《信托理财》(信托周刊-投资者版)第4期

信托热线:010-64336037；84535426统稿：信泽金审校：姜江责编：刘宪凤[e-mail]信托热线:010-64336037；84535426·P01房地产信托一周评述（5.9-5.15）·P06工商企业信托一周评述（5.9-5.15）·P09近期信托产品成立及推介概况·P31购买信托理财产品小窍门·P32揭秘大师的财富秘诀·P36信托理财产品说明书怎么看？·P39高门槛高收益“团购”信托理财值不值？·P43有100万元，投资集合信托产品怎么样？·P47投资者的信托理财攻略实战培训目录信托热线:010-64336037；84535426房地产信托一周评述（5.9-5.15）信泽金信托培训中心：刘宪凤房地产信托暗藏还款风险房贷风险下半年或全面暴露银监会刘明康主席5月6日在出席银监会第22次委务（扩大）会时明确表示，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管，推动加强与当地住建部门等信息的沟通与共享。据悉，监管部门“特别关心”房贷风险，目前部分国有大行房贷不良率有所提高。此外，“限购令”的推出导致各方对于房地产信托产品的担忧也急剧升温。上海银监局更是首度要求信托公司上报3个月内到期房地产信托产品情况。这使得整个市场的情绪颇为紧张。值得一提的是，银监会似乎还颇有深意地提醒,“要本着市场化原则和审慎经营要求，科学支持保障性住房建设”。何谓“科学支持”，有分析人士称，这或许暗示银监会已开始关注保障房贷款的还款风险。对此，一位业内人士分析称，这很可能是指高度关注房地产市场的下一步走向，尤其是房屋销售是否会减少，因为这些将直接影响房贷质量。据某国有大行内部人士透露，年初以来一些开发商的资金链就趋于紧张，其中不少现金流减少，已不得不向银行申请贷款展期。根据相关规定，展期贷款须计入不良贷款，导致该行房地产开发贷款的不良率提高。如果调控力度不减，按这个趋势，房地产开发贷款的风险可能会在下半年全面暴露。房地产相关贷款的安全性对于销售情况比较敏感，成交面积直接决定着开发商有无足够的现金流偿还贷款。今年房地产市场风险积聚，随着房地产调控持续加强，真正的房地产冬天将会到来，资金链脆弱的中小开发商会首当其冲。-1--2-信托热线:010-64336037；84535426收紧风声四起房地产信托前途难明尽管日前银监会澄清，5月份没有出台房地产信托业务新规的计划，但近期，市场上收紧房地产信托业务的风声四起。从去年以来,资本市场闸门对房地产行业关闭、今年初严控信贷，尤其银监会一再强调重点防控房地产信贷风险后，信托融资似乎成了房企的“救命稻草”。市场上对房地产信托收紧的风声与其说是对政策的猜想，不如说是一种提醒，一种希望。在这种预期下，房地产信托前途难明。而从目前国家对房地产调控的决心，以及银监会重点防控房地产信贷风险的表态来看，房地产信托收紧的风声似乎有迹可循。国务院总理温家宝已反复强调了继续对房地产市场进行调控的重要性,比如实行住房限购令以及上调最低首付比例。由此可见，国家调控房地产的决心不容置疑。信贷方面，银监会一再要求银行业防控房地产信贷风险。央行公布的2011年一季度中国货币政策执行报告也显示，2011年第一季度累计新增房地产贷款5095亿元，同比少增3338亿元。其中3月份当月新增房地产贷款1665亿元，同比少增321亿元。此外，随着市场调控措施的进行，银行业已经感受到房地产风险加大的压力，在信贷方面开始有所行动。调查显示，中小银行房贷开始陆续收紧，四大行部分地区的首套房贷悄然提高门槛。在政策严厉调控下，信托再次成为房地产企业的无奈之选。随着发行信托的房地产公司数量的激增，信托公司掌握更大的主动权，选择业务的余地也越来越大。虽然上有政策，但是持续走高的收益率，信托公司对这块送到嘴边的“肥肉”欲罢不能。开发商信托融资成本飙升今年以来，房地产信托市场呈现供需两旺的局面，其融资规模预计已近1000亿元，平均预期收益率也在不断走高，意味着房地产开发商通过信托融资的成本在增加。由于部分开发商对于融资成本的议价能力正在不断下降，业内担心其无法避免陷入债务利息成本越来越高的恶性循环，最终可能令其资金链条断裂，进而牵连到相关信托产信托热线:010-64336037；84535426品的最终清算。以上市公司江苏新城地产股份有限公司为例，去年3月份，该公司与中诚信托合作的项目预期最低收益率为7%，同时向信托、银行等相关机构支付财务顾问费用为3%，其融资总成本为10%。此后，该公司再与爱建信托、江苏信托、中诚信托陆续展开合作，其公告的融资总成本一路上扬，从10%升到13%，到今年4月与中泰信托合作发行的产品，其公告的综合融资成本已逼近15%。短短一年时间，江苏新城地产的信托融资成本已飙升近半。而据深圳某信托公司人士表示，一般的开发商融资费用将会更高。此外，以目前房地产信托业务平均4%-5%费率水平，估计今年一季度该业务为行业贡献至少28亿元的净收入。而在单项业务中，信托公司所要付出的主要为人力费用与尽职调查费用，其成本之低几乎可以忽略不计。因此，按照一季度信托行业总利润47亿元作粗略计算，房地产信托这一单项业务给行业贡献了至少过半利润。值得注意的是，目前市场上一家开发商向多家信托公司融资举债的现象屡见不鲜。部分业内人士担心，开放商的销售回款一旦减速，不免将陷入举新债还旧债的窘境。因此，从目前局势来看，信托公司应对房地产融资业务做好内部压力测试，并控制好房地产信托产品的发行规模和速度，尤其应对同一房地产企业在信托全行业的融资情况做好统计分析，审慎评估其信用水平和偿债能力，做好风险防控。工商企业信托一周评述（5.9-5.15）信泽金信托研发中心：郭一苇本周（2011年5月9日-5月15日，下同）发行的23款集合资金信托产品中，资金投向工商企业领域的有6款产品，较上周数量大幅提升；有12款产品资金投向房地产领域，在监管层对房地产信托风险不断“警示”的背景下，又掀起了一股房地产信托产品发行小高潮；资金投向基础设施领域和金融市场的产品数量分别为2款和3款，相比前两个领域显得较为“冷清”。-5--6-信托专业信息服务的领先品牌！信托热线:010-64336037；84535426本周的工商企业信托产品具有以下几个特点：1、资金运用方式主要采用股权投资或权益投资，可以看到传统的信贷融资方式在这个领域已经较少采用。2、信用增级措施主要是以股权或股票（A股上市公司）做质押，风险相对较低。3、预期收益率比较集中，除了“中融信邦制药”这一信托产品最高年收益率达12.1%，其他5款产品预期年收益率都在7%-9%之间，与房地产信托产品动辄10%以上的高收益率相比，这个数字相对温和一些。4、资金进入的行业主要集中在高科技、新能源、农牧业及附属行业、新医药这些高新技术领域。在“十二五”规划指出七大新兴战略产业为当前发展的重点之后，虽然很多投资企业都把高新技术领域作为长期的重点目标市场，但信托行业一般只有少量产品资金零零散散进入，本周的5款产品资金集中进入高新技术行业，或许会是一个“风向标”。在传统的房地产市场前景堪忧而信托公司纷纷谋求出路的情况下，资金进入高新技术领域似乎是必然选择。信托可以集合庞大的民间资金和社会闲散资金，为资金紧缺的企业尤其是中小企业或项目提供融资支持，解决其资金缺口，目前和未来几年我国的中小企业想通过银行信贷或上市方式融资希望依然较小，这为2011年5.9-15日工商企业信托产品成立及推介情况（不包含房地产类信托产品）产品名称发行机构集合/单一推介期(2011)期限(月)预期收益率丰利60期(通威股份)集合资金信托计划中铁信托集合5.9-6.8248%-9%丰利58期(鑫茂科技)集合资金信托计划中铁信托集合5.10-6.9127.5%-8.5%海泰科技园区中小企业—大元牛业股权投资集合资金信托计划天津信托集合5.11-5.24127.6%-8.7%信邦制药股权收益权投资集合资金信托计划(二期)中融信托集合5.11-6.1112-248%-12.1%增富2号股票收益权投资集合资金信托计划山东信托集合5.11-5.3012-188.5%-9%黑猫股份股权受益权投资集合资金信托计划国元信托集合5.12-5.31157.2%-7.8%信托业发展提供了巨大的空间，因此，更多的信托资金进入工商企业，尤其是进入众多私营高新技术中小企业亦是大势所趋。-7--8-信托热线:010-64336037；84535426近期信托产品成立及推介概况一、5月6-16日各机构信托产品成立情况产品名称发行机构成立规模成立日期天津轧一信托贷款集合资金信托计划五矿信托20000万元2011/5/6佳园23号集合资金信托计划平安信托——2011/5/6普惠17号(恒威华庭项目收益权投资)集合资金信托计划华能信托25000万元2011/5/6丰利45期（世茂股份股票质押）集合资金信托计划中铁信托8000万元2011/5/6中国女鞋之都后期配套（三期）集合资金信托计划中铁信托5421万元2011/5/6松花江[23]号京鲁船业股权收益权集合资金信托计划吉信信托26550万元2011/5/6创鸿集团佛山创鸿广场集合资金信托计划中融信托65000万元2011/5/6国联创富16号集合资金信托计划国联信托——2011/5/6汉镒·北京石景山商业项目贷款集合资金信托计划天津信托9000万元2011/5/6内蒙古浩源煤炭集合资金信托计划（第一期）中信信托15000万元2011/5/6滨港旅游应收债权投资集合资金信托计划中投信托32000万元2011/5/6俊发地产股权投资集合资金信托计划四川信托140700万元2011/5/6【慧金112号】上市公司股权收益权集合资金信托计划新时代信托3500万元2011/5/6天冠燃料乙醇公司贷款项目（2期）集合资金信托计划中原信托10500万元2011/5/6天冠生物工程公司贷款项目（2期）集合资金信托计划中原信托10500万元2011/5/6茅台红钻收益权投资集合资金信托计划新华信托3818．8480万元2011/5/6成长68期-金通灵股权收益权投资集合资金信托计划中原信托3500万元2011/5/6基石1号集合资金信托计划Ⅰ期新华信托50000万元2011/5/6鄂尔多斯富强建筑贷款集合资金信托计划中信信托18000万元2011/5/6-9--10-信托热线:010-64336037；84535426（续表）产品名称发行机构成立规模成立日期懋源富雅1号艺术品投资集合资金信托计划北京信托1274万元2011/5/6恒盈理财一年期（15期）集合资金信托计划华信信托6930万元2011/5/9信券系列债权投资计划（上信-JD0301）上海信托——2011/5/9金樽1期集合资金信托计划成立公告平安信托——2011/5/9【慧金123号】商业银行股权收益权投资集合资金信托计划新时代信托6000万元2011/5/9昭山“两型社会”改革示范区棚户区改造--新民村片区项目集合资金信托计划湖南信托4000万元2011/5/9莆田文献街旧城改造项目股权投资集合资金信托计划（一期）厦门信托14亿元2011/5/9韶关绿然信贷资产项目集合资金信托计划外贸信托——2011/5/9农业大学信贷资产项目集合资金信托计划外贸信托——2011/5/9三源动力（鑫元览众2期）结构化证券投资集合资金信托计划外贸信托——2011/5/9国酒陈酿歌德茅台酒投资（一期）集合资金信托计划四川信托3000万元2011/5/9松花江35号鑫抚源应收账款债权集合资金信托计划吉信信托11000万元2011