策划部培训(上)

建筑知识总汇地块价值研究。1规划的自然条件规划的市场条件政府部门的限制条件对自然资源的占有是房地产开发的先天条件在项目规划设计阶段，要充分利用有利自然条件，规避不利条件。地面以上部分：微波通道高压电线航空要求空间限制地面部分：市政交通配套市政绿地公共配套教育配套可利用景观资源周边设施情况：如医院、学校、超市、加油站、火葬场、庙宇等地面以下部分：市政管道基础情况化粪池等我们无法脱离市场现实，孤立的进行规划设计只有综合竞争对手，区域现况、未来发展情况等诸多因素的规划设计才是成熟的规划设计方案政府部门的限制条件，通常又称为划设计条件。包括：地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，停车泊位，主要出入口，绿地比例，须配置的公共设施、工程设施，建筑界线，开发期限以及其他要求。。2规划de原则以人为本，以家为本的观念为消费者考虑得越多，才能让消费者考虑你越多。算总帐规避不利条件总体考虑基本布局原则对称性均好性交流性流畅性环保性对称性适度的对称符合自然界的美学原理能够更好适应人的感观和生理需求大多数建筑都是遵循对称就是美的不变真理交流性现在工作繁忙，生活压力巨大。无形中造成人与人之间的冷漠与隔阂在小区规划中需要充分考虑人与人交流的空间和环境设计在生活上和精神上得到放松和满足。流畅性主要体现在道路的经济与便捷；绿化、住宅、环境之间的有机融合小区平面与立面的相互协调道路系统、绿化系统、住宅系统、环境系统相互渗透、相互依存，使小区在平面上、立面上融为一体常用建筑规范。3规划相关术语道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。建筑面积毛密度：即容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万ｍ²/ｈｍ²）或以居住区总建筑面积（万ｍ²）与居住区用地（万m²）的比值表示。建筑密度：居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（%）。绿地率：居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（%）。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。停车率：指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率（％）绿化覆盖率：绿化覆盖率指基地内所有灌乔木及多年草本植物覆盖土地面积（重叠部分不重复计）的总和，占总用地面积的百分比。一般不包括屋顶绿化，直接反映基地的绿化效果，但覆盖面积统计繁杂。（％）日照住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。建筑气候区划Ⅰ,Ⅱ,Ⅲ，Ⅳ气候区Ⅳ气候区Ⅴ,Ⅵ气候区大城市中小城市大城市中小城市日照标准日大寒日冬至日日照时数(h)≥2≥3≥1有效日照时间带(h)8~169~15计算起点底层窗台面老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改建项目内新建住宅可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时。条式住宅，多层之间不宜小于6m；高层与各种层数住宅之间不宜小于13m（消防要求）；高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。如北方对于卫生视距要求为20m，而南方部分地区则没有要求。住宅侧向间距建筑密度住宅建筑净密度的最大值住宅层数建筑气候区划ⅠⅡⅥⅦⅢ、ⅤⅣ低层354043多层283032中高层252830高层202022绿地率居住区内绿地，应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，其中包括了满足当地植树绿化覆土要求，方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地。绿地率：新区建设不应低于30％；旧区改建不宜低于25％。停车率居民汽车停车率不应小于10%;居住区内地面停车率不宜超过10％；*随着家庭轿车的普及，当前社区规划的停车率主要是根据项目的实际情况来确定停车率。一般要求不小于50％，甚至部分项目可能超过100％。居住区道路居住区内道路可分为：居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级。其道路宽窄，应符合下列规定：居住区道路：红线宽度不宜小于20m；小区路：路面宽6m-9m，建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于14m；无供热管线的不宜小于10m;组团路：路面宽3m-5m；建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于10m；无供热管线的不宜小于8m；宅间小路：路面宽不宜小于2.5m；在多雪地区，应考虑堆积清扫道路积雪的面积，道路宽度可酌情放宽，但应符合当地城市规划行政主管部门的有关规定。居住区道路小区内主要道路至少应有两个出人口；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；机动车道对外出人口间距不应小于150m。沿街建筑物长度超过150m时，应设不小于4m×4m的消防车通道。人行出口间距不宜超过80m，当建筑物长度超过80m时，应在底层加设人行通道；居住区内尽端式道路的长度不宜大于120m，并应在尽端设不小于12m×12m的回车场地；住宅建筑风格。4新中式建筑风格产生时间：21世纪初基本元素：四合院或围和院墙、覆瓦坡屋顶、青砖黛瓦粉墙、马头墙、飞檐色彩组合：黑、白、灰主要用材：砖、瓦、木、石建筑典型：北京官塘中式宅院、万科第五园风格特征：平和含蓄中国传统的建筑主张“天人合一、浑然一体”，居住讲究“静”和“净”，环境的平和与建筑的含蓄。新中式建筑在沿袭中国传统建筑精粹的同时，更注重对现代生活价值的精雕细刻，着力提高居住的舒适度，比如在设计中更多考虑私密性，增强采光通风，更有效地提高卫生间、厨房在居室中的地位，更好地使老人、孩子、夫妇间的居室环境合理分隔与有机协调等。另外，在庭院、地下室的处理中，也吸纳了更多现代生活流线的创新之笔，如外庭院、下沉庭院、内游廊等，让中式建筑以一种更自然、更现代、更具生命力的品相出现。新中式建筑通过现代材料和手法修改了传统建筑中的各个元素，并在此基础上进行必要的演化和抽象化，在整体风格上，仍然保留着中式住宅的神韵和精髓。空间结构上有意遵循了传统住宅的布局格式，根据各地特色吸收了当地的建筑色彩及建筑风格，能自成特色。新中式建筑总体而言可以归纳为两大派系：北方的合院派和南方的园林派。北方的合院派建筑在外观上采用了北京四合院的灰色坡屋顶、筒子瓦及一定高度的墙院围合方式；材质上多选用地域色彩浓厚的灰砖，形成雄浑、宏大的气势；空间结构上则是尽可能多地设计庭院空间，以追求四合院的全包围形式。南方园林派则以其“天人合一”的造园理念、精致的景观和空间处理手法独步天下。该派建筑多以白墙青瓦、高大的马头墙、飞檐是建筑中的突出特点。整体建筑形象可用“粉墙黛瓦”来形容，如同中国水墨画，淡丽清雅，诗意油然而生。现代主义建筑风格产生时间：19世纪后期基本元素：平屋顶、灵活布局、玻璃窗、简洁的檐口处理、较少或无线脚装饰主要用材：金属、玻璃、新材料建筑典型：德国包豪斯校舍风格特征：都市感、现代感现代主义的作品大多以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，造型比例适度、空间结构明确美观，强调外观的明快、简洁，体现了现代生活的快节奏、简约而实用，富于朝气。现代主义思想首先是在以实用为主的工厂、学校、医院、图书馆及大批量建造的经济住宅中得到推广。到了50年代，在纪念性和国家性的建筑中也得到实现，如联合国总部大厦和巴西议会大厦。现代主义思潮到了20世纪中叶，在世界建筑思潮中占据主导地位。