河北邢台平乡盛世名城项目前期发展策划演示方案_110页

平乡·盛世名城项目前期发展策划演示方案目录A市场研究B项目理解C市场定位D产品设计建议E运营策略建议F营销创新策略建议G效益分析方案说明1、本报告为盛世名城项目前期策划演示提案，内容重点为项目市场定位、产品定位及开发策略等定位建议，旨在经过深刻的项目理解之后，对地块的整体规划及产品创新设计作较详细阐述；而对于本案营销推广方面的建议，则根据我司以往众多操盘经验，提出策略性建议（包括营销策略创新），不作为本提案的内容重点；2、本报告中的各项定位均紧密结合平乡县房地产现状及市场的发展预测。B项目理解•C市场定位D产品设计建议•E运营策略建议F营销创新策略建议•G效益分析A市场研究平乡县房地产现状平乡整体经济发展，生活水平提高，激活人们改善居住品质意识，促使房地产业快速起步；市政规划逐步落实，房地产业发展机遇较大，外地公司不断进入，先进开发理念，加剧行业的竞争；市场在建在售楼盘：名仕佳园、金色家园、东方丽景、御景新城等；相对需求，供应量较大，市场竞争较为激烈；科学社区规划、舒适户型、人性化物业管理，方被消费群体认可，赢得市场。市场供给状况目前在售主要楼盘：金色家园、名仕嘉园、东方丽景、御景新城等总供应量将近20万平米；市场供应量较大，但产品品质参差不齐。项目位置：文明路与昌平大街交口东南角开发商：邢台恒嘉房地产开发有限公司平乡县房管局占地面积53360平米总建面积11万平米户型面积93—160平方米工程进度年底封顶物业公司恒嘉房地产有限公司建筑结构砖混建筑风格现代主义风格销售价格均价：900元/平米优惠政策一次性98折营销主题城市中央教育前沿建筑形式整个社区由20栋五+一多层组成,面积为93—160平米，最大户型三室两厅二卫164平米左右；配套设施社区商业周边配套平乡宾馆、平乡县医院、平乡一中；金色家园项目地处城市中心地段，位置优越；项目周边各种配套齐全；项目体量较大，容易形成成熟社区；项目为县重点住宅项目，市场信誉度较好；项目营销推广方式较好，市场关注度较高；◆项目优势项目建筑密度较大，通透性差，整体给人压抑感；项目景观规划设计没有亮点；项目入市较晚，流失部分客户；◆项目劣势金色家园项目位置：振兴路与文明路交口东行200米开发商：河北广厦兴业房地产开发有限公司占地面积：48560平米总建面积83270平米物业公司未定工程进度现房销售户型面积131.41—152.65平方米现销售率销售80%建筑结构砖混销售价格均价：950元/平米营销主题平乡，首席多层花园洋房社区建筑形式全部5+1多层，一层为车库；配套设施小部分社区商业周边配套县医院、工商银行、华丰宾馆；御景新城项目位置较偏，周边配套和居住氛围不浓厚；项目本身景观规划设计、建筑设计较差，过于土气；项目户型种类少且面积普遍较大，客户选择面窄；◆项目优势项目入市较早，抢占市场先机；项目价格较低，易被大众接受；◆项目劣势御景新城市场总结●在项目开发上，平乡房地产市场处于初期阶段，但在售项目开发时间比较早，客户对于期房销售有一定认可，体现了平乡地产市场具有一定潜力；●在市场规范上，需要长时间培育；客户群对于房地产的了解停留在产品阶段，即关注点绝大部分集中于价格、建筑质量、地段、户型、楼层等等。当前市场有效需求有限，且在售项目先入为主，对于本项目体量如此之大，挖掘更多潜在客户群尤为重要，要求项目的前期定位、规划、以及后期策划营销迎合市场，突出项目差异化。市场观点产品发展建议1、提升社区景观规划的标准，打造平乡第一；2、建筑立面的处理上更时尚、高档，彰显大城市风格；3、产品多样化，风格多样化、层次多样化4、户型设计上注重人性化、舒适性、实用性，适当增加享受级空间，如入户花园，敞开式阳台，大面积角窗等等。项目研究项目概况东临：昌平街南临：育才路西临：建设大街北临：育英路项目四至：项目占地270亩，位于平乡县唯一的水景公园——平安公园对面，县一中、中医院，平乡县小学，育英学校等环拥周围。建设大街昌平街一期二期三期四期育才路规划路（育德路）规划路（育英路）主入口主入口主入口会所广场本案SWOT分析竞争优势（S）区位优势项目位于平乡县城西北发展地段；扼守城市主干道以及通往市区的主干道,交通便捷；未来升值前景巨大，且便于自身打造属于自己的居住生活圈；配套优势教育资源：平乡一中、益华中学；休闲配套：平安公园医疗配套：平乡中医院规模优势270亩的大规模社区，易形成规模开发和良好的社区氛围，能够以大盘姿态入市，有利于项目整体推广及销售。■在县城居民看来，县城西部为将来的工业区，并非居住发展方向；■项目地块周边工厂企业较多，部分在售项目借此打击本项目，造成一定影响；■项目地周边居住、商业氛围不浓厚，尚未形成舒适的居住环境；竞争劣势（W）SWOT分析竞争机会（O）□其他项目的大力度宣传已经为整个县城的地产市场预热，本项目可借势发力，占据市场主导；□其他项目规模均远不及本案，在形成完善的社区规划的前提下，规模优势在县城客户群心理竞争优势明显；□在售的项目大部分处于后期，预期下一阶段的市场竞争将有所缓和；SWOT分析竞争威胁（T）◆现存项目已消化一大部分市场需求，又因平乡县外来人口、流动人口目前数量有限，县城及周边富裕乡镇购买人群数量能否支撑如此巨大的项目体量尚难预测；要求项目在前期认真研究市场的前提下、必须在规划、户型设计上下功夫，应立足长远；◆名仕嘉园、东方丽景均有后续产品推出，同时不排除新地块、新项目的出现，这些在小小的县城中都会对我项目造成一定威胁；竞争威胁（T）政策风险：普遍认国家政策对于一线、二线城市房产市场影响较大，但是国家政策对尚不成熟的县城房地产市场存在的风险，更应当谨慎，如前段时间邢台房管监察部门对于房产销售的大力度检查正是主要针对郊县市场；本项目体量大，项目的分期运做时间较长，对开发公司的经营运作有较大考验；•A市场研究•C市场定位D产品设计建议•E运营策略建议F营销创新策略建议•G效益分析B项目理解项目整体定位•本案位于平乡县西北方向，建设大街、育才街与昌平路所环区域，县中医院、县一中、县小学等环拥周围，属于城市工业发展方向，但具有优越的交通优势与发展前景。与平乡县唯一水景公园—平安公园隔路相望。项目整体定位建议新平乡·宜居生活样板城说明：•本案凭借近270亩的规模将成为相对独立于平乡县而同时又服务于城市及周边地区的综合性、城市化的新居住城镇，因此，创造一个270亩新的生活小镇将成为本案最大的亮点。•充分展示项目的规模性与主题性，同时加入高品质、高舒适度的城市生活配套，切合社区田园诗化的居住情趣，全方位塑造一种充满人文精神与文化气质的居住氛围，将本案塑造为平乡县首屈一指的规模大盘——新生活小镇作品一号。规划分区及说明依据本案地理条件及功能设定，将地块划分为居住区、洋房区、商业区三个功能区，其中以居住区为主要功能区域。项目规划分区示意一期多层二期多层三期花园洋房四期小高层沿街商业分区规划说明1、本案整体为两个地块，分四期开发；2、南侧与北侧地块由于独立分布的特点，分别规划为本案中不同开发周期中的项目组团；3、根据不同地块开发顺序及平乡城市房地产发展，考虑消费者对小高层、高层等住宅产品的接受能力，各个组团的产品设置亦各有侧重，如在首期开发中，将以多层作为主打产品，之后可视市场接受程度适量设置花园洋房乃至小高层住宅等产品。4、为避免在今后的推广过程中，由于长期宣传易给市场造成的项目单一、重复的名称和形象，规划中的每个组团（地块）都将拥有各自的主题（分案名）；5、分案名设在总案名之下，既考虑到“270亩新生活小镇”的全盘大局，又可在不同组团的推广过程中起到“多组团、多主题、多卖点”的效果；•A市场研究B项目理解•D产品设计建议•E运营策略建议F营销创新策略建议•G效益分析C市场定位项目产品定位集多层、小高层、花园洋房于一体的国际化居住新城说明：平乡的房地产市场尚处在起步阶段，住宅市场中的产品以多层为主，小高层还未推向市场。鉴于本案270亩的大盘规模，结合平乡房地产市场的发展趋势，建议将本项目建设成为平乡第一个综合性、国际化主题的“新生活小镇”。1+3模式----说明:建议以文化主题景观园林融合三种建筑风格，超越目前市场上充斥的低品质产品，突出规模优势、景观优势、多样化优势，打造集多层住宅、小高层住宅、花园洋房于一体的高品质居住新城。分区域产品说明一期多层二期多层三期花园洋房四期小高层客群定位•核心客户•-----平乡县城区欲改善居住环境或为子女置业的居民；•重要客户•-----平乡县周边乡镇富裕居民为子女在县城购房的群体；•其他客户•-----其他不可预计客户，如市内投资人士、偶得客户等。-----对户型和物业有相对较高的要求；-----在目前现有的选择居住的条件之外，社区的规划和景观以及其他附加值逐渐成为影响他们消费的一个因素；-----开始注重绿色、健康的生活环境。消费特征分析说明：我司的市场调研中表明：县城周边的富裕乡镇人群在县城购房，占据市场需求的一定份额，成为项目目标消费群体不可忽视的一部分。项目冠名方案建议【威尼斯花园】※以水乡威尼斯为推广意象，彰显本案近邻大型水系的规划特点。【诺尔·理想城】※将“县一中”作为一大配套卖点，突出独特的人文教育环境,吻合天下父母望子成龙的愿望。【观澜国际花园】※在突出水景卖点的同时，将国际化风格融于案名，时尚而前卫。【丽景蓝湾】※诗意居所，“蓝湾”是美好亲水生活的真实写照。■居住区——香榭丽舍柏林印象■花园洋房区——维多丽亚■小高层区——罗曼风景分组团案名建议1——国际化社区印象以国际闻名的都市或景观作为不同组团主题，意在表达本案的国际化高端品质，不同组团代表各自的建筑风格，在项目总体案名下，既存在关联，又独具建筑魅力。维多利亚柏林印象罗曼风景■居住区——龙湾家府■花园洋房区——至尊福邸■小高层区——龙府峰会分组团案名建议2——中式幽雅意境将“水”作为各个组团案名的灵魂，重点打造北方地区不多见的“亲水生活模式”卖点，富有中式园林感的幽雅意境切合中国人的传统思维，雅俗共赏且具有亲和力。龙湾龙府峰会•A市场研究B项目理解•C市场定位•E运营策略建议F营销创新策略建议•G效益分析D产品设计建议建筑立面设计建议建议本案的建筑单体风格以不同组团的主题为基调，融合现代设计元素，楼体外立面简约、典雅，以线条装饰透露出独特的艺术美感，形成一道道亮丽的建筑风景。香榭丽舍柏林印象维多利亚产品创新建议平乡县房地产市场正处于初步发展阶段，但从整体来看，楼盘的产品品质、整体规划、景观设计、物业管理等方面还不成熟。因此，在产品设计上，建议创新产品思路，通过产品亮点引领市场，打造本案高品质、大社区的形象。【多层住宅】——错层空间的舒适居所•屋顶设计飘板、条板等形象化符号。•私家花园设计，业主从楼外的花园直接进入户内。•错层设计，丰富室内空间感。•建筑平面布置：一梯两户、分户墙取直，使每一建筑单元成为设计模块进行组合。•外立面建议采用哑光外墙乳胶漆，颜色与小区景观相协调。多层住宅参考彩图示例【花园洋房】——层层退台的情景HOUSE•层层退台设计。•每层均设计露天情景阳台，屋顶选择坡屋顶，铺设屋面瓦。•私家花园设计。•室内错层设计，丰富视觉空间感。•建筑平面布置：一梯两户。•外立面建议采用高级哑光外墙乳胶漆，颜色与小区景观相协调。花园洋房彩图示例【小高层】——观景电梯的至上享受•11.5F框架结构。•建筑平面布置：一梯三户/一梯两户。•外立面与多层住宅同样的哑光外墙乳胶漆，在色彩上可以略有不同，但要与小区整体氛围融合。•设置外挂式观光电梯，给电梯中的业主以上下间的景观享受。•居室全部采用落地飘窗来加强室内的通透度。•所有户型融入人性化设计理念，保证全明设计，增强透明度，确保起居室、卧室、厨房、卫生间均有采光窗。•动静分区、干湿分离，具有良好的日照、采光与通风性，充分考虑管线布置的合理性与隐蔽性。•户内客厅为阳面设置，并以大面积外飘落地窗与南向景观相连通，将户外绿色景观导入，做到室内外空间的相互渗透。小高层住宅彩图示例景观创新设计建议规划理念——中国北方的“中央公园”好园林