楼盘调研强排分析产品定位模版

内容提纲常州市楼盘调查研究A地块建筑风格选型A地块意向户型参考A地块规划强排方案A地块产品类型布局区位分析区位分析本案区位本案处于钟楼区、新北区及国家级常州高新区交界地带，位于常州市的西北，在新建的龙江路、龙城大道高架道路交口西南。基地南临新闸路、东侧位龙江路，龙江路为贯穿常州南北并连接沪宁及沿江高速的重要交通干线，基地北侧的龙城大道往东可以通向新市政府及麦德龙超市。两条道路的交汇处即为常州第一高架——龙江路高架。注：1：市政府2：飞龙居住区规划配套商业/体育公园/小学/酒店等3：欧尚超市4：麦德龙超市5：华联吉买盛总体鸟瞰地块总体综合经济技术指标：技术指标地块北临龙城大路，东临龙江路，南临新闸路，西临某工厂，总用地面积409亩，分为A、B、C三个地块组合而成：A地块：98850m2B地块：98225m2C地块：75740m2板块钟楼区新北区武进区戚墅堰常州楼盘项目调查研究武进区新北区戚墅堰钟楼区武进区01武进区01新城公馆模型鸟瞰楼盘概况：物业类型:高层/排屋/商业建筑风格：西班牙总建筑面积：46.4万m2占地面积：25.8公倾销售均价：高层7800元/m2----9800元/m2别墅：已售清主力房型面积：高层130m2（部分）160～200m2设计单位：中建国际区位示意武进区01新城公馆1.高层住宅与排屋2.别墅实景照片3.高层住宅与商铺123武进区01新城公馆四房两厅两卫185平方米三房两厅两卫127平房米武进区01御城楼盘概况：物业类型:高层/小高层/别墅建筑风格：新古典总建筑面积：90万m2占地面积:48.70公倾销售均价：小高层7500元/m2高层6000元/m2别墅13000元/m2主力房型面积：高层120m2独栋别墅310m2模型鸟瞰武进区01御城武进区01御城独栋别墅房型232平房米高层房型三房两厅一卫130平房米武进区01莱蒙城楼盘概况：物业类型:高层/联排/商业建筑风格：高层：ArtDeco联排：北美风格总建筑面积：100万m2占地面积:26公顷销售均价：高层5800元/m2(1月中价格)联排12000元/m2（包含地下）主力房型面积：高层120m2联排240m2模型鸟瞰新北区02新北区02九洲花园楼盘概况：物业类型:高层/别墅/商业建筑风格：地中海风格总建筑面积：68.8万m2占地面积：27.2公倾销售均价：高层：4800元/m2（1月初价格）4200元/m2（10月价格）叠加：7000元/m2主力房型面积：高层130m2别墅170m2售楼处实景新北区02九州花园三房两厅两卫138.82平房米三房两厅两卫130.67平房米新北区02世茂香滨湖鸟瞰效果图楼盘概况：物业类型：高层/联排/商业建筑风格：美式总建筑面积：150万m2占地面积：89公倾销售均价：高层6500元/m2(1月中价格）小高层7500元/m2（1月中价格）联排13000元/m2双拼16000元/m2(1月中价格）主力房型面积：高层130m2别墅180m2-------？？？？？新北区02世茂香滨湖沿街实景排屋实景排屋区实景新北区02世茂香滨湖四房两厅两卫182平方米三房两厅两卫135平方米新北区02香树湾别墅总平面图楼盘概况：物业类型:合院别墅建筑风格：英式/美式/中式总建筑面积:29.16万m2占地面积:45公顷销售均价：别墅12000元/m2主力房型面积：联排别墅220m2独体别墅390m2新北区02香树湾售楼中心实景照片新北区02香树湾独栋别墅房型平面新北区02香树湾排屋房型平面排屋效果图新北区02秀江南楼盘概况：物业类型:联排，叠拼别墅建筑风格：中式总建筑面积：10万m2占地面积：14.5公倾销售均价：联排:12000元/m2叠拼:7000元/m2主力房型面积：联排171-245m2叠拼150-213m2鸟瞰效果图新北区02秀江南联排别墅房型图216平方米戚区03戚区03新城公园壹号鸟瞰图温莎郡楼盘概况：物业类型:别墅建筑风格:英式销售均价：别墅12000元/m2主力房型面积：220m2润园楼盘概况：物业类型:高层建筑风格:新古典折中销售均价：高层4600元/m2主力房型面积：70～90m2120m2润园+温莎郡总建筑面积:11万m2占地面积:8.47公顷城东03公园壹号●润园城东03公园壹号●润园高层房型三房两厅两卫121平方米高层房型三房两厅两卫124平方米高层房型两房两厅一卫76平方米戚区03公园壹号●温莎郡排屋房型平面220平方米钟楼区04钟楼区04景瑞熙城鸟瞰图楼盘概况：物业类型:高层，小高层建筑风格：现代总建筑面积：90万m2占地面积：27公倾销售均价：5000元/m2（1月初价格）4500元/m2（10月价格）主力房型面积：90～120m2钟楼区04景瑞熙城景瑞熙城钟楼区04两房两厅一卫89平方米三房两厅一卫128平方米景瑞熙城钟楼区04两房两厅一卫90平方米两房两厅一卫95平方米三房两厅一卫123平方米青枫公园04青枫一号楼盘概况：物业类型:联排，联排别墅销售均价：12000元/m2主力房型面积：280m2注：未正式销售无具体房型注：未正式销售无具体房型及楼盘效果图项目调查研究项目汇总编号项目名称物业区域物业类型建筑风格总建筑面积(m2)占地面积(ha)销售均价(元/m2)时间：10.1.12主力房型面积(m2)1新城公馆武进区高层/排屋/商业西班牙46600025.8高层:7800-9800;别墅:售謦高层:130(部分160-200)2御城武进区高层/小高层/别墅新古典90000048.7高层:6000;小高层7500;别墅13000高层:130独栋别墅:3103莱蒙城武进区高层/联排/商业高层:ArtDeco;联排:北美风格100000026高层:5800;联排12000(含地下)高层:120联排:2404九洲花园新北区高层/别墅/商业地中海68800027.2高层:4800叠加:7000高层:130别墅:1705世茂香滨湖新北区高层/联排/商业美式150000089高层:6500;小高层7500;联排:13000;双拼:16000高层:130联排:1806香树湾新北区合院别墅英式/美式/中式29159045别墅:12000联排:220独栋:3907秀江南新北区联排/叠拼中式10000014.5叠拼:7000;联排:12000叠拼:150-213联排:171-2458新城公园壹号戚区高层/别墅高层:新古典折中别墅:英式1100008.47高层:4600;别墅:12000高层:70-90联排:2209景瑞熙城钟楼区高层/小高层现代90000027500090-12010青枫一号钟楼区联排～～～12000280市场分析4972438347894584501451824948481048785318505552374001397741104210428345264448444144404779464348843800412044404760508054001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全市商品房全市商品住房2009.1—2009.12常州商品房交易均价走势宏观特点1、住宅：经过2007、2008年房产项目的市场调节，住宅购房者的刚性需求已在2008年四季度开始显现，09年初受国际金融危机影响，成交略有影响，以后一路上扬，受2010年新政的影响，12月冲到历史新高。2、政策：受2008年底国际金融风暴影响，国家及地方政府连续出台一系列“救市”政策。3、房价：根据国家统计局2009年统计数据：全国无论是商品房成交量、销售额、房价涨幅,都创下了历史纪录。4、土地：2009年10月以来，常州市土地出让不再出现流标，土地市场竞争激烈，有的项目成交价比底价高出了一倍多。市场分析市场预见1、受房产税收政策影响，2009年带动房价上涨的投资客表现出又一轮观望的情绪。2、2010年常州市在续建20万平方米廉租住房和公共租赁住房的基础上，再新开工建设12万平方米。从结构上调节供应，加大普通住房，特别是中小户型、中低价位住房的供应。3、国家还会继续出台新政，维护房地产市场的稳定。4、2009年常州市区土地出让42块，出让面积4036472平方米，2010年供给大于需求，市场竞争激烈。A地块产品定位研究SWOT分析产品发展建议户型配比建议开发强度计算用地价值分析产品类型布局已建成案例B地块规划总平面图B地块B地块指标B地块经济技术指标：C地块规划总平面图C地块C地块指标C地块经济技术指标：SWOT分析－优势W－劣势SStrength（优势）项目紧临城市主要交通干道（龙城大道、龙江路、飞龙西路），交通畅达性较高；项目位于城市飞龙居住区板块西端；项目自身配套齐全，62万平方米雄踞区域体量之首，打造低密度城市生活；绿地集团实体品牌支撑，一、二期项目开发为项目三期开发提供良好保障；整体体量大、品种类众多，联排、高层，满足不同客户需求；项目南、西两侧临景观河道，区域独立，不受周边未开发项目的干扰；项目东北侧有50米的城市绿化隔离带，减少高架道路噪声影响。Weakness（劣势）虽然交通便捷，但本期项目东北侧是大型立交接口，噪音景观受到一定影响；项目西侧有城市河道，东北受立交影响，内部出入只能使用新福路单向南行。SWOT分析－机会T－威胁OOpportunity（机会）2010年常州市场上多家外来大型房地产公司项目开始销售，将整体抬高房价；2010年钟楼区大力投资区域服务业和制造业，受益于产业发展，区域房产市场刚性需求增加；项目一期、二期已成功开发，销售良好，本期产品丰富了项目整体产品线，可灵活适应市场的产品需求；B区物业交付，带动项目整体成熟。大型房地产企业刚刚陆续进入常州，以往市场产品品质不高，产品类型较少。Threat（威胁）2010年上半年国家调控政策力度加大，本期产品面向市场需要一段周期，未来市场预期不明确；区域竞争项目供应量较大，瓜分客源，为项目成功销售带来威胁；二期项目暂时没有面市，缺少一定的市场反馈信息。产品发展建议业态依据政策层面：2010年常州市继续调整住房结构供应，加大中小户型普通商品房建设，累计到2012年本项目交付时将建成30万平方米的廉（公）租房。市场层面：联排别墅类产品得到中高档客户认可；针对整个常州市场，随着中小户型的大量上市，联排类产品成了“稀缺品”，供不应求。竞品层面：从区域竞品的产品结构分析，2009年上市销售和在建的多是（小）高层公寓。客户层面：作为常州市中心商务科技园区，区域吸引了追求舒适居住理念的中高层商务人士，对于高端物业有着强烈的需求。建议:以中高档住宅产品为支撑，开发联排、洋房、高层类综合社区户型配比建议A地块产品定位研究配比依据1、政策层面：为了应对2006年“国十五”条中涉及的70/90政策，也为项目提高日后销售风险，建议考虑部分比例的可分可合户型。2、市场层面：根据“常州新建商品房信息公示”平台提供的12月住宅销售统计，中心城区已售住宅347400m2，成交套数3070套，即成交套均面积113m2/套；可售住宅1815600m2，，16927套，即套均107m2。可见2010年中心城区可售住宅的单套面积以小户型为主。3、竞品层面：从区域竞品在售项目剩余的房源分析，同类产品的小户型依然受到追捧，去化相对较快，如果不同面积的产品区位无优势、附加值无差异，使用功能无增加，去化就会相对慢。4、客户层面：区域内缺少为高端客户度身定制的住宅区域产品。结论:中小户型仍然是高层公寓的主力户型；针对目前市场需求，排屋及花园洋房180m2－220m2为主力户型,配以300m2舒适型类独栋。户型配比建议A地块产品定位研究配比建议建议A地块高层公寓户型配比：面积控制区间比例产品类型产品特点主卧次卧1次卧2书房客厅餐厅主卫次卫厨房阳台空中花园（赠送）80-90㎡20%2房2厅1卫●●●●●●●90-100㎡15%2+1房2厅1卫●●●●●●●●100-120㎡25%小3房2厅1卫●●●●●●●●120-140㎡25%3房2厅2卫●●●●●●●●●140-160㎡15%4房2厅2卫