7-装修工程估算

7－建装工程概算基本要求：本章主要介绍建装工程概算概述、工程设计概算的编制、建装单位工程概算书、单项工程综合概算、建设项目总概算、建装工程概算实例。重点和难点：重点是工程设计概算的编制中单项工程综合概算、建设项目总概算；难点在熟练掌握装修工程实际概算。§1装修工程概算概述一、建装工程概算的概念建装工程概算又称设计概算，是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计(或技术设计)图及说明，概算定额(概算指标)，各项费用定额或取费标准(指标)，设备、材料预算价格等资料,编制和确定的建设项目从筹建至竣工交付使用所需全部费用的文件。设计概算根据设计阶段划分的不同，又可分为初步设计概算、修正概算和施工图预算。采用两阶段设计的建设项目，初步设计阶段必须编制设计概算，采用三阶段设计的，技术设计阶段必须编制修正概算。为提高效益,保证经济,在设计时设计师要：⑴按标准保证工程实体功能；⑵应按可行性研究报告及投资估算来控制初步设计；⑶按批准的设计总概算来控制施工图设计。二、装饰工程概算(设计概算)的作用(1)是编制投资计划、确定和控制投资的依据国家规定，编制年度固定资产投资计划，确定计划投资总额及其构成数额，要以批准的初步设计概算为依据，没有批准的初步设计及其概算的建设工程不能列入年度固定资产投资计划。经批准的建设项目设计总概算的投资额，是该工程建设投资的最高限额。在工程建设过程中，年度固定资产投资计划安排，银行拨款、施工图设计等，未经规定程序批准，都不能突破这一限额，以确保国家固定资产投资计划的严肃性和有效控制。(2)设计概算是签订工程及贷款合同的依据《合同法》明确规定，建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。合同价款的多少是以设计概算为依据且总承包合同价款不得超过设计总概算的投资额。设计概算是银行拨款或签订贷款合同的最高限额，项目的全部拨款或贷款以及各单项工程的拨款或贷款的累计总额，不能超过设计概算。如果项目的投资计划所列投资或拨款与贷款突破设计概算时，报请上级部门调整或追加设计概算总投资额，凡未批准之前，银行对其超支部分拒不拨付。(3)控制施工图设计和施工图预算的依据设计单位必须按照批准的初步设计和总概算进行施工图设计，施工图预算不得突破设计概算。如确需突破时，应按规定程序报经审批。(4)是衡量方案经济合理和选佳方案的依据设计概算是设计方案技术经济合理性的综合反映，据此可以用来对不同的设计方案进行技术经济合理性的比较,以选择合适的设计方案。(5)是造价管理及招、投标报价依据设计总概算一经批准，就作为工程造价管理的最高限额，又是进行招投标的单位编制标底的依据。也是承包单位投标报价的依据。(6)是考核建设项目投资效果的依据通过设计概算与竣工决算对比,可以分析和考核投资效果的好坏，同时还可以验证设计概算的准确性，利于加强设计概算管理和建设项目的造价管理工作。§2设计概算的编制一、设计概算编制特点概算在基本建设程序中相对于投资估算与施工图预算而言，起着承上启下的作用。概算的编制与施工图预算编制相比，其特征主要体现在以下三方面：(1)简略如概算指标的计量单位是以整个建筑物每100m3为计量单位,构筑物以“座”为单位进行计算.在概算编制中，既要保证简而不粗，略而得当，保证概算的编制精度。(2)综合用于编制概算的概算定额或概算指标，与预算定额相比具有很强的综合性。(3)快捷“缩短工期、加快进度”力求在时间顺序上能交替展开或重叠进行，就不能等到施工图设计全部完成之后再来进行工程造价分析。为了争主动、抢时间，概算的编制处于初步设计或扩大初步设计阶段。在保证一定精度的前提下，与基于施工图的预算编制相比能充分体现出一个“快”字，从而为工程开工的前期准备赢得充裕的时间。二、设计概算的编制原则为提高建设项目设计概算编制质量，科学合理确定建设项目投资，设计概算编制应坚持以下原则：1)严格执行国家经济建设方针政策作为一项重要的技术经济工作，要严格按照国家政策办事，坚持勤俭节约的原则，严格规定的设计标准。2)要完整、准确地反映设计内容的原则编制设计概算要认真了解设计意图，根据设计文件、图样准确计算工程量，避免重算和漏算。设计修改后，要及时修正概算。3)要结合实际,反映工程所在地时价格为提高设计概算的准确性，要求实事求是地对工程所在地的建设条件了解掌握；在此基础上正确使用定额、指标、费率和价格等各编制依据,按照现行工程造价的构成，根据有关部门发布的价格信息及价格调整指数，考虑建设期的价格变化因素，使概算尽可能地反映设计内容、施工条件和实际价格。4)坚持设计与施工，技术与经济相结合密切结合工程的结构性质和建设地区的施工条件，注意设计所采用的新技术、新工艺对造价的影响，合理计算各项费用。5)抓重点保证概算编制质量概算编制时由于受设计深度的制约，局部细节尚不详尽，因此应注重关键项目和主要部分的编制精度，以便更好地控制整个建设项目的概算造价。三、设计概算的编制依据1)国家的有关法律、法规、规章、规程等。2)批准的可行性研究报告及投资估算、设计图等有关资料。3)有关部门颁布的现行概算定额、概算指标、费用定额等和建设项目设计概算编制办法。4)关于人工、设备材料价格、造价指数等。5)有关合同、协议等。6)其他有关资料。四、编制概算的方法1.用概算定额编制概算在使用概算定额前，应仔细阅读概算定额的文字说明部分，只有在熟悉图样的基础上，才能准确地计算工程量，套用概算定额，确定工程的概算造价。概算定额项目表的查阅方法，概算定额编号的表示方法，计量单位的确定，概算定额中的用语和符号的含义，以及换算调整的计算规则等，与用预算定额编制预算的方法基本相同。用概算定额编制建筑装饰工程概算，一般使用建筑装饰工程概算表，见表1。表2是与表1相配套的主要建筑材料表。2.用概算指标编制概算对于一般中、小型民用建筑和通用厂房，当处于方案设计阶段，图样尚不完备而无法计算工程量时，往往采用概算指标编制概算。用概算指标编制工程概算时，当设计项目的平、立、剖面图及结构特征与概算指标有局部不同时，须对概算指标进行修正后方能使用。修正的方法为：每1m2造价的修正指标＝原概算指标(单价)-换出结构构件单价+换入结构构件单价式中原概算指标(单价)—每1m2建筑面积直接工程费；换出(入)结构构件单价—每1m2建筑面积中需换出(入)结构构件单价。求得每1m2造价修正指标后，即可按下式计算概算直接工程费概算直接工程费＝每1m2造价修正指标×建筑面积(7-2)求得直接工程费后，再计算间接费、利润、税金，最后计算出工程概算造价。例7-1某砖混结构学生宿舍楼建筑面积2300m2，按所选用的工程概算指标每1m2建筑面积直接费为420元，工程不可预见费5％，材料调价为80489元，该地区其他直接费、间接费、定额管理费、利润、税金见表7-3。该工程设计资料与概算指标比较，基础深、外墙厚，基础和外墙工程量增大，需要对概算指标进行修正。修正过程详见表7-4。求该工程概算造价。解：从表7-4，每1m2建筑面积修正指标为(420+63.73-46.85)元/m2＝436.88元/m2该工程直接概算直接费为436.88元/m2×2300m2＝1004824元该工程费用及概算造价计算过程见表7-5。3.用类比法编制概算用以往的或外地的类似工程预(决)算编制概算，是一种较为方便、快速的概算编制方法。其前提条件是应具有可比性，即拟建工程在建筑面积、结构特征等方面与已建(或在建)工程基本一致，如层数相同，面积接近，结构类似，材料、构件价格差额不大。(1)用类比法编制工程概算应考虑的调整具体为以下几方面：1)类型差异的调整由于建筑产品单件性的特点，每个建筑工程都不尽相同，如结构特征、结构形式、主要材料、施工工艺和方法等。因而必须对其中的主要差异部分进行分析、比较、换算、调整，从而合理地确定工程概算造价。2)时距差异的调整借用过去的资料编制概算是常用方法。使用过去的资料往往因时间跨度大、人工工资标准、材料预算价格、施工机械台班预算价格，以及间接费、计划利润和税金等费用标准受多种因素影响必然发生变动。因此，必须对过去与现行的价格和费用标准进行分析比较，测定其价格和费用变动幅度，用系数加以适当调整。3)地域差异的调整在用外地的工程类比本地的工程编制概算时，必须考虑地区的差异而加以调整。(2)类比法概算造价公式及综合调整系数用类比法编制拟建工程概算造价须将以同类工程的预(决)算价值乘以综合调整系数。其表达式为拟建工程概算造价＝K×类似工程预(决)算价值(7-3)式中K—综合调整系数。K是考虑因拟建工程与类似工程由于建设地点不同、时间不同等多种因素而引起人工费、材料费、施工机械台班费以及其他费用(如利润、税金)的差别所作的调整。综合调整系数K按下式计算K＝ΣKiFi(i＝1，2，…6)(7-4)式中Ki—工程所在地现时某项造价因素指标与类似工程预(决)算的同类指标的比值.如当i＝1时,K1＝拟建地工资标准/类似工程预(决)算工资标准Fi—类似工程预(决)算总价值因素指标所占的比例(％),如当i＝1时:F1＝工资/类似工程预(决)算总价值×100％在计算中,不同的i值所对应的造价因素指标分别为：1—人工工资；2—材料费；3—机械台班费；4—管理费(间接费)；5—利润；6—税金。例7－2有一幢新建教学大楼，建筑面积3200m2,根据下列类似工程施工图预算的有关数据计算该工程的概算造价：(1)建筑面积2800m2。(2)工程预算成本926800元。(3)各种费用占成本的百分比：人工费8％；材料费61％；机械费10％；其他直接费6％；间接费11％；其他费6％。(4)根据拟建工程所在地区现时某项造价因素指标与类似工程的同类指标的比值，计算出各修正系数为：K1＝1.03；K2＝1.04；K3＝0.98；K4＝1.0；K5＝0.96；K6＝0.90。(5)综合利税率10％。解：(1)类似工程预算成本总修正系数为K＝103×8％+104×61％+0.98×10％+1.0×6％+0.96×11％+0.9×6％＝1.03(2)类似工程修正预算成本为926800元×1.03＝954604元(3)类似工程修正后的单方造价为954604元×(1+10％)＝1050064.40元(4)类似工程修正后的单方造价为1050064.40元÷2800m2＝375.02元/m(5)拟建教学楼的概算造价为375.02元/m2×3200m2=1200064元例7-3设上例教学楼的局部结构构件与类似工程不同,净增加结构构件价值为3000元，其余条件相同，计算该教学楼的概算造价。解：(1)修正后的类似工程预算成本为[926800×1.03+3000(1+0.96×11％+0.9×6％)]元＝958082.80元(2)修正后的类似工程预算造价为958082.80元×(1+10％)＝1053891.08元(3)修正后类似工程单方造价为1053891.08元/2800m2＝376.39元/m2(4)拟建教学楼概算造价为376.39元/m2×3200m2＝1204448元综上所述，定额法、概算指标法和类比法各适用于不同的环境和条件。定额法应用较广，准确可靠。其他两种方法必须考虑市场因素的变化，以确保所拟指标的可比性，一般来说，应尽可能使用定额法编制设计概算。§3建装单位工程概算书一、单位工程概算编制步骤与注意的问题1.单位工程概算编制步骤单位工程概算编制步骤与施工图预算编制步骤相同。一般可按下列步骤进行：1)收集基础资料。2)熟悉设计文件,掌握施工现场情况充分了解设计意图，掌握工程全貌，明确工程的结构形式和特点。深入施工现场了解建设地点的地形、地貌以及作业环境，并加以核实、分析和修正。3)分列工程项目概算所列的工程项目，主要是依据概算定额手册所划分的项目及编排的顺序，结合初步设计图的内容进行划分和列项。4)计算工程量5)套用概算定额或概算指标在概算定额中，当有些项目中的单项组成内容与设计不符时，可按定额规定进行调整换算。6)计取各项费用7)确定工程概算造价8)进行概算技术经济指标分析2.概算编制中应注