20150716马会杰-电商园区开发与盈利模式实战解析

电商园区开发与盈利模式实战解析4/19/2020个人介绍马会杰•中国电子商务基地联盟执行主席国家电子商务示范基地联盟理事•辽宁省电子商务协会副会长•沈阳浑南电子商务有限公司CEO•美团沈阳的投资创始人，创立“步步V赢”电商培训体系及“微口碑”营销理论4/19/2020演讲主题：ECP开发与盈利模式实战解析ECP：电子商务产业园的英文缩写一、电商发展大背景二、ECP新模式三、ECP盈利模式实战解析四、ECP规划实操案例-东聚电商城五、ECP里的创业故事六、ECP的发展及建议七、寄语4/19/2020中国电子商务发展的五大优势一、龙头电商企业具备国际竞争力，初显竞争优势二、具有可以吸引全球电子商务的市场优势三、世界工厂地位奠定电商发展产业优势四、城镇化为电子商务发展创造后发优势五、各级党委、政府高度重视电商发展，初步形成组织优势一、电商发展大环境4/19/2020政府重视电商，初步形成组织优势2011年发布的国家十二五规划明确提出把电子商务列为国家战略性新兴产业，将大力发展扶持。国务院副总理汪洋强调：电子商务是综合性、战略性、基础性产业，是经济社会发展的重要“引擎”，要把发展电子商务作为一件大事来抓，抢占未来竞争的战略制高点。2011年11月和2014年3月发改委分两次批准了53个城市为国家电子商务示范城市，2012年5月、2015年5月商务部批准了34家+66家电商基地（园区）为国家电子商务示范基地。一、电商发展大环境4/19/2020【总书记郑州看物流】习近平10日来到河南保税物流中心，考察郑州跨境贸易电子商务服务试点项目。在分拣查验中心，他认真察看货物配货、封箱、贴单、海关查验的全过程，听取郑州航空港经济综合实验区介绍。一、电商发展大环境4/19/2020“11月19日我去了义乌的一个村庄，那里聚集了很多外来人口，利用各种各样的电子商务平台进行交易，这就是网络带来的变化：一个人，无论是来自繁华城市还是偏僻乡村，都能享受到消费的权利，也会有平等的就业创业机会，共享社会公平。一、电商发展大环境4/19/2020一、电商发展大环境4/19/2020ECP在电商产业中的角色随着国家电商战略的实施，各级政府高度重视电商产业的发展，电商园区的开发运营成为政府促进电商产业发展的重要抓手电商园区——这个地产细分市场越发引起业界的关注，投资开发电商地产和电商综合体逐渐兴起。笔者立足服务的国家电子商务示范基地和近期走访调研的各地电商园区，从实战角度出发解析电商园区的开发与盈利模式，希望能为电商园产业的发展提供更多的观察视角。一、电商发展大环境4/19/2020ECP在电商产业中的地位一、电商发展大环境4/19/2020一、电商发展大环境4/19/2020一、电商发展大环境电商的反差深圳的电商指数深圳：242927江苏省城市电商发展指数均值：15.51（全国省排名7）全国县域电商发展指数均值：7.45江苏省县域电商发展指数均值：13.28（全国省排名3！）江苏城市排名：苏州、南京、无锡、常州、镇江、扬州、南通、泰州、徐州、连云港、盐城、淮安、宿迁江苏电商百佳城市：11个-2013/12个-2014苏州14.92/10；南京12.74/17；无锡11.24/22连云港城市电商发展指数均值：6.83（全国城市排名71，江苏排名10）网商指数：4.60；网购指数：9.05连云港县域电商发展指数：1、东海县6.935.887.98全国87江苏112、灌云县5.213.456.97全国178江苏273、灌南县4.022.675.37全国353江苏414/19/2020二、ECP新模式山水库的新思维库水山（传统产业）（电商）（电商园区）水库的作用：蓄水：为附近的地区提供饮用水源及灌溉用水。发电：利用水坝上的水力发电机来产生电力。防洪：调节库容，削峰平谷，提高下游地区的防洪能力航运：提高水位，淹没险滩及暗礁，有利航运。养殖：水库可以发展养殖渔业。旅游：水库多位于山区，形成人工湖后，成为当地一景，可发展旅游业。山水库的新思维电商园区为什么也是电商产业的水库？蓄水：电商产业集聚。发电：为地方政府创造税收。防洪：形成区域发展平衡，为其他区域输送资源航运：内贸转型与外贸发展。养殖：加强本地电商服务业发展。旅游：形成区域龙头示范带动引领。山水库的新思维4/19/2020电商园区的定义电商园区就是为成长型和创新型电商及电商服务企业提供产业载体和增值服务的一种高科技园区开发模式，通过电商、地产和金融的有机融合，实现多方共赢。电商园区的特点电商园区就是为成长型和创新型电商及电商服务企业提供产业载体和增值服务的一种高科技园区开发模式，通过电商、地产和金融的有机融合，实现多方共赢。4/19/2020电商园区的六大开发模式一、武当派：政府主导型，以优惠政策带动发展。二、昆仑派：政企合一型，以灵活机制带动发展。三、峨眉派：企业主导型，以市场机制带动发展。四、少林派：产业主导型，以区域产业带动发展。五、崆峒派：社区主导型，以独特物业带动发展。六、丐帮：服务主导型，以完善服务带动发展。4/19/20204/19/20201、政府主导型，以优惠政策带动发展含义该开发模式是我国大多数电商园区选用的管理体制，一般由省市区领导组成的领导小组负责重大决策，所在地市政府成立开发区管理委员会。点评武当派祖师张三丰，辽宁人，派系在历史上有着非常深的武学渊源。这类产业园在政策上有较大的优惠，园区运行初期，通过制定一系列产业、税收、奖励等政策降低入园企业门槛，提高企业入园积极性，以扶持企业发展为重点。代表性园区天津武清电子商务产业园。4/19/2020案例1：政府投资的ECP4/19/20204/19/20202、政企合一型，以灵活机制带动发展含义该开发模式的园区往往具有一定的政府背景，开发区管委会与电子商务园区建设公司实行两块牌子，一套人马，主要职能机构合署办公，既具有行政职能又具有经济职能，管委会行使市区级管理权限。点评昆仑派的武功就是看似简单，但是非常实用。这种产业园简化了关系，避免了一些繁琐的协调工作，增强企业提高经营效益的积极性，发展速度快。代表性园区沈阳浑南电子商务产业园（沈阳浑南国家电子商务示范基地）、内蒙玉泉电子商务产业园4/19/2020案例2：政企合一的ECP4/19/20204/19/20203、企业主导型，以市场化机制带动发展含义这类园区主要以民营的的建设运营开发公司来投资管理，在国内经济发达地区的电商园区大多采用这一模式。点评小说里峨眉派的女侠都是独来独往，会根据自己遇到的情况改变自己的方向。这类园区其优点是市场化运作，有较大的抗风险能力；管理机构简化，大大缩短了决策和执行时间。代表性园区广东岭南国际电商产业园、义乌淘哥电商园、珠海O2O海纳城。4/19/2020案例3：企业主导的ECP4/19/20204/19/20204、产业主导型，以区域产业带动发展含义该模式下的电商园区主要是在现有电商产业发展的带动下形成和发展壮大，在沿海开放城市形成的产业带优势地区大多采用这一模式。点评少林在所有的武打小说里都是实力派，他们靠的是自己的硬功夫。这类园区如同少林派一样，就是自己的实力。它的优点是：一方面，现有的产业基础为电商园区形成提供了条件;另一方面，随着园区的发展又会促进现有产业的不断升级及效益的提升。代表性园区义乌跨境电商产业园、白沟和道国际和泉州幸福网店商城。案例4：产业主导的ECP4/19/20204/19/20204/19/2020白沟电商现象总结河北省白沟镇作为国内箱包的一个生产基地，由于电子商务的发展，已经出现箱包类目的网络特供商。2012年，白沟镇已经拥有两三千淘宝卖家，日发单量五六万件。大部分专门做“网供”的商户，可以帮助在网上销售的卖家的卖家发货，节省了卖家的物流配送的时间和费用。由于其丰富的箱包货源，带动了周边地域商户在网上进行箱包销售。中低端产品是“网供”箱包的主题，批发出货价大部分在十几元到六十几元之间。随着白沟镇电子商务的发展，白沟物流快递业务发展迅速，其中淘宝卖家的单量占到8成。韵达快递08年开始在白沟设点，目前日发单量在8千左右，去年双十一收单15万件。阿里研究中心表示，从数据来看，白沟淘宝业务的发展，直接带动河北省高碑店市的淘宝销售额在全国的县级城市里面进入前15名。从淘宝销售额占GDP比例来看，高碑店仅次于义乌。4/19/20204/19/20205、社区主导型，以独特物业带动发展含义该模式主要是靠电商园区功能布局完善合理，物业形态特色鲜明，从而形成对客户极强的吸引力。该模式的园区客户往往追求与众不同的建筑形式，优美舒适的自然环境，在满足基本办公需求的基础上，更加追求品味及个性化的空间环境。点评崆峒派无论是武功，还是武器都非常特殊，这类的园区就是一个“特”字。以哈尔滨创艺国际电子商务产业园为例，它优美舒适的loft艺术空间，个性化的O2O体验购物，独特而新颖的建筑风格，开创了国内领先的AEM（艺术+电商+实体购物中心）电商综合体新模式。代表性园区哈尔滨红博电商园、台州星星电商园4/19/2020案例5：社区主导的ECP4/19/20204/19/20206、服务主导型，以完善服务带动发展含义该模式主要是靠完善进驻服务带动：通过为入园企业提供一系列包括人力资源、技术、资本、市场等诸多方面的组织、管理和服务，帮助企业顺利生存、快速发展壮大。点评：丐帮是第一大帮，每个成员有难，全国各地的帮众都会出手，说明它把会员的利益放在第一位。这类园区的优点是：完善的进驻服务不仅为初创企业提供基础型服务，降低了创业风险，同时为高成长企业提供发展型、延伸型服务，满足个性化需求。代表性园区上海电子商务专业孵化器、沈阳金宝台好车商城、义乌真爱网商创业园。4/19/2020案例6：服务主导的ECP4/19/20204/19/20204/19/20204/19/2020三、ECP盈利模式实战解析4/19/2020基础设施开发土地增值收益地产开发收益租金收入其他地产投资收益1.地产电商平台盈利模式对园区土地进行一级开发获取固定收益。以宁波电商城为例4/19/2020基础设施开发土地增值收益地产开发收益租金收入其他地产投资收益1.地产电商平台盈利模式通过区域运营，获取土地增值收益。以天津武清电商产业园的土地开发与增值为例。4/19/2020基础设施开发土地增值收益地产开发收益租金收入其他地产投资收益1.地产电商平台盈利模式以产业为撬动点，通过一二级联动开发，政策性低价拿地，进行二级开发，获取高收益。以义乌国际电子商务城为例，该项目总投资估算为80亿元，建设内容主要包括义乌电子商务行业发展所需要的经营场所、配套设施以及辅助建筑等。义乌国际电子商务城建设工程规划总用地为44.4万平方米（约合666亩）；项目规划地上建筑面积约为110.8万平方米，地下建筑面积为49.1万平方。4/19/2020基础设施开发土地增值收益地产开发收益租金收入其他地产投资收益1.地产电商平台盈利模式主要是对园区内写字楼和标准厂房（旧厂房改造）出租获得租金收入。以沈阳浑南电子商务产业园电商大厦为例，整体由2.8万平米标准旧厂房投资3000多万元改造，预计年出租收入达1000万元。4/19/2020基础设施开发土地增值收益地产开发收益租金收入其他地产投资收益1.地产电商平台盈利模式精选相关物业，部分资金投资于房地产市场。电商地产投资大，周期长，要实现可持续的发展，在持有培育主体的产业物业同时，必须要进行住宅和商业物业的策略性开发以平衡项目的综合性开发风险，取得相关收益补贴主体物业。4/19/2020政府电商产业政策扶持承诺税收分成产业专项资金补贴电商产业发展性服务电商园区配套功能服务2.电商产业发展盈利模式承诺税收分成和产业专项资金补贴4/19/2020政府电商产业政策扶持承诺税收分成产业专项资金补贴电商产业发展性服务电商园区配套功能服务2.电商产业发展盈利模式佛山禅城区五行电子商务产业园与地方政府达成税收分成协议：企业与政府利用各自资源优势，联合招商，项目按照每平米税收达到3000元每年税收按三七分