沈阳协和广场策划报告

致：协和房地产（沈阳）有限公司一、导言二、市场三、公寓公寓综合体酒店式公寓服务式公寓项目调研地王银河西武建赏欧洲华悦铜锣湾区域项目调研腾龙嘉润海润曼哈顿百利宝结论提高核心竞争力项目同质化非常严重,跟风现象项目品质良莠不齐寻求差异化,拔升项目品质市场环境运行良好,增长趋势缓慢销售增长,土地供应富裕,供大于求公寓总价过高,面积以小户型为主公寓客户投资为主,价值观念淡化产品后期服务意识弱化,无法增值销售技巧,销售特点,销售竞争四、本案一、地块分析•和平区最好的商业黄金地段•规模庞大,三期面积35万平方米•交通便利,公共交通、地铁辐射、私车出行便利•商务氛围浓厚,周边酒店写字楼,高档公寓林立•未来商场经营定位高端符合目标客户品质二、户型比例：户型配比示意图3%7%22%48%5%15%36平方米45-48平方米55-58平方米63-69平方米70-79平方米80平方米以上三、SWOT分析STRENGH分析WORSE分析优越位置开发商资源市场环境商业运营教育、交通单体面积户型套数较多入住周期房屋采光前期策划OPPORTUNITY大环境良好、前景无限看好资金运行态势基本无忧产品依然具备可塑性四、操作能力协和房地产（沈阳）有限公司资金运作能力协和房地产（沈阳）有限公司实际操盘能力，控制局面的突然变化能力协和房地产（沈阳）有限公司的政府资源和其他可利用资源五、定位一、定位原则1.销售速度（快速回款计划和资金回笼方案）2.销售进度（有效控制各销售阶段进程）3.销售节点（把握销售过程中的可利用利好因素）4.销售控制（控制户型配比、放量、价格、楼层、购买心理）5.精准的产品定位，切实可行的操作方法6.创造产品的利润最大化和价值最大化7.务实的工作原则和逆向思维方法运行（客户）二、客户定位潜在投资型客户群体：目前高档公寓主力消费群体，无论酒店式公寓、服务式公寓基本都将目标锁定此类客户，主要客户类型为：私企小业主、东北其他三、四线城市高收入人群、当地政府官员、高收入家庭等潜在自用型客户群体：高档公寓次主力消费群体，主要客户类型为：小型服务行业企业，外省市驻沈阳办事处，私企业主、其他三、四线城市人群教育使用，外来高收入人口、高级白领等三、市场定位市场环境法则市场调研法则市场机会法则市场比较法则市场竞争法则四、产品定位１产权酒店式公寓：说明：符合目前产品本身的自然条件，可以增值扩大销售价格、销售进度；分析：现有市场已经有成功运行案例，回报式房屋投资可以有效吸收投资性客户兴趣，只需在现有竞争产品中的基础上进行升级，提供计算方式计算业主更大的收益四、产品定位１酒店式公寓概论优势：品牌建立快，相对收益高销售进度快，资金回收快劣势：开发商需提供酒店全部装修法律纠纷多，北京已明令禁止，国际酒店管理集团不愿涉足日后若酒店经营不善，对开发商声誉有损伤前提：原则上全部公寓必须共同委托酒店管理集团管理基础：投资回报即兴诱惑力大，经不起事后推敲和品味曼哈顿广场－富丽华酒店分析特点：全部客户强制自愿十年委托富丽华酒店开发商全身而退付款方式为一次性付款年投资回报为8%每年30天限制性免费入住回报期自交房之日起计算若酒店经营不善，客户颗粒无收富丽华酒店财务分析假定：每套面积为45平方米销售均价为8,500元/平方米每月按30天计算物业管理费为3元/月/平方米取暖费为24元/取暖季每套总房款＝面积×单价＝45×8,500＝382,500每套年投资回报＝总房款×投资回报率＝382,500×8%＝30,600月投资回报＝年投资回报÷12＝30,600÷12＝2,550日投资回报＝月投资回报÷30＝2,550÷30＝85日管理费和取暖费为10元日费用总和＝日投资回报＋日管理费和取暖费＝85＋10＝95协和广场分析缺点：不临主干路户数过多单套户型面积过大期房，视觉感官冲击力小目标：引进国际品牌酒店管理公司50%首付款，降低准入门槛提供国际品牌酒店全球免费入住期/折扣提供相关银行担保假定共同前提总面积：50,000平方米户数：800套户均面积：62.5平方米首付款固定比例：50%银行固定年存款利率：3%10年期贷款系数：110委托期限：10年销售率：100%单价7,000元/平方米，剩余款项不贷款总销售收入：3.5亿元每套总价：437,500元每套首付款：227,500元×800套＝首付款总收入＝1.82亿每套余款：210,000元×800套＝余款总额＝1.68亿3%年利率支出＝首付款总收入×3%×10年＝5460万元总成本＝余款总额＋10年3%年利率支出＝1.68亿＋5460万＝2.226亿年总成本＝总成本÷10＝2226万元每套年成本＝年总成本÷800＝27,825÷12＝每套月成本＝2318.75每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝27,825÷437,500＝6.36%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,318.75÷30＝77.29元/天/套单价7,000元/平方米，剩余款项贷款总销售收入：3.5亿元每套总价：437,500元每套首付款：227,500元×800套＝首付款总收入＝1.82亿每套贷款：210,000元×800套＝贷款总额＝1.68亿3%年利率支出＝首付款总收入×3%×10年＝5460万元每套月利率支出＝568.75每套月供＝21×10年期贷款系数＝21×110＝2310元每套月总成本＝每套月利率支出＋每套月供＝568.75＋2,310＝2,878.75元每套年成本＝月总成本×12＝2,878.75×12＝3,4545元每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝34,545÷437,500＝7.90%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,878.75÷30＝95.95元/天/套强行单价8,000元/平方米，剩余款项贷款总销售收入：3.5＋0.5亿元强行每套总价：500,000元(实际每套总价437,500元)每套首付款：257,500元×800套＝首付款总收入＝2.06亿强行每套贷款：242,500元×800套＝贷款总额＝1.94亿每套单价中1,000元即刻归还银行,则实际每套贷款额＝强行每套贷款－每套面积×1,000＝18万元3%年利率支出＝首付款总收入×3%×10年＝6,180万元每套月利率支出＝643.75每套月供＝18×10年期贷款系数＝18×110＝1,980元每套月总成本＝每套月利率支出＋每套月供＝643.75＋1,980＝2,623.75元每套年成本＝月总成本×12＝2,623.75×12＝31,485元每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝31,485÷437,500＝7.20%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,623.75÷30＝87.46元/天/套强行单价8,000元/平方米，剩余款项不贷款总销售收入：3.5＋0.5亿元每套总价：500,000元(实际每套总价437,500)每套首付款：250,000元×800套＝首付款总收入＝2亿每套余款：187,500元×800套＝余款总额＝1.5亿3%年利率支出＝首付款总收入×3%×10年＝6,000万元总成本＝余款总额＋10年3%年利率支出＝1.5亿＋6,000万＝2.1亿年总成本＝总成本÷10＝2,100万元每套年成本＝年总成本÷800＝26,250÷12＝每套月成本＝2,187.5每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝26,250÷43,7500＝6%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,187.5÷30＝72.92元/天/套单价8,000元/平方米，剩余款项不贷款总销售收入：4亿元每套总价：500,000元每套首付款：250,000元×800套＝首付款总收入＝2亿每套余款：250,000元×800套＝余款总额＝2亿3%年利率支出＝首付款总收入×3%×10年＝6,000万元总成本＝余款总额＋10年3%年利率支出＝2亿＋6,000万＝2.6亿年总成本＝总成本÷10＝2,600万元每套年成本＝年总成本÷800＝32,500÷12＝每套月成本＝2,708.33每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝32,500÷500,000＝6.5%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,708.33÷30＝90.27元/天/套单价8,000元/平方米，剩余款项贷款总销售收入：4亿元每套总价：500,000元每套首付款：250,000元×800套＝首付款总收入＝2亿每套贷款：250,000元×800套＝贷款总额＝2亿3%年利率支出＝首付款总收入×3%×10年＝6,000万元每套月利率支出＝625元每套月供＝25×10年期贷款系数＝25×110＝2,750元每套月总成本＝每套月利率支出＋每套月供＝625＋2750＝3,375元每套年成本＝月总成本×12＝3,375×12＝40,500元每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝40,500÷500,000＝8.10%每套日成本＝每套月成本÷30＝3,375÷30＝112.5元/天/套强行单价10,000元/平方米，剩余款项贷款总销售收入：4＋1亿元强行每套总价：625,000元(实际每套总价500,000元)每套首付款：320,000元×800套＝首付款总收入＝2.56亿强行每套贷款：305,000元×800套＝贷款总额＝2.44亿每套单价中2,000元即刻归还银行,则实际每套贷款额＝强行每套贷款－每套面积×2,000＝18万元3%年利率支出＝首付款总收入×3%×10年＝7,680万元每套月利率支出＝800每套月供＝18×10年期贷款系数＝18×110＝1,980元每套月总成本＝每套月利率支出＋每套月供＝800＋1,980＝2,780元每套年成本＝月总成本×12＝2,780×12＝33360元每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝33,360÷500,000＝6.67%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,780÷30＝92.66元/天/套强行单价10,000元/平方米，剩余款项不贷款总销售收入：4＋1亿元每套总价：625,000元(实际每套总价500,000)每套首付款：312,500元×800套＝首付款总收入＝2.5亿每套余款：187,500元×800套＝余款总额＝1.5亿3%年利率支出＝首付款总收入×3%×10年＝7,500万元总成本＝余款总额＋10年3%年利率支出＝1.5亿＋7,500万＝2.25亿年总成本＝总成本÷10＝2,250万元每套年成本＝年总成本÷800＝28,125÷12＝每套月成本＝2,343.75每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝28,125÷500,000＝5.63%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,343.75÷30＝78.13元/天/套单价合计富丽华957,000不贷款89.297,000贷款105.958,000贷款(强行)97.468,000不贷款(强行)82.928,000不贷款(实际)100.278,000贷款(实际)103.2510,000不贷款(强行)88.1310,000贷款(强行)102.66四、产品定位２高档服务式公寓：说明：符合目前产品本身的自然条件，可以有效在销售价格、销售进度、回款等方面实现目标；分析：根据现有同比可竞争项目的优劣式，同时结合沈阳市市场购买客户特点。努力挖掘和制造本案的销售买点，增加产品的附加值，规避本案中的销售劣势，在软性价值和硬件基础等方面做足、做实文章四、产品定位２具体实施计划：硬件基础：聘请专业高档设计师进行房屋内部精装修方案；加大使用户内高科技产品列入：智能化中央控制面板、保健卫生分析仪器、地热水进户、纯净水入户、电梯户内等待等；中厅平台再生性使用，园林、户外扩展、平体影院放映；电梯大堂外廊扩充，营造门厅高贵感觉；软性服务：聘请高端物业管理机构进行专业管理，打造贴身式服务；建设高档会员俱乐部，买房送会籍，增加会员专属身份；专场购物，全球打折卡，贴身一卡通；特制高档会客房间，会员享有免费入住权利；综合体式公寓：说明：沈阳市高档综合项目惯用销售手法，现有产品的自然条件最适宜，但是在销售价格、销售进度等方面无法确定完成目标；分析：由于本案单体结构庞大，平层户型多