苏州市2018年6月份市场月报完整版

本报告内容及相关服务的知识产权归易居（中国）企业集团股份有限公司所有少谈主义·多研究具体问题易居（中国）企业集团股份有限公司苏州机构苏州房地产市场信息月报苏州机构2018.7宏观市场本月关注、宏观经济、推盘汇总土地市场商品房市场、商品住宅市场、排行榜整体市场土地供应与成交目录｜CONTACT区域市场各区域成交表现宏观市场PART1CRICConsultingDivision少谈主义·多研究具体问题PART1宏观市场/本月关注全国二手房量增价稳刚需入市一二手房价格严重倒挂近几月以来，全国多个城市的二手房市场出现交易量回升、市场转暖的现象，这与不少城市的新房市场形成了对比，一、二手房价倒挂也成了普遍现象。据某网监测数据显示，从北京（楼盘）、南京（楼盘）、杭州（楼盘）、上海（楼盘）、苏州（楼盘）这几个数据比较齐全、体量比较大的二手房市场来看，今年3月份以来全国的二手房市场确实有一定的升温。北京、南京、苏州、杭州、上海5月份共成交5．8万多套二手房，环比4月份增长约17％，并回到了去年同期水平。而在去年3月份市场最好的时候，这5个城市的二手房合计成交了7.6万多套。对此，某市场研究院院长业内人士认为，去年北京“3·17新政”出台后，许多城市先后跟进，这对各城的市场需求形成了很大压制，这其中既有投机需求，也有自住需求。经过一年多的缓冲，投机需求已被彻底抑制，但自住需求却在现实的要求下开始重新入市，尤其是北京这样的房价下跌的城市。整体而言，春节之后全国二手房市场的升温更多的是调控致使刚需受到压制之后恢复正常的过程。业内人士认为，新房和二手房之间的价格差不一定需要抹平趋同。虽然在短期之内价差对个人的投资决策可会产生影响，因为一、二手房价倒挂会让个人在购买新房时有转手倒卖赚差价的动机，但在限售政策以及正在酝酿的房地产税等政策的调控下，两个市场是可以区隔发展的，并不是需要完全统一。CRIC点评：在政策的干预下，二手房市场的回温幅度有限，恢复正常交易水平后，市场难有继续上升的空间，即使央行再次降准释放流动性，在定向的情况下，全国二手房市场也不会受到大的影响。CRICConsultingDivision少谈主义·多研究具体问题PART1宏观市场/本月关注县域经济100强成果发布前五苏州占三席赛迪顾问近日发布“2018年中国县域经济100强研究成果”显示，百强县总体发展水平较高，人均GDP为10.6万元，实体经济是县域发展的主要动力，百强县第二产业增加值4.9万亿元，占比53.8%。同时，百强县消费需求旺盛，人均社会消费品零售总额为3.4万元，高出全国平均水平30.8%。当前，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。赛迪顾问相关负责人表示，“实现高质量发展，推动新旧动能转换，建设现代化经济体系，实施乡村振兴战略，基础在县域，难点在县域，活力也在县域。”从分布上，百强县呈现区域不均、东部占优的特点。百强县东部地区占74席，中部地区占16席、西部地区占8席，东北地区有2席。与2017年相比，东部地区席位减少2位，中部地区和东北地区各增1席。中部地区和东北地区振兴发展初现成效。同时，强省强县，江苏领先。在百强县前10名中，江苏省占6席，并包揽前4位。江苏、浙江、山东三省表现抢眼，分别占25席、22席和19席。黑龙江、吉林、山西、甘肃、青海、宁夏、云南等省份的县域均无缘百强。CRIC点评：我国区域经济的发展现状依然是以投资作为主要内生动力，但在经济新形势下，积极刺激域内消费才是百强县实现长足发展的基础CRICConsultingDivision少谈主义·多研究具体问题PART1宏观市场/本月关注多个地区加强商品房预售资金管理降低房企杠杆率日前，珠海市住房和城乡规划建设信息网发布《珠海市商品房预售资金监管办法》（简称《办法》），对商品房预售资金使用进行了严格规范。除珠海外，近期，石家庄、乌鲁木齐、合肥、武汉等多个地区都加强了商品房预售资金的监管力度。《办法》规定，自2018年7月15日起3年内，珠海市要求房企在商品房预售交易过程中，不得将商品房预售资金存入非监管账户，而应由预购人按合同约定的付款时间，在申请预售许可证前，将预售资金直接存入专用监管账户。房地产开发企业不按规定缴存、使用预售资金的，由建设行政主管部门责令期限改正；情节严重或逾期仍不改正的，建设主管部门可暂停该房企在珠海市所有开发项目的商品房预售，并记入企业信用信息系统。《办法》明确，房企在申请商品房预售许可证前，应该遵循“一个《商品房预售许可证》对应一套账户”的原则，在商业银行设立商品房屋预售资金专用监管账户，并与主管部门、监管银行等签订《商品房预售资金监管协议》。在商品房预售后，各银行发放的按揭贷款，必须直接划入该商品房屋预售资金专用监管账户内，不得直接划扣给房地产开发企业或挪作他用。同时，各银行必须严格按照主管部门核准的内容、金额拨付预售资金专用监管账户内的资金，不得支付现金。CRIC点评：加强预售资金管理，可以在一定程度上降低房企杠杆率，房企发展更为稳健，可有效防范烂尾工程，保护购房者利益，防止房地产金融诈骗事件。CRICConsultingDivision少谈主义·多研究具体问题PART1宏观市场/本月关注苏州公积金政策重大调整苏州市住房公积金管理中心副主任、新闻发言人朱建明表示，缴存基数应按职工本人2017年度月平均工资收入(工资总额)核定，各地缴存基数最高不得超过苏州市2017年度职工月平均工资的3倍,即21900元，同时不得低于当地社保最低缴费基数。据了解，今年的调整业务办理期限控制在2个半月内完成。新的基数将从7月开始执行，单位调整时间较晚，造成少缴的，应在办理年度调整时一并补缴。在年度调整期结束后，仍未调整的，其职工缴存基数低于当地社保最低缴费基数的，由苏州市公积金中心统一调整至当地社保最低缴费基数，2016年出台的阶段性适当降低企业住房公积金缴存比例政策到期(2018年4月份到期)后，继续延长执行期至2020年4月30日，延长期内，新设立的单位(自文件发布日，即6月28日后，来到公积金中心办理公积金账户设置的单位)办理住房公积金缴存登记，可在5%至12%区间内自主确定住房公积金缴存比例。相比原来的8%-12%的区间，下限降低了3个百分点，与此同时，新规规定，期满后，缴存比例低于8%的,各单位应主动申请恢复至由8%至12%的缴存比例区间内。CRIC点评：住房公积金基数提高将是长期行为，每年都会适当提高。对于没买房的人，期望公积金提高，是很自然的现象，但对大部分人来说，还是要根据自己和单位情况进行缴纳，所以其对市民贷款购房并不会造成太大影响。CRICConsultingDivision少谈主义·多研究具体问题PART1宏观市场/本月关注徐州连夜出台楼市新政限售不限购6月5日，江苏省徐州市出台了楼市调控新政。与其他城市不同的是，徐州市此次楼市调控是限售不限购，要求从6月10日开始，商品房领证至少满2年才能上市交易。根据徐州市政府办公室发布的《关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》，徐州市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，下同）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。商品住房出售人在出售房屋时应提供不动产登记管理部门出具的《居民家庭住房状况证明》，已领预售许可和现房备案的商品住房，房企必须在10日内一次性公开全部房源，不得分批次销售。CRIC点评：对于徐州来说，此次落实了限售政策，或者说限制交易政策，充分体现了对炒房需求的管控。CRICConsultingDivision少谈主义·多研究具体问题PART1宏观市场/本月关注深圳楼市新政：未来政策性住房将达60%深圳发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》征求意见稿（简称《意见》），明确表示深圳将构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，通过市场商品住房、人才安居型商品房、租赁房等三大类，以满足不同人群的居住需求。同时探索建立先租后售、以租抵购制度，实施租售并举。据悉，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。在此背景下，自今年起深圳新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例将不低于60%，并将严格控制大户型高档商品住房用地，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。可租可售的政策性商品房则包括人才住房、安居型商品房。《意见》指出，人才住房将占住房供应总量的20%左右，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。同样占供应总量20%左右的安居型商品房，建筑面积小于70平方米为主，将以同地段市场商品住房租金、售价的50%定价。CRIC点评：优化市场商品住房供应户型结构,加大中小户型普通商品住房供应，目的是正确引导居民住房消费观念,保障合理自住需求,抑制投资投机性行为CRICConsultingDivision少谈主义·多研究具体问题PART1宏观市场/宏观经济GDP—整体经济保持稳定苏州宏观经济2017年苏州全市全年实现地区生产总值（GDP）17319.51亿元，同比增长7%。规模以上工业总产值3.2万亿元，比上年增长10.4%。全市规模以上工业利税、利润分别增长18%和25%。实现一般公共预算收入1908.1亿元，增长10.3%。全年完成进出口总额3130亿美元，比上年增长14.3%，其中出口1845.7亿美元，增长12.6%，各月累计增速呈现逐渐上升态势。实际使用外资60.6亿美元。完成全社会固定资产投资5600亿元，服务业投资占到64.4%，民间投资占到60.7%。社会消费品零售总额5430亿元，比上年增长10%。0%5%10%15%20%20012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017GDP增速CRICConsultingDivision少谈主义·多研究具体问题-2002040苏州市2015.9-2018.5房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势图房地产开发投资同比增幅(%)住宅开发投资同比增幅(%)固定资产投资同比增幅(%)PART1宏观市场/宏观经济房地产投资环境—18年以来开发投资增速放缓，整体销售形势不稳，房屋销售同比增幅下跌-1000100200300苏州市2015.9-2018.5房屋销售及住宅销售面积累计同比增幅走势图商品房销售面积同比累计增幅（%）住宅销售面积同比累计增幅（%）CRICConsultingDivision少谈主义·多研究具体问题PART1宏观市场/宏观经济房地产投资环境—房地产施工面积同比增速回升，住宅竣工面积同比增速下降，市场信心回落-100102030苏州市2015.9-2018.4房屋施工及住宅施工面积累计同比增幅走势图房地产施工面积同比增幅（%）住宅施工面积同比增幅（%）-50050100苏州市2015.9-2018.4房屋竣工及住宅竣工面积累计同比增幅走势图商品房竣工面积同比累计增幅（%）住宅竣工面积同比累计增幅（%）CRICConsultingDivision少谈主义·多研究具体问题PART1宏观市场/推盘汇总时间项目名称推案信息CRIC点评6.1朗诗太湖绿郡加推精装高层36#，建筑面积96㎡（194套）、127㎡（66套），均价17000元－18000/㎡，去化率77%关键字：价格、区位6.7绿地江南华府加推4栋毛坯多层37#、38#、45#、46#，建筑面积135㎡（60套）、156㎡（6套）、174（22套）、180㎡（2套），均价15500元/㎡，去化率97%关键字：价格、区位6.8招商公园