深圳xx知名代理公司策划提案(1)

1深圳xx知名代理公司策划提案2报告要解决什么问题？•是什么---项目评估•卖给谁---客户定位•定何价---价格定位•如何卖---营销策略3报告的指导思想以益田新天地一期的成功销售达到重塑益田地产品牌的目的4是什么——项目评估近期市场特点外销市场疲软中心区—热点中心企业注重品牌推广豪宅市场淡静城市运营浮出水面5是什么——项目评估相对其他片区的竞争优势华侨城片区---产品优势中心区---价位优势红树湾片区---配套优势沙河高新区---环境优势6是什么——项目评估综合评价—对项目静态分析发挥片区优势，利用市场需求缺口转换噪音劣势，规避市场风险7是什么——项目评估发展战略—对项目动态分析向社会明确益田地产经营理念将本项目打造成2003年度明星楼盘奠定益田地产在华侨城的影响力与知名度为二期发售做好市场铺垫8是什么——项目评估定位--(在结合品牌发展战略的前提下)益田•城市新空间9是什么——项目评估项目命名--采用三期统一征名方式通过益田新天地整体形象展示引起社会关注，造成市场轰动效应使一期高姿态进入市场，迅速形成热点10卖给谁——目标客户•形象定位具有良好的文化素质注重生活品质喜爱并认同华侨城居住环境及生活氛围11卖给谁——目标客户•主力客户群在福田、罗湖工作或居住的，认同华侨城生活环境的一、二次置业者；居住在华侨城周边辐射带，改善现有生活环境的一、二次置业者；12卖给谁——目标客户•客户特征年龄：28—50岁之间，集中于30—40岁家庭结构：以2—3人为主年收入：10—15万元之间身份：企业中高级白领13定何价——价格定位实收均价￥7800--8000/平方米(折后)14定何价——价格策略根据产品差异，制定价格策略；针对高层屯积尾盘现象，进行有效促销；用小幅快频拉升均价，达到既定销售目标。15如何卖——现场包装现场包装要达到的效果使项目形成高品质形象感，拉升档次符合客户心理，促使其产生购买冲动与竞争对手形成差异，支撑价格定位16如何卖——销售通路二期威尼斯销售现场聚龙居三期美加广场一期世界花园公园荔园新村欢乐谷深南大道17如何卖——户外导示雍景台18如何卖——户外导示雍景台19如何卖——户外导示雍景台20如何卖——形象墙雍景台21如何卖——形象墙雍景台22如何卖——售楼处包装23如何卖——售楼处包装24如何卖——样板房2栋1栋3栋堆料处25如何卖——销售策略销售策略----围绕企业战略、服务企业战略“短、平、快”完成销售与二期有机衔接26如何卖——销售策略销售目标(量化)项目销售6个月争取完成80-85%；8--10个月内实现既定销售目标。27如何卖——销售策略销售目标(质化)重塑益田地产在深圳的品牌形象扩大益田地产在地产市场的影响力为益田新天地二、三期奠定市场基础28如何卖——销售控制3栋1栋2栋29如何卖——销售策略•阶段时间工程进度销售面积月销售率累积面积认筹期03.3—420层20%20%20%强销期03.5—7(预售)35%17%55%持续期03.8—910%10%65%冲刺期03.10-1225%12%90%尾盘期04.1--3入伙10%5--10%90—100%30如何卖——销售策略•阶段时间销售率价格上升幅度实收均价(元/m2)认筹期03.3—420%0-1%7500--7580强销期03.5—735%4—5%7740持续期03.8—910%2—3%7810冲刺期03.10—1225%0—1%7930尾盘期04.1--310%-2---1%7820合计100%8%783031如何卖——销售策略销售应对策略—快速市场信息反馈系统“市场”应对“客户”应对“产品”应对“工程”应对32如何卖——推广策略宣传推广总体策略先造势，再借势，强势出击!通过立体化的包装、宣传快速形成市场认知33•造势如何卖——推广策略益田提速宣言（上市、CI、地产战略）新天地横空出世系列（征名、城市营运）益田文化，成立新天地CLUB“强化”整体，“弱化”个体34•借势如何卖——推广策略借助华侨城片区整体优势充分利用“新天地”合作伙伴关注公益事业，成立公益基金35•强势出击如何卖——推广策略“新天地”引领国际化生活方式对项目卖点进行整体的立体化宣传项目的现场高品质展示36如何卖——推广策略一期推广目标打造2003年度明星楼盘37售前时间准备表时间售楼处宣传推广模型相关销售准备其他02.11室内设计单位招标广告公司招标模型公司招标02.12设计方案修改、确定；装修进入现场；宣传物料、售楼处包装部分设计；模型制作物管收费标准确定；智能化标准确定；03.1售楼处现场包装；推广物料印刷、制作；人员岗位培训项目正式价格表发展商确认；付款方式、银行、认购合同发展商确认；03.2售楼处使用销售资料到位模型到场人员入场；开盘认筹方案确定保安到位03.3认筹活动宣传预热开始预售许可证38推广过程中的KPI因素•益田品牌核心内涵•与华侨城集团关系问题•销售现场装修时间问题•业主小孩就学问题39Thankyou