潍坊水木清华策划报告

寿光市水木清华项目营销策划报告目录[Ⅰ市场篇]A市场分析/B竞争分析[Ⅱ定位篇]C项目SWOT分析/D项目定位[Ⅲ营销篇]E营销推广/F形象调性本案营销思维导图：宏观分析基地价值分析市场分析项目定位整体营销思路项目包装策划及执行项目销售策划及执行[Ⅰ市场篇]胜者，得算者多矣！A市场分析1/调控分析2/寿光房产现状及预测上调存款准备金率：2011年1月20日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.此次上调之后，大型金融机构存款准备金率已达到19%，再创历史新高，而部分被实行差别存款准备金率的金融机构则要执行20%的标准。中小金融机构的存款准备金率上调后，也将高达15.5%。同日，新国八条出台：其中重要的5个方面是：1.个人购房不满5年，营业税按销售价全额征收；2.二套房贷首付提至六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；3.省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购；4.各地今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量5.各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于2011年一季度向社会公布。在上述方针大政下，各地市相继出台了相关措施，如：元月28日上海重庆房产税试点开征元月30日山东青岛实施限购令；3月7日，山东济南实施限购令。2月8日（正月初六）央行再次加息在未来5年，全国将有3600万套保障房供应市场，而潍坊全市在2011年将增添25426套保障房（摘自《齐鲁晚报*今日潍坊》3月7日四）……政策动向1.1/国家宏观调控，调控了什么？打击投机性囤房购房，加大保障房供应量，进而有效抑制房价，以解决民生问题。——这是国家宏观调控的主要目的。可以预测，未来2—3年寿光市场将会出现如下变化：地方政府行政干预力度进一步增强！使得部分投资性客群退出房市，也会使得部分刚需群体再次进入持币观望状态！客源竞争更加激烈！项目营销难度进一步增大！开发及营销理念进一步更新、对营销人员/团队的专业性要求进一步增加！开发商的专业性、资金实力、政府公关能力面临更大的考验！部分小型开发商会因资金短缺或拿不到合适地块，而退出房地产开发！央行还会在2011年进一步加息、宏观大政进一步从紧！在2011年，上半年会是销售较好的季节，而下半年随着各项政策的落地执行，销售趋缓。1.2/调控的影响力寿光经济有不同于其他城市经济的特殊地方：1.寿光本身区域位置良好，海路及陆路交通十分发达；是全国百强县之一更是全国知名的蔬菜之乡，多年蔬菜种植及销售，为当地乡镇居民积累的大量原始财富，不少乡镇居民比市区居民更为富有，这和其他县市是相当不同的。2.随着黄河三角洲上升为国家战略，寿光作为黄三角经济区内城市之一，辐射带动作用极大！3.最近新出台的《关于加快推进新型城镇化工作的通知》中，在未来5年，寿光将发展成为50万人口以上的大城市，这就为寿光的进一步大发展拓宽了道路……4.寿光房地产起步较晚，现正处于上升期；象中南地产等项目的强势进驻、大量开发，进一步调动了当地居民购房的积极性与主动性。5.环绕市区的周边乡镇经济基础十分发达，如：洛城、孙家集、稻田等，在这些乡镇上也涌现出了大量个体经营商户，从事农副产品、轮胎等化工产品经营，这部分人有着极强的经济基础，更有着在市区购房的强烈愿望。1.3/本地状况我们再进一步来看寿光的房地产市场——在售项目风格迥异、卖点突出：像北大领世郡、中南城市经典、晨鸣威尼斯小镇、左岸绿洲等，居住理念新颖，社区规划环境较好；其中，以中南地产为代表的四大项目：中南世纪城、城市经典、香堤雅苑、世纪星城（位于弥河东岸，建筑面积约110万平方米），无论在区域位置、开发企业品牌、开发理念、建筑品质、项目形象等各方面，表现尤为抢眼！而细分开来，同样是别墅项目的左岸绿洲项目与威尼斯小镇也表现不同，前者是地中海风格，而后者则重点打造意大利风格；在2011年下半年即将动工的中南世纪星城项目（弥河东岸）则继续延续中南世纪城的西班牙风格。同时，在社区内配套设施上，也越来越完善、越来越高端，如：——中南城市经典：西班牙风格，设计有八角窗，安装塑钢中空玻璃；采用无压式供水系统，智能门禁系统，住户报警系统，彩色互联网可视对讲系统，闭路电视监控系统，离线电子巡更系统，背景音乐系统封闭式的物业管理服务，24小时摄像监控。——左岸绿洲：窗户为隔热断桥窗，水源热泵制冷供暖，太阳能一体化，安装雨水收集利用等环保系统，周界报警系统，住户报警系统，电子巡更、闭路监控系统，以及安装楼宇对讲门。——北大领世郡：引入家园服务网；温泉入户，温泉地热采暖；安装雨水收集系统，小区电脑网络系统，水电远程抄表系统，直线电话通讯系统，防盗报警系统，水源热泵系统（高层）；玻璃为隔热断桥中空玻璃，安装壁挂式太阳能，楼体外立面采用干挂石材及柔性防震瓷砖，半地下观景车库等。——晨鸣*威尼斯小镇：充分借助临河并靠近牡丹园之优势，打造诗意、生态、情趣花园——家里私藏了城市的花园；产品则基本涵盖了高端居住的全部——128—167㎡电梯洋房、391—442㎡洋房豪宅别墅；440—802平米叠拼别墅等。农二代将成购房主力！由于寿光的经济社会发展迅速，农民进城经商，外来流动人口的涌入，第三产业的急剧扩张，以及城建环境进一步优化，使得投资者的敢于投资……这一切极大的带动了商业用房的销售和租赁，地理位置优越的项目销售就更加火爆。如今市区购买住宅的客户，多为改善居住条件的群体；而投资客群则投资房地产以求保值增值,特别需要指出的是：作为在乡镇种植大棚的后代——农二代们，本身极为向往城市生活，这部分人群将父辈在农村种地的积蓄带到了城区进行置业消费，这不但促进了城区房地产的发展，更进一步增强了刚性需求群体的购买力……伴随着这种状况，今后寿光商品房销售面积、销售均价都将呈现稳中有升的态势。政府公务人员等改善型居住需求强劲；中小企业主高端需求更加旺盛！寿光房地产自2007年真正发展至今，已有4年，而这4年也基本是改善性换房周期，即：由最初满足居住功能的中小户型换置成改善性需求的大中户型——这将是寿光政府公务人员购房置业的一大特点；而随着周边城市的纷纷上涨、寿光当地中高端项目的不断涌现，也大大刺激了当地中小企业主们投资置业或改善性居住的热情。这两部分人群将是寿光本地高端房地产项目的主力购房群体。2.1/寿光房产规划现状2010寿光市批复规划项目共计56个，总用地面积7323.3亩，总建筑面积为788.6万平方米。其中居住项目21个，用地面积2636.5亩，建筑面积367.9万平方米；公共事业及商业项目16个，用地面积937.5亩，建筑面积为70.6万平方米；工业项目9个，用地面积979亩，建筑面积为48.8万平方米；农村社区规划及城中村改造方面，共批复规划方案10个，总用地面积2770.3亩，总建筑面积为301.3万平方米；正在编制完善的农村社区规划方案共4个。全市今年新规划高层344栋，目前全市建成、在建高层共计269栋，其中，已建成125栋，在建144栋，近期还将开工35栋，共约300栋高层建设。特别需要指出的是：在2011年还有以下项目即将或已经入市！德鑫嘉园领世郡小区中南世纪星城威尼斯小镇巨能华府寿光晨鸣广源地产有限公司；36.8万平米巨能地产；12.93万中南地产；110万平米潍坊北大科技园建设开发有限公司；二期83613平米寿光市华光房地产开发有限公司；101648平米2.2/寿光房产现状加上其他即将开发的其他项目，如：——壹号公馆：潍坊长城投资置业有限公司；位于北环路以北、幸福路以东，22万方；——铁路花园：寿光市城市建设投资开发有限公司；寿光市南环路以北、银海路以西；10.2万平米。……可以看出寿光在未来1—2年内新开发并上市的项目将近200多万平方米。2.3/寿光房产未来推盘体量预测B竞争分析3/版块分析4/项目周边竞争分析5/市场分析结论3.1/板块分析五大片区的长远规划，分别是“中部商务区、东部弥河观光居住区、南部生态农业区、西部物流商贸区、北部工业园区。”本项目3.2/板块分析寿光楼市旺盛同时竞争更激烈，寿光市区楼盘约60个，其中在售及预约项目30多个，其中待售高端项目主要沿弥河岸分布：凯宝皇都、中南世纪星城、威尼斯小镇。以圣城街为界，其中圣城街以北的西部地区楼盘在物流园的新汽车站规划的带动，促动了西部区域的楼市发展，主力楼盘为西城首府、圣和.圣和苏州园、杭州家园。市中区主要是商业及SOHO公寓为主，主要楼盘有中央华府、华茂贵宾楼、凯德华SOHO。弥河西岸圣城街以北项目主要沿东环路与圣城街分布其中主要楼盘有中南世纪城、海益.数码港、巴龙国际。圣城街以南南环路附近分布较集中是寿光中高端社区集中地，主要楼盘有左岸绿洲、领世郡、中南.城市金典、巨能华府、玫瑰园、新城明珠。3.3/项目现状“富邦水木清华”位于寿光市东北角，北依北环路，南抵健康街，东临东环路，西至自康街，规划用地面积110351平方米。寿光未来最大的商务区本案从寿光市的规划用地性质上看，本项目紧邻寿光市未来最大的商务区。项目名称建筑形态营销特色项目体量优劣势现销售均价畅销面积小区配套领世郡花园洋房、复式、电梯洋房、高层、平层豪宅欧式温泉养生社区占地209亩、总建筑面积28万㎡首席温泉养生社区，环境优雅，位置相对较边缘4150元/平方米（高层）104—145㎡7100㎡中央威尼斯水系、下沉式温泉会馆、地上会所、幼儿园中南世纪城高层西班牙风情社区占地面积115000㎡、总建筑面积28㎡靠近全福元且地理位置便利，景观配套较好，开发商品牌3850元/㎡（高层）120—140㎡西班牙风情景观巨能华府洋房、高层、叠拼独具魅力的英伦风尚城总建筑面积20万㎡景观配套较好，巨能品牌品质好电梯洋房4700元/㎡高层4200元/㎡109—140㎡地上会所威尼斯小镇双拼、洋房豪宅、电梯洋房、小高层、高层欧式风情37万㎡原生水岸生活占地330余亩，总建筑面积37万㎡弥河岸边，环境优雅、靠近学校电梯洋房5492-6350元/㎡90—180㎡秀水环绕、中央景观带、会所、幼儿园玫瑰园高层美宅，不只是居住占地100多亩，共1120户位置近市中心，品牌知名度高，景观优美，离高压线近3950元/㎡100—140㎡酒店式公寓商务配套一体、市政公园4.1/周边主要竞争项目【威尼斯小镇】开发商：晨鸣地产位置：南环路晨鸣大酒店对面建筑面积：37万㎡产品组成：双拼、洋房豪宅、电梯多层洋房、小高层、高层户型面积：洋房豪宅：440㎡、558㎡；双拼：802㎡电梯多层：148㎡，168㎡。在售部分：双拼、洋房豪宅、电梯多层洋房。预计均价：洋房豪宅：约7200/㎡；双拼：约13000元/㎡;电梯多层洋房：约5500元/㎡。开盘时间：预计2011年4月份。优惠情况：别墅部分：100万抵105万、200万抵210万、300万抵315万；电梯多层：20万抵23万。整体产品规划丰富，高层、小高层、花园洋房、复式、别墅北高南低，与本案规划产品均为舒适性居所，同为本地知名企业所开发，牡丹园为项目后花园。与本项目有异曲同工之处。定位高，主打环境与地段。【左岸绿洲】开发商：山东创嘉置业有限公司位置：北环路与南环路交界处建筑面积：16.5万㎡，住宅11.5万㎡产品组成：独栋、洋房豪宅、电梯多层洋房容积率：0.78绿化率：68%户型面积：独栋：1000㎡洋房豪宅：473㎡，469㎡电梯多层：160-186㎡。在售部分：洋房豪宅别墅、花园洋房。预计均价：洋房豪宅：约8000/㎡,花园洋房：约6000元/㎡销售情况：独栋部分已基本售罄，洋房豪宅别墅剩余较多，花园洋房销售情况一般。特别注意的是：位于项目最南侧部分拟建寿光企业家俱乐部。针对特定人群的企业家会所，并将弥河河水引入社区成为内部的景观资源，同时在弥河打造大型音乐喷泉及水幕电影成为社区重要组成部分。【巨能华府】开发商：巨能集团项目位置：金东街与建桥街交界处建筑面积：20万㎡物业类别：洋房豪宅、叠拼、电梯花园洋房、小高层、高层建筑风格：英伦原乡风情建筑,绿化率：40%户型面积：小高层：109，14