房地产业-成都精装房产品专题研究（PPT30页）

1成都精装房产品专题研究2目录成都市精装房竟品项目分布成都市精装房项目价格情况成都市精装房项目销售动态成都市精装房项目装修标准及配置装修标准配置标准壹号公馆红南港鹭岛国际.水晶四季公寓珠江国际花园东山国际E区恒大绿洲恒大城西城公馆3成都精装修项目分布壹号公馆金域西岭西城公馆三千城恒大绿洲万达锦华城鹭岛国际红南港恒大城城市理想昆仑华庭珠江国际叠翠峰东山国际新城魅力之城公园大道万景峰4成都精装修市场概况成都装修项目比例分析3%97%装修项目未装修项目成都各装修项目分布（一）343131城中城东城西城南温江龙泉驿分析：目前成都统计有精装修项目15个，仅占成都开发项目数量的3%。预计未来一段时间精装项目将逐步增加。5成都各装修项目分布（二）3534一环内二环-三环三环-绕城郊县成都精装修市场概况分析：成都市区装修项目均在市中心或靠近二环的地段，而此类项目的目标客户群以投资客和高收入阶层为主；近郊则集中在光华大道和龙泉驿区域，以自住客群为主。6项目开盘时间开盘均价（元/㎡）销售均价（元/㎡）（2008.7.30）周边市场均价价差壹号公馆2007.2.31100011343.7780003300红南港2007.8.1888008595.2965002000鹭岛国际水晶四季公寓2007.9.22125001200070005000珠江国际花园2007.8.25（一期）4800（1期）4861.9241008002007.12.8（二期）540054162008.4.18（三期）52004818.7东山国际E区2007.9.23（1批次）46004311.43700600恒大绿洲2008.4.195000518837001500恒大城2008年7月5500530041001200西城公馆预计2008年9月预计8500/60002500金域西岭2007年12月8700830053003000成都精装房项目价格情况7•精装房产品中高出周边市场产品均价最多的是鹭岛国际，到达5000元/㎡左右，其次是壹号公馆，价差为3300元/㎡；最少的是东山国际E城，价差为600元/㎡，其次是珠江国际花园，还不到800元/㎡。•中心城区的项目价差基本在2000-3000元/㎡左右，郊县区域的价差则在1000元/㎡左右。•壹号公馆，与周边项目的价差尚未达到其自身宣称的4000元/㎡的装修标准，只从这个指标来看，它进行的精装修可以认为是没必要的。但结合该项目整体情况来看，正是因为进行了精装修的附加值打造，从而降低了项目烂尾楼的根本不利属性。可以说，项目是通过精装修的价值提升，为项目赢得了市场、树立开发商品牌。主城区精装产品与周边普通产品的价差大于郊县区域精装产品与普通产品的价差。主城区精装产品主要能提高项目及开发商的品牌与美誉度，从而实现更高的销售利润。如鹭岛国际社区。郊区产品则主要是为弥补项目的自身不足，提高项目在区域里的竞争力，以保证销售进度。如珠江国际花园。8项目开盘时间供应套数销售套数价格周边价格壹号公馆2007.2.3648462套11343.778000鹭岛国际水晶四季公寓2007.9.226055套120007000珠江国际花园2007.12.8（二期）419324套（开盘当天销售了150套）480041002008.4.18（三期）258153套万科金域·西岭2007.12.8516213套83005300东山国际E区2007.9.231636610套43003700恒大绿洲08.4.192113305套51883700恒大城2008年7月约600套170套53004100龙湖三千城（一批次）2008年7月296套72套78006800西城公馆预计2008年9月680余套——85006000成都精装房项目销售情况目前看来，精装修产品与普通产品的去化速度无太大的差异。在逆市下，高性价比才是市场的最大接受点。珠江国际花园在温江区域内销售情况就相对较好，因为售价低。东山国际新城的清水房销售优于其装修房。9项目户型项目总体量（万/平米）精装修体量（万/平米）占比备注壹号公馆4.54.5100%/红南港9.22.830.4%/万达锦华城·29克拉170.291.71%40-50平米的标间户型为精装修鹭岛国际·水晶四季公寓21.271.788.37%项目每一期都有大户型的高端精装公寓珠江国际花园2424100%/万科金域·西岭3229.893.1%项目别墅物业为清水东山国际E区300目前推出2.7/130平米以上户型都为清水房恒大绿洲60/100%/恒大城52/100%/西城公馆16/100%/精装修产品户型一般都较小，主要都是60平方米以下的产品，以方便投资客群的选择。大户型产品因为总价高的原因，采用精装修开发形式的体量是较少的。但近期新开发的项目，精装修的面积覆盖在逐渐放大。10各精装房项目户型配比项目户型面积区间套数占比壹号公馆标间43-4831246%套一50-5824036%套一65-757211%套二87-98487%红南港（1期）套一50-6036981%套一60-757116%套二90-95143%鹭岛国际水晶四季公寓平层、跃层270、39160100%珠江国际花园套二84-87444%套三105-12261862%套四129-14734234%万科金域·西岭套二8926451.2%套三13012624.4%套四17012624.4%东山国际E区套二81.25-106.834271.25%套三120.94-131.1113828.75%恒大绿洲套二70-8929730.62%套三100-12935236.29%套四130-15932133.09%西城公馆套二85-105//套三135-142//11成都精装房客群解析项目客群特征鹭岛水晶四季公寓本项目的目标客群是锁定了成都的部分高端消费群，这类客群经济实力雄厚，已经拥有了别墅等高端物业，但是因为不甘于与城市繁华脱节，所以购买位于成熟区域的高端高层物业作为日常居住。壹号公馆以外地客群为主，本地高端客户为辅。大多为私营企业的老总。由于项目地处市中心内环以内，受城市空心化的影响，加上该项目售价相当高，因此大多数成都本地高端客户并不是很接受，他们大多更倾向于性价比更高、大环境更成熟的城南高端项目。珠江国际花园以城西区域客群为主，还有一部分来自北京、上海的投资客群。万科金域·西岭购房者多为自住客群为主，有部分作为第二居所，这部分购房者多为外地人，用于周末、出差、回乡探亲居住使用。年龄跨度较大，但是依然以35-45岁为主力购买群。就区域而言，客群辐射面积较广。各个方位都有。东山国际E区以龙泉经开区工作的白领和成都市的客群为主，其中龙泉经开区的客群购买以第一居所为主，成都客群以投资或养老居住为主。也有部分沿海的投资客群恒大绿洲购房者多以二级城市，如达州、内江居多，龙泉本地人也是主要购房者之一，成都有部分中老年客户购买用于养老。主要购房者年龄在25-45岁之间。购买需求还是以自住为主，有部分为投资兼自住。恒大城购房客群结构与恒大绿洲相似，有相当数量的二线城市客户，不过由于光华大道的居住环境超过龙泉驿较多，因此温江本地和成都客户的数量占比相对较多，主要购房者年龄在25-45岁之间。购买需求还是以自住为主，有部分为投资兼自住。西城公馆目前尚未销售，从其现场了解到的情况看35-45岁为主力购买群，客户辐射全成都范围，改善家庭居住环境是客户购买的主要目的。龙湖三千城以自住客群为主。辐射全成都。12总的说来，目前成都精装房的投资客群比例相对较大。则是由于之前项目地理位置及项目属性决定的。随新开项目在地段及产品上的变化，客群也发生一定的变化。•购买大户型较高总价精装产品客户多为自住需求，年龄集中在35-45左右的高端人士。•小户型产品购买客户的投资比例要相对较大。同时，客群的年龄也相对偏小。•客户职业仍是以企业中层、高收入白领阶层、政府公务员为主。13成都精装房竞品项目装修标准项目对外宣传装修标准（元/㎡）实际装修标准（元/㎡）壹号公馆40003000左右红南港1200600左右万达锦华城·29克拉700500左右鹭岛国际·水晶四季公寓30002000以上珠江国际花园1000600左右万科金域·西岭15001000-1200东山国际E区780500左右恒大绿洲20001000左右恒大城20001000左右粼江峰阁1200600-700西城公馆25002000以上根据市场调查结果来看，大部分精装修产品实际装修标准都没达到其宣称的程度。差额则是精装修产品利润的重要组成部分。但近一年的精装修产品来看，精装修已成为保证项目品质的重要组成部分。同时，风格个性化、品位出众的精装修项目将能激发市场潜力，吸引特殊受众的眼光。市场上中高端项目的实际装修成本都在1000元/平方米以上。高端项目的实际装修成本在2000元/平方米以上14壹号公馆•（A型）•装修部分–入户门：高级木制门，安装猫眼及豪华门锁，配豪华钛金热熔玻璃门牌及高档门铃；–内墙：高档进口壁纸–天花：造型吊顶天花，高级进口乳胶漆–地面：铺装高级橡木复合地板，黑胡桃木实木踢脚线–推拉门：优质铝合金门窗，镶配“LOW-E”双层中空玻璃–阳台：地面铺贴高级防滑地砖，安装欧式精美吸顶灯，铁花栏杆–衣柜：定制高级木制衣柜–厨房：•地面：铺贴高级防滑地砖•墙面：铺贴金色马赛克•天花：防潮石膏板刷高级乳胶漆•配置：意大利科宝博洛尼（BOLONI）整体橱柜、安装品牌照明灯具–卫生间：•地面：铺贴高级防滑地砖•墙面：铺贴金色马赛克•天花：防潮石膏板刷高级乳胶漆•洗手台：铺贴进口石材•配置：德国DURAVIT（杜拉维特）洁具、德国HANSGROHE（汉斯格雅）龙头及花洒，高级镜面、排气扇–灯具：定制吊灯一盏，其他均为品牌灯具–开关插座：西蒙或同等品牌–集中供热水、进口品牌新风系统•家电配置部分–空调一台：松下2P空调–电陶炉一套：休斯顿电陶炉–电冰箱一台：美国GE（通用）电冰箱–抽油烟机一台：意大利法尼尼抽油烟机–洗衣机一台：三星洗衣机–电视一台：40寸SONY液晶电视•家私配置部分：–床一套：定制木制双人床及高级床垫各一张–床头柜两个：金铂饰面床头柜–书桌一套：进口皮革硬包书桌两个、进口布料沙比利实木椅两把–电视柜一个：沙比利饰面配欧式石雕电视柜–休闲椅一把：进口布艺休闲椅–床头台灯两盏–书桌台灯一盏–赠送高级窗帘、窗纱及挂画15•（B型）•装修部分–入户门：高级木制门，安装猫眼及豪华门锁，配豪华钛金热熔玻璃门牌及高档门铃；–内墙：高档进口壁纸–天花：造型吊顶天花，高级进口乳胶漆–地面：铺装高级防滑地砖，麦哥利实木踢脚线–推拉门：优质铝合金门窗，镶配“LOW-E”双层中空玻璃–阳台：地面铺贴高级防滑地砖，安装欧式精美吸顶灯，铁花栏杆–隔断：电视墙隔断一个，进口布艺软包配电视旋转支架–衣柜：定制麦哥利木制衣柜–酒柜：定制麦哥利木制酒柜–厨房：•地面：铺贴高级防滑地砖•墙面：铺贴高级墙砖•天花：防潮石膏板刷高级乳胶漆•配置：意大利科宝博洛尼（BOLONI）整体橱柜、安装品牌照明灯具–卫生间：•地面：铺贴高级防滑地砖•墙面：铺贴高级墙砖•天花：防潮石膏板刷高级乳胶漆•洗手台：铺贴进口石材•配置：德国DURAVIT（杜拉维特）洁具、德国HANSGROHE（汉斯格雅）龙头及花洒，高级镜面、排气扇–灯具：定制吊灯一盏，其他均为品牌灯具–集中供热水、进口品牌新风系统–开关插座：西蒙或同等品牌•家电配置部分–空调一台：松下1.5P空调–电陶炉一套：休斯顿电陶炉–电冰箱一台：美国GE（通用）电冰箱–抽油烟机一台：意大利法尼尼抽油烟机–洗衣机一台：三星洗衣机–电视一台：40寸SONY液晶电视•家私配置部分：–床一套：定制木制双人床及高级床垫各一张–床头柜两个：金铂饰面床头柜–餐桌一张：金铂饰面铁艺玻璃餐桌–餐椅两把：进口布艺麦哥利实木椅–饰镜一面：实木边框装饰镜–沙发一套：进口布艺三人沙发和单人沙发各一张–角几两个：白沙岩雕刻角几–茶几一张：进口大理石台面金铂做旧茶几–书桌一张：欧式石雕底