标杆企业花园洋房产品的认识和思考

标杆企业花园洋房产品的认识和思考版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。世联地产华北区域住宅顾问事业三部张琦、李淼2012年10月2目录•典型房地产企业花园洋房产品分析•花园洋房产品解读–万科花园洋房产品解读–龙湖花园洋房产品解读–金科花园洋房产品解读3花园洋房的特征特征技术要点•入户方式“私有”—通过建筑细节的处理让1~2层的住户获得相对独立的入口，专属感提升•居住空间“丰富多元”—拥有私家庭院、入户花园、露台等情景空间和观景空间，住宅与景观的结合更加紧密•产品形象提升—建筑外立面或者表现为用材的考究和工艺的精致，或者表现为丰富的建筑形态、用材的搭配、细节的精致、设计感明显提升，使得住宅面貌焕然一新“私有”、“情景”“丰富”•一般是4－10层，体现“亲天亲地”的意向。•户型平面一梯两户较为常见，面宽较普通多层户型有所放大，一般单元面宽范围为18~24米•以平层设计为主，一般1－2层有地下室，顶层有跃层和露台•容积率一般在1.0~1.5之间•洋房产品的建安成本通常为1200~1600元/平米（以北京地区为例）一般4－10层，一梯两户，以平层为主4花园洋房产品的市场适用性适用条件•城市“规模郊区化”出现，郊区化的“经济性”具有市场价值•二、三线城市需要对居住需求进行引导，产品升级示范常见角色•低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率•成熟郊区化板块中的经济性产品•成熟城市板块中的改善型产品•陌生区大盘的创新型产品5花园洋房产品价值分析•通过建筑细节的处理让1~2层的住户获得相对独立的入口，从而打破集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升入户方式趋于“私有”•空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加居住空间“丰富多元”•建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切•社区环境景观质量提升，组团空间的重要性开始体现，容易营造院落感的社区空间体验“院落感”价值体现•层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料的穿插，设计感明显提升，呈现与普通集合住宅明显的差异“整体”到“细节”核心价值：•在“建筑形式未根本改变”的限制条件下向别墅产品方向作出一定的倾斜•创新”成为花园洋房的重要价值点，体现对新生活方式的预期6n对日照要求非常高，一定要正南正北，建筑间距大，户型方正，大面宽，建筑面积较大•北京n对日照要求不高，东西、南北向排布均可，可做成一个“U”字型的组团，形成围合式布置，全部向中心退台•深圳n对日照有一定要求，不一定要正南北向，可以有小角度（东南）旋转，但也不能接受东西向，小户型较受欢迎•上海•成渝•不同区域洋房产品的差异主要体现在建筑排布、规划等方面，在户型上差别不大由于日照的影响，不同区域洋房产品的差异主要体现在建筑排布和规划等方面，在户型和面积上差异不明显n对日照要求不高，通风即可，不考虑朝向问题，可错落布局，形成多层次庭院围合空间，退台方式可以创新，市场竞争激烈，产品升级较快，产品力提升迅速7花园洋房经历雏形－发展－主流化三个阶段，目前进入稳定简化期，首层、二层及顶层强调附加值和别墅化倾向，中间层复制与标准化具体特征•初步形成花园洋房概念，对花园洋房“退/错/院/露”四大特征逐渐认识和接受•大多4－6层，采取层层退台布局•户型设计注重空间变化，一二层均带地下室、错层，客厅挑空、顶层跃层设计，追求功能创新和情景空间的极致化打造•各开发商出现各具特色的产品，建筑风格多元化时间2000~2004年2005~2008年2009－2011年发展期雏形期稳定简化期代表项目金科东方王谢、金地格林郡等万科四季花城、城市花园金科公园王府、龙湖源著等•首层、二层、顶层别墅化，强调附加值和别墅化倾向•中间层户型统一标准，强调复制与标准化实施，注重功能空间布局的合理性和情景空间的打造，大多4－10层，退台面积缩小8现阶段洋房产品的变化多体现在底层和顶层附加值提高、退台数量和尺度减少、层数的提高带来竖向交通的变化龙湖U城二层退台中间层顶层退台及跃层金科公园王府二层退台中间层顶层平层退台稳定简化期产品特点稳定简化期产品特点：•首层、二层和顶层极致化别墅感户型，结构丰富•中间层为平层设计或小面积退台洋房产品主要变化•底层和顶层附加值增高，面积区间两极化：各层承担不同的角色，首层、二层和顶层别墅化，极致情景空间打造，面积区间较大，中间层标准化，面积相对较小•退台的变化：退台数量和尺度减少，由层层退台演变为二层和顶层退台，中间层标准化，退台减小，面积和功能空间趋同•层数的变化：基于用地容积率的提高和快速复制的要求，市场上更多出现了8F、10F的洋房•竖向交通：目前市场上基本为电梯洋房，由步行楼梯变化为电梯入户•建筑立面：立面造型简约规整化，立面主要变化集中在首层、二层及顶层9目录•典型房地产企业花园洋房产品分析•花园洋房产品解读–万科花园洋房产品解读–龙湖花园洋房产品解读–金科花园洋房产品解读10万科洋房产品主要分情景洋房、宽景洋房及宽景House三种Ø万科洋房类别•情景洋房•宽景洋房•宽景HouseØ项目列表•深圳万科四季花城•深圳万科城•天津万科水晶城•上海万科假日风景•大连万科假日风景•武汉四季花城•无锡魅力万科城•无锡万科金域缇香•北京万科青青•无锡万科缇香郡……深圳万科城北京万科青青天津万科水晶城11以天津万科水晶城为代表的情景花园洋房是其最具特色的标准化产品，户户拥有南向的私家花园或景观露台是其产品设计的最大亮点，首层和二层巧妙的入户方式值得借鉴二层露台入户三层露台首层情景房•情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７－８米的横厅，户户有露台或私家花园，层层相退，附送面积多，顶层跃层设计•主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户首层花园入户首层阳光房12宽景洋房：面积区间可根据需要进行调整，主要强调大面宽带来的采光及景观效果•宽景洋房为洋房创新产品，为6层平层设计，以90-110平米二室二厅一卫为主，户户南北通透•宽景洋房最大的特点是超短进深、全明设计，以通风采光的最佳尺度创造全新的户型舒适标准•卧室、客厅、餐厅等主要功能空间全部朝南，主卧南北通透，舒适性强p7米超短进深设计，动静功能分布合理p6米横厅，南北双向阳台，带来开朗尊贵的空间感受，整体面宽12.25米，开间进深比达1.75p主卧南北通透，附带小书房、衣帽间，营造奢华的自我空间天津万科假日风景二室二厅一卫建筑面积101平米133+1宽景House建筑特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台abcdeØ五大价值点：a.1－2层均有地下室附送b.独特的露台空间c.丰富的建筑形态d.气派的横向客厅e.豪华的顶层套房Ø选用宽景House的原因•原因一:市场产品稀缺情况下，创新物业带来的吸引力•原因二:解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求•原因三:宽景House能增加户数，降低1－2层的总价区间，所以优于叠拼别墅产品。产品从舒适三房到舒适四房，面积从145平米-200平米不等。14万科花园洋房产品借鉴点：首层、二层Ø首层和二层户型别墅化的极致打造，首层拥有私家花园、地下室，二层拥有景观露台，情景空间的打造使洋房户型拥有别墅生活的丰富和从容Ø首层花园入户、二层露台入户，巧妙的入户方式体现私密性标准层Ø活动区（客厅、餐厅）与休息区（卧室）呈小错层格局，空间层次丰富Ø7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅设计，保证户型的视野开阔和充分采光顶层Ø跃层设计，多个观景露台的设计营造别墅化的居住感受15目录•典型房地产企业花园洋房产品分析•花园洋房产品解读–万科花园洋房产品解读–龙湖花园洋房产品解读–金科花园洋房产品解读16龙湖洋房产品以弗莱明戈系列、龙湖源著、江与城等项目为代表，产品主要包括5+1和7+1两种类型Ø龙湖洋房项目列表•重庆弗莱明戈•成都弗莱明戈•江与城•龙湖源著•龙湖U城•龙湖春森彼岸…成都弗莱明戈龙湖源著龙湖江与城17注重首层及二层别墅化的打造、标准层的快速复制是龙湖花园洋房产品的重要特点底跃平层二跃三顶跃地下车库•“底TOWN”户型地上一层或二层设计，赠送一层自然采光的地下室和下沉式花园•“顶TOWN”户型拥有多个露台和阳台，更多的类别墅情趣在顶楼跃层被创新出来，洋房生活臻达别墅级享受•在空间设计上，引入了别墅才有的独门入户和前花园，以及别墅才有的双流线入户、私人半地下会所和露台环形布局成都弗莱明戈19弗莱明戈系列为龙湖典型的花园洋房产品，与龙湖的景观打造水平结合营造别墅社区氛围•区域：郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处（郫县新政府对面）•占地面积：126137.18平米•建筑面积：52万平米•综合容积率：4.1•物业类型：5+1、7+1电梯洋房、电梯公寓高层•花园洋房容积率：1.55建面：约20万平米•电梯高层建面：32万平面电梯花园洋房34层高层社区商业20【规划】院落式布局与龙湖的景观打造水平结合营造别墅社区的院落氛围•规划上采用半围合半独立的院落式组团，打破了传统花园洋房的“兵营式”布局•把“独栋”和“双拼”属于别墅的概念引入到了花园洋房的设计范畴，即：一栋小洋楼最多只有2个单元，形态更接近于别墅•洋房布局于项目内部，外围采用高层隔离•小区中部形成洋房系列景观组团•向40米绿化带借景•院落内，以相同元素打造主题景观，景观层次表现丰富，实现建筑与园林的完美结合21【建筑设计】功能空间及建筑外立面均采用别墅手法设计•更多的窗户、露台和长廊等别墅处理手法运用到花园洋房，让客户充分地享受风和阳光，以及室外优美的景观•立面采用别墅专用的高品质外装文化石、外墙质感涂料STUCOO、加拿大进口红雪松木廊架……22【产品形态I】洋房产品包括5+1和7+1两种类型23【内部结构】24【内部结构】25【内部结构】26成都弗莱明戈27A户型特点：亲地、赠绿、送面积1、边户型，上下三层，三室两厅两卫194㎡2、独门独院，赠送亲地花园45㎡，直接入户3、赠送地下架空：106㎡4、三面通透：三面采光，每一个房间都带阳台；5、下沉式庭院：60多平米6、双流线入户，同时拥有从车库入户和花园入户的回家动线底TOWN端头户型：双流线入户，赠送下沉式庭院及私家花园，主卧套28B户型特点：亲地、赠绿、送面积1、一跃二，二室两厅三卫171㎡2、赠送亲地花园：69㎡3、赠送地下架空：77㎡底TOWN中间户型：一跃二，赠送下沉式庭院及私家花园29C户型特点：亲地、赠绿、送面积1、边户型，二跃三，三室三厅三卫198~203㎡2、赠送亲地花园：46.7㎡3、赠送平台阳台：约20㎡三层户型赠地面花园二跃三户型：2层，赠送北向私家花园及入户花园30平层户型：赠送入户花园、露台及可变空间，主卧套设计•三室两厅两卫•建筑面积约：147－157平米•赠送面积约：23平米•全赠送空间：约15平米的赠送空间，可实现三房变四房的户型格局；•主卧大尺度：4.5米开间，35平米大空间；•客厅4.8米开间：享乐级别的客厅尺度；•次卧均带阳台；•入户花园、阳台、露台赠送入户花园4.5米4.8米赠送空间阳台露台31顶TOWN户型：赠送入户花园，超大顶层观景露台，主卧套设计•四室三厅三卫；•建筑面积约：212－216平米，赠送入户花园面积约：48平米，赠送房屋使用面积约：40平米；•赠送入户花园、超大顶层花园露台；•室室皆观景，大面观景餐厅；•二楼阔绰主人套房：私享步入式衣帽间、观景卫浴间、私人会客厅等。露台下层平面上层平面入户花园会客厅江与城33江与城项目为龙湖较新一代花园洋房产品•区域：重庆北部新区高新园大竹林•占地面积：97382平方米•建筑面积：120000平方米•综合容积率：1.1•物业类型：花园洋房，高层，叠拼别墅，目前在售花园洋房•配套：约3万平米商业街、约150亩带橄榄球场的体育公园、约1500平米