济南楚天置业燕山项目发展策划报告_178页

楚天置业燕山项目发展策划报告丽丰地产资讯2009-5-23项目发展策划报告市场分析篇项目定位篇物业发展建议篇营销策略篇市场分析篇——客观项目界定篇一、济南宏观经济发展研究1、中国宏观经济分析中国经济步入衰退周期，中国经济在自身周期变动影响下，已经于2007年步入下行阶段。尽管从全球范围内看，中国经济依然具有较好的发展预期，但是受自身周期性下行和输入性因素的叠加影响，宏观经济在未来两年将面临重大挑战。2、济南经济战略版图“环渤海经济圈”狭义上是指辽东半岛、山东半岛、环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东以及内蒙古中东部，分别约占全国国土面积的13.31%和总人口的22.2%。济南作为“环渤海经济圈”中的区域中心城市，北接京津唐，南望长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置，在全国来说是连接华东、华北的门户,地理位置优越。2.1济南都市圈规划北连京津冀东接半岛城市群，7城市携手发展，6条轴线连通“1小时都市圈”。依据2007年12月27日山东省建设厅通报的《济南都市圈规划》成果。“文化型”、“环境友好型”、“枢纽型”、“基础产业、9%-5%0%5%10%15%20%25%30%1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年GDP增长物价指数先进制造业和服务业中心”这几个关键词是济南都市圈的总体定位和发展目标。济南都市圈地处我省中西部，承东启西，在全省区域经济格局中居重要地位。济南都市圈地域范围包括济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州７个城市，总面积约5.3万平方公里，人口3219.4万。济南都市圈区位条件优越、交通发达，目前已基本形成“一小时经济圈”。济南都市圈的总体定位是，将济南都市圈建设成为孕育齐鲁、开放创新的文化型都市圈；山水形胜，生态宜居的环境友好型都市圈；环渤海经济发达地区联结长江三角洲地区、面向中原腹地的枢纽型都市圈；依托山东半岛城市群，辐射黄河中下游的强势龙头；环渤海南翼具有国际竞争力的基础产业、先进制造业和服务业中心。2.2泉城济南：全国第二经济大省的省会城市，山东双核之一，辐射鲁中西部城市性质：山东省省会，著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市.山东半岛双核心结构：济南和青岛-济南定位为区域性中心城市，山东的政治、文化、科研教育中心，山东中西部以及省际区域交通枢纽和经济中心.-青岛是山东半岛的龙头城市，对整个山东省带动大;辐射范围：以济南为核心，辐射聊城、德州、淄博、莱芜、泰安、滨州济南都市圈.2.3从几个主要指标看济南宏观经济背景2008年数据增长率备注GDP（亿元）3017.4城市GDP达到一定高度,但城市固定资产投入与同等城市相比相对不足固定资产投资（亿元）1415.3人均生产总值（元）45724人均生产总值与人均可支配收入达到较高水平人均可支配收入(元)20802城镇居民储蓄存款余额（亿元）1588.5城市居民储蓄能力高速提升，居民购买大型消费品的能力较强城市居民人均住房使用面积(m2)21.5人均住房面积稳中有升经济发展水平、人民生活水平快速提高，居民住房水平稳中有升，济南房地产市场尚有较大发展空间，潜在刚性需求有待释放。A.指标1：GDPGDP保持10%以上的加速增长态势，为房地产业的发展创造良好的经青岛济南2001-2008年GDP分析1057.91190.11367.81618.91896.52185.12554.33017.412.10%13.20%14.50%18.36%15.91%16.45%16.90%18.13%05001000150020002500300035002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%GDP（亿元）GDP增幅济环境2008年GDP次于青岛和烟台，济南经济水平在省内处于领先地位，但在环渤海经济圈中经济实力相对较弱，有较大的发展空间数据来源：济南统计年鉴2008年济南市GDP以及人均GDP分别为3017亿元和45724元，增幅分别为18.13%和12.9%，尽管受到经济危机影响，但是增长速度还是处于良性发展。2008年济南GDP在中国15个副省级城市中位居11，位次比2007年下降一位。GDP增幅13%，与杭州、南京等副省级城市的GDP总量相比仍有一定差距。B.指标2：产业结构01—08年济南三产结构比例变化数据来源：济南统计年鉴第二产业比重稳步上升，与第三产业共占主导地位，第二产业定位从重工业转向先进制造业和高新技术产业，济南面临产业结构转型，房地产发展上升到产业发展的高度，并逐渐成为第三产业的重要组成部分。2001-2008年三大产业比例分配图9.10%8.20%7.68%7.33%7.06%6.64%5.88%5.80%41.60%42.40%43.84%45.86%46.04%45.85%45.53%44.10%49.30%49.40%48.49%46.81%46.90%47.51%48.58%50.10%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年第一产业第二产业第三产业2008年中国15副省级城市GDP对比02000400060008000100000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%GDP(亿元)累计比率GDP(亿元)385538582134286837754781396415603017443639608215780739012190累计比率16.3016.5014%13.2012.1011%10.1011.1018.1313.2015.1012.3012.1012.1015.60沈阳大连长春哈尔滨南京杭州宁波厦门济南青岛武汉广州深圳成都西安第三产业发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志，至08年济南第三产业所占比例已经接近50%，整个城市的产业结构正在发生根本变革，整体的经济活力日渐增强，社会财富阶层将在这个过程中进一步壮大，将从需求层面推动房地产向更高层次发展。注：济南产业发展定位——《济南市城市总体规划（2005年－2020年》第二产业：优先发展先进制造业和高新技术产业。第三产业：优化提升商贸服务业，发展壮大金融服务业，大力发展现代物流业，稳步发展房地产业，加快发展旅游会展业，拓展提升社会服务业。C.指标3：固定资产投资与房地产投资数据来源：济南统计年鉴固定资产投资加速增长，固定资产投资占每年GDP的比例稳步提高，城市建设力度增大与周边主要城市相比，济南固定资产中等偏低，有较大的提升空间，济南市固定资产投资额近几年增幅较快，固定资产投资增势强劲。固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设施的完善，改进工农业生产能力，提高人民的生活水平，加大固定资产投资将是济南市较长时期内一贯政策。注：2008年济南其它副省级城市固定资产投资比例一览表(单位:亿元)城市大连青岛济南南京西安武汉固定资产投资2513.42019.01415.32154.21906.22252.1固定资产投资/GDP65%45%46%57%87%56%2001-2008年固定资产投资分析12421415.3504.9651.3404.7344.2856.6101717.60%24.80%29.00%31.60%18.70%22.10%23.30%12.50%020040060080010001200140016002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%固定资产投资额（亿元）增长比例数据来源：统计年鉴从投资情况看济南房地产市场2005年房地产投资占社会固定资产投资的比重及房地产投资额比重均降到近年最低点，2006、2007年开始恢复，2008年达到顶峰。这主要由于2005年国家加强了宏观调控，市场接受考验，经过观望后，当前日趋理性，呈稳步发展趋势。近几年年来济南房地产开发投资占固定资产投资比重都达到了15%以上，但仍远落后于京沪穗等经济发达地区，北京为全国最高，达到了51%，这正好反映了济南房地产业与京沪穗的差距，同时也预示着济南房地产发展空间非常巨大。相对于一线城市，济南房地产仍有较大的发展空间，同时在拉动经济增长方面的作用也日益重要。D.指标4：房地产供需与成交价格数据来源：济南统计年鉴供需分析：自2001年以来济南市的房屋竣工面积和销售面积在不断的增长，说明市场需求在不断的增加。将房屋竣工面积和销售面积对比来看，供需比呈现降低的趋势，供需逐渐平衡。根据供需平衡理论，供需比不断下降，意味着需求在不断增加。价格分析：近年销售价格与增幅一路上扬，高峰出现在2007年，而2001-2008年济南房地产投资额分析58.574.689.8110.2121.1160.1193.2274.138.50%27.50%17.40%22.72%9.89%32.20%20.67%41.87%0501001502002503002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%房地产投资额房地产投资额增幅2001-2008年济南房产供需情况对比分析192263295272224259276172.2132195256270261249260185.61.91.41.31.210.91.10.90501001502002503003502001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年00.511.52商品房竣工面积（万平米）商品房销售面积（万平米）商品房供需比2008年虽然受经济危机及房地产市场调控影响，但是价格仍然处于高位状态，但是其价格增幅却大幅降低，价格及增幅后期将会不捐细流，稳中略升的市场状况。即大幅度价格增幅的局面近期不会出现。E.指标5：人均GDP01-08年济南市人均GDP变化一览表(单位:元）数据来源：济南统计年鉴21世纪以来济南人均GDP持续加速上升，增幅均保持在10%以上，发展势头迅猛，08年济南人均GDP达到6000美元，根据国际经验房地产应将进入平稳发展期的过渡期。目前济南房地产仍处于平稳发展期，但作为二线城市的对市场及政策的反映滞后的特点仍然存在。注：人均GDP与房地产发展关系F.指标6：人均可支配收入数据来源：济南统计年鉴2001-2008人均GDP分析208072336227293316064572436394392001869710.0%11.3%12.3%16.8%15.8%12.9%15.1%7.2%010000200003000040000500002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%人均GDP（元）人均GDP增幅人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期济南城市居民人均可支配收入保持平稳增长的态势，城市居民消费能力稳步增强。该项指标高于环渤海经济圈和重要经济带其他城市，济南城市居民消费能力较强。注：2008年济南周边城市城镇居民人均可支配收入一览表(单位:元)城市大连青岛济南南京西安武汉城市居民人均可支配收入1750020464.42080223122.71520716712.4同比增长15.8%14.6%15.5