房地产开发经营与管理

15874069054881第一章概述第一节房地产的概念一、房地产的基本概念房地产又称不动产,是房屋财产与土地财产的总称,是实物、权益和区位的结合，包括土地、建筑物及其他地上附着物。房地产是固定在一定地域之内能移动的房屋建筑和建筑地块合二为一的不动产。二、房地产的特性房地产是一种特殊的商品，它不同于我们平时所见的商品。因此，它除了具有一般商品所具备的特性之外，还有其特殊的属性。（一）区位特征不可移动性区位地段差异独一无二性市场的非完全竞争性寿命长久性收益的相对长久性数量有限性独占性（二）外部性特征用途多样性：商业、办公、居住、工业等相互影响性：周围状况、邻近开发利用条件政府管制性：政策变化、市场秩序等（三）价值特征价值高大性：投资大、单价高、总体价值大、销售过程长、变现能力差保值增值性:经济增长相对稀缺性增加基础设施完善品质提高市场价值提高三、房地产的类型房地产涉及社会生产、生活的方方面面。根据房地产的不同特性，可以将房地产项目划分成很多类。（一）按用途划分居住、商业、办公、酒店、餐饮、娱乐、工业仓储、农业、特殊用地以及综合等类别（二）按开发程度划分生地、毛地、熟地、在建工程、现房(含土地)（三）按建筑结构划分（1）主要建筑材料：钢结构、钢筋混凝土结构、砌体结构、木结构、塑料结构等（2）结构型式：墙体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、拱结构、网架结构等（3）建筑层数和高度：低层、多层、高层和超高层（四）按照是否产生收益划分收益性房产:写字楼、商场、酒店非收益性房产:住宅、办公楼（五）按照房地产项目经营使用方式划分出售、出租、营业、自用第二节房地产开发与经营的特点一、房地产开发的含义房地产开发是指房地产开发企业在城市规划区以城市土地资源为对象，以重新配置、建造环境为目的，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施以及房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房，以满足社15874069054882会需要的一种行为。二、房地产开发的特点1.开发活动的复杂性2.开发位置的固定性3.开发市场的区域性4.开发过程的时序性5.受政策影响的敏感性6.开发所需投资的巨大性7.开发投资的高回报和高风险性8.开发投资具有保值增值性三、房地产开发活动的参与者1.房地产开发商(核心)：投资、决策、组织、管理、实施2.建筑承包商：建筑施工、建筑质量3.金融机构：地产项目融资、消费者抵押贷款4.专业咨询顾问人员：规划师、建筑师、工程师、会计师、估价师、律师、经济师和投资咨询工程师、经纪人与市场营销人员5.政府有关部门：制定开发政策、行政管理、监督、协调四、房地产开发的分类第三节房地产开发程序与模式一、房地产开发程序（一）投资机会选择与决策分析阶段（1）投资机会的寻找与选择（2）可行性研究（二）前期工作阶段（1）获取土地的使用权2.开发主体独资开发：独立投资或筹资合资开发：多家房地产企业合作开发个体投资开发：建设私人房地产1.开发对象土地开发：生地熟地房屋开发：土地使用权房屋房地产综合开发:土地、房屋一体化开发3.开发区域新区开发：郊区农地或荒地建设用地旧区开发：旧老城区开发、改造4.开发规模单项开发：规模小、占地少、功能单一、公共配套设施少(相对独立)成片开发：开发范围、面积大，工程项目多统一规划、分期实施、滚动开发15874069054883（2）选择设计单位和勘察单位（3）其他工作（三）建设阶段（1）组织施工、进行工程监理（2）竣工阶段（四）租售和物业管理阶段（1）租售阶段（2）物业管理二房地产开发模式1.多元化开发模式（1）混业开发（2）综合项目开发（3）纵向一体化开发2.专业化开发模式（1）特定物业类型开发（2）特定业务领域开发（3）服务集成式开发3.网络经济环境下的房地产开发第四节房地产业的形成与发展一、房地产业的概念房地产业是现代国民经济中的一个重要行业，是从事房地产的投资、开发（包括组织建设）、经营、物业管理和房屋中价服务的产业部门的总称。二、房地产业的特点房地产业属于第三产业，具有基础性、关联性、先导性、周期性、对金融业的依赖性的特点。1.基础性房地产业是国民经济的重要基础性产业，体现：是社会一切部门不可缺少的物质条件。一方面，其发展的规模、水平、速度，都直接决定并影响其他行业的规模、结构、发展水平和速度；一方面，各行业必然要拥有一定数量的房地产，并作业部门固定资产的重要组成部分，直接参与价值生产和价值实现的经济过程。2.关联性房地产业具有很强的前向关联、后向关联、侧向关联作用。3.先导性进行国民经济建设，首先要由房地产开发和经营提供生产和生活的空间。当然，也不能盲目夸大。4.周期性房地产业属于固定资产投资的范畴，受国家宏观政策的影响非常大。因此，同国民经济的发展具有周期一样，房地产业的发展也具有周期性。房地产的周期性在美国、日本、以及中国香港、中国台湾都很明显。可以说，房地产业的发展，是国民经济发展的“晴雨表”。国民经济顺利发展时，房地产业率先获得高回报；国民经济萧条时期，房地产业会首先滑坡。5.对金融业的依赖性房地产业是资金密集型行业，投资数量大，无论是存款、信贷，还是结算，都是金融业的最大客户。1998年，全国房地产开发投资资金来源中，开发商自有资金仅占12.5%。美国学者研究认为，二战后，美国房地产业的周期性与抵押贷款市场的变化一致。另外，从购(租)房者角度看，交付房款、按揭、信贷等，也与金融活动密不可分。三、房地产的细分行业158740690548841.房地产的投资开发2.房地产中介服务3.物业管理四、房地产行业的形成与发展1.房地产行业形成与发展的条件三个条件：城镇住房制度的改革城市土地制度的改革房地产综合开发的发展2.房地产行业中存在的问题（1）人均住房水平和城市化水平显著提高，但是与国际水平相比差距还是很大；（2）计划经济体制在房地产行业中仍然存在五、我国房地产业的发展历史（一）第一阶段：1840年-1953年：旧中国房地产业的萌芽和发展（二）第二阶段：1953年-1978年：新中国房地产业的缓慢发展直到消失的时期（三）第三阶段：1978年-1991年：中国房地产业的恢复和重新成为独立行业（四）第四阶段：1992年-今：以南巡讲话为起点，又分为四个阶段六、房地产业在国民经济中的作用（一）房地产业的发展能促进国民经济的增长（二）房地产业的发展能推动相关产业的发展（三）有利于增加就业岗位（四）促进城市经济繁荣，改善城市面貌（五）有利于优化消费结构，提高生活水平七、我国房地产业的发展前景（一）当前我国经济保持高增长、低膨胀的良好势头为房地产业的发展提供了良好的环境（二）房地产业的持续发展是我国产业结构升级的要求（三）我国城市化进程的加快要求房地产业不断发展（四）我国城镇居民对住宅的需求量大第二章房地产基本法律制度任何部门、领域都有一定的法律法规，房地产行业因其高利润的诱惑，会使很多人投入到这个行业中，因此，必须有完善的法律、法规，才能促进该行业的健康、迅速的发展。第一节土地所有权一、土地所有权的定义土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内享有的对土地占有、使用、收益、处分的权利。1.土地所有权的权能主要包括：土地的占有权、使用权、收益权（即依法取得土地所产生的自然或法定孳息的利益的权利）、处分权。2.土地所有权的特征(1)土地所有权的主体是特定的，即国家和农民集体；(2)土地所有权行使的绝对性；(3)土地所有权行使的排他性；(4)土地所有权具有追索性；(5)土地所有权的权能的完整性；(6)土地所有权权能的各组成部分具有可分离性和可复归性。3土地所有权的发生、变更和确认(1)土地所有权的发生：原始取得、转让取得(2)土地所有权的变更：土地所有权在归属上发生变化(3)土地所有权的确认：土地所有权的发生与变更均需经过法律的认可方能生效二土地所有制15874069054885我国全部土地为社会主义公有制，分为:全民所有制、集体所有制国有土地的范围：a.城市市区的土地；b.国家依法征用的土地；c.依法不属于集体所有的土地；d.农村及郊区依法没收、征收、征购为国有的土地；e.农民集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于集体的土地；f.因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属集体所有的土地。三农地征用（一）农地征用的概念农地征用是指国家为公共利益,依法对集体所有的土地征为国有的措施。主要特点是：强制性、土地使用权发生转移、补偿性土地征用补偿费用主要包括：土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费（二）农地征用的原则1保证国家建设用地的原则、珍惜土地、合理利用的原则；2依法征地的原则；3妥善安置被征用的单位和农民的原则。（三）土地征用的程序1.申请用地条件：a.建设用地申请书；b.上级部门的立项文件；c.规划部门核发的建设项目选址意见书和用地规划许可证；d.设计单位的用地说明书及用地平面图；e.金融机构的立项资金证明文件；f.环境部门的环境影响分析报告；g.农业部门的非菜田保护区及非耕地证明；h.其他材料2.审查用地文件、拟定征地方案目的:确定土地征用补偿费用的标准，并拟定拆迁方案以及初步的协议。3.核批用地必要的文件：建设项目征地呈报表；补偿安置方案；建设用地征求意见书或有关部门证明材料；建设用地的审查意见等。4.划拨用地经过县级以上人民政府依法批准，土地管理部门签发的建设用地批准书，建设单位支付各种税费后，就可以办理划拨用地。（四）审批1.农用地转用审批①省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；国务院批准的建设项目占用土地；涉及农用地转为建设用地的,这些项目须由国务院批准。②总体规划确定的用地规模内的，按年度计划分批次由原批准规划的单位批准的,具体由市、县人民政府批准。③除了上述两种情况的农用地转用，其他项目由当地人民政府批准。2.农用地征用审批与农用地转用审批情况一样，即，在审批机关的权限范围内可办理征用手续3.农地征用批准权限（1）需由国务院批准：a.基本农田保护区b.基本农田保护区以外的耕地超过35公顷c.其他土地超过70公顷15874069054886（2）由当地人民政府批准，并报国务院备案。（五）补偿1.土地补偿征用耕地的补偿，一般为耕地征用前3年平均产量的6-10倍；征用其他用地的补偿标准参照耕地的标准。2.安置补偿(以需安置农业人口为基础)需要安置的农业人口数=被征用的耕地数量÷征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量每个需安置农业人口的安置补助费标准=(4-6倍)×该耕地被征用前三年平均年产值（每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。）3.地上附着物和青苗补偿费由省、自治区、直辖市人民政府制定。4.新菜地开发建设基金开发企业占用菜地进行开发时，需要按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。第二节房地产开发土地使用权的获取一、土地使用权出让1.定义：国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，再由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称为“批租”。2.特征：a.土地所有权与使用权分离b.受让主体的多样性c.有偿、有期限性d.计划性3.出让的基本原则①国家主权不可侵犯②平等、自愿、有偿③所有权与使用权分离④合理利用土地4.土地使用权出让方式和程序方式：协议、招标、拍卖、挂牌出让（1）协议出让出让土地的出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地使用权的方式。主要程序包括：①申请。申请受让土地者持有效证明文件向政府土地管理部门提出申请，土地所有者向预期受让者在规定时间内提供出让土地的有关资料和文件，受让者在规定时间内提供出土地开发方案、出让金额以及付款方式等文件。②登记。出让方在规定时间内给予答复，双方协商达成协议，签订合同，受让方在支付全部出让金额后，向土地管理机关办理土地使用登记，并领取土地使用证。（2）招标出让由土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请或者向社会公布招标条件，通过合法招标向经择优确定的中标者出让土地使用权。主要程序：①发布招标公告或通知②领取招标文件③投标④开标、