成全机构_联排别墅产品专题研究-43PPT

联排别墅专题研究联排别墅的定义和特征定义又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。特征比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通相对比较方便。价位在同类别墅产品中较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。户型设计丰富而前卫，有特色。TOWNHOUSE与联排别墅联排别墅只是TOWNHOUSE比较常见的一种产品形式，TOWNHOUSE的正确译法应该为城区住宅。因为TOWN的正确译法应该是叫城，国外的市中心就叫做DOWNTOWN，如果是一个大学城也叫做UNIVERSITYTOWN，所以，TOWN只是区别与CITY，是指城而不是指大的城市，本身并不意味着郊区城镇。在欧洲原始意义上的TOWNHOUSE是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。开发别墅类产品所需具备的条件区位，市场对这一大的区域环境认可度，是否适合开发别墅；交通条件。不止是空间距离的远近，而是时间的概念。项目也许很远，但是紧邻高速，可能开车二十多分钟即可到达；而与此相反，有些地方在地图上看来距离很近，但交通很成问题，往返反而需要耗费更多时间。这种条件就不适合别墅的开发。自然资源，拥有真山真水的环境优势。项目没有真山真水的周边环境，就得人工堆砌假山、开挖河流，甚至开发高尔夫球场或果岭来弥补自然资源的匮乏。因借资源，包括文化、商业、旅游等设施资源。例如项目靠近名校、大型超市以及其它旅游购物场所、城市配套设施资源等。联排别墅的优缺点双拼别墅本质上来说就是两个联排别墅对拼，而联排别墅一般是4~6个组合，因此双拼别墅的采光面为三面，而联排别墅只有端头户型的采光为三面，当中户型均为两面，独栋别墅是四面采光，因此联排别墅的采光性不如独栋和双拼在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹纯经济型别墅区虽然容积率较低，但由于间距较小，造成社区的公共休闲空间受到限制，大部分仅限于自身花园内活动，休闲、健身需求难以得到全面满足。总体来说，联排别墅在别墅类产品中属于性价比较高的产品一般的经济型联排占地较小，且有多种组合方式，比较容易出容积率联排别墅的单价会略低，而总面积也会较小些，因此总价会比较便宜叠加别墅一般都是两层一户，虽然是独立入户，单始终都是在一个单元内，而且一般为4~5层，比较没有别墅的感觉，而联排别墅在一个竖向上均为一户，独门独院、私密性较强占地面积和舒适程度的折中优点缺点联排别墅户型演变和发展联排别墅趋向独栋经济别墅附加值升级低总价精简别墅“侧花园”拉远联排距离，层数降低——北京龙湖香醍漫步“L”形院墅联排——上海新浦江城“凹”形内庭联排，二层完全分离——南京仙林翠谷地下空间放大，面宽扩大——上海大华圣地维拉大面积联排，总体布局与独栋别墅相似——成都置信芙蓉青城兼顾舒适与大气，赠送面积大—上海金地格林世界外部景观引入室内——上海万科燕南园内庭院升级——重庆协信TOWN城“双主卧”概念，功能细分——深圳振兴城公寓的面积，别墅的形态，布局紧凑——石家庄卓达太阳城一层二层花园层侧花园拉远联排距离，类独栋联排面积：建筑面积290平方米，与独栋类似；形态：两层，两户之间布置“侧花园”，减少户与户之间干扰，三面采光通风，向独栋靠拢；品质：地面抬高，阳光地下室，下沉花园，形成独栋的花园式风格；舒适度：四卧朝南，顶层主卧，功能布局合理；侧花园侧花园”L“形院墅，围和更大的庭院空间两层，建筑面积204平方米；”L”形住宅布局内部独享私家花园，两户对拼，凹形建筑围和形成更大的庭院空间。“L”形建筑布局增大南向临街面，利于日照通风，更多空间享受庭院风景；两户间仅车库相连。一层二层在传统带有单独庭院的双拼以庭院相连，打通庭院隔墙即可形成一个具有较大庭院的类独栋别墅。卧室卧室主卧客厅餐厅“凹”形建筑布局改变组团形态，二层完全分离两层，总建筑面积约260平方米，“凹”型布局，中间围和56平方米庭院；大进深内庭，两个南向采光面；一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，更有独栋的感觉。改变建筑形态组织组团一层二层凹形围和内院凹形围和内院一层仅卫生间相连二层完全分离客厅车库卧室餐厅主卧卧室卧室露台纵向变横向，面宽扩大，阳光地下室建筑面积250平方米左右，总体布局与独栋别墅相似；拉大总面宽，总面宽15米以上，减少进深，改变传统联排纵深长的形态；阳光地下室，布局起居室、活动室、视听室、工人房等；南向采光面大，客厅、起居室、主卧、客卧、活动室均南向；南露台面积大，布置活动场地；顶层仅露台，活动空间。地下室一层二层三层总体布局类似独栋别墅地下层一层二层形态：面积大，建筑面积464平方米，两层；一层客厅双向流线设计；“L”形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。舒适度：二层设采天棚，一层室内采光更充足；双车位；阳光地下室（活动房、工人房、储藏室、洗衣房）；所有卧室带卫生间带花园；景观性：地下室下沉花园、一层南北私家花园、二层每个卧室带一个观景露台。下沉花园下沉花园采光井下上采光天棚一层一层夹层二层三层经济型别墅，日益增大的附加值建筑面积205平方米，经济型联排别墅；赠送：半地下室，车库，储藏，洗衣房，工人房功能俱全；一层前后私家花园、二层三层观景露台。大气：餐厅和北入口位于一层夹层，客厅挑空，（玄关挑空）；舒适：两个朝南开间，客厅三卧南向，三层主卧+卫生间+书房/衣帽间+观景露台。内庭院的布置试图解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题，并在居住空间内营造人与自然交流的过渡空间。室外景观引入室内，内庭院布置餐厅中庭透光采光，错层分隔客厅餐厅；二层内庭空中花园，避免过高产生的压抑感；三间卧室既有露台景观又有内庭景观。一层二层三层内庭院内庭院餐厅采光井内庭院布局的演变，顶层活动空间建筑面积250平方米左右；主要居住功能布置于二层，三层仅为露台和活动室；传统的内庭院后置或前移，避免了围和的“筒状空间”，呈半开放式，节省交通空间，餐厅、客厅、卧室等主要功能房均围绕庭院布局，增加景观性；北面入户花园和下沉庭院、南面私家花园、户内内庭院，二层三层观景露台，立体景观。地下室一层二层三层半开放内庭内庭上空餐厅客厅主卧卧室下沉庭院下沉庭院双主卧，舒适度更高建筑面积226平方米；二层、三层各设一个主卧，形成“双主卧”格局；功能细分，起居室和家庭室分离，工人流线和主人流线分离。一层二层三层半地下层次主卧主卧起居室家庭室面积更小，由“经济”变“精简”建筑面积比“经济型联排”更小，甚至只有110平方米；布局紧凑，功能合理，110平方米两室两厅；二层，采用户外停车；保证客厅和主卧南向；采用”L”形布局。一层二层建筑面积110平方米一层二层建筑面积165平方米联排别墅的变迁——时间早期阶段最早的联排别墅主要以城乡结合部的经济型别墅为主，规模小、价格低、产品还不够成熟，其主打卖点是其新颖的生活方式。代表作品：深圳四季花城、中海怡翠山庄、水榭花都现阶段目前联排产品已向高环境质量低密度发展，向别墅品质靠拢。具体在于加大面宽，降低层数，功能布局类似独栋别墅。这一类可以被称为独联体，有些产品每户之间侧墙已连接很少或不连接。平面形状往往表现为“L”形、“凹”字形等。针对的是高档次的消费者。代表作品：北京龙湖香醍漫步、上海新浦江城、南京仙林翠谷中期阶段以成熟地段、城市人文自然景观及大规模社区为依托的高素质产品大量涌现，联排别墅产品迅速成熟，并赢得市场认可。这说明联排对配套、交通等条件的依赖性比较强。这个时期的产品是三层为主、前后花园、部分带带地下室的经济型联排别墅，小面宽、大进深、配有室内车库，一般面积在200平米左右，容易控制总价，其主要卖点是性价比。代表作品：金地格林世界、复地北桥城、丽水馨庭联排别墅户型的的地域差异北京深圳上海成渝“类独栋”产品/中高端定位/面积大，面宽大，起居室活动室等活动区域面积大/地下空间利用/视听室功能的增加/两层/注重社区内部景观环境营造山海景观/注重社区周边自然景观/大型纯联排社区少，有“独栋”情结/喜好邻水而建/250-300平方米/进深相对较长/功能区域独立性强经济型联排，中端客户为主/180-240平方米/半地下室紧俏/内庭院/功能紧凑/三卧南向/控制进深，面宽7米以上/注重总价/注重邻里交往空间山地别墅/户型面积适中/顶层阁楼/“瘦身低端”产品走俏，150-200平方米/中高端“类独栋”产品注重功能布局上与独栋别墅舒适性相似/由于竞争激烈，从开发品质、产品到开发特色，多元化发展，个性强发展趋势注重室内的采光和景观品质，内部布局的不断升级，提高室内采光的同时，考虑节地原则；地下空间的利用，根据产品定位设置地下室或半地下室，挖掘地下空间的附加价值；花园入户、顶层大面积观景露台，提供与周边环境融合的载体；提高联排密度和容积率，通过室内空间附加值和舒适性的提高弥补高密度排布所降低的适居性；类独栋联排别墅和小面积精简联排两级产品不断升级。联排别墅布局的演变院落排列——万科第五园/新浦江城将几套别墅进行围合，中间为中庭式院落，围而不断，格局工整，结合个性化的园林景观，形成大社区内相对独立、私密的邻里空间。内院、外院组合的院落别墅创造了一种中国传统院落生活与现代别墅生活相融合的居住意境。衍生出欧式、美式等院落流派。相同的是，任何流派的院落别墅都强调一种有机相连、亲和友好的邻里尺度。两户之间的院落空间，相对私密可作为共享的内庭，提供邻里交流空间错拼布局——仙林翠谷/太阳城仙林翠谷依山而建，建筑根据地貌和坡向而建，强调场景式坡地、台地景观。其“L型”和“凹型”建筑布局形态形成了创新的联排排列组合。太阳城通过改变传统单一的入户方式，采用同组团不同入户方向的做法，形成了错拼的布局。错拼布局，对地形的适应性更强。有效减少联排之间的拼接面积，使单体建筑形体相对独立，立面更为丰富，产品使用上减少了相邻间的相互影响，单体建筑独立性、私密性更强，同时墙体和窗面面积增加，采光和通风效果增强，大大提高了居住品质。另外错拼分隔形成院落，也丰富了联排别墅的室外空间。改变入户方式组织组团改变建筑形态组织组团类独栋组团布局——绿地翠谷以每户都能看到中心景观为布局原则，顺应山形地态。道路设计成弯曲流向形，类似独栋别墅组团布局的道路，别墅沿路排列，高低错落，建筑、坡地、湖泊相映成趣，保证每户面向中心景观同时，类独栋的组团布局，增强栋与栋之间的私密性。对地形变化适应性强，改变了联排别墅景观较为呆板的缺陷，景观均好且户户面向中心景观。顺延弯曲道路的排布形成丰富的组团空间。联排产品用独栋的布局，类独栋的户型打造独栋别墅品质的社区。弧线排列——建工未来城分为内外两层，内环呈圆环式排列，共享中庭花园景观。外环邻路，半圆排开，与湖岸线自然相随，能够较大限度地利用湖景资源。弧形布局尺度较为宽松灵活，主要特点是景观面大，视觉感强，同时单体间拼接面减少。“井字”布局——万科深蓝地下空间相连的“联排”别墅，相联的“阳光底层”：四栋地下层相联，借鉴四合院组织方式，缓坡入户，车库、地下入户门两两相对；建筑“井”字结构布局：四套别墅分别布置在四个接点位置，相邻空间各自划分给四家。通过底层院落相连，建筑单体独立，又可以通过相连的地下庭院促进邻里交流。联排的社区空间和文化环境营造新型社区文化是联排别墅的特殊需要在初期的联排别墅项目中，往往只注意住宅单体设计本身，而对居住在这种社区的居民的生活方式、交往要求和社区文化的建立，没有时间与精力去研究。而如何提高联排别墅居住区的社区文化，提供满足居住在这里的人群的生活方式的社区环境，将是下一代联排别墅发展竞争重点之一。此外，精心推敲设计联排别墅社区的室内外空间，使之不仅仅是普通住宅的简单复制，不是建筑与道路