无锡天安豪园前期市场产品定位建议-149PPT28M

天安（中国）无锡六药厂地块项目前期研究怡信天成2004.122019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴2背景。城市印象地块属性天安特质目标消费群速写城市印象市场宏观之以全国万分之五的土地、千分之四的人口，创造了全国１.６％的经济总量。太湖明珠——無錫2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴6城市经济定义城市文化定义城市行政属性“特大型山水湖滨城市”经济的发达使得市民承接能力增强，购买力和购房预期支付能力相应提高。购房需求从温饱型向享受型过渡，购房者对房子的要求进一步转向追求品位、环境、资源的生活方式；高档物业开发也越来追求自然环境与人文底蕴；“仓廪实而知礼节”“十大中国最具经济活力城市”“尚德务实，和谐奋进”无锡住宅开发突破“5公里黄金圈”特大型城市骨架已经拉开，房地产的发展方向也必将随着城市的发展而延伸，副中心区将会越来越多的承载由中心区辐射的能量和资源。2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴7无锡北倚锡宜高速公路，东临沪宁高速，西南两侧濒靠太湖，方圆几百公里，大城市气势已不同凡响。在新三年的规划中，城市建设主抓蠡湖新城、太湖新城、太湖广场周边区域、老城区四大地块……城市印象热点区域之2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴9关键词：太湖大道蠡湖新城滨湖新城双城效应2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴10无锡唯一的城市主动脉太湖大道；被誉为未来无锡的“世纪大道”、“深南大道”作为无锡市区目前规划等级最高的城市景观快速干道，具有强烈的城市标志性色彩；新人民大会堂、太湖广场、国际会议中心、五星级凯宾斯基酒店、新体育中心均沿太湖大道一字排开，因此沿线房地产发展想象空间巨大。太湖大道2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴11太湖大道区域规划图示2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴12蠡湖新城区域规划图示以居住、商贸、旅游、体育为主的综合区；是主城区中心区与太湖风景区之间的重要过渡地带；规划总用地70平方公里，总人口41.8万人。2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴13滨湖新城区域规划图示集教育、研发、居住、文体、高新技术产业及旅游服务于一体的滨湖生态新城；未来城市副中心；规划总用地116平方公里，总人口50万人；2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴14本项目之于其间的位置重要性蠡湖、滨湖两大新城开发启动，如强大的发动引擎正把无锡市房地产市场推向了一个新的时代，同时该区域以及其辐射范围正在成为未来无锡房地产市场发展的主要潜力区域。政府高起点的城市规划，将使这里成为锡城未来的高档住宅区。上述因素都为本案的未来发展奠定了优良的市场基础。2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴15太湖大道沿线以高层居住用地和综合性用地为主，区域板块成热点。政府已意向邀请上海绿地、上海复地、上海世茂、浙江绿城参与到无锡湖滨、蠡湖二城的规划开发。该板块房价在短短的1年半中涨幅高达30%，这也创造了各区同比涨幅的高纪录，并出现几个大盘带动一片市场的局面。区域土地供应量放大，国内知名品牌开发商虎视眈眈区域房价一路高歌，蓄势待发，大有直逼中心区之势区域板块未来房地产市场在巨大发展潜力的诱惑下，竞争将越发残酷，日趋白热化未来1-2年内本区域将有约233.12万㎡土地供应上市，可建面积达到317.48万㎡左右，其中可建住宅面积约160万㎡城市印象房地产扫描之2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴17土地出让节奏逐年加快，土地供应量成几何倍数增长；2004年，随着宏观调控的影响，无锡一级土地拍卖市场重新回归了理性；拆迁成本和拆迁难度加大，开发商开发进度和周期存在较大的隐性障碍；净地挂牌将成为土地拍卖主流，2003年净地面积占供应总量的25%，2004年上升至49.5%。但地价将逐年提升；在供应结构方面，住宅用地和非住宅用地供应量从2003年的0.75：1调整至2004年的2.1：1，这将导致明后两年住宅市场竞争压力的加大。0%20%40%60%80%100%2004年840424.16415.84566.5273.51199.652003年637478.21159.07273.06363.94687.752002年23173.7157.3210.820.2508.20推出土地量（万平米）其中毛地（万平米）其中净地（万平米）其中住宅用地（万平米）其中非住宅用地（万平总建筑面积（万平米）扫描无锡房地产市场发展态势——土地开发情况2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴18无锡的房地产市场已呈现投资活跃，供销两旺的良好局面；2004年，由于受宏观政策的影响，其投资增幅与去年相比有所放缓；从预（销）售情况看，2004年住宅供应量放大，这预示着明后两年市场竞争压力和投资风险将不断加大；从目前市场销售整体状况看，各楼盘销售速度明显放缓。在供应结构方面，2004年1-9月住宅和非住宅（约33.6万平米）的比例达到7.4：1，相比2003年两者之间2.1：1的比例有了较大的平衡.扫描无锡房地产市场发展态势——开发投资情况01002003004005006007008009002002年55.55520.75454.56163149.62003年92.82830.21700.14283.69192.492004年1-9月78.38771.39616.02282.34248.74开发投资额（亿元）施工面积（万平米）住宅施工（万平米）预（销）售面积（万平米）住宅预（销）售（万平米）2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴19无锡住宅市场的供应量呈“纺锤型”；单价在2500-4500元/㎡之间的商品房是市场的主力供应房源，也是市场需求的主力段；5000元/㎡以上的成交量却并不喜人，只占供应量的30%；扫描无锡房地产市场发展态势——今年前三季度住宅分段价格分析价格范围（元/㎡）供应量（万㎡）占百分比成交量（万㎡）剩余量（万㎡）成交比例5000以上21.875.79%6.5215.3529.8%4500-499925.96.86%19.216.6974.2%4000-449962.3716.51%26.9935.3843.3%3500-399962.4516.53%37.8924.5660.7%3000-349953.3214.12%30.7422.5857.7%2500-299947.3612.54%29.917.4663.1%2000-249915.94.21%12.423.4878.1%1999以下88.5323.44%58.430.1366.0%合计377.7100%222.07155.63——2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴20扫描无锡房地产市场发展态势——今年前三季度住宅成交分段面积、套数分析分段面积分析分段套数分析人们对生活质量、文化价值等方面追求，导致了消费者的需求标准发生了转变；80-120㎡面积段的房型供应量相对减少，而导致了占总成交比例的份额降低；140㎡以上的大户型供应比例增加，且有逐年上升势头，2004年表现尤为突出；由于开发物业的市场细分，小户型和160平米以上的大户型供应量在增加，成交比例相应增加；2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴21从供应量图分析，别墅、多层住宅的供应量在增加，高层、小高层供应量相对减少，这从侧面反映了城市扩容的结果：大量郊区、乡镇项目，经济适用房的推向市场。从剩余量图分析，这说明了消费者对高层、小高层的接受度在逐步提升。由于别墅物业供应量同比增加以及其销售周期较长，而导致其剩余面积增加。扫描无锡房地产市场发展态势——前三季度住宅供应、剩余面积物业形态分析2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴22[后市预测]市场供需矛盾缓解用地出让的数量增加，年底预计增加100余万平方米商品房预售；供求总量将趋于平衡；由卖方市场向买方市场过渡迹象明显；房价总体稳中有升市民可支配收入以17％的幅度递增，购买力加强；自有住房率已达85％，改善型和投资型需求增加,高品质物业有上升空间；土地及开发成本增加;近期整体房价下跌应无可能；新盘销售进度略有放缓受到各种政策和供应量的影响，新上市高价位房销售速度放缓；市场主体诚信度备受关注消费者对于开发商品牌及诚信愈发注重，短期的急功近利行为都将受到沉重打击。城市印象地块属性天安特质目标消费群速写地块属性土地现状之2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴25地块参数占地面积：59482㎡容积率：＜2.0建筑限高：北侧沿太湖大道建筑层数不小于30层建筑密度：＜20%绿地率：＞45%竞标得价：9000万元毛地价格：约101万元/亩车位配比：1:1.2商业建面：＜20%2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴26区域功能定位及基础设施发展规划本案位于无锡市中心城西部，城市东西主干道—太湖大道西段，向西连接太湖风景区及蠡湖新城，向东连接中心城区及太湖广场，向南与人口密集的中桥片区（人口30余万）紧密相连。该地区毗邻太湖旅游风景区，是无锡城市规划调整后的中心区域；2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴27Strength（优势）Weakness（劣势）地处太湖大道发展带的腹地，既是无锡城市功能转移的重要区域。又是两大新城规划发展的聚焦点上；随着周边项目所规划商业配套，如财富广场的乐购超市、五星级酒店，阳光在洽谈中的沃尔玛超市等交付使用，区域生活配套将进一步完善；路网交通规划有序，进入市区或蠡湖风景区皆通达顺畅；供地性质为现状，且地形并不完整，这对产品规划及成本控制提出较高要求；三面城市主要干道，车辆扬尘和噪音污染严重；地块被骂蠡港支流一分为二，水质恶劣，气味难闻；所处的中桥区域外来人口较多，居住形象较差，Opportunity（机会）Threat（威胁）无锡政府大打太湖牌及大手笔对蠡湖景区的景观投入，对项目所在板块整体形象的提升有重大影响；项目所在区域的高起点规划以及天安（中国）的品牌效应将使本案更具有发展和升值的潜力；已拍卖土地在未来3年内供应量将达到440万㎡左右，市场竞争压力加大；本案涉及厂房、民房拆迁，因相关拆迁政策不明朗，成本难以预测；项目SWOT分析2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴28市政建设中南路改造工程中南西路拓展工程湖滨路延伸工程综合环境治理工程方案一：以“步行街”的标准进行整治道路两侧统一建造固定亭棚车辆绕道而行，实施封闭式管理。方案二：道路北侧建造大型小商品市场道路两侧设置隔离栏。规划名称南中路东起湖滨路，西至蠡湖路，是蠡湖新城沟通外界的绿化景观道路，与太湖大道平行，全长3057米2004年内建成通车北起第六中学，南到环湖湿地公园,连通金城路、高浪路、红力路、环湖路,贯穿五里湖，建成锡城首座河下隧道。路宽40米，双向4车道2005年内建成建设芦村污水处理厂三期工程,切断骂蠡港的污染源。预计到2005年全面竣工2005年实施从蠡湖大桥至骂蠡港的沿岸绿化环境工程。我们项目显性优势不突出地块缺陷解决难度较大；但是地块前景豁然开朗！地块属性区域开发现状之2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴30区域土地开发情况2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴31区域土地供应本区域自2001年以来一共拍卖了26块地，共431万平米左右，预估这些地块的总建筑面积约为590万平米。其中25％左右的地块已经建成或销售，还有75％（计约建面440万平米）将在明后两年内开始启动。另外随着明后两年滨湖新城，蠡湖新城区域约233万平米土地推向市场（住宅计约160万平米），土地供应量将大幅上升。2019/8/25怡信天成·地产界全方位合作伙伴32楼盘名称开发商总建面积建筑楼层装修标准金色江南鸿意地产有限公司约60万平米多层、小高层、高层毛坯房阳光城市花园江苏阳光置