2.5产业与上海都市型工业园区专题研究

Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2.5产业与上海都市型工业园区专题研究第一部：上海都市型工业园区发展现状与趋势一、解读都市型工业都市型工业是一种与传统工业相联系的轻型的、微型的、环保的和低耗的新型工业，是以大都市特有的信息流、物流、人才流、资金流和技术流等社会资源为依托，以产品设计、技术开发、加工制造、营销管理和技术服务为主体，以工业园区、工业小区、商用楼宇为活动载体，适宜在都市繁华地段和中心区域内生存和发展，增值快、就业广、适应强，有税收、有环保、有形象的现代工业体系。其特征主要体现在8个方面：（1）布局主要在中心城区内：（2）具有良好的建筑外形，与城市生态环境相协调；（3）具有相对集中的工业园区和工业楼宇；（4）多属劳动密集型、技术密集型、研究开发型和轻加工型企业；（5）个体、私营、民营等多种形式并存，多元投资，以小企业为主体；（6）公司企业生产组织方式和劳动力组成形式多样化，但重点是中小公司企业；（7）多种所有制形式并存，以非公有制经济为主；（8）有现代工业与传统工业相结合的“二元结构”特征。Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。都市型工业的行业范围比较广泛，与一般工业相比，具有4个方面的功能：一是能提供满足城市居民日益增长的物质文化生活需要、促进居民生活质量提高的产品。二是可以为城市提供新的就业岗位，吸纳更多的下岗职工再就业，缓减城市的就业压力。三是能够提供满足城市功能发展需要的产品，对高新技术产业和支柱产业发挥补充作用，有利于形成更加合理的工业结构体系。四是可以更好地发挥中小企业的活跃因素，形成对国有企业和集体企业的有效补充，增强城市经济活力和技术创新的动力，推动城市功能的进一步完善与发展。二、上海都市型工业园区发展现状１．总体情况我国都市型工业是从1999年上海市作为工业发展战略，首先开拓发展的近年来，上海工业主管部门针对中心城区已经显露城市空心化的端倪，从优化城市空间布局、支撑区域经济稳定增长、缓解城市就业压力的战略考虑出发，制订了《关于加快都市型工业园区（楼宇）建设的若干意见》和《都市型工业园区（楼宇）建设标准及管理办法（试行）》，通过采取转性与转型并举、市区联手等办法，鼓励市属企业利用闲置厂房当房东，盘活资产存量；地区通Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。过招商引资，吸引新企业落户。经过这种模式运作，使地区得税收，职工得就业，产业得发展，形成多方共赢的局面，共同推进上海都市型工业的发展。截至2002年底，全市10个中心城区已建成180多个都市型工业园区，园区总建筑面积达到580万平方米以上，盘活国有资产80多亿元，引进企业5000多家，创造税收租金超过15亿元，累计提供就业岗位10余万个。到2005年，上海都市型工业预计实现产值1740亿元，平均增幅达10%以上，新增就业人员20～30万人。从各园区的产业布局看，上海都市型工业园区的发展，比较注重区域特色和产业集聚两大特点。一是区域特色，黄浦区都市型工业园区(楼宇)产业发展与旅游纪念品相结合，将工业楼宇主要定位于旅游纪念品的研究、设计和制造；徐汇区都市型工业园区(楼宇)与生物制品相结合，并依托徐汇在科技、资金、人才等方面的优势，把都市型工业园区(楼宇)的产业定位于和该区的产业发展导向相配套，形成具有区域特色的以科技型为主的都市型工业园区。普陀区都市型工业园区结合“纸制包装制品”的区域产业特点，初步形成了以上海国际包装印刷城为龙头，并辐射四周的国际包装印刷产业基地。二是产业集聚。如：泰康路都市型工业楼宇，吸引了海内外众多知名艺术家Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。在那里建立工作室。原食品机械厂一幢楼宇，入驻单位25家，全部是从事创作设计、形象策划的“头脑型”企业。其中，10家企业来自美国、英国等13个国家和地区，成为国际化的具有都市型文化产业特征的工业楼宇。又如，交大慧谷软件园区以IT等高新技术产业为主，已吸引了国内外相关行业的科技人员，特别是年轻的科技人员前来创业。同时，各区也都在加强园区产业导向、突出园区产业特点上作文章。如：卢湾区正利用闲置工厂楼宇，向“一楼一业”的格局发展，逐步建立服装楼、工艺美术楼、科技楼及软件工业楼宇等。又如徐汇区已建成龙华钻石加工区、交大慧谷软件园区、工业自动化仪表都市型工业园区、以电子产品为主的田林工业园区，以技术中介、设计、咨询、涉外型的联实工业园区等5个特色园区。从园区规划看，不同的区域环境，产生了不同的发展格局。如黄浦区、卢湾区等，由于其地处中心地带，交通便利，信息流通畅，因而便形成了以设计、研发型为主的产业发展方向。卢湾区又根据其商务区功能定位的特点，形成了服装服饰、工艺美术、产品设计、广告印刷等产业；黄浦区则提出了“以商业带动都市工业”的发展思路，注重两个结合，即与区“一业特强”——旅游纪念品相结合，与科技发展相结合。非中央商务区地段的都市型工业园区(楼宇)由于其厂房Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。标准化程度较高，场地有较大的发展空间，易向加工型方向发展。如闸北、杨浦等区，其产业发展方向主要是规模相对较大的印刷加工、服装加工、礼品生产和钟表眼镜生产等等。２．管理模式从调研中发现，园区(楼宇)的管理形式主要分为三种：一种是由壳体企业(房东)负责园区的管理(占绝大部分)；二是由街道(或区经委)和企业联手成立园区管理委员会，街道提供服务，企业是房东。如杨浦区各都市型工业园区采取由街道与企业合作的管理模式，街企联合成立园区办公室，基本是一个街道内有一个园区，形成了良好的发展势头，构成了“四赢”的局面，即“企业(壳体企业)收租金，街道得税收，职工能上岗，产业促发展”。据了解，杨浦区都市型工业园区的税收占街道税收比例达1/3左右。又如，黄浦区人民广场街道虽然没有参与园区的管理，但却参与了企业建立园区的全部筹建过程。三是由街道作为投资主体承担园区的管理职能(如：杨浦区五角场街道)。通常园区(楼宇)的管理职能主要有两种：一种是物业管理型。这一类型又可分为非专业化和专业化两类。从调查情况看，园区基本处于非专业物业管理阶段，大多数管理人员都没有经过物业管理专业化的培训。另一种是园区管理型。即从入驻企业发展的角度考虑多方Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。位的综合服务。如：交大慧谷软件园区提供的服务分为基础性服务、增值服务和中介服务三部分。基础性服务包括专业化的物业管理、企业创办代理服务(大部分是无偿提供的)等等，增值服务包括为入驻企业提供英语培训、企业家沙龙、专题研讨、税务知识讲座等等。中介服务则根据企业需要提供财务、法律等方面的服务。园区作为一种新型的社会经济组织形式，又是沟通企业与政府联系的桥梁和纽带。为进一步规范园区的管理，有些区，如徐汇区等已起草了《都市型工业园区物业管理暂行办法》，以更完善的服务吸引企业人驻。又如徐汇区、卢湾区、闸北区等建立了都市型园区联席会议制度，加强园区之间的沟通。有些区还建立了星级园区评比制度、入驻企业联席会议制度等，听取企业对园区管理的意见、建议，以求改进管理。３.存在问题根据国际化大都市的要求和增强城市综合竞争力的目标，目前对都市型工业园区的定位认识，在观念上还存在着一定的偏差。一是园区建设和开发依赖于政府经济扶持和政策优惠的陈旧观念。二是园区壳体企业经营上的短期意识。据了解，有些控股公司或企业不惜国Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。有资产浪费，更愿意把“土地变现”，转让给房地产开发公司，或者推倒闲置厂房，控股公司自行开发房地产。三是企业之间的封闭行为。目前，入驻都市型工业园区(楼宇)的大多数中小企业，研发、生产、销售及所有管理职能都各自独立，社会化分工协作意识比较薄弱，联合层次比较低。四是区域之间不平衡的发展趋势据我们了解，静安、黄浦、卢湾等中心区域，一方面，由于其地理位置的优势，物业价值较高，特别是随着土地价格的日趋增值，都市型工业园区在区财政中所占的比重相对较小，对发展都市型工业园区的积极性相对也就有所降温。另一方面，由于区域市政建设步伐的加快，规划中的变数增加，有关主体企业和领导对发展都市型工业园区难以形成长期的规划。杨浦、闸北、普陀等区是上海的老工业区，闲置的工业厂房本来就多，而且，由于地处边缘，地租的价位相对较低，因此，都市型工业也就成为支撑区域经济发展的新动力，他们对如何更好地推进都市型工业园区的发展也就会有更高的积极性和更为关注一整套比较详细的规划。区域经济不同功能的定位导致了对发展都市型工业园区的不同观念和不同Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。态度，这就要求市政府和有关部门立足于全局的观念，根据不同区域的经济特点，准确把握都市型工业园区发展的战略定位。三、上海都市型工业园区发展战略定位根据“十五”计划的要求和上海要建设成为国际经济、金融、贸易、航运中心之一的目标，上海都市型工业园区必须以“增强整体竞争力”为宗旨，在与支柱产业、基础产业、新兴产业的融合渗透中不断提高、造就个性。１.深刻认识都市型工业园区的内涵第一，上海