地产景观提升课程

1地产景观品质提升培训2满足客户使用需求合理控制景观成本提升绿化效果材料品质特色统筹化设计质量提升针对项目客户需求制定景观策略控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化合理操作模式，实现绿化效果的提升材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量景观全面提升五步曲(客户、成本、绿化、特色、设计资源)3第一章：针对项目客户特点制定景观策略416546景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。需要成本、工程、采购和设计协力！7景观可售成本的概念根据市场调查：景观所带来的溢价比是1：5景观单方造价指以景观实际建造的占地面积为单位（M2）的造价例：500元/平米景观造价折合可售建筑单方的比例景观造价（×元/平米）X0.2～0.35=可售建筑单方造价例：以容积率为2.5的项目，通常建筑密度为30%，景观单方造价为500元/平米，折合可售建筑面积为140元/平米，比例为0.288景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点9万科的景观产品基本分为四大类现代系列风情系列西班牙(南加州/英式)泰式(东南亚)现代中式现代西式(港式)代表作：第五园、水晶城、润园代表作：万科城、兰乔圣菲、双水岸代表作：金域蓝湾、十七英里一期代表作：金域华府、金色家园10景观竞争点㈠入口作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色入口的内容包括：1.引导空间序列（市政道路包装）2.车行流线设计（含指示及人员管理）3.人行流线设计（同上）4.大门形象（特色、品质感）5.入口对景设计（强化特色）6.整体绿化（突出价值感）7.项目LOGO设置（突出特点）8.灯光效果（考虑晚间宣传和夜景）9.社区围墙（强化品质感和安全性）10.物业管理设置完善性和创新性11景观竞争点㈠入口典型大门示意12景观竞争点㈡配置客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容景观配置内容包括：1.活动配套a.儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点）b.老人活动（同上）c.运动场地（同上）d.泳池（同上）2.架空层设计（是否结合物业维护考虑？）a.配套内容b.装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植）c.人行流线设置（使用是否便利？）3.会所配套内容（侧重室外部分）13景观竞争点㈢绿化有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感绿化内容包括：1.特点（选取有优势的点）a.原生树的利用b.主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系）c.各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前）d.草坪的运用（利用草坡来组织景观）2.灌木和小乔木的运用a.灌木的搭配和布置方式b.利用灌木和小乔木藏拙c.品种的选择（成本因素）3.苗木资源和施工单位资源供货来源？合作方式？价格？14景观竞争点㈣其他设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用特色内容包括：1.生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本）a.湿地b.渗水铺装材料c.垂直绿化（墙面）d.生态边坡2.水景（低成本高品质）a.小水景，大效果b.水生植物的运用c.驳岸处理3.构筑小品等（系统性）风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统15景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点16其他公司的景观特点㈠龙湖做照片！龙湖景观手法总结：大乔木+高密度灌木/小乔+部品小景+时令花卉学习从镜头感中修饰景观细节17其他公司的景观特点㈡绿城做“宫”园！绿城景观手法总结：石材+高密度灌木/小乔+景观轴线学习营造秩序感的品质小空间18其他公司的景观特点㈢华润做大学校园！华润景观手法总结：大草坪+集中大乔木+景观轴线学习利用大草坪组织景观序列19其他公司的景观特点㈣星河湾做高差！星河湾景观手法总结：入户水景+地形造高差+高密度灌木学习利用设置高差使空间小中见大星河湾建筑景观风格定义：新古典+西班牙+热带度假20其他公司的景观特点㈤仁恒做创新！仁恒景观手法总结：自信肯定的设计思路+高品质的实施学习引进优质设计资源21景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点22景观学习要点㈠展示区画图写字！记录要点：1.车行、人行流线设置和组织安排（图纸）2.指示系统的设置（图纸照片）3.人员接引设置（图纸）4.项目特色及亮点（配照片）5.卖场围合包装（照片）6.综合成本测算（绿植、部品、家具等）7.工期及资源研究流线和布置要点23景观学习要点㈡住区内有的放矢！记录要点：1.交通模式（图纸）2.景观序列（中心围合式、组团式、行列式）3.活动配套量化（图纸和表格）4.指示系统（配照片）5.入户前空间处理（照片）6.架空层（照片）7.细部节点处理（省钱好看的做法要记录）8.综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等）9.工期及资源研究重点和亮点24第二章：景观成本的制定策略25产品分类景观的成本设计审控26地产景观的逻辑客户土地产品景观定位景观配置景观成本不同品类产品的景观侧重点有什么不一样？景观品质提升靠什么体现？增加配置面积or增加景观成本？满足各品类需求的景观配置面积是什么？配置内容，服务半径，布置原则？在哪里增加成本最有效？增加多少？在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面不能“砍”景观品质怎样提升，提升什么？27万科住宅产品分类28再改首改首置景观定位注重品质和绿化，配套完善体现价值，关注老人儿童活动空间休闲时尚，注重活动空间景观品质关注点排序No.1No.2No.3水景、休闲配套软景硬景、泳池泳池软景架空层配置活动配套入户空间软景不同产品的景观成本投入重点应不同！前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致策略：根据客户关注点加大重点投入优化：根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本不同景观产品的成本预算29两个纬度确立分级依据：在成本、风格、售价等诸多影响因素中，选择：1）“产品类型”2）“目标客户”两个纬度，搭建-----景观分级体系的框架。两个方面的调研支持标准制定：基于“分级”体系基本框架的确立，通过：1）“客户需求”（客户关系部）2）“项目专业调研”（专业组与战略伙伴）两个方面，支持-----景观标准的制定。A.万科项目标准定位制定方法30产品分类景观的成本设计审控310%10%20%30%40%50%60%70%80%90%广州四季花城广州城市花园广州蓝山1期广州万科城1期广州金域兰湾1期佛山金御华府1期佛山金色家园1期佛山金色家园2期佛山万科城1期佛山兰乔圣菲1期佛山新城湾畔1期中山城市风景珠海金域兰湾1期东莞城市高尔夫6东莞运河东1期东莞松山湖1期东莞万科城1期厦门金域兰湾1期厦门金域兰湾2期深圳东海岸2期深圳东海岸3期深圳万科城1期深圳万科城2期深圳万科城3期深圳第五园1期深圳第五园2期深圳金域兰湾1期深圳金域兰湾2期深圳金域东郡1期长沙西街花园3期硬景面积占比硬景成本占比硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景平均成本占比60%硬景平均面积占比49%万科地产景观成本剖析320100200300400500600700800广州四季花城广州城市花园广州蓝山1期广州万科城1期广州金域兰湾1期佛山金御华府1期佛山金色家园1期佛山金色家园2期佛山万科城1期佛山兰乔圣菲1期佛山新城湾畔1期中山城市风景珠海金域兰湾1期东莞城市高尔夫6东莞运河东1期东莞松山湖1期东莞万科城1期厦门金域兰湾1期厦门金域兰湾2期深圳东海岸2期深圳东海岸3期深圳万科城1期深圳万科城2期深圳万科城3期深圳第五园1期深圳第五园2期深圳金域兰湾1期深圳金域兰湾2期深圳金域东郡1期长沙西街花园3期硬景单方造价软景单方造价硬景均造价425元/㎡软景均造价187元/㎡万科地产景观成本剖析33面积比例成本比例硬景20%软景硬景平均单方造价425元/㎡12.753%非石材55.2513%木材76.518%建菱砖280.566%石材单方造价425元/㎡占硬景比例硬景面积比例成本比例软景平均单方造价187元/㎡7.484%草坪/地被20.5711%小乔木39.2721%灌木119.6864%大乔木单方造价占软景比例软景最大成本：石材、大乔木万科地产景观成本剖析34硬景所占面积过大，成本居高成本高在有限的成本控制下软景无法达到即时效果效果差在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高再增高万科地产景观成本剖析35最有效成本优化：控制硬景比例万科地产景观成本剖析36前提：保证景观效果同时降低景观成本措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木基本原则1：硬景：软景=3：7（面积比）37基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积＞53%景观细项面积分配地产景观成本控制原则3724012065101521604501400800125002004006008001000120014001600硬景石材硬景非石材软景灌木软景草坪软景乔木车行道路水景泳池架空层其他设施景观单方造价指标内容指标控制乔木数量单棵乔木覆盖面积＞40㎡控制特大乔木特大乔木数/大乔木数/中小乔木数1：2：7不同季节效果常绿乔木数/落叶乔木数1：3与1：4集中采购前五名乔木集中数50%乔木数量≤25种灌木种类≤35种高层社区乔木指标基本原则3：控制大乔木数量；景观单方造价地产景观成本控制原则38产品分类景观的成本设计成本审控39景观成本各部分比例案例分析40基于景观标准化的战略采购41苗源分析②地苗分布针对景观用材料进行梳理，确定战略采购目标42苗源分析②地苗分布针对景观部品进行风格整理，确定战略采购目标43第三章：绿化苗木的操作管理建议44苗源分析苗源成本操作模式分析技术措施综合成本45苗源分析①苗源种类保证全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗，成品苗价格为地苗的三倍左右地苗假植苗假植成品苗价格：X低2X中3X高√√×46苗源分析②地苗分布地苗资源集中地区低纬度中纬度高纬度地苗资源集中地区较少，大部分地苗需要时间与人力进行提前搜购与储备47苗源分析③移栽要素地苗移栽要保证成活率，必须严格遵循季节要求1月2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月西南地区华南地区1~3月9~12月2~4月2~10月10~11月5月温带地区(华东及北方地区)西南地区华南地区适宜移植季节地苗成活率90-95%假植苗成活率99%地苗成活率70-85%假植苗成活率99%地苗成活率92-97%假植苗成活率99%非适宜移植季节地苗成活率20-30%假植苗成活率50-70%地苗成活率20-40%假植苗成活率60-80%地苗成活率30-50%假植苗成活率80-90%温带地区(华东及北方地区)以上成活率以Ø15~20cm樟树为例，相关数据由各分公司提供各地区适宜移栽及种植季节48苗源分析小结选择地苗作为主要苗源是提升绿化效果，降低景观成本的必要手段保证地苗供应，必须提前储备，或者寻找有储备的合作单位提高地苗全冠移栽成活率，必须遵循季节要求市场行规：苗木购买熟客可延付苗款，生客需付定金，付清全款才可提苗49苗源分析苗源成本操作模式分析技术措施综合成本50胸径10-19cm胸径20-29cm胸径30-39cm800~2000元/株2200~4500元/株5000~8000元/株400~1000元/株1200~2500元/株2800~5000元/株1200~2500元/株3000~8500元/株9000~15000元/株地苗假植苗假植成品苗综合比较价格，地苗：假植苗：假植成品苗=1：2：3苗源成本分析④成本比较(华南地区)此两种规格资源非常少51苗源成本分析⑤三地香樟主材价格比较因气候差异，高规格苗木在各地区的价格差异较大，南方相对较低成都、上海两地普遍使用地苗，选用中小规格较多，大规格乔木只做点景深圳普遍使用的是假植成品苗，因中小规格资源不足选取规格普遍30cm以上（元/株）成都、上海地苗与深圳假植成品苗价格比较52苗源成本分析小结除深圳区域外，其余三区域普遍采用地苗，全冠移植率较高各区域苗木成本有