易居-无锡天诚大厦产品诊断及建议报告69页

1无锡天诚大厦产品诊断及建议报告2目录第一篇：从4P、4C、4R到4V营销理论简析第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判第三篇：产品诊断第四篇：产品、价格及客源定位建议3第一篇：从4P、4C、4R到4V营销理论简析4从4P、4C到4R4P特征4P是站在企业的角度来看营销,其使市场营销理论有了体系感,又使复杂的现象和理论简单化。4P是由上而下的运行原则,重视产品导向而非消费者导向，它宣传的是“消费者请注意”。4C特征4R特征4C是站在消费者的角度来看营销，其中的方便、成本、沟通、消费者直接影响了企业在终端的出货与未来。4C以“请注意消费者”为座右铭,强调以消费者为导向。4R是站在消费者的角度看营销同时注意与竞争对手争夺客户。4R也是以消费者为导向,“便利”与“节省”,“沟通”与“关联”紧密相关。4R较之4C更明确地立足于消费者。它宣传是“请注意消费者和竞争对手”。54P、4C与4R的对比及4V产生培育、保持和提高核心竞争能力是企业经营管理活动的中心，也成为企业市场营销活动的着眼点。差异化（Variation）、功能化（Versatility）、附加价值（Value）和共鸣（Vibration）的营销组合理论。64V的解析差异化Variation差异化营销所追求的“差异”是在产品功能、质量、服务和营销等多方面的不可替代性。主要分为产品差异化、市场差异化和形象差异化三个方面。功能化Versatility功能化指以产品的核心功能为基础，提供不同功能组合的系列化产品供给，以满足不同客户的消费习惯和经济承受能力。以功能组合的独特性来博取细分客户群的青睐。附加价值Value附加价值指除去产品本省，包括品牌、文化、技术、营销和服务等因素所形成的价值。共鸣Vibration共鸣指企业为客户持续的提供具有最大价值创新的产品和服务，使客户能够更多地体验到产品和服务的实际价值效用，最终在企业和客户之间产生利益与情感关联。共鸣强调的是企业的创新能力与客户所重视的价值联系起来，将营销理念直接定位于包括使用价值、服务价值、人文价值和形象价值等在内的客户整体价值最大化。7第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判8一、酒店式公寓市场研判1、无锡酒店式公寓市场格局【主要项目列举】项目名称位置所属区位项目属性状态钱龙尊邸火车站副中心区烂尾楼改造售罄东方云顶县前街中心区烂尾楼改造售罄优族联盟人民路中心区烂尾楼改造售罄凯燕环球中心太湖广场副中心区新建尾盘润华国际大厦新体育中心西区新建在售紫金公馆南禅寺副中心区新建尾盘宝龙城市广场旺庄路新区新建一期售罄华美达公馆惠山北区新建在售雷迪森金城东路新区新建一期售罄金凤凰凤宾路副中心区烂尾楼改造售罄禾嘉国际解放西路中心区新建售罄长江金岸长江路新区新建售罄数据来源：普润异地市场数据研究中心9无锡市场酒店式公寓量体较少，过去多为烂尾楼改造项目，近期多为新建项目，其功能和户型空间更为专业，同时也开始细分市场。根据不同区域和不同档次划分不同客群；从分布看，无锡酒店式公寓分布相对集中，2004年以前的酒店式公寓集中在解放环路以内。目前主要以市中心和副中心区域为主，但由于受到土地及多种因素的限制，有部分项目已开始向外区域扩展。10【未来供应情况分析】就目前酒店式公寓市场供给情况来说，市场供给相对较少，量体不是很大。目前在售项目存量不多，新开项目也通过销控小批量多批次推出。同时由于酒店式公寓产权多为办公性质，故从土地性质判定未来供给及供给量将带有很大的不确定性。就目前所知的可能建造酒店式公寓产品的有以下几个项目：华美达公馆：拥有500套酒店式公寓，刚开盘。目前仅推出50套，预计未来该项目也将小批量多批次的推出，以营造房源紧缺氛围；★中住的新天地：城市副中心地段，总共3万多平方米，其酒店式公寓预计09年上市；★雷迪森广场酒店的酒店式公寓部分，297套，约2万㎡；★11恒隆人民中路与健康路地块：位于市区，占地3.7万，容积率为6.5。地块性质为办公、商业、酒店（含公寓式酒店）。该项目主体建筑高度不低于150米。★大连万达的河埒核心商务区地块：位于西区，其占地53.8万㎡，用地性质为办公、商业、居住。★由以上可以看出，未来可能推出的酒店式公寓供应量将急剧上升，而市场是否有足够的需求将成为此类产品得以生存的根本，但不可否认的是未来市场的竞争压力明显。122、去化及经营情况分析项目名称区域价格（元/㎡）户型面积销售日期总套数已售套数月售套数凯燕环球中心副中心区1800060-802006-473465933润华国际大厦西区1500060-1802007-7299347紫金公馆副中心区1100040-902007-9-222156532宝龙城市广场新区800038-492007-10235商业217108市场在售项目一览表：数据来源：普润异地市场数据研究中心13宝龙城市广场虽然地段相对其他项目差，而且是40年商业产权，但通过价格和挑高的户型，致使去化速度较快；润华国际大厦由于目前其周边配套还未完善和成熟，商务氛围缺失。就目前而言价格失真，致使去化受到阻力。据了解，该项目有两家基金有收购意向。由此判断，该项目目前价位虚高，主要为了抬高收购价格；凯燕环球中心目前已近尾盘，已售房源仅有3套，且均为大房型，该项目无论从市场形象抑或是经营管理团队而言，均为无锡目前首屈一指。虽目前价格偏高，但已是市场高端客户群用来彰显身份地位或接待重要宾客的首选之地；紫金公馆位于南禅寺南片，地理位置较有优势，但由于产品并未有太大亮点，去化速度一般。但从价格来看，该项目存在着较大的升值空间。★★★★【销售速度分析】14【价格趋势分析】酒店式公寓产品历经5年的发展周期，由烂尾楼的改造到标志性的建筑出现，其市场价格也从03年的5000元/平方米到现在最高价的18000元/平方米（凯燕环球中心）。交房标准多采用精装修标准，部分以赠送家具家电等形式作为产品宣传亮点。其对外宣传的装修标准也越来越高，高端、个性的市场形象促成了价格的不断走高。★★酒店式公寓近年来价格不断走高，但是销售状况出现参差不齐的现象。虽从目前来看销售总体上未有滞销情况，但不足以说明市场未来需求或潜在需求依旧旺盛的。10000元/平方米以上项目的月均去化量之低，以及此类产品先天不足的特性将是抑制酒店式公寓未来发展最重要的因素。153、产品形态特征分析项目主力户型（㎡）销售价格(元/㎡)装修标准装修价格(元/㎡)物业服务凯燕环球中心60-8018000精装修（带家电）3300凯宾斯基酒店管理润华国际大厦60-18015000精装修（带家电）1500-2000戴德梁行紫金公馆40-9011000精装修（带家电）1500上海陆家嘴物业管理有限公司宝龙城市广场38-49层高3.8米7500精装修1000普通物业华美达公馆50-8080-1407000-8000精装修1500华美达作顾问雷迪森6012000精装修（带家电）1200瑞华物业管理有限公司数据来源：普润异地市场数据研究中心16过去酒店式公寓多为过渡性产品，相对居住性质来说，投资性实际更强，故户型设计主要考虑小面积，低总价。而经过四年发展，目前酒店式公寓不在简单的为过渡性产品，而且成为张显个性和生活态度的产品。其房型设计也更为人性化，功能区被划分出来，面积也有增大的趋势；从产品面积看，多为40-80㎡区间内。得房率均在55-65%之间；目前，无锡酒店式公寓的户型、面积参差不齐，由30－100平方米不等。从销售面看，以（50－70平方米）的房型更为走俏，由于市场主流供应户型销售看好，且该类产品凸现投资价值，导致市场供应的户型面积相对集中；新建酒店式公寓建筑多为部分经营、部分出售的经营模式，以经营性的酒店式公寓树立项目品质和形象，带动整个项目的价值拔高；经营型酒店式公寓装修多包含家电。在一定程度上成为其附加值；从目前无锡酒店式公寓产品特征来看主要有以下特征：※※※※※17产品普遍存在的盲点：无锡目前主要几个酒店式公寓均利用烂尾楼改造开发建成，普遍具有先天或后天的不足，主要是：电梯数量不足通道狭窄通风采光严重缺乏户型设计不合理，出现不规则多边形等怪异房型装修质量粗糙会所设施不全车位严重缺乏这些问题的存在都将导致目标客户的流失或导致客户失去对该类物业的信任。因此，及时的补救或改善是提升产品市场形象的主要途径。※※※※※※※184、市场典型案例罗列润华国际大厦由A座55层、B座45层和商业底座6层组成，是集商业中心、五星级酒店、创意商务空间、酒店式公寓、会议休闲、体育、观光、娱乐为一体的大型高档超高层综合性建筑。功能区间：1-6层：商业中心（韩国农心集团持有）A座7-30层五星级豪生酒店A座31-54层酒店式公寓A座55层空中会所B座8-45层办公楼-1--3层地下车库技术指标：占地面积：15144.3平方米；总建筑面积：148795.48平方米；建筑高度：258米1）润华国际大厦19装修标准外墙：以low—e低反射断桥铝合金双层中空玻璃首层大堂：超五星级酒店豪华大堂标准盥洗室：墙面为高档面砖地面为高档防滑地砖天花板为优质金属板吊顶写字楼标准间装修：墙面为进口涂料地板为架空地板天花板为进口石膏吊顶酒店式公寓装修：墙面为进口墙纸地面为高级实木地板（主门入口铺设进口羊毛地毯）天花板为艺术吊顶其他按五星级标准精装修202）凯燕环球中心50层的凯燕环球中心位于太湖广场西北侧，建筑高度近200米，这座大厦22层以下为无锡凯宾斯基大酒店，其中l-5层为酒店公共设施，6-21为标准间及总统套房等，23-48层为凯燕环球商务公寓，49-52层为凯宾斯基专属酒店公寓。凯燕环球商务公寓套型面积为62-152平方米，主力套型为65-70平方米，可用作自住、办公、投资等，由凯宾斯基酒店统一管理。凯燕环球商务公寓是目前全世界唯一的在凯宾斯基酒店之上的商务公寓。技术指标：占地面积：1.5万平方米左右；总建筑面积：13.7万平方米左右；建筑高度：近200米21功能区间：1层：酒店大堂、商务中心、大堂酒吧、精品商店街2层：中餐厅、包房、风味餐厅3层：600人宴会大厅、前厅及会见厅、小会议厅4层：国际娱乐演绎中心5层：室内游泳池、健身房、美容等休闲健身设施7-19层：酒店标准客房20-22层：行政楼层及总统套房25-55层：凯燕环球商务行宫标准层39层：凯燕环球商务行宫空中豪景会馆-1~-2层：地下车库22装修标准客房装修：配备高档品牌整套卫浴、厨具、家具、豪华灯具。配备中央空调、保安系统、冷热水供应系统，上网电视，多语言语音信箱，宽带网络系统，国际卫星电视，客用保险柜和迷你吧。卫淋浴设备：整套选用国际知名的中外合资品牌。客梯：6部4.5米/秒瑞士迅达进口高速电梯，凭卡进入指定楼层；233）雷迪森产权酒店将打造新区首席五星级酒店，以地标身份，傲视群雄。黄金地段、精装修、超五星级的酒店服务，全面打造了一个匹配国际顶级身份人士社交和财富的场所。据悉，雷迪森广场酒店将公开推出数百套精装修商馆，每间面积约60平米左右，供有志之士投资，在1-4层还配备了酒店相关配套，如宴会厅、商务会议中心、学术报告同声翻译多功能厅、国际SPA、健身中心等。作为投资型产品的无锡雷迪森广场五星级酒店，拥有70年产权，为投资型客户提供10年的投资回报，同时客户享有每年免费入住的待遇。24二、办公楼市场研判1、去化情况及价格分析【办公楼区域分布】项目档次总规模（万M2）租金/售价（￥）出租/销售率面积分割（M2）市中心区（解放环路内板块）财富大厦乙级偏上2.6售11000售100%76-330汇金广场甲级7租1.8-2.5租85%180-450佳福国际乙级偏上3.24租1.5-1.8租90％45－364摩天360甲级约3.7售12000租1.9售98%133-208兴盛大厦乙级偏上2.5租1.3-1.6租80%50-200金鼎大厦乙级0.8租1.2-1.5租50%180-350副中心区（太湖广场板块）太湖明珠数码大厦甲级2.7售9350租1.8-2.0售100%150－300盛世天下乙级偏下3.8租0.8-1.5租90％67.4－163