工程部管理作业规程

单位名称：文件编码：CF-GC-01(A)修订序号：0服务中心工程部作业规程生效日期：年月日1.0工程部管理作业规程页数：第1页工程维修部作业规程A版CF-GC(盖受控章处)总页数：批准日期：审核：生效日期：批准：修改日期：【受控文件未经批准不得复印】单位名称：文件编码：CF-GC-01(A)修订序号：0服务中心工程部作业规程生效日期：年月日1.0工程部管理作业规程页数：第1页2目录序号内容共计页1工程部管理作业规程2物业项目验收接管作业规程3给排水系统运行及维修保养作业规程4供配电设备设施运行及维修保养作业规程5照明系统作业规程6弱电系统作业规程7楼层设备房管理作业规程8电梯系统保养巡视作业规程9房屋及公共设施保养和修缮作业规程10空调设施设备维修保养作业规程单位名称：文件编码：CF-GC-01(A)修订序号：0服务中心工程部作业规程生效日期：年月日1.0工程部管理作业规程页数：第1页3体系文件修改页修改页码修改状态修改日期修改内容摘要备注单位名称：文件编码：CF-GC-01(A)修订序号：0服务中心工程部作业规程生效日期：年月日1.0工程部管理作业规程页数：第1页41.0工程部管理作业规程1.0目的确保小区/大厦公共设施设备的正常运行，维护小区大厦建筑、公共设施的保养和故障检修工作的正常开展。2.0适用范围小区大厦的建筑道路、公共设备设施的管理3.0职责3.1工程部员工负责本制度的实施3.2工程部主管负责本制度的执行和检查3.3服务中心经理负责本制度的检查、编写和修改4.0管理作业细则4.1维修员作业细则4.1.1按公司规定着装，佩戴胸卡，持证上岗，并注意仪表仪容，热情规范为业户服务。4.1.2在主管的统一调试下，根据维保计划要求，做好小区/大厦内各类公共设施的巡检及维保工作,根据业主报修的内容,到达业主单元进行修理。4.1.3接到报修单，20分钟内到达现场(按照服务等级相应调整)，小修项目当即完成,报修内容不能当场解决的，向业主解释,得到业户的理解后方可返回,并在《报修企业单》上做好记录。4.1.4维修结束，清理现场杂物，做到工完料清场地洁，并请为户在《报修作业单》上做好记录。4.1.5凡是维修内容不能当场解决的或有异议的，受理人必须报告主管，由工程主管负责落实跟进。4.1.6若是急修项目，应连续进行抢修，若是重要设备，及时报告服务中心经理。4.1.7公共区域的物业设施有问题应及时修复，记录在《报修作业汇总表》中。4.1.8夜间维修值班人员在每日开灯时间，巡视公共区域的照明情况，若有故障及时修复，若一时无法修复的，须在《照明系统巡检记录表》做好记录，次日由主管安排修复。4.1.9业主单元内发生水浸等比较严重的事件，造成或有可能造成损失及会引发矛盾的，维修人员须将情况详细记录在《突发事件处理记录表》中。4.1.10工程部接到的所有报修项目、修理结果及修理过程都应在《报修作业汇总表》中作好分类记录，以便检查、分析。4.2安全操作管理细则单位名称：文件编码：CF-GC-01(A)修订序号：0服务中心工程部作业规程生效日期：年月日1.0工程部管理作业规程页数：第1页54.2.1电工必须持有效的特殊工种操作证上岗4.2.2电工应严格按操作规程操作供配电设备,保证设备正常运行4.2.3.配电柜检修时,经服务中心经理批准后,方可进行4.2.4.全部停电或部分停电作业时,应在断开的开关分闸把柄上悬挂职”有人工作,禁止合闸”的指示牌4.2.5严禁带电作业,紧急情况必须带电作业时,须有监护人人足够的照明、空间,并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋,确认安全才可进行4.2.6自动空气开关跳开或熔断器熔断时,应查明原因修复后再进行恢复送电4.2.7电充互感受器不得断路,电压互感器不得短路4.2.8操作高压隔离开关必须戴绝缘手套,穿绝缘鞋及戴工作帽4.3工程部主管工作细则4.3.1根据小区/大厦设备的具体情况,编制房屋及公共公共设施、设备的年度、周期、维修保养计划,记录好相关表格;参与并督促工程部员工按时完成上述计划4.3.2跟时检查对工程部员工日常工作及计划工作的完成情况,做好工程突发事件的抢修和处理.确保房屋及公共设施、设备符合使用要求,运行正常4.3.3每季度安排人员对工程设备的标志标识进行检查,并将检查结果记录在《标识检查记录表》中4.3.4每日上班后根据工程部计划,统筹安排工作内容.做好工程部维修、值班人员的作息安排4.3.5检查、分析《报修作业汇总表》,组织员工进行技术、安全知识的学习与交流4.3.6负责工程设备的资料收集、建立设备台帐4.3.7负责工程部采购物品的计划编制4.3.8负责本部门员工工作的检查和考验,对不符合工作要求的员工,须对其进行批评教育,对重复违规或不听从工作安排的应向服务中心经理提出处理建议4.3.9负责工程外委项目的申请、联络、现场配合、过程监督和竣工验收.对外委托设备维修先填写《对外委托设备维修申请单》,经批准后实施4.4材料领用和工具领用保管细则4.4.1零配件等材料的领用必须开具《领料单》,由工程主管签字后方可领取4.4.2工程部共用工具,须有工具设备清单,每件工具须有人负责保管养护.工程主管负责工具设备的管理,遗失、损坏须由工程主管报告服务中心经理,并承担相应责任4.5停水停电管理细则4.5.1因维修等原因需停止供水供电时,工程部应填写《停水停电申请单》,报服务中心经理批准后,由客单位名称：文件编码：CF-GC-01(A)修订序号：0服务中心工程部作业规程生效日期：年月日1.0工程部管理作业规程页数：第1页6户服务部提前24小时通知用户4.5.2因突发事件引起停电停水,应做好应急处理措施并立即与有关部门联络,力争将影响降低到最小程度4.5.3在恢复供电供水后向用户作好解释工作,取得业户的谅解和理解4.6工作检查4.6.1.日检:负责对员工的工作检查,每天对公共区域、员工服务质量及记录、礼仪等情况进行检查或抽查,发现问题及时纠正、现场培训和处理,并认真记录在《每日检查表》中4.6.2在日检过程中发现其他部门存在工作质量问题时(包括报修),记录在《每日检查表》中,及时反馈给其他心管整改,并进行二次监督4.6.3周检:检查本部门的基础服务品质及记录、一周工作台的落实情况、办公环境、配套用房及宿舍卫生检查等情况,不符合规定或异常的,则记录在《每周检查表》中并及时采取纠正措施,做好跟踪验证的记录;次周一将《每周检查表》交服务中心经理4.6.4月检:主要配合经理对本部门工作作全面检查,记录《每月检查表》4.7培训和会议制度4.7.1.主管负责部门条线的细化培训和验证,确保全员培训合格,服务达标.岗前培训必须合格生上岗,定期培训1次/周,临时培训由主管根据需要展开4.7.2每周召开部门会议、点评、协调相关事项,布置下周工作5.0相关记录序号通用记录名称标识保存年限1月工作计划JY-QM-7.5.1-021年2每日检查表半年3每周检查表1年4每月检查表2年5不符合纠正预防措施报告JY-QM-7.5.2-013年6标识样张JY-QM-7.5.3-01长期7标识目录JY-QM-7.5.3-02长期8标识检查记录表JY-QM-7.5.3-031年9突发事件处理记录表QG-FW-04-013年序号部门记录表格标识保存年限1保修作业汇总表QG-GC-01-01单位名称：文件编码：CF-GC-01(A)修订序号：0服务中心工程部作业规程生效日期：年月日1.0工程部管理作业规程页数：第1页72消防联锁自控检查记录表QG-GC-01-022年3机电设备台帐QG-GC-01-034对外委托设备维修申请单QG-GC-01-045重点部位人员进出登记表QG-GC-01-056物业验收计划QG-GC-02-01长期7工程验收记录表QG-GC-02-028公共设备设施分类验收表QG-GC-02-039楼宇分户验收表QG-GC-02-0410接管验收遗留问题处理汇总表QG-GC-02-0511物业接管资料移交清单QG-GC-02-0612钥匙交接清单QG-GC-02-0713供方联系表QG-GC-02-0814物业移交书QG-GC-02-0915给排水系统周期检查、保养计划及实施记录表QG-GC-03-0116水泵消防泵巡检记录表QG-GC-03-022年17给排水系统检查表QG-GC-03-03长期18给排水系统维系保养记录表QG-GC-03-042年19停水停电申请表QG-GC-03-052年20变配电运行记录表QG-GC-04-0121设备实验记录表QG-GC-04-0222电气事故记录表QG-GC-04-0323倒闸操作票QG-GC-04-0424供配电系统周期检查、保养计划及实施记录表QG-GC-04-052年25供配电设备检查保养记录表QG-GC-04-0626照明系统巡检记录表QG-GC-05-0127弱电系统周期检查、保养计划及实施记录表QG-GC-06-0128弱电系统检查表QG-GC-06-02长期29弱电系统维修保养记录表QG-GC-06-032年30强电房、水表房、弱电房巡检记录表QG-GC-07-012年31电梯周期检查、保养计划及实施记录表QG-GC-08-0132电梯运行巡检记录表QG-GC-08-022年33电梯维修保养记录表QG-GC-08-032年单位名称：文件编码：CF-GC-01(A)修订序号：0服务中心工程部作业规程生效日期：年月日1.0工程部管理作业规程页数：第1页834房屋及公共设施周期检查、保养计划及实施记录表QG-GC-09-0135房屋及公共设施检查表QG-GC-09-02长期36房屋及公共设施保养记录表QG-GC-09-032年37空调系统周期检查、保养计划及实施记录表QG-GC-10-0138空调系统检查表QG-GC-10-02长期39空调设备保养记录表QG-GC-10-032年40空调运行记录QG-GC-10-042年41空调停机通知单QG-GC-10-052年单位名称：文件编码：CF-GC-01(A)修订序号：0服务中心工程部作业规程生效日期：年月日1.0工程部管理作业规程页数：第1页92.0物业项目验收接管作业规程1.0范围本规范适用于无锡家园管理有限公司对物业管理项目的接管工作2.0目的规范本公司接管验收程序,确保物业验收工作得以有序进行,以利移交的各方明确的责任3.0基本要求3.1涉及移交的各方面必须到场3.2清点资料、房产物业和物品,并详细记录3.3对移交内容,参加各方均应签字盖章4.0工作程序4.1接管验收应具备的一般条件4.1.1项目建筑、安装、市政建设等工程已全部竣工,且已通过验收或再验收4.1.2供电、供水、给排水等设备、设施能正常使用4.1.3物料、器具、用品已配备入库或到位4.1.4移交方项目资料已收集完毕4.2移交对象的确定4.2.1涉及对象为发展商(业主委员会)、原物业管理单位和本物业公司4.2.1对新建物业项目,由发展商向本公司作移交.也可接受发展商的委托,在发展的主持下,由施工单位向本公司作移交4.2.3在前期物业管理期间和已建立业主大会期间,由发展商(业主委员会)向本公司作移交.也可在接受发展商(业主委员会)的委托,在发展商(业主委员会)的主持下,由原物业管理单位向本公司作移交4.3接管验收的内容4.3.1物业资料4.3.2房屋建筑、设施设备、配套设施等房产物业4.3.3物业、器具、用品等物品4.4接管验收的时间4.4.1新建物业期间,各项建设工程已经完成竣工验收,且本公司接到发展商要求进行接管验收的通知单位名称：文件编码：CF-GC-01(A)修订序号：0服务中心工程部作业规程生效日期：年月日1.0工程部管理作业规程页数：第1页104.4.2前期物业管理期间,接到发展商已清退原物业管理单位、邀请本公司进行接管验收的通知4.4.3已成立了业主大会期间,接到业主委员会已清退原物业管理单位、邀请本公司进行接管验收的通知4.5接管验收的一般步骤发展商（业主委员会）书面通知接管→符合接管验收条件？【若否：书面通知发展商（业主委员会）】→组成验收