房地产开发产品成本核算探讨

1房地产开发流程及房地产开发产品成本核算规程讲座2007年10月09日张红霞沈立杰2财务报表分析3主题房地产项目开发流程1房地产开发产品成本核算规程23第一部分房地产开发流程北京市土地储备及一级开发工作程序2北京市房地产项目开发流程14规划手续办理阶段组织开发施工阶段销售竣工交付阶段三个阶段北京市房地产项目开发流程5房地产开发企业土地开发权的取得根据2006年8月国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，划拨土地使用权转让，出让土地使用权改变用途，依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。6房地产开发企业土地开发权的取得以下五类情形可纳入协议出让国有土地的范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；法律、法规规定可以协议出让的其他情形。7取得土地开发权房地产开发企业招标拍卖挂牌国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为房地产开发企业土地开发权的取得8建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证预售许可证竣工备案土地使用权证北京市房地产开发相关手续办理流程简图立项取得土地开发权9建设用地规划许可证《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。10建设用地规划许可证及相关手续房地产开发企业北京市规委北京市发改委北京市建委北京市规委•设计招标备案•日照分析•开发办会审（审核企业资质、项目资本金）•立项核准规划方案设计建设用地规划许可证11建设工程规划许可证《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分12建设工程规划许可证及相关手续房地产开发企业北京市消防局北京市人防办公室北京市建委北京市交通委•交通报建•消防报建•《项目登记备案通知书》•人防总规及单体报建区教委（开发办）•教育报建建设工程规划许可证初步设计、各专用报建图13建设工程施工许可证《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。14建设工程施工许可证及相关手续房地产开发企业北京市建委北京市人防办公室北京市建委北京市建委•施工、监理单位招标•施工图审查•《项目施工计划通知书》•人防工程备案北京市园林局•树木移伐许可给水、热力、供电、燃气、电信、市政管委…•巡签《建设工程施工许可证征求意见函》施工图设计建设工程施工许可证15组织开发施工阶段内外装修基础/小市政环境工程施工图纸土方/桩基/土建工程16关于房地产开发项目合同固定金额合同——按照合同价款执行并支付合同款，通常无洽商变更。如设计合同或采购合同等。——该类合同通常按照工作的节点支付合同款，如门窗安装过程中，窗框安装完毕即可支付总合同款的20%等等方式。按工程量计算的合同——通常通过招标的方式签订合同，签订合同时按照预计的工程量和投标确定的工程量单价确定合同金额，最终的合同价以实际的工程量进行结算。最终的结算价以双方认可的中介机构的报告为准。——该类合同通常按照工程报量及招标单价确定当月应付工程款。17关于工程报量在房地产开发工程中大致有两类合同需要报量：总包工程及大型公建项目的机电分包工程。通常由施工单位根据其当月或者当季完成的工程量向监理单位申报，监理单位审核施工单位申报的工程量，经审核，双方达成共识后再报甲方工程师最终确定该月或季度的工程量，并作为工程结算的依据之一。18关于房地产开发贷款房地产开发贷款有别于流动资金贷款银行向房地产开发企业发放房地产开发贷款必须满足以下两个条件：1）自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的35％；2）房地产开发企业的“四证”齐全。详见《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》19国有土地使用权证及相关手续通过招拍挂及协议出让的方式房地产开发企业取得土地开发权签订《土地出让合同》交付土地国有土地使用权证付清土地出让金20商品房预售许可证《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。21商品房预售许可证22关于小区配套设施的权属问题通常而言，按照规定，小区的规模决定了该小区的配套设施的内容及规模，根据朝阳区《关于印发朝阳区新建改建居住区公共服务配套设施审核管理意见的通知》的规定，房地产公司须与区建委签订《公共服务配套设施建设协议书》。房地产公司所有配套设施的建设均须按照《配套协议》规定的内容实施。根据《关于印发朝阳区新建改建居住区公共服务配套设施收缴管理暂行办法的通知》各类不同性质的配套设施分别由区政府进行收缴。23竣工备案表我国《建筑法》、《合同法》等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性规范。依据有关规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》，因此，出卖人在交付房屋时，应向买受人出示竣工验收备案表原件，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣工验收备案表，其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺陷，同时，竣工验收备案表直接关系到房产证的办理，一旦将来发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案表，房产证则始终无法办理。竣工备案表24商品房预售许可证项目竣工竣工验收备案人防验收；消防验收；规划验收；环保验收；园林、教育、卫生验收房屋所有权初始登记（申办大产权）竣工验收阶段商品房预售合同备案25销售交付—结束房屋竣工客户入住并取得产权证出具测量报告交房结算房款验收收房缴纳房款26房地产资金回款房地产销售的几种主要方式：1）一次性2）银行按揭（包括银行抵押贷款及住房公积金贷款）3）分期付款（按照约定的时间付款）银行向房地产公司发放按揭款的条件：“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”详见《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》返回27房地产开发流程土地一级开发的概念1土地一级开发的实施方式2土地一级开发成本的收益3土地一级开发一般工作程序4委托授权的土地一级开发项目程序5符合458号文的土地一级开发项目程序628土地一级开发的概念土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。29土地一级开发的实施方式根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：由政府下属的土地储备机构负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理。委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，主要采取由政府直接确定有资质的企业及通过招标方式确定两种方式。对于符合458号文（国土局于2004年12月17日发布的《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》）的经营性项目用地，由原建设单位继续完成一级开发工作，也是政府委托企业实施一级开发的一种特例。对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。30土地一级开发的成本成本构成收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用征地、拆迁补偿及有关税费招标、投标和挂牌交易发生的费用土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用市政基础设施建设有关费用贷款利息31土地一级开发收益委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%32土地一级开发一般工作程序原土地所有者或使用者1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市储备中心提出土地一级开发申请市国土局1、受理申请并进行土地预审2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案市土地储备开发联席会就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见市国土局会同相关部门1、确定土地一级开发主体（直接确定或者招标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同市规委规划意见书市建委建设意见市交通委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市发改委一级开发核准市国土局商相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、纳入市土地储备库（根据委托合同支付相应土地开发费或管理费），或直接入市交易（由受让方支付土地开发建设补偿费）确定一级开发单位办理征地、拆迁等手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。33直接确定开发企业一级开发项目程序拟进行一级开发单位1、征得原土地方、区县和乡镇政府或原土地方上级主管部门同意2、向市储备中心提出土地一级开发申请市土地储备开发联席会就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见市国土局会同相关部门1、下达土地一级开发批复2、签订土地一级开发合同土地一级开发主体办理建设项目用地预审市规委规划意见书市建委建设意见市交通委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市发改委核准市国土局商相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、纳入市土地储备库（根据委托合同支付相应土地开发费或管理费），或直接入市交易（由受让方支付土地开发建设补偿费）办理征地、拆迁等手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。34符合458号文的一级开发项目程序市土地储备开发联席会就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见，并决定是否由原建设单位继续开展前期工作市规委规划意见书市建委建设意见市交通委交通评价意见市园林