河南郑州英协花园项目策划报告-167

英协花园5期营销策划提案报告2006年1月4日Observeallovertheworld,®realestatepass台湾专业房产代理我们的课题品牌立势客源定位营销策略品牌破译台湾专业房产代理第一部分：品牌破译论专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑州市中心板块——综合分析关键词：土地稀缺价格昂贵以沙口路、农业路、东明路和航海路围合的区域。由于市中心土地稀缺，土地价格较高，项目多以高层住宅为主。从房价来看，市中心高层住宅平均价格也为各区域之最，一般都在3200元/M2以上；个别项目如天下城，达到4500元/M2。由于市中心土地地段价值差别很大，加上不同开发商项目定位不同，导致了市中心高层住宅房价差别波动很大。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑州市中心板块——代表楼盘长城康桥花园关键词：户型设计90~170m2，主力户型115~125m2，两室、三室、四室；单价均价3800元/，总价均价45万元/套；认筹促销活动：交1万元定金，抵2万放款；元旦优惠，一次性优惠10000元/套，按揭优惠5000元/套。综合分析：小区总建筑面积16万m2，由多层、小高层、高层组成，绿化率40%。郑州新长城魅力开发，澳大利亚贝尔曼设计事务所总建筑师顾忠良先生担纲规划设计。小区规划采用曲线围合，设计大面积浅水景观；底层设置架空层；户型采用全明设计。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑州市中心板块——代表楼盘中凯海上香颂关键词：60~220m2、20余种户型。均价3200元/m2。一次性付款优惠2%，按揭优惠1%，还有1~2%弹性优惠空间。综合分析：位于东明路与郑汴路交叉口南100米，占地4万平方米，由9栋高层组成。典型海派建筑，呈现波浪形的弧线建筑，外立面设计高贵雅致、气度非凡，装饰线与面砖运用恰到好处，流畅明快。整个小区被绿色长廊的浓浓绿意拥在怀里，板式建筑波浪般错落分布，围合出一个长250米、宽60米的巨大庭院。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑州市中心板块——代表楼盘开祥·天下城关键词：户型面积130平米有剩余，现200平米、220平米的大户型强势销售。均价4500元/M2左右。没有优惠。综合分析：地处郑州市中心繁华区域，河南省体育场旧址。小区占地108亩，总建筑面积近30万m2，由10余栋高层、小高层住宅楼及临街商业房共同构成。世界知名澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司担纲总体规划和建筑规划；景观规划则由澳大利亚贝尔高林景观设计公司担纲。其主体建筑风格采用典雅现代主义，气度不凡。目前在售的高层为期御品·大宅。天下城是名副其实的“豪地·豪宅”，每平米4500元房价引领郑州高层住宅项目。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑东新区板块——综合分析综合分析：郑东板块是近两年郑州楼市最为火爆区域。随着大批省外企业入驻郑东新区，郑东新区高层住宅开始涌现。2005下半年入市的几个住宅项目，很多都是高层。就房价而言，郑东新区高层住宅高起点高价格，房价一般在3500元/平方米以上，价格虽然不低，但品质也是相当棒。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑东新区板块——代表楼盘顺驰中央特区关键词：最高商业价值、最具投资潜力，均价3500元/m2。综合分析：位于郑东新区七里河和中央大道交会处，毗邻客属文化中心和即将兴建东区大型体育中心。南面紧邻郑汴路，北依郑东CBD核心，西接世纪迎宾大道，北邻金水路；处于中原的政治中心和经济中心的包围之中，地理优势得天独厚。世界级现代简约式建筑，60米超大楼间距。电梯直接入户，入户空中花园，酒店式情景大堂、家庭厅、观景台等。依托世界交流融通大趋势，未来将是郑州商业价值最高居住城市片区，也是最具投资潜力的居住区域。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑东新区板块——代表楼盘鑫苑中央花园产品：多层建筑（93m2两房、115m2三房）、高层、小高层酒店版式公寓、精装修生活公寓、挑高6米商铺、商业休闲景观大道环境：中州大道景观带、中央绿地、组团绿地、园林小品、动情叠水、私家庭院、屋顶花园、入户花园；配套：小区附属知名中小学、双语幼儿园、多功能社区会所；国际级优秀物管品牌：郑州本地知名开发品牌、中国地产名企客群：10万中原精英市场信息：每平米均价3400元，多层已经销售，小高层在积极认筹中。没有优惠。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑东新区板块——代表楼盘中义阿卡迪亚综合分析：浙江中义集团进入郑州地产市场首个品牌项目，位于金水路和泰山路交叉口，占地约260亩，集多层、小高层、步行街为一体的大型人文居住园区，演绎新经典主义风格的人文居住模式。小区坐落熊儿河南岸，紧邻郑东新区CBD核心，距金水路繁华中心、未来大道商务中心仅3公里园区设有双主题会所、游泳池、网球场、双语幼儿园等多项现代生活配套设施。一期工程于2004年12月18日正式开盘，二期将在2005年顺利进行。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑州东南板块——综合分析综合分析：前两年，这里的住宅主要是多层住宅，近两年，随着东南板块开发的升温，加上未来大道打通工程和107国道东移，这一板块开始出现高层，主要还是大社区的点缀。东南板块高层住宅价格一般在2700元/平方米到3500元/平方米。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑州东南板块——代表楼盘美景天城关键词：现在推出19层高层，均价3200元/m2，2006年1月1日-3日，一次性优惠4-5%，按揭优惠3%。综合分析：东毗中州迎宾大道，南接航海大道，占地35万平方米。小区汇集英、法、意、荷四国建筑风格。三期“罗马假日”7栋19层意大利拿波里风格高层住宅，拥有美景天城最好的位置、最好的景观、最好的户型，是美景天城开发以来集大成的产品。其户型设计融入了国际上先进的居住理念和建筑工艺，其中夹层户型和一梯三户南北跃层户型在郑州绝无仅有。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑州东南板块——代表楼盘格林假日、格林高尔夫综合分析：格林假日，位于郑州经济技术开发区，为小高层项目，建筑面积1.1万平方米，主力户型120~230平方米，该项目1~4层为底商。水、电、气、暖配套齐全。格林·高尔夫公寓，12层小高层项目，目前，在建建筑面积1.2万平方米，主力户型从90~210平方米，底商两层，水、电、气、暖配套齐全。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑州东南板块——代表楼盘富田太阳城综合分析：地处东南板块核心地带，连接郑州CBD、东开、空港与老城区的“金三角”。由郑州市振兴房产开发。小区一期工程42万平方米，其中，位于社区中间的5、6、11、12、23号楼为一梯三户的小高层；户型为三室两厅两卫和顶层复式，面积从140平方米到159平方米。户型南北通透、动静分区、干湿分离、私密性强。目前，其高层均价为每平方米2800元左右。富田·东方广场，50-100平米，2700元/平米。剩余100多套。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑州东区板块——综合分析关键词：财富大道郑州的黄金腰带综合分析：该区域是郑州房产发展较早的一个区域，随着近年东区房产开发节节升温，东区房价也节节攀升。该区域高层住宅均价一般在3300~4000元/m2。路段差别较大，金水路、经三路沿线高层一般价格较高。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑州东区板块——代表楼盘名门世家关键词：每平米均价4000元。综合分析：位于金水路东段，开发商为河南省泰辰置业有限公司。小区总建筑面积约16万平方米，其中甲级写字楼一栋，建筑面积约6万平方米，高层住宅建筑面积约7.5万平方米，商铺面积约2500平方米，会所面积约1400平方米，地下停车场面积约2．2万平方米，整体建筑风格及园林景观为后现代简约主义法式风格。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑州北区板块——综合分析关键词：北扩东移、政府规划综合分析：农业路以北、原107国道以西区域。“北扩”战略出炉和随后对市中心开发的限制，都为北区高层住宅开发提供了机会。北区高层房屋均价一般在3000元/m2~3500元/m2，北环以内较高，北环以外略低。现在靠近东风渠（靠近花园路）每平米均加大到4000元-4300元。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑州北区板块——代表楼盘建业森林半岛关键词：面积分布30-300多平方米。精装修每平方米均价4500元；毛坯房每平米均价4200-4400元。一次性优惠6%，30%按揭优惠2%，50%按揭优惠4%。综合分析：环抱70000平方米都市自然生态林，占地面积逾260亩，为郑州首个情景别墅社区。开阔的原生态水景、开扬的空间建筑群、双庭院二重天地加上中空式露台，满足业主对空间、对自然的需求。开发商：建业住宅集团（中国）有限公司。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑州北区板块——楼盘代表滨水带·圣菲城关键词：户型从90多平方米到260多平方米，可以满足不同客户的不同需求。目前该项目热烈认购中，均价据推测在每平方米3800元-4300元以上。综合分析：位于花园路与渠东路交会处向西500米。开发商为河南太极置业有限公司。该项目是太极置业有限公司继“公馆世家”后推出的一个大型高层社区，为滨河公园所环抱，总建筑面积30万平方米。项目体现“以人为本”的人文理念，注重建筑与周围环境的和谐，保证100％住户享有至少2个景观面。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑州北区板块——楼盘代表汉飞城市公园关键词：2、3、4，5、6、7，8、9、10，分别为1个价位段，之间差价分别为50元、70元；11、12层，复式设计，一房一价。一次性优惠1%，没按揭优惠。国庆期间，按揭优惠1%，送1年物业管理费。每平米均价3000元。综合分析：位于金水区宏达路以北、花园北路以西，占地面积258亩，一期规划建筑12.6万平米，以小高层、多层及联体叠加别墅组成的中、高档住宅小区。开发商为河南汉飞置业有限公司。小高层以二房、三房紧凑户型为主，内部园林景观设置独特，有人工湖、自然坡景等。中国古典园林建筑风格独特，文化氛围浓厚。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑州西部板块——综合分析综合分析：西区高层的兴起与西部板块房地产开发升温有很大关系。随着西区土地价值被重新发现，西区高层住宅项目也逐年增多。但是，在各区域中，西部板块高层均价最低，一般在3000元/平方米以下，个别高层项目甚至卖到2500元/平方米以下。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑州西部板块——代表楼盘威尼斯水城关键词：30－290平方，2500元/平方米，一期售完，二期启动。综合分析：地中海风情尽显的威尼斯水城，是河南省城开集团开发的中高档社区。位居郑州市两条主干道总部大道农业路和桐柏路交叉口，占地面积达400亩，是郑州西区最有代表性的楼盘之一台湾专业房产代理品牌破译破译郑州代表楼盘郑州西部板块——代表楼盘帝湖花园（王府）关键词：携星级度假生活主张高调入市，低价策略入市。开盘前均价2800元/平方米，户型30余种，面积30平米~300平米，面积跨度大，主力户型三房两厅二卫。综合分析：由8栋28~33层高层住宅、商务会所及地下车库组成，总建筑面积36万平米，总投资额近6个亿，建成后可容纳住户2100户，7000多人提供优质住宅。形态布局上采取半开放式，南面临水，单体错落排列，形成流畅、舒展、错落有致的整体，中间楼宇采用转向错位，增加楼间空隙并和南北楼宇围合形成院落，满足居住者多层次空间序列的要求。台湾专业房产代理品牌破译破译郑州楼盘鉴定根据以上统计得出：郑州市高层住宅单价均价分布：2800——4500元/m2；其分布如下折线图：郑州市高层住宅单价分布折线图010002000300040005000123456789101112131415单价台湾专业房产代理品牌破译破译郑州楼盘鉴定根据以上统计得出：郑州市高层住宅总价均价分布：30000元/套——600000元/套郑州市高层住宅总价分布折线图01000002000003000004000005000006