物业管理方案

1物业管理方案第一部分物业服务人员配置方案一、人员配备计划表序号配备人员名称配备人数备注1主管125岁—45岁，身体健康，从事物业服务管理工作3年以上。2消防中控及电梯管理人员240岁以下，身体健康，持消防职业资格证书,1人具备电梯安全管理员资格，协助电梯检测、故障报修。3水电中央空调及道路交通信号灯维修人员355岁以下，身体健康，有工作经验3年以上，具有水、电等相关资格证，持消防职业资格证书不得兼职其他项目；4保洁员1045岁以下，身体健康，有工作经验3年以上。5保安员460周岁以下，身体健康，有工作经验2年以上，不得兼职其他项目。6理发师145周岁以下,身体健康，有工作经验5年以上。合计212二、人员分配1、主管人员1人1.1负责项目全面工作。掌握国家有关物业管理的法律法规，并在工作中正确运用。1.2每日对项目区域进行巡视，对水、电、暖、燃汽等公共设施设备进行检查，关键设施设备完好率达100%。1.3每周召开例会，检查工作落实情况，布置工作任务，并解决有关事项。1.4及时处理和上报民警和工作人员的投诉、建议、意见。落实考核制度，对管理区域物业项目进行勤务考核。1.5发生重大安全责任事故或超出处理权限的情况，应立即采取控制措施防止事态扩大，同时向领导和保安人员通报。1.6负责责任区域内的物业项目管理协调。1.7认真完成领导交办的其它工作。2、消防中控、水电中央空调维修人员：5人，需持消防职业资格证书，两人具有水、电等相关资格证，24小时值守，在大队办公楼一楼消防控制室值班。2.1水电中央空调维修工1人。2.2道路交通信号灯维修及视频监控交流电部分维修工2人。2.3消防中控人员2人。3、保安员4人：其中包含具有消防职业资格证书1人。3.1大队办公楼3人：每天2班次（24小时值守），负责办公场所安全保卫工作，包括治安、保卫、防火、防盗、交通疏导、同时负责大3队院前门晚上睡岗1人。3.2巨峰中队1人，负责办公场所安全保卫工作，包括治安、保卫、防火、防盗、交通疏导、中队办公大院卫生及楼外公共厕所卫生、中队大棚的种植等；同时负责对区域内的所有绿化苗木的养护、管理，包括修剪、除草、浇水，发现病虫害及时处置、绿地及绿地设施的看护管理等。4、保洁人员：10人4.1交警大队办公楼5人：大队办公楼共有地上12层，地下1层，常用7层，建筑面积约14090㎡，食堂1处，内有工作人员约71人。办公楼拟每2层配备保洁1人，共4人；食堂1人，清扫院落与地下车库1人，同时负责对大队办公区域内及事故科、汾水中队、车管所办公区域内的所有绿化苗木的养护、管理，包括修剪、除草、浇水，发现病虫害及时处置、绿地及绿地设施的看护管理等。合计5人。4.2事故科2人：办公楼1人，大院及后院公共厕所1人。4.3汾水中队1人：办公楼内及院内保洁。4.4巨峰中队1人：办公楼内保洁。5.5车管所1人：业务大厅1处及所属院内清扫6、理发师1人45周岁以下,身体健康，有工作经验5年以上，根据大队实际需要每周工作1至2天。第二部分物业服务标准及考核办法4一、保洁服务范围内容及要求(一)服务范围1、办公区域保洁：办公楼内大厅、大厅玻璃、各楼层走廊地面、墙面、卫生间、楼梯、窗子、电梯、开水间以及会议室、接待室。办公楼玻璃幕墙，办公楼外门厅、台阶、东西长廊及扶手，院内地面、道路，绿化苗木的养护、管理。2、节假日及重要会议等其它临时性的专项清扫保洁。（二）服务内容保洁范围区域内的清扫、保洁、设备养护、垃圾清理、楼内蚊虫消杀、卫生间异味处理，及时发现问题报告处理等。（三）服务要求1、会议室始终保持准备待用状态，大会议室每周清理两次，有需要时随时清理，达到桌椅摆放整齐、桌面干净卫生，地面整洁无污物痰迹。2、卫生间每天上班前及下班后进行全面清理，上班时间必须每隔一小时检查整理一次，卫生间地面、门窗、玻璃、墙壁、镜面、水池等无垃圾、积水、水锈和斑迹，垃圾桶倾倒及时，运送垃圾时要避开上下班人流高峰，便池、便坑清理及时，确保无污物、异味、堵塞，严禁往便坑倾倒垃圾，所有卫生洁具应摆放整齐，并保持洁具卫生。3、每天上班前需清洁电梯，并及时更换迎宾地毯，确保电梯箱内卫生，地毯干净整洁。54、保洁人员每日提前上班，下午下班需排班留人值班，直至下班后清理巡查一次。办公楼内门厅、楼梯、走廊、大厅、开水间卫生必须在每天上班之前整理完毕，每周六、日对大楼卫生进行全面清理，办公楼内大理石地面需每年进行两次以上打蜡养护。大厅玻璃、自动门、走廊地面、楼梯、楼梯扶手、窗台、窗台玻璃、必须保持光亮整洁。顶棚、墙角、等无蜘蛛网、灰尘等污物。果皮箱等设施摆放有序并保持卫生，禁止随意挪动位置，禁止大厅内存放其他物品，严禁楼内有张贴物。5、办公楼外门厅台阶、东西走廊及扶手、除绿化之外的地面、道路、必须每天清扫擦拭，做到地面整洁，无烟蒂、纸屑、落叶、无积尘、无积水等污物。6、大队所有办公楼（包括大队、事故科、汾水中队、车管所、巨峰中队）玻璃幕墙每年清洗一次。7、办公区域内（大队机关、事故科、汾水中队、车管所、巨峰中队）及院外所属单位负责所有绿化苗木的养护、管理，包括修剪、除草、浇水，发现病虫害及时处置、绿地及绿地设施的看护管理等。8、保洁工作所需工具、劳保用品等日常耗材均由物业公司负责。二、保安服务范围内容及要求（一）服务范围负责办公场所安全保卫工作，包括治安、保卫、防火、防盗、交通疏导等。6（二）服务内容1、交警大队办公楼门厅及视频监控室值班及外来人员出入登记。2、办公区定期巡查，及时发现可疑人员及火灾隐患。3、办公区内的交通疏导、秩序维护及车辆停放。4、其它临时性工作。（三）服务要求1、保安人员因病或其它原因缺勤，物业公司负责及时安排其他保安人员代替。保安人员需相对固定，不得随意调换，如需调换应提前告知并征得同意。2、物业公司派驻的保安员必须身体健康、责任心强，并达到初中以上文化水平，无违法犯罪记录，未参加法轮功等非法组织。3、物业公司为保安人员配备制服及基本保安装备，并负责保安员的工资。4、物业公司负责对保安员进行治安、保卫、防火、防盗等岗前培训，且培训合格，有相关消防资质。定期对保安员进行岗位再培训，不定期进行督查。5、发生在保安执勤区域内的刑事案件、治安案件、交通肇事及治安灾害事故，要及时处理并报告甲方和当地公安机关，采取措施保护发案现场，协助公安机关侦查各类治安刑事案件，依法妥善处理责任范围内的其它突发事件。6、落实防火、防盗、防破坏等安全防范措施，发现责任区域内的7安全隐患，及时报告并协助予以处理。7、物业公司为保安人员投保人身意外险。如保安人员在工作期间遭受意外伤害，由物业公司负责向保险公司索赔。8、保安人员在合同规定时间和范围内为服务而造成的人身伤害由物业公司负责。三、设施设备的运行、养护、维修和管理（一）服务范围1、负责大队、事故、汾水中队、车管所及巨峰中队办公楼设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：供水管道、照明、高低压配电间、中央空调、泵房、消防设施设备、电梯、公共通道等。变、配电室运行值班与维护管理。2、负责岚山辖区内道路交通信号灯的维修和视频监控交流电部分的维修,投标方承担因维修产生的人工费及所需维修工具和设备，大队仅提供维修所需材料及高空作业车（不包括操作人员）。3、监测监控电脑显示系统，认真观察和掌握各个区域的治安及消防动态情况并作好治安、消防检查记录。4、负责公共设施日常维修工作，水电、空调设备、设施巡视及管理维修，维护熟悉水电空调设备及其他各种办公设施设备维修，保证设备正常运行.维修及时率达到100%，人员10分钟到位。5、负责给排水设备运行，监控、维护、保养记录工作。熟悉掌握设备的操作规程和技术性能，优质高效地完成维修养护，及维修登记，具体以下对应项目：81、建筑本体及配套设施的维修、养护；2、强电系统的设备运行，维修养护；3、照明系统的维修与保养；4、空调系统的设备运行与维修养护；5、给、排水系统的运行与维修养护；6、避雷系统的养护与检测；7、市政公用设施的维修、养护和管理及化粪池清理；8、岚山辖区内道路交通信号灯维修和视频监控交流电维修；9、其它临时性工作。（二）服务要求1、建筑本体及配套设施：1.1楼宇结构基础坚固，墙体无损坏，无裂缝下垂。定期观察，发现基础沉降，或承重结构出现裂纹并大于合理的技术标准范围时，应当即时报告，并进行专业鉴定；1.2楼顶无积水，无堆积物，排水顺畅。如防水层破损，出现漏水现象应当即时报告，并进行专业鉴定；1.3门窗：密实度合适，开启关闭顺畅，防水性能好。2、强电系统：保证办公区供电系统正常运行，及对高、低压电器设备、电线电缆、电气照明的设备进行日常的管理与维护。2.1配电室24小时值班，并持证上岗；92.2保持高低压配电机房、机柜及供电设备清洁卫生；2.3供电设备及线路按照技术要求定期保养，故障及时排除，确保供电系统运行良好；2.4建立设备台帐，做好设备运行记录；3、照明系统：3.1保证维修的及时性，在最短时间内更换失效的部件；3.2保证应急照明处于有效状态；3.3采用有效的节能措施，降低不必要的损耗；4、空调系统：4.1提供空调运行方案；4.2对空调系统进行定期保养，确保整个系统的正常运行；4.3定期巡检，并做好记录；5、给排水系统：5.1定期巡检，确保管道畅通无堵塞，无渗漏。二次供水维护人员需持证上岗；5.2确保系统设备运行良好，给排水顺畅，给水计量准确无误；5.3定期对水泵、阀门及管件进行保养；5.4定期对水质进行检测，保证水质达标；6、避雷系统：每年对避雷系统进行监测，保证设施完好，系统有效、安全。7、电梯系统107.1负责与电梯维保公司进行业务对接，定期，发现异常及时报告。并对电梯设备进行检测、养护及预防性维修，最大限度地避免故障的发生；7.2配合电梯维保公司进行电梯维保和年检，办理相关手续；7.3确保电梯内报警装置随时处于有效状态；7.4电梯内标识齐全；7.5保证机房、轿厢及井道内的清洁卫生。8、其它临时性工作四、消防、安防管理服务（一）服务范围主要负责在大队办公楼消防监控室值班，负责大队办公楼的消防及安防管理工作。（二）服务要求1、消防控制室值班员必须取得消防资格证书，保证24小时在岗，能熟练操作自动化办公系统，专职不得兼职其他项目。2、值班员要全面熟悉监控室内的设备功能和使用程序与方法，确保设备的正常运转，发挥其应有的作用。3、消防工作要求3.1坚持建立巡查台账及值班日志，必须熟练操作消防设施设备，能够及时发现并处理消防安全问题，对消防总泵房、管道、阀门及消防器材等设施设备定期检查并及时维修，保证设备处于完好状况。113.2检查防火通道，时刻保证畅通，及时纠正消除违章和消除火险隐患等工作。3.3负责与消防维保公司进行业务对接，定期报告消防系统运行情况，发现异常及时报告，配合消防维保公司做好消防安全检查。4、安防工作要求4.1密切监视消防控制屏和电脑显示系统。全面观察和掌握各个区域的治安动态，发现问题正确分析,果断决定，及时报告并与有关岗哨取得联系，调动保安员现场查看并处理。4.2负责对重点部位和可疑情况的电视录像工作，确保监控区域收集信息的留存。4.3做好资料保管和保密工作，无关人员不准进入监控室，不准向无关人员谈及监控室的运作情况和值班情况。五、其它说明项1、本项目必须由一家物业公司承担，不得分包、转包。物业公司出现重大管理失误或严重违约、投诉多，大队有权取消合同。2、物业委托管理期限为一年。物业托管期内，大队按月向物业公司支付物业费。理发、保安、卫生保洁工具、耗材、服装等一切费用由物业公司承担，更换其它维修材料由大队提供。3、外地供应商需在日照市区有常驻服务机构；4、物业公司在管理服务期内由于其责任造成群众、职工人身伤亡和财产损失的，或者工作人员发生的违法、违规行为或其他任何风险，12所造成一切后果及损失，都由物业公司承担责任和负责赔偿。5、免费提供管理用房给物业公司使用，但物业公司要列明管理用房分配方案并报大队审批。统一着装（冬、夏各两套），干净整洁，佩戴工作证；）消防、维修中控人员、电梯管理员须经培训合格后持证上岗。所有人员不得