朱凤泊中国养老产业商业模式探讨

中国养老产业商业模式探讨——第三届中国老年住区发展大会北京太阳城集团董事局主席朱凤泊2013.04.20养老产业先行者北京太阳城模式分享目录四北京太阳城商务拓展四大主线三健康养老产业如何布局二客群分类建国前后老龄化人群分析一盈利模式如何实现73.111模式一客群分类建国前后老龄化人群分析•我国第一部老龄事业发展蓝皮书——《中国老龄事业发展报告（2013）》指出，截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，占总人口的14.3％。•而随着新中国成立后新出生的人口（即50后）进入老年期，我国迎来第一个老年人口增长高峰。2013年，老年人口数量将突破２亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8％。•2053年，老年人口数量将达到峰值4.87亿，比2010年增长7倍，占总人口的34.8%，届时，每3个人当中就会有1个60岁以上的老人。中国老龄化社会背景分析依照年龄的区别，我们讲老年群体分为三个阶段：1、初龄老人：60～70岁2、中龄老人：70～80岁3、高龄老人：80岁以上建国前后老人有着不同的家庭状况、不一样的心理需求、不相等的收入水准等等。（限城镇老人）建国前出生的老人建国后出生的老人子女较多受教育程度较低退休金少、收入较低思想保守、为子女考虑多身体健康状况较差子女少、家庭养老功能弱化文化教育程度较高改革开放后，收入较高思想开放、为自己考虑多身体健康状况较好建国前老人的养老需求•建国前的老人对养老消费方面“两重两轻”：重子女轻自我，重积累轻消费。老人更加喜欢带产权的房子，既能养老，又能给子女留下遗产。•少数失能失智老人选择进入养老机构，可是城市中心的老人介护机构少，而大部分子女又不愿意给老人选择位于郊区的介护机构；所以，建国前老人对养老需求：1、带产权的小户型房产2、疗养康复型老年公寓3、城市中心的介护机构出生时代赶上婴儿多的像放羊，儿童时代赶上闹饥荒；少年时代赶上“文革”丢了学堂；青年时代赶上上山下乡；回城工作后又赶上集体下岗；结婚成家赶上要领独生证；中年时代赶上好时光，两口儿长了工资却没了福利分房；为后代攒足积蓄已到白发苍苍。建国后老人即“50后”也叫做“全赶上”“50后”老人养老三阶段第一阶段：低龄老年化的健康阶段。这个阶段的“50后”，需要时尚的养老环境。他们追求文化、娱乐、旅游等的时尚养老生活，游山玩水、唱歌跳舞健身等丰富的生活安排为刚退休的老人展开新的生活篇章。第二阶段：中度老龄化、半健康状态。这个阶段的老人更喜欢自发型集体养老（即相约养老），三五好友住进同一个养老机构，排解了晚年生活的孤单寂寞。第三阶段：高度老龄化、失能状态。这个阶段的老人需要有人长期全程化照料，而子女由于工作、家庭等原因照顾不过来，他们将会从普通的养老机构或家庭进入医护型安养病房，由医护人员的陪伴有尊严的走完人生最后一程。“50后”老人的养老需求政府倡导的“9064”养老模式基本可满足建国前老人的养老需求，但随着时间推移，“50后”老人逐步步入养老阶段，这个模式已不能满足“50后”的养老需求，并将在今后10年内，“50后”老人会冲破这个格局，产生养老模式新变革。健康养老度假交换中心为提供养老度假交换中心合适的平台以五大层次为选择的要项。A反季型(候鸟型)B地理地形地貌型E一域一族一邦型C历史文化型D自然养生资源型健康养老产业如何布局二北京太阳城集团在健康养老领域积累13年发展经验，针对不同养老群体，分两部分对我国养老产业如何发展做以下分析。以中国老龄产业开发为背景，在全国范围内进行规划和推动，进而带动整个养老产业的发展。（一）、针对建国前老人，我国养老产业如何布局？按建设规模层级发展由点及面全辐射延伸分城市特点策划布局132布局层级辐射辐射层级辐射辐射布局、层级、辐射之间的关系分城市特点策划布局按建设规模层级发展由点及面全辐射延伸布局十二五规划的五年中，选择十大适合养老的一、二线城市进行全国布局。成都昆明海口上海苏州青岛威海大连南京珠海厦门北京千鹤级千鹤园医护康复型老年公寓满足短期疗养康复度假需求百福级百福园失能老人护理院照料失能失智老人万寿园万寿级大型养老综合体CCRC北京太阳城健康养老产业全国连锁业务拓展模式养老置业开发建设层级在十大城市中分层级规划建设不同规格的养老设施和机构。大型养老综合体：建立于大城市的郊区，以持续照料为主。中等规模养老机构：建立于城乡结合部，以医疗康复、养生度假为主。小型老年护理中心：建立于城市中心，主要针对失能老人。以北京为例：养老综合体设置于北京郊区地段。中等规模养老机构设置于城乡结合部区域。小型护理中心设置于城市中心区域。辐射以养老机构为依托，向外辐射，为邻近普通住宅社区输出居家型养老所需要的日间照料，包括：老年餐桌、医疗康复、精神慰藉、清洁护理等服务，将养老服务全面辐射延伸。日间照料养老机构健康养老度假联盟交换中心——“50后”的百龄计划安全天使腕表五大生命体征检测器材每年两次体检每年七天分时度假专属服务人员（每周上门服务）使用年限长，价格超实惠张先生：您父亲最近的身体有些不太好，最好找专业的机构给老人家调理一下！（提前预警提示，避免严重后果）（二）、针对建国后老人(50后)，我国养老产业如何布局？健康4S维护是一种以“四位一体”为核心，全方位实施个性化的健康管理服务。4S的“四位一体”，即集健康测评（survey）解决方案（scheme）维护服务（service）信息跟踪（scout）四个标准化运营流程于一体的健康管理技术。车子还需定期保养。您的身体进行保养了吗？我们的概念——生命4S店太阳城生命4S店会员联盟养护功能安养功能医院功能学校功能酒店功能家庭功能生命4S店联盟目标60岁加入！十年养生！冲刺百岁！三北京太阳城商务拓展四大主线1、利用资金池做太阳城模式的复制目前，越来越多险资、基金、投资公司、财团、银行投身于健康养老产，他们利用大量投资于健康养老领域的资金组成资金池，不仅进行养老地产的开发，也日益关注养老资产的持有，通过这种持有进行涉老企业的收购，并绑定一个良好的养老模式来上市。北京太阳城不单单立足当下，更高瞻远瞩，满足未来10年“50后”养老人口大潮的到来，重视资金池的对接，现已于5家金融机构进行合作，进行太阳城模式的复制。金融支持全国连锁健康养老产业园区创新开发金融资金池全国连锁养老机构运营管理——（融资发展平台）国家基准贷款利率长达20-25年还款周期灵活还款方式-5年宽限期每年100亿信贷支持扶持社会养老服务产业建设老年医院、老年康复中心、老年住宅、老年旅游、老年文化教育、休闲娱乐以及酒店、商业等其他综合配套设施2、围绕“50”后做全国度假养生养老联合体未来20年养老市场的主要消费群体——“五零后”，这个群体更崇尚时尚的养老方式——旅游度假互动养老，这种“将度假养老和旅游独家相结合”的新模式在健康老人群体中具有广大的市场“钱景”。利用10年时间打造百年计划，联合全国各地涉老机构或单位，建立全国度假养生养老联合体。3、太阳城冠名输出北京太阳城集团从事养老项目13年，不仅能够为养老项目投资方搭建融资平台，且能提供囊括前期项目调研、规划设计、建设开发以及后期的销售、标准化养老服务的专业化业务指导。以冠名的形式进行太阳城模式复制、管理输出。1、专业化养老业务咨询、项目前期筹备、调研论证、规划设计、业务指导标准化管理体系、四星级老年公寓。2、“北京太阳城”品牌全国连锁养老服务机构冠名、托管、合作经营北京“太阳城”全国连锁老年公寓4、受政府委托，进行“公办民营”老龄化日益严重的今天，政府对养老问题关注度与解决力度逐步增大。利用北京太阳城集团在养老领域完善的系统，将政府开发建设的养老机构由太阳城进行经营管理。四盈利模式实现73.111模式（一）、太阳城进行可复制连锁发展的健康养老产业市场化运作，形成了独具特色的健康养老产业发展模式•持有物业•持续经营服务模式CCRC盈利模式全国连锁养老机构知名品牌北京太阳城模式70%30%•北京太阳城国际老年公寓包括70%的养老住宅，30%的以医院、租住式老年公寓为龙头的功能配套设施。“三七开”的开发配比模式无论从开发商还是投资人的角度来讲，项目投入不会进入到一个很大的风险圈，风险可控。目前，此模式也被政府所认可。（二）、如何打造健康养老领域联盟梯队养老产业经济链是一个庞大的产业体系，涉及养老地产、老年用品、医疗康复、餐饮、旅游等多个产业。延伸拓展并使老龄产业化发展，可带动一大批相关产业的发展。以“布局、层级、辐射”递进式开发养老市场，以此为载体，继而在老年用品、医疗、物流、餐饮、人才输出等方面进行开拓型发展，形成一条综合型养老产业经济链。各方面互相促进，稳步提升老年产业盈利能力，进一步增企业核心竞争力。健康养老领域联盟梯队航母——资金池有充沛的资金池为后盾，结合正确的养老市场商业模式，这就是发展养老市场的航母。1、健康养老领域联盟梯队——航母健康养老领域联盟梯队护卫舰——养老产业经济链养老产业经济链是一个庞大的产业体系，涉及养老地产、老年用品、医疗康复、餐饮、旅游等多个产业。延伸拓展并使老龄产业化发展，可带动一大批相关产业的发展。2、健康养老领域联盟梯队——护卫舰健康养老领域联盟梯队驱逐舰——涉老机构相互合作全国各涉老单位通过“独立投资委托管理、合资经营共同管理、战略性入股”等方式进行战略合作，共同发展健康养老产业，是确保健康养老产业发展的驱逐舰。3、健康养老领域联盟梯队——驱逐舰谢谢观赏