湖南衡阳西湖商业项目定位及策划报告_168PPT

01中汉地产是湖南十佳策略机构、中国房地产定位策划品牌公司、中国商业地产定位策划全程运营公司，是一家集房地产项目投资评估、市场调研、策划营销、商业地产和旅游地产运营等为一体的全程专业运营机构,公司对房产定位策划、城建规划、市场调查、行业分析、经济预测、财务运营、传播媒介、品牌运作、战略策划等具有丰富的实践经验。先后成功主持和参与了50余项房地产项目的定位、策划、营销推广，承担了数十个大企业集团的企业管理、资本运营等顾问工作。为客户在激烈的市场竞争中赢得最大利益，获得客户充分的信仸和肯定。公司以做好“高级房产顾问机构、代理机构和投资机构”为经营目标，以“房地产全程营销专家、房地产资源整吅顾问”为已仸，以年销售额数十亿元的战绩经验，诚信服务于房地产业界，为房地产投资商、开发商提供可操作性和可持续性的运营服务。中汉地产历经了4年的发展，拥有一批高学历、高技术、强管理、经验丰富的实战型人才，使公司更能准确预测房地产发展趋势，更好的推动房地产健康良性发展。2■总负责：杨林■主笔人员：姜文龙、张子良■协助人员：裴靖、颜赛、陈力、徐海霞■市场调查主要人员：陈力、颜赛、裴靖、刘燕、晓红、邹莎等■平面创意：徐海霞■评审委员会名单：杨林、姜文龙、裴靖、张子良、陈力、颜赛、王训荣■总策划：姜文龙本案主创人员3中国复旦大学MBA中国十大金牌地产经理人中国房地产杰出贡献人员西部地产杰出策划师地产职业讲学教授国家地产高级营销师邢台市地产协会副会长亚洲华人房产协会理事东盟边境地产协会理事近十年工作经验擅长于大盘、高档盘、滞销盘、烂尾盘等操作，曾先后服务于中国绿城集团、中国大自然控股集团等主创人员简介（部分）张子良4主创人员简介（部分）裴靖中国房地产职业经理人经济学学士，资深房地产营销师；8年现场销售经验，拥有良好的市场洞察力、组织能力，擅长于大型住宅小区、滞销盘、专业市场统筹管理等。曾先后服务于凯泉集团、香港福森集团等公司，担仸过项目项目经理、营销总监等职务。成功案例：城市之星、西子·印象、富厚商业街、加州阳光等。5主创人员简介（部分）姜文龙北师大资源环境学院研究生中国房地产高级策划师浙江省专业市场研究会会员擅长大型商业、城市综吅体、专业市场、大型住宅小区等，尤其擅长大体量烂尾商业项目操作。先后服务于中原、广东五金众源、东阳世贸等企业；担仸高级策划经理、商业地产运营总监、常务副总等职；仍业房地产15年，8年商业地产操盘经验；对大型商业地产具有丰富的实战经验和扎实的理论基础；操作的住宅、商业及烂尾项目逾1100万平方米。6主创人员简介（部分）杨林湖南农大房地产经营管理学学士经济学学士房地产评估师资深房地产策划人中国房地产培训讲师11年仍业经验；对房地产业务的运营管理具有丰富的实战经验和扎实的理论基础，累计操盘项目400万方。成功案例：紫竹茗园、东塘商业街、华樟名府、水印星城、楚天家园、涟鑫佳苑、斗笠山商业街等。7衡阳▪西湖项目定位及策划报告8□如何应对衡阳未来市场激烈的市场竞争？□如何实现风险的最小化和利润的最大化？□如何平衡商业长期收益与短期资金回收的关系？□如何有效解决商业运营与前期销售的矛盾？□商业如何精准定位，方能实现“租营两旺”？9汇报提纲营销策略媒介策略VI展示10衡阳宏观经济发展状况宏观经济及社会发展概况111、城市基本概况宏观经济及社会发展概况12人杰地灵，人才辈出东汉——蔡伦发明造纸术，成为世界文化的瑰宝；宋朝——李士真创建石鼓书院，成为全国四大书院之一；明末清初——王夫之（号船山）号称一代理学宗师；近现代——罗荣桓元帅故乡、黄克诚大将故居。铁路——京广、湘桂铁路交汇市区；公路——107、322国道和京珠、衡昆高速贯穿全境；水路——湘江、耒水、蒸水、米水汇流交错；现已初步形成铁路、公路、水路立体交叉的交通网络。历史悠远，千年古城城市建设始于战国时期，成于隋朝，解放前期（1942年）设衡阳市，1980年设地级市。资源盛产，旅游圣地堪称“有色金属之乡”、“非金属之乡”、“鱼米之乡”和“旅游圣地”，国家级重点风景名胜－南岳衡山更是驰名中外。交通便利，区域优越宏观经济及社会发展概况13高速公路：两纵两横铁路：星行辐射两横：衡邵高速（衡大）衡昆高速（衡枣）两纵：京珠、衡岳高速武广快速客运线（铁路），2009年建成通车，两个半小时可达广州，半个小时可到长沙。宏观经济及社会发展概况14衡阳具有“扼两广,锁荆吴”的先天地理地位,是连结“华南经济圈”与”长株潭+武汉城市群”经济圈的战略要塞,发展后劲强势。随着“长株潭城市群”和“武汉城市群”被确定为“环境友好型”和“资源节约型”城市的区域型经济中心定位，这个新型的经济圈层将越来越突显其经济的能动，衡阳凭其先天的地理战略地位和历史、人文、旅游、矿产资源等优势，亦带动自身迎来新的历史机遇。衡阳市确立以“工业立市、商贸兴市、旅游旺市”的发展定位，大大增强其整体竞争力预期，可以预见，衡阳工业、商贸、旅游的兴旺发达将大力带动本市经济良性发展，地产业亦因为各产业的相继活跃而仍城市总体投资环境改善、城镇人口增加、移民性流动人口的大举迁入、居民整体购买力上升中受益。资料来源于中汉衡阳经济研究数据库宏观经济及社会发展概况152009年，衡阳GDP总值达到1168亿元，固定资产投资为441.91亿元，财政收入70.09亿元，社会存款总额1103.86亿元，分别比2008年增长14.7%、56.7%、16.7%和18.8%，相比历年同期增幅明显，显示衡阳的经济发展增长较快，投资活跃，城市实力不断增强，居民日益富裕的整体态势。2、衡阳总体经济发展概况衡阳市2009年GDP总值、固定资产投资、社会存款总额、财政收入对比图宏观经济及社会发展概况16衡阳市人均GDP、城乡居民人均可支配收入、城乡居民人均消费支出、人均储蓄余额对比图2009年衡阳市人均GDP、城乡人均可支配收入、消费支出和人均存款余额分别为：17299元、13911元、10241元、9754元，均较上年有10%以上增长，表明衡阳市人均社会贡献逐年递增，消费结构日趋优化，城乡居民对大宗商品的购买能力不断提高，但本地居民仌以银行储蓄为优先的理财方式，多渠道理财、投资方式尚未完全形成。宏观经济及社会发展概况17小结•城镇居民消费性支出逐年提高，食品、娱乐文教、衣着支出合计占65.81%，说明本地居民主要的消费支出为“吃、穿、娱”为主，处于“解决温饱”至“寻求安全”（马斯洛需求理论）的过渡阶段，追求安全、精神的更高层次消费需求将是下阶段消费主轴，从而使得如住房等大宗商品（代表生活质量、安全的需求）将迎来较好的发展时期。•恩格尔系数近年维持在40%左右的水平，一方面是因为全国整体CPI（消费品价格指数）不断攀升而带来的生活成本的提高，另一方面则显示本地更高的需求层次需要进行引导。宏观经济及社会发展概况183、产业结构及发展情况衡阳市现有产业格局以第二、第三产业为主导，二、三产业比重不断上升，成为推动全市经济快速增长的主要力量，充分体现了衡阳市以“工业立市”、“商贸兴市”、“旅游旺市”的城市发展战略。宏观经济及社会发展概况194、人口及投资置业群体研究衡阳城镇人口319.22万人，乡村人口420.58万人，分别占全市总人口的43%和57%，可见目前衡阳市城镇化程度不高，洼地效果明显。根据纳瑟姆曲线理论，当城市化率为30%~70%左右时，城市化进入高速发展时期。据此预计衡阳城市化进程将进入快速发展阶段,房地产业亦将在这轮快速发展的机遇中受益。宏观经济及社会发展概况20本市从事主要行业的从业群体职业分类、年收入基本状况数据整理自衡阳统计年鉴宏观经济及社会发展概况21周边城镇\农村高收入人群说明：衡阳周边城镇中,衡南县的萤石储量大、品位高、驰名中外；常宁市的铅、锌矿储量居全国之首，砂锡储量居全国第二，黄金储量占湖南的一半；耒阳市煤矿储量及产量均具全国性的影响力。这些丰富的矿产资源为本地相关仍业者积累了相当财富，目标购买力强。宏观经济及社会发展概况221、衡阳城市建设目标城市职能定位：湘南中心城市，交通枢纽，旅游服务基地，省级历史文化名城。城市发展目标：湘南商贸物流业发达、工业先进、宜居宜游的中心城市。湖南省“3+5”城市群的组成部分，湘南地区经济文化中心城市，沿海产业梯度转移的重要基地。湘南中心城市城市建设和发展目标23以解放大道和蒸湘路为“十字”发展轴线，一条南北展开的生活居住主轴，一条自西向东的综合服务功能主轴。并考虑武广快速铁路、外环路和蒸湘路、衡州大道、解放路等四通八达的交通主干线对城市扩容发展的带动作用。2、区域发展与建设重点城市重点发展区域未来整体城市发展方向将集中在高新区的西部，即华新区与立新区为重点发展区域。高新区又以解放大道为南北界限，以南为高新技术工业园区，以北是居住、商服区，而本项目位于城市商贸服务中心周边区域，整体外部市场的前瞻环境，对项目的开发奠定更坚实的保障。房地产发展方向城市建设和发展目标24交通：武广火车站、新汽车站已建成，107国道市区绕城公路、衡枣高速（祁东连接线），耒宜、衡枣、衡大高速建成通车；市政：衡阳广场、平湖公园、生态公园、湘江两岸及蒸水风光带等绿地，蒸水大桥、雁栖大桥、内环路湘江大桥建成通车。3、基础设施建设建成在建衡炎、衡邵、潭衡西高速全面开工，武广快速铁路建设进展顺利，蒸阳南北路、蒸湘南北路、红湘南北路、蔡伦大道、长丰大道延伸和五一路改造，城西污水处理厂，立新路广东富邦投资的湘江东岸风光带、福建恒盛投资的湘江西岸风光带。中心汽车站即将搬迁。拟建衡岳、衡临高速的前期工作正抓紧进行，湘桂复线、衡茶吉铁路基本完成前期工作。华新区：拟建沃尔玛购物广场城市建设和发展目标25区域发展战略建设一个中心加工制造业中心搭建四个平台打造四大基地交通运输平台现代物流平台基础设施平台市场体系平台产业内移的承接基地农副产品的供应基地人力资源的输出基地度假休闲的旅游基地城市建设和发展目标26东西主轴以解放大道为核心，主要规划为教育、商业、行政及住宅；住宅和行政基本上都集中在衡阳西侧的华新开发区内。本案位于常胜路与环城北路交叉口，是未来城市发展的商业核心位置。5、城市规划及城市功能定位“东拓南移、西扩北延”本案城市建设和发展目标272010年以来国家出台的相关行业调控及金融政策产业政策3月5日第十一届全国人民代表大会第三次会议召开，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面：1、扩大保障性住房政策；2、物业税征收；3、收紧房地产信贷。3月10日国土资源部关于加强房地产用地供应和监管的通知(“国十九条”)：土地出让最低价丌得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金丌得低于出让最低价的20%。3月12日“国十九条”出台，措词严厉，剑指行业规范，各部闻风而劢，纷纷出台政策。3月18日国资委新闻发布：要求78户丌以房地产为主业的中央企业,退出房地产市场；行业门槛提高，行业整合将加剧。4月15日国务院常务会议（“新国四条”）：（一）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例丌得低于30%；（二）对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例丌得低于50%，贷款利率丌得低于基准利率的1.1倍；（三）对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（四）地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施。4月18日国务院：暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对丌能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月19日住建部：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业丌得以认购、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售。28严控“用银行的钱炒房”一次性付款将是多次置业者的付款趋势，投资房产的门槛大大提高，贷款投资的回报大大降低。房地产及金融信贷政策特别说明：随着政府对房地产金融信贷政策的紧缩，大大打击了房地产市场上投资性置业的需求，但对商业项目影响不大；而目前衡阳市置业者基本上都以购房自