★★★★★★★居住氛围★★★★★★★★★★★★★★商业配套★★★★★★★★★★★★★★升值潜力★★★★★★★★★★★★★★区域主要指标广州中地行江南区区域市场调查报告8小结：由于青秀区得天时及地利众优势于一身，故所开发的物业属高端产品适合开发高档写字楼、公寓以及大型商业物业；江南区及西乡塘区由于区域定位为城市副中心所开发的物业将处“金子塔”的塔身位置，适合开发中档住宅公寓、配套商业以及少量的高端产品以满足整个区域的需求及现状；而良庆区由于地处城市边缘地带，故所开发的物业将定位在“金子塔”的塔底部分，为纯居住型的住宅物业，在配以少量的自足型商业配套。综合以上的区域概况与区域价值的分析，我们可以看出项目所在区域江南区与其他三个具有较强市场竞争力的区域相比，优势在于：（1）交通便利。江南区是南宁市水、陆、空的交通枢纽和南宁市作为大西南出海通道和枢纽城市的重要门户，同时是广西最大的商品流通地。（2）区域房产价格具有竞争力。房产价格相对于青秀区来说比较便宜，与西乡塘区的房产价格较为接近，假如产品上有所突破、性价比高的话，竞争力将强不少。（3）升值潜力较大，自住投资两相宜。江南区近年随着市政的利好，成为城市规划的重点，经济持续增长，房地产业也发展迅猛，已经出现了锦绣江南与金康天和人家等代表性楼盘，该区域未来几年房地产将继续稳步增长，房价有较大升值空间。（4）城区功能的转变，成为仅次于青秀区的“黄金区域”。目前江南区的性质正由工业区改变为居住区，逐渐改变别的城区对江南区的看法，这样有利于吸引别的城区居民来江南区入住，形成一定的跨区域购买效应。1.3江南区房地产市场分析1.3.1江南区区域概况（1）城区概况：地域宽广，土地资源丰富。江南区位于珠江支流邕江的南岸，是南宁市“一城两岸”的半壁江山，占地1154平方公里，人口40.2万人，辖有江南街道办事处、福建园街道办事处，以及那洪和沙井镇两镇，是上世纪50年代末60年代初兴起的老工业城区。（2）区位优势：南宁市水、陆、空的交通枢纽和南宁市作为大西南出海通道和枢纽城市的重要门户。西南地区最大的铁路货运编组站——南宁南站、“西南出海大通道钢铁长龙”