思源北京经开BDA国际企业大道地块产品规划设计建议

BDA国际企业大道63C1地块产品规划设计建议2019年8月第2页思源顾问第一部分产品规划设计建议第二部分扩初规划设计建议2019年8月第3页思源顾问独栋办公是本案产品定位的原则和基本出发点2019年8月第4页思源顾问本案产品组合化定位——3000-6000平米及以上独栋办公产品占地面积（平方米）建筑面积（m2)数量(栋）容积率一、二、三期3000~9000m201-1452003500~40007~81.6-1.801-25000~60003~401-38000~90002会所3000地上3000地下1四期20000m2以上029000300001or23.32019年8月第5页思源顾问本案产品组合化定位——3000-6000平米及以上独栋办公3500-4000平米5000-6000平米8000-90000平米Ⅰ期容积率1.6-1.8++15000平米or30000Ⅱ期容积率3.3+7-8栋3-4栋2栋1~2栋01-101-201-3022019年8月第6页思源顾问本案客群定位产品01-1：3500-4000平米独栋需求量在3000-6000平米的中型企业客户市区集约写字楼1500－3000平米的中型企业客户产品01-2：5000-6000平米独栋产品01-3：8000-9000平米独栋大中型企业的企业总部产品02：15000or30000平米独栋大型企业、跨国企业区域总部客群1：客群2：客群3：客群4：2019年8月第7页思源顾问本案产品规划设计建议本案产品规划设计原则本案产品规划布局建议打造特色化办公空间产品规划设计技术指标配套设施建议2019年8月第8页思源顾问总体规划设计的六大原则标识性独立性展示性融合性灵活性生态性2019年8月第9页思源顾问规划设计原则——标识性利用本案具有较大范围的沿街展示面、且作为低密度办公物业的优势，在设计中应体现本案建筑整体和单体的标识性，强调其昭示功能。标识性建筑的打造–面向环岛部分打造标识性的城市景观；要求不局限于体量和高度上的突破，而应开发思路形成特色化建筑。标识性园区的规划–该园区位于亦庄荣华路的最南端，整体形象的提升对亦庄区域有重要的影响。在园区规划设计中保持生态化的同时，要侧重于其可识别性。2019年8月第10页思源顾问规划设计原则——独立性产品与产品之间的独立性–利用现有资源和地块条件，保障每个建筑单体均有较好的昭示面和独立感。–在产品层面上，独立性表现在独立出入口、独立大堂、独立冠名权。–在交通组织上，要考虑车流、人流的分离与不同企业员工交通动线的相对分隔。商业、会所与办公空间的有效隔离–强调办公区域与其他配套区域的独立，要求商业、会所等配套与企业办公空间有效隔离。–不排除企业独栋中安排商业配套作为企业附属经营物业，但在动线、布局、外观等设计中均应强化企业办公的独立感觉。2019年8月第11页思源顾问规划设计原则——展示性各单体外部的展示面–最大限度地发挥沿街展示面，通过内外沟通、错位等手段多方面、多角度规划设计前后建筑单体的独立展示性。各单体内部的展示空间–内部展示空间是本案产品区别于B地块现有产品的重点之一。内部功能设计需预留展示空间的功能区，并照顾到多方面的利用途径和功能转换的要求。2019年8月第12页思源顾问规划设计原则——融合性本案坐落于BDA国际企业大道的西北部，将为BDA国际企业大道营造高品位的半围合效果。因此，规划设计中照顾到整个园区的融合。A地块建筑排布应错落有致，不可过分单一。充分考虑B区现有产品的高度、布局等因素，建议将本案与B区整体考虑进行规划设计，照顾到整体的交融性。2019年8月第13页思源顾问规划设计原则——灵活性产品内部功能设计需遵循灵活性的原则，使功能分区可灵活转换，给企业内部扩展留下充分条件。–平面的灵活运用：是否采用了新的方式来重新组织空间平面；–剖面的灵活运用：对剖面的划分是否采用了灵活的措施；–预留部分的处理：预留部分在空间的处理上有什么特殊之处，在未来的改造上是否具有灵活运用的特点。2019年8月第14页思源顾问规划设计原则——生态性通过室内外生态的结合、邻里组团的构建、半室外空间的过度与衔接，全方位塑造风景中的办公空间。各企业具备私有独立生态办公空间的同时，园区内有公共的绿植、水系打造园区整体生态化。2019年8月第15页思源顾问本案产品布局建议单体20000m2单体6000m2～9000m2单体3500m2～6000m2产品建筑面积（m2)数量(栋）一期01-13500~40007~801-25000~60003~401-38000~90002二期0215000*2Or300001~2一期容积率1.6-1.8二期容积率3.32019年8月第16页思源顾问创造CBD平层办公无法实现的办公空间——展示性大堂、阳光中庭每个独栋建筑单体要求设置独立的大堂，大堂面积在200m2~300m2左右，满足其企业形象、展示等需要。大堂可同时结合企业形象墙、展示橱窗等设计；此外，引入生态设计理念，可考虑使用玻璃顶，形成阳光中庭。2019年8月第17页思源顾问独立企业大堂，可挑空设计以提升企业气质，大堂内、外空间可做花园式绿化阳光式中庭花园，实现办公空间生态化和人性化创造CBD平层办公无法实现的办公空间——展示性大堂、阳光中庭2019年8月第18页思源顾问创造CBD平层办公无法实现的办公空间——室内绿化空间与室外景观的有机结合，实现庭院式办公通过室内外生态的结合，塑造风景中的办公空间。充分利用景观资源，除平面庭院式绿化外，结合下沉式花园、屋顶花园实现空间立体绿化。2019年8月第19页思源顾问创造CBD平层办公无法实现的办公空间——独立空中花园式总裁办公区顶层可作为公司高层办公区，突出大空间和私密性。面积约为400-500m2，位于楼宇顶层，四面采光，朝向景观均好，附带独立的卫生间、休息室及小型会议室、露台，体现尊贵感。2019年8月第20页思源顾问创造CBD平层办公无法实现的办公空间——跃层、退台、半室外空间在空间设计上要灵活处理，考虑用跃层、退台等设计手段分割办公区，使办公区具有视觉上的美观和变化感。设计空中共享平台和半室外交流空间，满足人性化和高效率办公的要求2019年8月第21页思源顾问建筑风格——在生态性、独立性的基础上突出商务感总体设计应适当区别于B地块的纯生态化产品，在生态性、独立性的基础上突出商务感。在建筑风格要求现代、简洁、有较强的昭示性，并在产品外形相似的前提下，通过多元化的外立面风格体现企业的独立性。外立面材料以玻璃和石材为主，突出建筑的现代气质。楼体预留LOGO位置，通过内打光形式映衬企业LOGO的辉煌醒目。建筑设计上要求体现生态化的特点，建造低能耗、环保型建筑。2019年8月第22页思源顾问独立出入口设计每个销售单元要有相对独立的出入口，每个出入口要确保较好的临路性和可达性，并尽量和相邻单元出入口隔开一定距离，形成独立企业形象。出入口设计无障碍通道，充分体现人性化。2019年8月第23页思源顾问标准层面积、层高（净高）、使用率一期产品标准层的建筑面积控制在500m2，二期产品标准层800平米左右，办公空间以敞开的大开间为主，并能兼顾大开间与小开间的灵活分割与组合，最大程度考虑办公空间的有效利用办公使用单元的进深尽量控制在10m~12m之间,结合自然采光，充分满足各类商务客户的实用要求。楼层层高为3.9m以上，净高要求达到2.9m~3.0m。本产品定位为独栋办公，核心筒和走道约占标准层总建筑面积的20%，办公使用率为80%左右。2019年8月第24页思源顾问地下车库及功能创新每万平米配备100个停车位。车库集中设置在地下，每个销售单元地上仅设置2～3个访客车位，可应用植草砖技术设计为绿化停车带。地下车库可与下沉式花园结合起来设计，增加地下车库的采光效果，提升地下车库的档次。在满足停车位的同时，可以考虑为用户设置双大堂，在地下设置下沉式副大堂。2019年8月第25页思源顾问电梯、智能化、空调、供电电梯：按建筑面积每3000-4000m2一部设置，每栋至少保证1部电梯，6000平米以上建议考虑观光电梯。智能化：采用“提升式地台”设计，灵活满足企业办公自动化的要求，预留智能化扩展空间。空调：采用中央空调，预留管道接口，客户可根据自己的需求自行安置供电：采用双路供电系统，全部暗埋线路、安全开关及插座，保证消防、电梯、关键设备、机房等重要负荷电力供给不中断。2019年8月第26页思源顾问会所——会议中心、商务中心公共商业配套与企业办公区独立，服务于本项目办公人群，同时可辐射到亦庄其它区域的办公人群。在地块的中央位置建一座会所，建筑面积：地上3000m2，地下3000m2左右，主要业态为员工餐厅、会议中心、茶餐厅、便利店、银行。设计出租型会议中心，可考虑与多功能厅结合设计，面积在500m2左右，需要保证其可灵活拆分组合，满足内部展览、宴会、发布及可能的商务办公的可能性。另设100m2的会议室1个，50m2的会议室2个。商务中心一个500m2左右。2019年8月第27页思源顾问员工餐厅、茶餐厅、健身房员工餐厅：建筑面积在2000m2左右，以快餐形式为主。茶餐厅：可视具体情况建若干茶餐厅，总面积不超过1000m2，考虑不同档次、种类的搭配,有一定的地面停车位。满足职员日常健身需求，健身房面积约300m2。2019年8月第28页思源顾问银行、邮局、便利店、小型超市银行、邮局：位于商业会所底层，满足办公企业需求，面积500m2-1000m2。便利店、小型超市：面积不宜太大，200平米左右即可。2019年8月第29页思源顾问第一部分产品规划设计建议第二部分扩初规划设计建议2019年8月第30页思源顾问结合产品核心竞争力，并参照企业选址标准、北京甲级写字楼标准、市场独栋办公产品标准等指标，对产品硬件设施提出建议企业选址标准甲级写字楼标准北京独栋办公物业设计标准BDA目标客户人员标准BDA–A区扩初设计硬件设施标准建议2019年8月第31页思源顾问欧美企业选址“4M”标准在选址方面，很多欧美企业遵循一个“4M”的标准：把一次性成本降到最低，包括地产成本、搬迁成本和建筑成本等；把持续性运营成本降到最低，包括劳动力成本、交通、公用设施和税收等；把风险降到最低，考虑到各种风险因素，如政府管制、恐怖袭击和电力供应等；把机会最大化，即要把公司选址和搬迁作为公司发展战略的一部分。2019年8月第32页思源顾问甲级写字楼（GradeAOffice）硬件标准--1建筑类型框架或钢结构，抗震在8级地震以上办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间标准层高室内净高2.6m以上标准层面积单层2000平方米标准承重楼板承重在2.5KN/m2以上；局部增加了楼板的承重荷载，便于安放计算机服务器甚至金融机构的金库等特殊设施供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上空调系统国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，空调系统冷量为135瓦/平方米，新风量在30立方米/人/小时以上电梯国际知名品牌，每部电梯服务面积小于5000平方米/台，候梯时间不超过30秒钟。供水系统24冷热水供应，并有中水处理系统停车位每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理2019年8月第33页思源顾问甲级写字楼（GradeAOffice）硬件标准--2智能化系统：达到5A级标准；办公（OA）预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽通信（CA）计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌楼宇（BA）主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制消防（FA）防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置保安（SA）保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更2019年