领袖城一期可研

珩生·领袖城商业街可行性研究报告1第一章总论1．1项目背景1．1．1项目名称珩生*领袖城1．1．2项目建设单位公司名称：注册地点：法人代表：1．1．3报告编制单位注册地点：法人代表：1．1．4报告编制依据（1）《武汉市国民经济和社会发展第十一个五年规划》（2）《武汉市城市总体规划》（3）盘龙城经济技术开发区发展规划（4）珩生*领袖城项目资料1．1．5研究工作的范围（1）项目背景及概况（2）市场需求分析与预测（3）项目开发条件（4）项目建设方案（5）投资估算（6）产业投资分析（7）项目财务分析（8）还贷能力分析珩生·领袖城商业街可行性研究报告2（9）不确定性分析（10）风险分析及防范措施1．2项目概况1．2．1拟建地点珩生*领袖城位于盘龙城经济开发区核心地段，地处武汉市北效、黄陂区西南部，外环线与中环线之间，与市区隔府河相望，距新华下路仅10分钟车程。南距汉口火车站6公里、武汉港15公里，东距阳逻深水港20公里，西距天河国际机场3公里：阳逻深水港、汉口火车站、天河机场这个“黄金三角”将其围之于中，构成了“水、陆、空”立体交通网络。1．2．2建设规模本项目建筑用地面积165305.15㎡，总建筑面积515868㎡。规划建筑性质为小高层、高层及商业用户综合高尚住宅区。1．2．3主要经济技术指标（1）建筑用地面积：165305.15㎡（2）总建筑面积：515868㎡，其中11层住宅面积146000㎡，18层住宅面积200000㎡，28层住宅面积94000㎡，商业面积70000㎡，会所、幼儿园5868㎡。（3）建筑容积率：3.12（4）建筑密度：30%以内（5）绿化率：40%（6）建筑户型比：75—85㎡10%85—95㎡30%105—120㎡45%120—135㎡15%1．2．4项目核心竞争力1、盘龙城中央区位经济开发区，政府四大超前功能规划，明日的“华南版块”，交通轨道日益畅达。珩生·领袖城商业街可行性研究报告32、150万方超级大盘盘龙城中央区位最大规模楼盘3、3万方中央大湖景观人工中央大湖，绿岛景观4、巨型商业规模22万方商业建筑群，5大主题商场，6大主题风情街5、高档次服务配套5000方6星级水晶会所6、戴德梁行知名物业顾问7、版块投资潜力8、高性价比全装修珩生·领袖城商业街可行性研究报告4第二章项目投资环境与市场研究2．1武汉投资环境研究2．1．1地理优势明显、投资环境优越武汉是华中重镇、九省通衢，地理位置得天独厚，是华中地区政治、经济、文化、金融中心。武汉城镇人口831万人，流动人口200万人，国土面积8400平方公里。沪蓉高速公路、京广铁路干线、京珠高速公路的交汇处。近年来，武汉坚持开放先导战略，大力推进环境创新，投资环境日益改善。过江桥梁共有7条，已通车的有5条，通江遂道2条，已通车的1条，地铁及连接周边城市的轻轨、高速公路正在建设中。2．1．2区域性优势内陆最大的流通中心和货物集散地，辐射湖南、江西、安徽、河南、四川周边五省近四亿人口。2007年12月7日，武汉市城市圈获国务院批准成为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。这为武汉市的发展，打造中部崛起战略支撑点提供了难得发展机遇。温家宝总理明确指出，中部崛起要“开拓中部地区大市场，发展大流通”，因此，发展中部地区物流业是推动中部经济发展、体现中部地区各种优势的必然选择。2．1．3武汉1+8城市经济圈建立武汉城市圈即“1+8”，武汉及其周边100公里范围以内的黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、潜江、天门8市，该圈域占全省33%的土地约61,000多平方公里和51.6%的人口约2,900多万人，是湖北省乃至长江中游最大的城市圈。胡锦涛总书记来汉指示：中部崛起，湖北武汉要成为基础。《武汉城市圈总体规划》已获省政府常务会议审议并原则通过，《规划》以每5年为一个阶段，提出了未来十五年的总体发展目标，要在武汉城市圈中实现“五个一体化”，即产业发展与布局一体化，城镇化与城乡建设一体化，基础设施建设一体化，区域市场一体化，生态建设与环境保护一体化。“1+8”城市圈将成为中部崛起的突破点，武汉城市圈建设将成为我国内陆地区最具实力、最富活力的增长极之一。珩生·领袖城商业街可行性研究报告52．2盘龙城投资环境分析2．2．1地理位置盘龙城经济开发区的前身是滠口经济发展区，2003年更名为盘龙城经济开发区，开发区位于武汉市北、外环线与中环线之间及汉口以北黄陂区以西南，开发区北面为小土岗，东西南三面环水为盘龙湖，前临府河，辖区规划面积88平方公里，目前已建成16平方公里。盘龙城经济开发区地处武汉市北郊、黄陂西南部，外环线与中环线之间，与市区隔府河相望，南距汉口火车站6公里、武汉港15公里，东距阳逻深水港20公里，西距天河国际机场3公里；阳逻深水港、汉口火车站、天河机场这个“黄金三角线”将其围于之中。2．2．2交通状况开发区地处黄陂最南端，临汉口北最近郊，扼北进南下之咽喉，隔府河与汉口相望。境内岱山府河桥、岱黄公路府河桥、机场南线路府河桥、外环线府河桥和盘龙城府河桥直接与汉口城市主干道相连。新建的盘龙大道由盘龙城大桥与市区相连，开发区到市中心新华下路仅7分钟车程，由开发区东边走岱黄公路到市区黄浦路8分钟车程，西边走机场高速路到市区青年路9分钟车程。继连接盘龙大桥和武汉中环线的盘龙城立交桥后，盘龙城和中环线的另两个节点——机场高速立交桥和三金潭立交桥都在火热建设中，将分别于今年上半年和明年上半年竣工通车。中环线贯通后，从盘龙城上中环驶向武汉各个角度将更加畅行无阻。另外，2007年岱黄高速收费站后移,来往盘龙城车辆将不再收费。珩生·领袖城商业街可行性研究报告62．2．3交通发展规划轻轨二期工程东段近7公里，从轻轨黄浦路站向东延伸，下穿长江二桥引桥，上跨江岸铁路货场，在头道街转至解放大道中线，经二七路、徐洲新村、丹水池至后湖堤角。届时，从汉口中心城区至盘龙城将会更快捷。2．2．4投资发展状况盘龙城道路建设同时推进产业建设，将更大程度促进着盘龙城经济的可持续发展。黄陂政府在开发区的规划上方针明确，坚持走科技立区、项目强区、环境兴区的基本区策，依托大武汉，引进大项目，重点建设现代制造业区、临空港物流产业区、都市旅游度假区、生态人居区，努力把盘龙城开发区建设成为武汉市高新技术发展的产业基地和环境优美的生态新城、武汉第四镇。现代制造区抢抓武汉积极振兴现代制造业的机遇，因地制宜明确发展重点，做大做强现代制造业。一是因势利导，积极扶持生物医药业；二是乘势而上，积极发展食品加工业，形成扎堆效应。三是扩大引进，加快发展汽车工业及建工机械。四是珩生·领袖城商业街可行性研究报告7借势造势，发展建筑建材业。五是重点突破，加快精细化工、电子产业及其配套产业链的发展。临空港物流产业区盘龙城的建设目标是集临空工业、物流产业、新型服务业、出口加工业、现代农业与居住度假休闲为一体的现代化国际性空港城。在建的有武汉北铁路编组站，规划中的有盘龙国际轻纺工业城、90平公里航空城等。武汉北铁路编组站：是亚洲规模最大、技术最复杂的铁路编组站，2006年4月动工，总工期两年半，投资23亿元，2008年9月将与天兴洲长江大桥同时建成。建成后，武汉铁路枢纽内将形成一主二辅的货运格局。即：一主为武汉北编组站，两辅为武昌南、武昌东编组站。日编组能力将达到22000辆，直接助推武汉跻身全国四大铁路枢纽之列，并与阳逻港的港口物流、天河机场的航空物流一起，形成现代国际物流平台，带动盘龙城乃至武汉的工业、商贸发展。盘龙国际轻纺工业城：去年9月，《盘龙国际轻纺工业城可行性及规划方案》通过专家组论证。这个总投资60亿元的项目若建成，以盘龙城为发展龙头的黄陂区将成为中西部地区最大的轻纺工业基地，年产值将达到100亿元，年创税收逾5亿元，安排5万个就业岗位。90平方公里航空城：计划位于黄陂区优先开发的南部经济发展带。今年底竣工并投入使用的天河机场第二航站楼和明年启动建设的第三航站楼为这一宏伟规划奠定了基础。旅游度假区具有3500年历史的盘龙城，是中国目前在长江流域发掘的唯一一座保存较为完整的商代早期城市遗址。再将投资5亿元进行环境改造，建设盘龙湖（后湖）风景区，进一步带动旅游相关产业的发展。2．2．5投资环境评价1、文化积淀浓厚，武汉文化名片一个城市最重要的就是城市文化，而文化则是历史的沉淀。文化、历史，让人能有安全感和归属感，在居住的同时，产生对居住的认同感。位于区域内的盘龙城遗址被誉为“武汉城市文明之根”，早在3500年前商朝人就选址在这里繁衍珩生·领袖城商业街可行性研究报告8生息。随着盘龙城风景区的开发，这里将成为闻名国内外的旅游胜地，成为武汉市的又一张名片。2、自然无限，环境清幽作为商代青铜文化的中心，拥有丰富的天然资源，丰荷山、甲宝山、铜管山等众多山峰相连，盘龙湖、汤仁湖、新教湖等多个湖泊相依。其中，水体面积最大的盘龙湖，将投资5亿元进行环境建设，使其成为一处新的游览胜地。武汉市政府将投资十亿元建设盘龙城名胜风景区，开发区基本保持了比较原始的生态环境：有风光如画的后湖，有舒缓延展的山坡，大大小小的池塘，山涧流水，森林茂密。在整个垂直的等高线上生长有植物群落，形成有层次的自然景观。后湖的平顶山是数千只白鹭和其他鸟类栖息地，傍晚鸟类归巢形成美丽动人的风景画。这对于向往回归自然的城市人来说，无疑是最大的亮点。盘龙城为人类居住提供的高品质礼物——自然鲜氧。当地的空气环境指标S02、N02、PN10的日平均值远远低于武汉市区。根据国家环境空气质量的标准要求，盘龙城的大气环境监测的评价标准参照国家二级标，盘龙城的环境空气质量状况为优。3、基础设施系统完善，吸引国内外企业投资建设，房地产投资增值空间巨大开发区成立以来，已投入数亿元进行基础设施建设，已经形成了供水、供电、供气、通讯、排水、排污等完善的城市基础设施系统。为该区做规划的上海同济大学习博士这样评价：盘龙城经济开发区具有城、港、田、湖“四字”优势。府河上现有4座老桥：岱山府河桥、岱黄公路府河桥、机场南线路府河桥和京广铁路府河桥；2座新桥：盘龙大桥和外环线府河桥。盘龙城大桥横跨府河，连接盘龙城经济开发区和武汉江岸区车行直接距离，交通网络四面发达。鲁能集团参与该开发区的西部开发，将联合中国华力控股集团与深圳科盈集团，共同对西区进行规划设计、市政配套基础设施建设，并与开发区联合招商，吸引国内外企业投资建设。盘龙城经济开发区管委会将在近几年内着手进行商业街的建设，还将相继引进两家五星级酒店、三家大型连锁超市，形成一个完善的商业网。在医疗上，武汉市卫生局将在盘龙城建设一座大型医院，该医院的规模将远超过现有的开发区医院。在教育方面，光华国际学校总部将移址盘龙城；另外在这里还将规划建设珩生·领袖城商业街可行性研究报告91所省内一流高中、2所初中和3所小学。随着周边楼盘开发对环境的改善，政府对盘龙城经济开发区的产业建设和产业规划的尽心引导，区域内商业、生活配套的逐渐完善，市场消费潜力巨大，盘龙城未来发展前景看好，必将极大提升该区域的房地产市场价值。珩生·领袖城商业街可行性研究报告10第三章盘龙城房地产市场分析3．1盘龙城房地产市场概况3．1．1发展概况盘龙城经济开发区自成立以来，其较好的自然环境和投资优势，为房地产开发创造了良好的基础，区域房地产开发起点高。首个别墅项目F·天下的开发，为盘龙城区域奠定高档住宅新区的良好市场形象。盘龙区良好的生态风光相继吸引了众多房地产开发商的目光，城开、宝安、名流、三江航天等知名企业的进驻使盘龙城的房地产市场逐渐发展起来。目前，该区域的楼盘规模普遍较大，同时景观资源较为丰富，品质较好，楼盘多以中高档为主，建筑形态则以别墅为主，辅以少量的洋房、TOWNHOUSE及多层建筑。目前在建的房地产项目有F•天下、山水龙城，人和天地、未来海岸、巢别墅、二十八街等。盘龙城楼盘分布图珩生·领袖城商业街可行性研究报告113．1．2发展趋势1、多层、小高层所占市场份额将会逐步增加盘龙城经济开发区内住宅产品最初以别墅类型产品为主体，到目前出现了别墅与多层、小高层并存的市场格局。随着房