洛阳吉利区世纪名苑项目策划提案--边城的风

洛阳吉利区“世纪名苑”项目策划提案目录第一部分：吉利区社会经济发展………………………………………………………………………………………………………………4一、吉利区概况……………………………………………………………………………………………………………………………4二、社会经济与发展………………………………………………………………………………………………………………………5（一）工业经济发展………………………………………………………………………………………………………………………5（二）财政收支…………………………………………………………………………………………………………………………5（三）消费品市场…………………………………………………………………………………………………………………………6（四）居民收入……………………………………………………………………………………………………………………………6第二部分：吉利楼盘调研………………………………………………………………………………………………………………………8一、楼盘个案调查…………………………………………………………………………………………………………………………81、紫金花园……………………………………………………………………………………………………………………………92、艺景园小区…………………………………………………………………………………………………………………………103、瑞隆家园……………………………………………………………………………………………………………………………114、其他楼盘……………………………………………………………………………………………………………………………12二、调研分析………………………………………………………………………………………………………………………………13第三部分：项目分析……………………………………………………………………………………………………………………………14一、项目概况………………………………………………………………………………………………………………………………15二、项目SWOT分析………………………………………………………………………………………………………………………16三、项目价值分析…………………………………………………………………………………………………………………………17四、项目发展方向初步判断………………………………………………………………………………………………………………19第四部分项目定位…………………………………………………………………………………………………………………………20一、产品定位……………………………………………………………………………………………………………………………20二、主题形象定位………………………………………………………………………………………………………………………21三、建筑定位……………………………………………………………………………………………………………………………22四、景观定位……………………………………………………………………………………………………………………………24五、户型定位……………………………………………………………………………………………………………………………25六、客户定位……………………………………………………………………………………………………………………………27七、价格定位……………………………………………………………………………………………………………………………28第五部分营销策略………………………………………………………………………………………………………………………30一、先入为主策略……………………………………………………………………………………………………………………30二、形象差异化策略…………………………………………………………………………………………………………………30三、兵分多路策略………………………………………………………………………………………………………………………31四、其他策略……………………………………………………………………………………………………………………………32第六部分推广实施策略…………………………………………………………………………………………………………………33一、推广目标…………………………………………………………………………………………………………………………33二、推广思路……………………………………………………………………………………………………………………………33三、推广进程（四部曲）………………………………………………………………………………………………………………34第七部分媒体传播策略…………………………………………………………………………………………………………………36一、媒体资源…………………………………………………………………………………………………………………………36二、媒体资源分配……………………………………………………………………………………………………………………36三、媒体目标…………………………………………………………………………………………………………………………36四、媒体分析…………………………………………………………………………………………………………………………36五、媒体实施策略……………………………………………………………………………………………………………………36六、媒体推广阶段……………………………………………………………………………………………………………………37七、媒介执行…………………………………………………………………………………………………………………………38八、公关活动的实施…………………………………………………………………………………………………………………41第一部分：吉利区社会经济发展一、吉利区概况吉利北依太行，南濒黄河，地处中原，承东启西，连南贯北，自古是兵家必争之地，素以“天下这腰脊，南北之咽喉“著称。它隶属洛阳市，毗邻小浪底水利枢纽工程，距洛阳市区19公里。1982年因建设全国单系列最大炼油装置—洛阳炼油厂（今洛阳石化总厂）而设立。吉利区辖区面积80多平方公里，北部为黄土丘陵，中部平原阶地，南部是黄河滩地。城市规划面积25平方公里，建成区面积8平方公里，总人口6.5万人。吉利区城市基础设施完善，目前已初步形成了三横五纵的路网格局，辖区内城乡公路自成一体，形成了较为发达的交通网络，区城市道路里程达24公里；配套完善了供电、供水、供暖、交通、通讯等城市基础设施，供水能力10万吨（实际日需生活用水和工业用水2.6万吨）；开通了万门程控电话，城市电话普及率达50%，在全省处于领先位置；有22万千伏安和12万千伏安的变电站两座，形成了双回路电网。吉利区人均国内生产总值、人均财政收入、农民人均纯收入多年居洛阳市首位、河南省前列，约占洛阳市1%的人口，在不到100平方公里的土地上，创造了全市约10%的国内生产总值和12%的地方财政收入。吉利以石油化工等朝阳产业为重点，具有无可比拟的发展优势。依托洛阳石化总厂，靠科技兴区、开放带动，形成了以化工、化纤、纺织为主导产业的完善的工业体系。吉利人均各项经济指标位居河南省各县（区）前列，是洛阳唯一、河南省首批整体实现小康的县（区）；是河南省首家省级园林区；科技、教育工作跨入全国和全省先进行列。随着国家对中西部地区政策的倾斜，以吉利为中心30平方公里的范围内，集中了洛阳大化纤工程、小浪底水利枢纽工程、西霞院等一大批国家重点工程，总投资近600亿元，其中投资64亿元已建成投产的洛阳化纤工程，是建国以来河南省一次性投资最大的工业项目，填补了省内乃至中西部地区聚脂工业的空白。洛阳（国家）高新技术产业开发区吉利科技园一期开发建设如火如荼，二期规划正在进行。洛阳石化炼油规模扩大到800万吨/年，新建洛阳—吉利区位图45万吨/年对二甲苯联合装置，大大增强了地方工业发展后劲和活力。吉利区将以超300亿元的石化工业产值，成为中西部地区最大的经济增长点和调整产业结构的重要突破口。使这里成为河南省向西部辐射山西、陕西的重要接力站和中转站，成为一块极具发展潜力的投资沃土。二、社会经济与发展（一）工业经济发展（1）工业生产继续快速增长，其中以石化总厂附属企业为龙头的骨干企业生产稳步增长，对全区工业生产的快速增长起到了明显的推动作用。2006年1-5月份，吉利区规模以上工业企业完成增加值17062万元，同比增长53.4%；而在2005年同期，吉利区规模以上工业企业完成增加值11123万元，同比增长49.5%。（2）工业经济效益有所回落。2006年1-5月份全区限额以上工业企业实现销售收入51754万元，同比增长39.7%。而在2005年同期，全区限额以上工业企业实现销售收入37047万元，同比增长42.2%。（2）固定资产投资增幅较小。2006年1-5月份，全区城镇固定资产投资完成投资额25193万元，同比增长12.3%。而在2005年同期，全区城镇固定资产投资完成投资额22434万元，同比增长10.5%。（二）财政收支平稳增长2006年1-5月份，完成地方财政收入2741万元，同比增长13.5%，财政支出3657万元，增长16.7%。而在2006年1-5月份，财政收入3152万元，同比增长14.9%，财政支出3657万元，增长18.7%。■财政收入2005.52006.52007.5（估测）2741万3152万3650万■财政支出2005.52006.52007.5（估测）洛阳石化3152万3741万4377万（三）消费品市场繁荣活跃，市场物价涨幅趋缓。2006年1-5月份，全区完成社会消费品零售总额157899万，同比增长15.0%（注：2005年为13729万元，同比增长14.0%）；从行业类型看，批发和零售贸易业零售额12954万，同比增长15.3%（注：2005年为11235万，同比增长14.6%）。市场价格涨幅趋缓。物价涨幅略有回落。2006年1-5月份，全市居民消费价格总水平比上年同期上涨5.2%（2005年同期上涨4.9%）。其中，食品类、居住类消费价格涨幅较大。■社会消费品总额2005.52006.52007.5（估测）13729万（14.0%）157899万（15.0%）■批发和零售贸易业零售额2005.52006.52007.5（估测）11235（14.6%）129541（15.3%）■全区居民消费价格2005.52006.52007.5（估测）4.9%5.2%（四）居民收入不断提高，城镇居民生活水平不断提高。据政府工作报告等相关数据统计可得，截止2006年五月底，城镇居民人均可支配收入5533元，同比增长11.0%，人均生活费支出3858元，同比增长8.89%。而在2005年五月底，城镇居民人均可支配收入4985元，同比增长12.9%，人均生活费支出3543元，同比增长9.2%。■人均可支配收入：2005.52006.52007.5（估测）4985（12.9%）5533（11.0%）■人均生活费支出：2005.52006.52007.5（估测）3543（9.2%）3858（8.89%）第二部分：吉利楼盘调研一、楼盘个案调查：（1）紫金花园开发商：鸿安房地产代理商：洛阳精顺开发规模：15万平米规模分期开发，30栋多层建筑、10栋别墅和一处社区会所地理位置：位于紫金路与河阳路交汇处，位置偏远工程进展：一期现房正在发售，后期待建销售价格：底层为1488元/平米，3/4楼为1570元平米物业方面：契税3%，维修基金2%，物业费0.24元/平米推广主题：上风上水，上善社区健康社区典范新中心，新生活项目简析：该项目引进了房地产代理公司，对其进行营销策划和销售实施。社区规模大，社区规划有多层与连排别墅，住房形态较为多样，建筑风格较为明朗清新，社区配套方面也