案例1成都-复地雍湖湾-产品案例-20111024

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密成都复地·雍湖湾2项目基本信息项目区位图项目基本概况3项目基本信息/项目区位图项目所在区位：复地雍湖湾位于天府新城大源板块中央。天府新城是成都重点打造的城市副中心，重点发展发展以金融总部、现代商贸、科技研发、软件外包、文化休闲、会展物流等现代服务业为主体的“成都CBD、软件产业城”。项目北至德赛二街，东临复地国际商务中心，西南两面被市政350亩中央公园所环抱。复地雍湖湾4项目基本信息/项目基本概况物业类型叠拼别墅、双拼别墅、高层最早开盘时间2010-08-15建筑形态8栋高层、12栋双拼别墅、40栋叠拼别墅（一期）占地面积63880㎡建筑面积230000㎡容积率3.0总户数2673户绿化率35%装修情况毛坯（公共部分精装修）车位配比1:1.64销售报价均价10000元/平方米建筑设计ANS国际建筑设计与顾问有限公司景观设计仓永景观设计株式会社基本概况项目介绍：复地雍湖湾位于天府新城大源板块中央，是复地集团进入成都的1号作品。一线接壤350亩中央公园、千米无遮挡景观视野、60亩湖面及2条河流构成的湾区亲水体系、紧依复地58亩都会商业中心，为区域优雅生活的样本。5规划分析总平面图鸟瞰图交通分析图物业分析图组团分析图开发分期图开发分析样板区分析图规划总结和规划分析示意6规划分析/总平面图复地雍湖湾一线接壤天府新城最大的350亩中央公园，整体规划为半围合观景布局。项目总体规划特色：景观最大化规划方式以350亩中央公园的强势景观资源为规划起点，采用高层和别墅的搭配，使得高层具有绝佳的观景面,甚至为了观景牺牲了部分高层建筑的朝向（成都对朝向要求较低）在最临近公园的地方排布项目的价值标杆物业——双拼，并全部朝向公园，体现其资源的占有性在社区空间营造上，采用半围合的布局形成高层对内部别墅的完美围合，满足别墅物业对私密性的需要。复地雍湖湾350亩中央公园NN7规划分析/总平面图项目总体规划特色：充分利用成都的规划要求实现3.0容积率下规划大体量低密度物业项目沿地块北侧和东侧布置连续的高层，实现小占地大体量，为别墅区预留出大量用地（成都在朝向上要求较低，可以出现东西向的高层）在项目中间部位布置叠加别墅，这部分地块的景观效果相对较差，故采用南北向布局，重点体现朝向上的优势，同时采用行列式布局和多个单元拼接的布局，最大化其容积率。整个别墅区为完全封闭式社区，车辆从小区入口处进入地下直接入户，不行驶地上道路，实现完全的人车分离，营造静谧舒适的别墅私享空间NN规划解决的问题——成功应用3.0容积率规划出大体量的高端物业（叠拼别墅和双拼别墅）。规划优点：实现高容积率下配置大体量低密度物业的难题规划缺点：叠加别墅中临近高层的北侧和东侧的部分离高层非常近，会有较大的压抑感。8规划分析/鸟瞰图复地雍湖湾整个项目体量23万㎡，由叠拼别墅、双拼别墅、高层住宅、酒店式公寓及临街商业组成酒店式公寓高层住宅叠拼别墅双拼别墅小区紧邻公园，高层拥有千米无遮挡观公园湖景的视野，是项目的重要卖点；将双拼别墅沿河道排开，在中间排布叠拼别墅，把最优质的景观资源分配给最高档的物业；小区预期规划有三条可直接进入公园的专属通道，使业主可以轻松地享受公园的景致和环境；9规划分析/交通分析图整个项目通过社区车行道路的设计分隔成两个独立区域，外部高层，西南部叠拼别墅+双拼；小区内采用不完全的人称分流，车行道路沿别墅区进行环形分布，将高层与别墅区分开。整体设置二层地下车库，实现较高的车位比，增加社区舒适度主要车行道组团步行道路小区出入口复地雍湖湾整个项目交通流线清晰，整体规划环形道路系统，设立二层地下停车库车库出入口注：项目通过环形道路的设置实现了整个别墅区的人车分流，叠加别墅为电梯直接入户10规划分析/物业分析图整体物业布局是外高内低景观最大化私密性最佳化双拼别墅组团高层住宅组团酒店公寓组团SOHO公寓组团小区主要道路整体物业布局是外高内低的规划思想，实现对西南区中央公园景观的最大限度占有，同时利用东北区高层对别墅区与外部道路进行分离，最大化其私密性11规划分析/开发分期图项目一期：北侧3栋2梯3户高层、1栋2梯4户高层和1栋服务式公寓和4栋叠拼别墅。项目一期：项目西侧12栋双拼别墅、8栋叠拼别墅和3栋高层项目一期建设范围项目二期建设范围一期二期12规划分析/开发分期图第一批次第二批次第三批次第四批次第六批次第七批次推案批次分析：头两次分别用高层和叠加别墅试水市场，确定未来的推盘方向整体推案主要以高层为主，结合部分联排物业推售，把物业价值最高的双拼别墅保留到最后推出此推盘节奏相对稳健，既保证项目稳定入市，又推动项目的物业价值稳步提升第十批次第一批次13规划分析/开发分析/营销推广、推售节奏及价格走势时期导入期/高层2010-08-05—2010-09-07导入期/叠拼2010-09-08—2010-09-27推广期/高层2010-09-28—2010-12-01推广期/高层2010-12-02—2011-05-04推广期/高层2011-05-05—2011-06-23推广期/叠拼2011-06-24—2011-06-28推广期/叠拼2011-06-29—2011-07-21推广期/高层2011-07-22—2011-09-20推广期/高层2011-09-21—2011-09-28推广期/叠拼2011-09-29至今推量与推售信息第一批，本次推出位于小区西南面2、3、4号楼的480套高层，销售报价7660-9000第二批，本次推出小区东北面8、9、10号楼叠加别墅共64套，销售报价15000-18000第三批，本次推出位于小区西北面1号楼96套高层，销售报价8500-9500第四批，本次推出临元华路的32号楼小户型高层，属商业产权，共675套，销售报价9500—12000第五批，本次推出位于小区西南面的5号楼240套高层，销售报价10000-12000第六批，本次推出位于小区东南面的14、16号楼20套叠加别墅，销售报价20000第七批，本次推出位于小区西南面的12号楼16套叠加别墅，销售报价20000第八批，本次推出位于小区西面的高层7号楼共180套，销售报价10000-12000第九批，本次推出位于小区中北方的高层6号楼共180套，销售报价10000-12000第十批，本次推出位于小区东面的13.15.17号楼36套叠拼别墅，销售报价18000-210000500010000150002000025000123456789102010-08-05第一批，高层房源首次开盘（销售报价7660-9000元/㎡）2010-09-08第二批，叠拼房源首次开盘（销售报价15000-18000元/㎡）2010-09-28/2011-05-05第三/五批，高层房源加推（销售报价8500-9500/1W-1.2W）2010-12-02第四批，小户型公寓首次开盘（销售报价9500—12000元/㎡）2011-06-24/2011-06-29第刘/七批，叠加房源加推（销售报价20000）2011-07-22/2011-09-21第八/九批，高层房源加推（销售报价12000-140000）2010-09-08第十批，双拼房源开盘（销售报价18000-21000元/㎡）123327654N108911121314151617181914规划分析/样板区售楼处售楼处外立面售楼处内部利用已建成的双拼作为售楼处，充分利用资源。展示区选择在地块西北角。此处交通便捷，进入方便且昭示性强，同时临近未来规划公园，在展示区景观打造上有较大的空间N样板房样板楼位置做为售楼处用的第二栋双拼示范区范围示范区主入口15天然河道改造项目入口处形象标示样板段指示牌样板段桥梁样板段绿化规划分析/样板区分析图复地雍湖湾销售示范区以及形象展示、样板段绿化景观以及入口标识等外部通过形象标示将项目与其他项目进行明显区分内部通过对原生资源的打造，升级，形成示范区。N样板房样板楼位置做为售楼处用的第二栋双拼示范区范围示范区主入口天然河道改造16高层样板房展示规划分析/样板区分析图注：联排别墅和叠拼别墅样板间暂未开放N样板房样板楼位置做为售楼处用的第二栋双拼示范区范围示范区主入口样板房为临时建造，布置在临近售楼处的空地上，和售楼处一起形成样板区良好的形象展示。17规划分析/规划总结和规划分析示意规划总结：地块一线临350亩中央公园，故在规划中采取了最大化景观的规划方式，采用了半围合的规划方式，并用外高内低的规划思想，实现对西南区中央公园景观的最大限度占有。物业选型上采用高层和别墅的搭配，使得高层具有绝佳的观景面，同时利用东北区高层对别墅区与外部道路进行分离，最大化别墅的私密性别墅区采取外环道路组织交通，在分割高层区和别墅区同时，也将别墅区人车分流，道路进入别墅区的入口处设计车库入口。项目特色：项目坐拥整个天府新城的最佳自然资源——350亩市政公园，整个规划也是围绕其打造，半围合的布局方式和外高内低的物业排布，在兼顾容积率和项目高端形象的同时实现对景观资源的最大占有。18建筑建筑风格立面风格细节19建筑/建筑风格高层叠拼高层为artdeco建筑风格，叠拼为现代建筑风格20景观景观风格细节营造21景观/景观风格景观风格：现代风格景观特征：“外景”+“内景“景观特色：他山之石可以攻玉——借助紧邻项目的350亩市政公园，打造起无以伦比的景观视野。外景内景约320亩公园和60亩湖泊，一条外部河流的无敌景观视野小区规划三条道路与公园直接连通，提升外部景观的参与性内部景观打造受建筑密度的限制无集中景观设置局部景观的设置较为细腻，通过多层次植物的设计及小品的融入体现整体景观的舒适度22景观/细节营造/道路入口处花道人行道临时车道桥梁23景观/细节营造/特色节点入口水景的喷雾处理展示区小品处理过的河道沿水步道24景观/细节营造/特色节点硬质小品硬质小品木质小品隐藏在树上的鸟笼25户型户型面积配比表户型位置分析户型分析户型总结26物业类型面积段（平方米）套数配比高层公寓30-4040.20%40-5045522.90%50-6021610.87%高层住宅90-10024012.08%100-1201527.65%120-14036018.12%140-16030415.30%160-1801206.04%200-210160.81%叠加190-200201.01%200-210683.42%210-220321.61%合计——1987100.00%户型配比（目前已推户型）户型分析/户型面积配比表27户型分析/户型分析/高层住宅/二期影音室B2户型四房二厅二卫-169/168平方米主卫主卧客厅餐厅书房厨房28户型分析/户型分析/高层住宅/二期影音室B1户型三房二厅二卫-153.67平米书房书房餐厅客厅主卧卫生间29户型分析/户型分析/高层住宅/二期影音室A2户型三房二厅二卫-123平米30户型分析/户型分析/高层住宅/二期5号楼A3130平米A195平米A195平米A3130平米A195平米B1154平米A195平米B1154平米A2户型三房二厅二卫-123平米A1户型二房二厅二卫95平米B1户型三房二厅二卫-154平米31户型分析/户型分析/高层住宅/一期1号楼一期A3户型三房二厅二卫-120平米一期B3户型二房二厅二卫156平米B3156平米B3156平米A3120平米32户型分析/户型分析/高层住宅/一期2、3号楼一期B1户型三房二厅二卫-145平米一期A2户型二房二厅二卫-112平米B1145平米B1145平米A2112平米A2112平米33户型分析/户型分析/高层住宅/一期4号楼B2户型三房二厅二卫-145平米A1户型二房二厅二卫92平米A4户型三房二厅二卫-126平米B2145平米B2145平米A4126平米A41