福达家园策划报告

江西上饶“福达家园”项目营销策划报告1第一章：区域市场动态分析江西上饶“福达家园”项目营销策划报告2一、上饶市宏观环境1、经济环境：宏观经济近年来，在国家西部大开发战略的大背景下，在政府积极的招商引资政策指引下，上饶市的城市经济呈现了前所未有的发展势头。上饶市在2003年全市共完成国民生产总值252.758亿元，比2002年增长14.1%，其中信州区全年完成国民生产总值35.65亿元，同比增长16.7%。2003年，全市固定资产总投资110亿元，比2002年增长41.2%，其中信州区全社会固定资产投资达19.98亿元，比2002年增长82.83%，实现了全面建设小康社会的较好开端。江西上饶“福达家园”项目营销策划报告3产业结构2003年全市劳动者人数306.2万元，其中第一产业150.1万，第二产业43.4万，第三产业112.7万。城市新增就业人口1.8万人。在岗职工27.6万，工资总额25.6亿元，职工年平均工资8682元。2003年全年，上饶市全市第一产业完成生产总值62亿元，比2002年增长3.2%，其中信州区第一产业全年共完成生产总值3.05亿元，同比增长5%；2003年全年，全市第二产业累计完成生产总值93.33亿元，比2002年增长21.2%，其中信州区全年累计完成15.9亿元，同比增长21.96%；2003年全年，全市共完成工业增加值75.67亿元，比2002年增长18.8%，其中信州区全年共完成工业增加值13.08亿元，同比增长22.32%；2003年全年，全市第三产业共完成生产总值97.42亿元，比2002年全年增长15.2%，其中信州区全年完成16.7亿元，同比增长14.32%。三大产业齐头并进，工业主导地位初现端倪，产业结构更加合理，为上饶经济的可持续发展提供了有力的保证。江西上饶“福达家园”项目营销策划报告4招商引资2003年全年，上饶市全市累计引进市外资金14.12亿元，比2002年增长102%，其中信州区全年累计引进市外资金12.3亿元，同比增长137%；市本级全年累计引进市外资金16.7亿元，同比增长52%。2003年全年，上饶市全市累计引进外资8580万美元，比2002年增长50%，其中信州区全年累计引进外资914万美元，同比增长46.24%。2004年，随着政府招商引资力度的进一步加大以及市政基础设施的日益完善，预计实际引进外资将比2003年又有大幅度的增长，这必将为上饶经济注入新的活力。江西上饶“福达家园”项目营销策划报告5财政收入2003年，上饶市全市共完成财政总收入22.3亿元，比2002年全年增长15.92%，其中信州区全年累计完成财政总收入1.57亿元，同比增长16.86%。财政收入的快速增加为上饶的基础设施建设提供了较为强大的经济基础，从而为上饶经济的持续、快速和健康发展打下坚实的基础。江西上饶“福达家园”项目营销策划报告6生活水平：近年来，全市城乡人民生活水平显著提高，2003年城市居民人均可支配收入达6773元，比2002年增长9.6%，其中信州区人均可支配收入达到7600元，同比增长11.2%；农民人均纯收入2383元，增加156元；城乡居民储蓄存款余额212亿元，增长16.7%。居民消费水平和消费质量明显提高，人均居住面积达到23平方米，每百人拥有固定电话10.62门、移动电话69部，私人汽车、摩托车增多，彩电、音响、冰箱、洗衣机、空调、电脑等家用电器已进入寻常百姓家。在生活水平与质量同步发展的情况下，居民对生活的高要求将越来越突出，表现在居住方面，不仅仅停留在面积上的追求，而更是提升到了对小区环境、文化氛围、户型结构等综合质量上的要求，这就为房地产的可持续开发提供了充分的市场支撑。江西上饶“福达家园”项目营销策划报告72、人口环境：截止到2003年，全市共有人口627.8万人，其中市信州区34.5万人，人口自然增长率8.1‰。同时，随着城市经济的稳步发展以及政府招商引资力度的加强，将有大量的外来人口涌入本地，从而为上饶市房地产业的发展拓宽了市场客源。江西上饶“福达家园”项目营销策划报告83、文化环境：上饶历史悠久，文化积淀深厚。这里是南宋理学大师朱熹、晋代军事家陶侃、唐代大书法家阎立本的祖籍之地。是唐代“茶圣”陆羽、南宋爱国词人辛弃疾的久居之地，是中国铁路之父詹天佑、现代医学家黄家驷、无产阶级革命家方志敏的家乡。近年来，上饶市精神文明建设成效显著，公民素质得到了进一步的提高。抗建路商业步行街以及沿河路景观大道的改造完成为市民的文化活动提供了良好的场所。随着“科教兴市”战略的确立，教育在全市被置于优先发展的战略地位，教育事业发生了翻天覆地的变化。办学条件逐步改善，现代教育稳步推进，教育体系日趋完善，涌现出了一大批教学质量优良的示范型学校。上饶市各城乡在精神文明建设发展的同时，不但促进历史文化与现代文明的融合发展，赋予上饶一个崭新的形象，而且也带来了全民素质的实质性的显著提高，间接地推动了社会生产力的提高，这从根本上推动上饶经济的快速发展，也必将为房地产业的发展提供强大的动力。江西上饶“福达家园”项目营销策划报告94、行业环境市政基础设施建设：城市建设日新月异，面貌不断完善2003年全市共完成社会固定资产总投资110亿元，改造了一大批基础设施项目，城乡面貌大为改观。城市建设日新月异，高标准改造建成了沿河路景观大道，同时高标准改造或新建了光学路、长塘路等交通干道，以上工程将于2004年上半年基本完工。市政基础设施的落实，不仅改善了区域的形象，增强了对外的吸引力，同时也为本地区房地产的开发创造了良好的开发环境。开发企业特征：外地企业蜂拥而至，开发水平不断提高随着上饶市城市经济的不断发展，自2003年下半年以来房地产业发展迅猛，房价逐渐飙升。利益的驱使是大批的外地特别是周边的浙江等地的开发企业纷纷枪滩上饶，为上饶市的房地产业带来了新的生机和活力。随着现代城、绿景家园等规模较大、开发理念较为先进的楼盘逐步兴建和交付使用，在一定程度上也引导着广大消费者的居住理念。人们对居住质量和居住环境的要求也越来越高，客观上也迫使开发企业在小区的规划上、在配套设施等方面大做文章以不断提高项目的素质，客观上也促进了房地产开发水平的不断提高。江西上饶“福达家园”项目营销策划报告10供应特征：市场供应量增幅较大，结构出现多元化近年来，上饶市的商品住房的供应结构趋向合理。2004年上半年，全市完成房地产总投资10.72亿元，同比增长7.16%，今年1—6月份全市房屋施工面积119.09万平方米，同比增长8.27%，全市房屋新开工面积55.8万平方米，同比增长1.71%。全市房屋竣工面积46.05万平方米，同比增长4.2%，全市房屋销售面积65.93万平方米，同比增长15.89%。根据中部地区中等城市的发展要求，上饶市的房地产开发结构已经达到基本合理的状态。预计2004—2005年，上饶市商品房开发量将突破200万平方米，经济适用住房建设40万平方米，廉租房建设2万平方米。预计到2005年人均住房建筑面积可达到28平方米，接近小康水平。自2001年以来，信州区楼市呈现了前所未有的增长势头，房价不断上涨刺激了开发量的剧增，涌现了一批像“绿景家园”等面积体量超过10万平方米的大盘，其中“现代城”总建筑面积达到了38万平方米。预计2004年，新上市的商品房总量将突破100万平方米，进一步加剧了市场的白热化竞争。由于城市规划及城市发展水平的局限性，消费者的居住需求也呈现了多层次性的局面，同时开发企业的实力及理念也参差不齐。这些都导致了目前上饶楼市供应及需求的多元化局面的出现：既有规模较大、配套齐全的高档楼盘，也有规模非常小，规划设计不合理，谈不上具有任何配套设施的抵挡楼盘。江西上饶“福达家园”项目营销策划报告11需求特征：居住需求近期放缓，投资意识明显提高，但近阶段投资热情有所减弱在居民经济实力近期无大幅提高，外来人口短期尚未大量导入的情况下，目前本地区的市场需求量有限，而目前市场在售楼盘去化速度相对较慢，呈现出供大于求的态势，而许多楼盘无论从规划设计还是推广宣传上都是平淡无力，市场状况有待于进一步的激活。但自今年春节以来，基于上饶房价处于相对较低水平，周边的浙江人开始大量地选择在上饶购房作为自己的投资手段，这也是今年上半年楼市异常火暴的重要原因之一。但自今年五月份以来，随着国家对房地产政策的变化，房地产开发相关的金融和税收政策发生了一定的变化，浙江人的投资热情得到了一定程度的打击，这也是下半年楼市需求放缓的最重要原因。在浙江人的带动下，本地的投资人群也已初步形成，商业店面投资由于其回报率高而受到广大投资客的青睐，特别是位置好而总价相对较低的商业店面更是受到市场的广泛追捧，比如时代广场等店铺的价格更是创造了上饶的“天价”。但最近一段时间以来，中央和地方政府相继出台的一些宏观调控及市场调节政策也对房地产投资领域产生了一些副面影响，特别是浙江等地的炒房人士受到的打击教大，广大投资客的投资热情有所减弱。江西上饶“福达家园”项目营销策划报告12价格特征：住宅产品多元化局面初现端倪，价格差幅不断拉大，涨幅逐渐缩小市场供应多元化局面的出现必将带来价格的多元化，不同楼盘由于地价水平、配套设施的完善程度、规划设计水平等方面的差异较大，不同楼盘之间的价格差异十分明显。如北环路附近的盈盛豪园、北星大楼等小项目的销售价格在1000元/㎡以下，而价格相对处于较高水平的绿景家园的均价达到了1500多元/㎡，小高层的价格达到了1700元/㎡。商品住房的销售价格趋势。从2003年以来，国家采取了一些调控措施，但由于这些措施产生的效应尚需一定时间，因此在短期内局部地区商品住房价格持续上涨的情况仍将存在，但由于下一步政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化等方面的因素，商品住房销售价格将逐步趋向稳定，上涨的幅度也将趋于平缓。首先，银行提高了异地投资者（包括第二套及以上）的首付款比例以及按揭利率，这预示着投资成本将大大增大，必将影响广大投资者的投资热情；其次，国家也将大幅度提高房地产开发企业的自有资金比例，严格控制信贷规模和资金用途，使得许多实力不足的开发商，不得不低价出售，以避免发生由于资金链短列而崩盘、破产的危险；再次，中央和地方均出台了一些有关土地政策和限制炒房行为的政策与措施，这将有效防止房价被人为地抬高或价格需涨的现象。因此，在目前大部分房价已在高位运作的状况下，房价再继续大幅度攀升的可能性不大，涨幅将会逐步趋缓。江西上饶“福达家园”项目营销策划报告13产品特征：多层为主，产品力较低目前市场上销售的物业80%以上为多层产品，项目规模小，建筑布局单一，绿化率低，缺乏生活配套设施与物业管理，可称得上真正意义上的“生活社区”也只有“现代城”、“绿景家园”等少数几个楼盘。今年以来，由于市场竞争的日益严峻众多开发商为了自身生存的需要，普遍在产品素质的塑造上提出了较高的要求。上海、浙江等地的代理公司逐步介入到上饶市的地产开发中来，从一定程度上提高了上饶市房地产的开发水平和产品素质。销售特征：销售速度有所放慢，销售水平不断提高由于市场供应量大于需求量，目前各楼盘销售速度明显比上半年减慢，就销售水平而言，大多数售楼处装修简单、销售人员普遍刚踏入房地产行业，缺乏专业知识，素质较低，对楼盘的宣传包装平淡无力，缺乏销售策略。只有“现代城”、“绿景家园”等少数几个楼盘引导入代理公司而在实际的销售过程中体现了专业化的一面，其销售人员的素质以及销售管理水平在一定程度上值得称道。但目前即将推出的大型楼盘，如月泉花城、万嘉项目（本项目旁）在销售方面都引进了上海、杭州等地的销售代理商，因此，他们在销售的专业化程度上可能会比较高，这反映了上饶市房地产销售的水平将会越来越高，在一定程度上也说明楼市的日渐成熟。江西上饶“福达家园”项目营销策划报告14[小结]：随着经济建设的持续良性发展和人民生活水平的稳步提高，在宏观环境方面为上饶的房地产开发创造了良好的外部环境，随着外地投资客的投资热情经历了从高潮走向相对理性，本地