浪漫满湖前期策划报告

前期策划报告让浪漫渗透生活的每个细节！各板块基本数据对比：购房单价与总价排序有所不同的是，购房者对城南板块的心理预算单价超过了河西与城东而跃居第二。这反映出，除市中心外，他们更看好城南板块的未来发展。值得注意的是，长沙购房者对城北板块的单价预期较低。如何通过有效的宣传手段来提升城北区域在长沙人心目中的形象，将是此区域开发商不得不面对的一大问题。2482240523662362235622502234282726092660265425942418259331172778290828943021280228480500100015002000250030003500市中心板块城南板块城东板块河西板块体育新城板块星沙板块城北板块心理预算单价有点贵但能承受单价太贵放弃购买单价每个人心中都有过浪漫的梦想区别是：有的已经实现、有的还在等待……浪漫这种东西不关乎年龄不关乎财富更多的是对一种美好事务的追求区别是：有的人刻意追求有的人已经在不经意中拥有……这个家园献给那些向往浪漫的人或者那些已经拥有浪漫的人……每个人内心都有一个关于家的终极梦想豪华也罢简陋也好房屋在其基本的物理功能之后更多是一种生活状态的载体于是通过“经济趋同”、“交通认同”、“环境认同”、“文化认同”、“产品认同”等各种各样圈体的交界作用下，在时间因素、信息因素等各种各样偶然因素的共同努力下，某些人便成为了我们房屋的使用者,我们称他们为业主或者目标群体……一度我们无需思考毫不费力的制造着简单意义上的房屋但随着城市化的过程的加快，地产行业迅速成长，对手和目标客户都在成熟交通发展、城市人口增长……某些事务的发展在一定程度上淡化了地产的某些固定因素（如地段）亦强化了某些因素（如社区氛围）地产开发的高层境界已然不是简单造物理意义上的房屋每个项目都是一个有独特特性的生命体如何吸引自己预想的客源贴上他们独特的标志营造他们梦想的家园在一定程度上决定项目的成败……一、那么，我们周边的项目，他们贴了标签没？都帖些什么样的标签？都吸引了些什么样的人？二、我们应该重点瞄准哪群人贴标签？他们的特点是什么？与周边项目相比，我们是否找到了一个他们没有瞄准的目标群？或者是在同样的一群人面前，我们帖怎样的标签才会更有吸引力？三、从物理意义上的园林、户型到精神意义上的号召，我们应该营造怎样一个标签？四、我们怎样与目标沟通，才可获得他们的认同？我们的沟通手段、技巧都有些什么？我们的疑问与思路对于本项目，我们希望打破常规，通过理性的数据分析和感性的认知理解，透析项目的内涵，从中挖掘出超越地块本身的价值，这不是一个纯粹的策划提案，这是一次对居住理念和生活模式的深度体验，基于这种体验，呈现一个理想中的生活居所，让浪漫渗透每个细节！一部分：区域分析与重点案例分析需解决问题：1、那些是我们的竞争对手？2、他们贴了标签没？是那些目标群体，是什么特点？3、我们有那些机会？或者有那些可以随潮的方向？长沙房地产市场战国图城北版块城南版块城东版块中心版块河西山水版块各板块特征分析板块名称板块资源房地产发展状况城北板块三江汇聚，江景资源丰富；新河三角洲“两馆一厅”、青竹湖高尔湖球场、金鹰影视文化城发展相对滞后，在景观资源丰富的地方以中高档别墅为主，成为长沙别墅密集的区域之一；在其他区域以中低档楼盘为主。星沙板块国家级经济开发区、长沙卫星城市，工业发达；松雅湖发展起步较晚，发展规模与速度均不如市区，价格较低。但近两年内发展速度加快，产品品质大辐提升。城东板块浏阳河、圭塘河等自然景观；华雅高尔夫球场、体育新城等体育运动配套；各类专业市场密集，商贸业发达发展速度快，前期为经济适用房，近两年内高品质大盘成为开发主流，住宅、商业、酒店等各类物业林立。城南板块以省政府为中心的中央政务区、植物园、红星商圈、“三市融城”桥头堡位置发展速度快，前期主要以中低档市场及农民安置房为主，随着省府南迁，交通路网的改造，高品质大盘将成为开发主流。河西山水板块自然景观资源丰富：岳麓山、湘江、橘子洲；人文氛围浓厚：大学城、岳麓书院；麓谷高科技产业基地受地域限制发展相对缓慢。但由于拥有良好的自然景观资源及市政府西迁，近年来高品质大盘纷纷出现，各大别墅区依山而建，房地产发展进入快速增长期。区域房地产市场研究——板块内楼盘分布围绕着市府周边，近两年内兴起多个中高档大盘，且在价格上远远突破原有价格区间，主要以舒适型、享受型户型为主，并配以少量投资型商务公寓。以桐梓坡路为轴线，由于拥有较多的大型企事业单位及高校，房地产发展较早，主要以中档楼盘为主，近几年内将继续成为开发的热点区域。近两年内，由于麓谷的发展，房地产也逐渐进入快速发展阶段。区域内主要以中高档楼盘为主。区域各板块态势板块名称代表性楼盘板块特点价格特点市府板块卓越·蔚蓝海岸长沙玫瑰园美林·银谷高鑫麓城格林星城高信•尚峰市府板块是目前岳麓区的发展重心，随着市政府及其他市政机关的进驻，该板块即将成为长沙未来的中央政务区（CPD）；物业型态多样化。前期开发均以经济适用房和公务员小区为主，随着各品牌开发商的进驻和诸多高端项目的开发，目前房价正在上扬；目前每平米均价3000元左右。麓谷板块标志•麓谷坐标湘麓国际长房•西郡麓谷雅园该板块主要依赖麓谷自然环境，注重生活质量，以生态为推广主题；以中低价位小高层为主。麓谷高新科技区处于高速发展的区域，高科技人才聚集于此，多以25-45岁为主，人口较少且不集中，以致销售价格还不高；目前每平米均价3025元左右。溁湾镇板块景秀江山枫树园麓山才苑岳麓现代城该板块是长沙最为古老的商业圈之一，历来就是车水马龙的人流聚集地，商业十分活跃；位居闻名天下的岳麓山脚下，紧邻湘江风光带，风景秀丽，居家条件较好；千年学府岳麓书院和大学城的文化底蕴更增添了历史气息，该区域的文化氛围也是其他板块所无法比拟的。溁湾镇老商业区随着各条大道的拓宽和整改，房价也在节节攀升；目前每平方米均价约3400元。麓南板块阳光100香格里•麓山别墅星语林·汀湘十里“麓南”概念是近两年才提出来的，目前还处在发展状态，生活配套还有待完善，居住还未形成规模，多以别墅开发为主；该板块依仗大学城的天然优势，发展潜力巨大，将成为岳麓区土地开发的重点区域之一。该区域在阳光100开发之前一直以别墅开发为主，销售均价约3300元/平方米；随着各种配套的完善及地产项目的开发，房价也将得到很大的提升。项目片区属性界定本案本项目位于麓谷板块、金星中央板块、麓南板块交际处，与阳明山庄、望兴景园等构成西站小区域板块。深受荣湾镇中央商贸圈的辐射，享高科技带来的机遇。在规划过程中，该板块将成为中央商务区高档社区。预示着该板块的前途无量，价值无限。但目前尚未形成规模。研究中，可将范围扩散到麓谷板块、金星中央板块。河西房地产市场研究——典型楼盘项目名称位置占地面积楼层容积率面积范围主力户型均价工程进度总建筑面积规划用途绿化率主力面积规划户数销售状况望兴景园岳麓区河西枫林路与二环线交叉口192662.487-2002500元/平方米一期竣工二期开工待定129765住宅40%861一期只剩一栋将与二期一起卖广夏新苑长沙市西站西侧140亩61.5995-136三房1800元/平方米入住93768.82住宅40.1%110-1201495卖完航发锦绣家园岳麓区航天宾馆旁____________80-130三房一期1100元/平方米二期1500元/平方米三期1800元/平方米一期已入伙二期已售完三期下半年将建______住宅110多二期售完麓谷E家人岳麓区麓谷2930418层2.797-150三房1900元/平方米已竣工80000住宅32.6%103-120多620已售完加洲阳光麓谷公园旁83857.83173.1281-152三室2900元/平方米一期准备入伙,二期在建187344.4住宅39.46%120多2000一期低楼层销磬,二期也在售标志麓谷长沙高新区麓谷中心3269317229.75-198.12三室4600元/平方米竣工70345公寓写字楼商业35%146.99____小户型卖的可以湘麓国际岳麓区麓枫路61号77715.6152．6180-190三室2900元/平方米外立面施工临湖有四栋洋楼200405.68住宅35%130多____临湖还有4套大户型麓谷沐春园桐梓坡路与雷锋西大道交汇西南角25107.3571.62000元/平方米竣工52104.05住宅37.15%360已经入住,现在销尾盘水木兰庭岳麓区桐梓坡路与玉兰路的34187.176层半2.4984-130三室2600元/平方米在建临湖的价格要2900多元50000住宅40%110多882一期售完,二期4月7日接受咨询长房西郡岳麓大道与雷锋大道交汇处84600111.2880-150多三室2600元/平方米一期已入住,二期只有两栋进行外立面施工8套小洋楼还没建157000住宅50%110-130990一期还没售完高信尚峰岳麓区咸嘉新村中心广场北侧34171.2992.630-160一室三室3700元/平方米11栋已经竣工,其余在建小户型为精装修90000住宅40%小户型40多大户型120多600主要在售小户型美林银谷岳麓区金星大道与岳麓大道交汇处355723.635-185三房3900元/平方米外立面施工二期以大户型为主128000住宅商务40%140多800销售状况不是很好格林星城岳麓区金星中路199号73260112.9893-146三房一期为2750二期未定二期在建该项目交通比较便利,典型的半坡山地,推广语”格调随意、生活随心”100000住宅40%1301000一期销磬二期还未开盘西湖丽景岳麓区咸嘉湖路428号24537.96182.9595-1443000元/平方米已经竣工75556.62住宅商业42.3%130多只剩尾盘玛依拉山庄岳麓区金星大道西湖渔场37221.72172.580-130多三室3100元/平方米已经竣工嫁接新疆情味114770住宅41%110-1301083只剩中低层的西城湾岳麓区咸嘉湖路72号15583__3.2102-250三室2700元/平方米已经竣工复式楼比较多45366住宅____120-140324入住西山汇景岳麓区咸嘉湖路____________2.3_________________打地桩_____190000别墅40%____________未开盘金色山庄河西银盆岭与前府路交汇处389612.8---3050元/平方米已经竣工未卖的主要集中在中间一栋140000住宅41%-970只剩70多套阳光新城市政府东侧杜鹃路与观沙路交叉口13460153.1940-129商务公寓三房两厅3050元/平方米竣工49688公寓50.2%40的商务公寓120的三房两厅459只剩18套西岸润泽府岳麓区岳麓大道南侧75306.713.3--大约3100-3200元/平方米在建现在建的有一部分属于集资房,自有两栋在销268000住宅45%--4月份开盘卓越蔚蓝海岸岳麓区政府北侧3716281.6--3500元/平方米在建500000别墅洋房公寓43%--二期没开盘阳光100岳麓区猴子石大桥西头北侧659569.62151.560-160三房3600元/平方米竣工有别墅和复式1000000公寓40%110-1306500一期销磬,二期只剩一些大户型的小结一河西板块代表项目现有主题及客源特点分析一项目名称目标群体群体年龄阶段开发主题买房原因房屋价位水木兰庭商学院老师、麓谷开发区群体、西站周边工作群体以27到35居多，其次是35以上的人群中式生活居家第一期：2400第二期：2600第三期：2700到2800长房西郡麓谷、西站周边工作的人群以26到32岁者为主体欧式生活年轻为结婚而买房2800麓谷坐标麓谷科技园的工作群体以27到34岁居多、其次是35到40岁中式生活工作需要为主体，居家其次精装修：4300加州阳光麓谷工作人员以及周边的工作人以30到45岁的居多美式生活居家2800卓越蔚蓝海岸长沙市委市政府官员，在周边工作的人群，湘雅医院人群以29到38为主体，其次