策划阶段规划设计分析成果标准

沿海绿色家园策划阶段设计前期分析成果标准2004年10月版1策划阶段设计前期分析成果标准目录1.项目基础资料………………………………………………………………21.1宗地自然条件…………………………………………………………21.2宗地社会条件……………………………………………………………41.3竞争楼盘…………………………………………………………………62.规划设计的可行性分析……………………………………………………103.规划设计草案………………………………………………………………123.1规划设计的初步概念……………………………………………………123.2规划设计草案……………………………………………………………124.《项目设计总体控制计划》…………………………………………………165.范例…………………………………………………………………………17本阶段工作重点□收集并研判项目基础资料□完成规划设计可行性分析□完成初步技术经济指标的分析□完成《项目设计总体控制性计划》□完成《项目可行性研报告－规划设计部分》沿海绿色家园策划阶段设计前期分析成果标准2004年10月版2第一部分：项目基础资料1．宗地自然条件宗地自然条件表一表CD001责任人：地区总建筑师：填写日期：200X年XX月XX日土地名称/项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗地位置宗地城市位置图表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作□已制作宗地区域位置图表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作□已制作宗地现状宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高□已收集宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置□已制作宗地地形图宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌□已收集宗地可保留物、绿化植被与水面分布图宗地可保留物、植被与水面的定位□已制作说明：1.本表格的责任人为地区总建筑师，地区投资发展部和工程管理部应主动配合完成本项作业；2.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。如无法收集提供，需书面解释原因并提出补救方法；3.项目/产品策划分析阶段，若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。沿海绿色家园策划阶段设计前期分析成果标准2004年10月版3宗地自然条件表二表CD002责任人：地区总建筑师填写日期：200X年XX月XX日土地名称/项目名称城市气温常年绝对温度最高℃最低℃平均℃城市风象主导风向风向频率玫瑰图（另附图）□已收集空气质量宗地空气质量状况□空气质量良好□空气质量较差，需进行检测水文（所有标高均指黄海高程）宗地内有无地表水□池塘□水渠宗地周边有无地表水□江□河□湖□海□水渠周边地表水常年水位M周边地表水最高控制水位M地下水位标高M宗地内水质状况□水质良好□水质较差，需进行检测噪音宗地噪音状况□周边无噪音源□周边有噪音源，需进行检测宗地有无特殊地下物冲沟、暗河□有□无古墓□有□无化石□有□无地下军用设施□有□无管线□有□无地下油罐房其它大型地下建筑物□有□无其他需探明地下物□有□无说明：1．本表格的责任人为地区总建筑师，地区投资发展部和工程管理部应主动配合完成本项作业；2．依据宗地社会条件表一（表CD003）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。如无法收集提供，需书面解释原因并提出补救方法；3．当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。沿海绿色家园策划阶段设计前期分析成果标准2004年10月版42．宗地社会条件宗地社会条件表一表CD003责任人：地区总建筑师填写日期：200X年XX月XX日土地名称/项目名称图纸名称内容要求完成情况区域现状图表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征□已收集区域总体规划图表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划□已收集区域交通分析图表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线□已制作周边交通分析图表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间、道路断面等□已制作周边道路断面图表达宗地块周边各分项尺寸□已制作周边公共设施图表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施□已制作市政管线图表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等□已收集说明：1．本表格的填写责任人为地区总建筑师，地区投资发展部和工程管理部应主动配合完成本项作业；2．本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在策划阶段设计分析作业开始前完成收集、制作工作，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。沿海绿色家园策划阶段设计前期分析成果标准2004年10月版5宗地社会条件表二表CD004责任人：地区总建筑师填写日期：200X年XX月XX日土地名称/项目名称具体内容当地政策法规要求日照间距系数消防间距□无特殊要求人防要求□无特殊要求地方规划设计法规□有□无规划设计要点总用地面积ha□有□无总建筑面积m²□有□无容积率□有□无建筑密度□有□无绿地率□有□无车位总数□有□无限高要求层或m□有□无退让红线要求地块每侧退让红线的要求□有□无建筑形象的特别要求□有□无配套的名称与面积要求□有□无其他规划要点要求□有□无说明：1）本表格的填写责任人为地区总建筑师；2）应着重了解，当地规划设计除了需要遵照国家条理外是否有制定地方性的规划设计条例；3）当地政府是否对所在地块有控制性规划要点？相近地块的规划控制条件是什么？沿海绿色家园策划阶段设计前期分析成果标准2004年10月版63．竞争楼盘信息a)竞争楼盘列表竞争楼盘列表表CD005责任人：市场营销部负责人填写日期：200X年XX月XX日编号楼盘名称发展商所处地段价位/平米1234其他说明确认栏市场营销部经办人：年月日市场营销部高级经理：年月日产品技术部总经理：年月日1.“竞争楼盘”，是指区域内、或其他区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。2.价格需按产品类型列出最高价、最低价以及均价。3.本列表中的竞争楼盘清单，须由地区产品技术部与市场营销部门共同确认。沿海绿色家园策划阶段设计前期分析成果标准2004年10月版7b)竞争楼盘设计标准信息竞争楼盘设计信息表一表CD006责任人：市场营销部负责人填写日期：200X年XX月XX日楼盘名称位置规划总用地面积M²总建筑面积M²容积率绿化率：总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面积M²已建成：M²住宅产品类型□独立别墅□联排别墅□平层公寓□花园洋房□小高层□高层□其他住宅结构形式会所面积M²会所个数会所内容商业面积M²□租□售商业形态：幼儿园班小学班景观周边自然景观□有□无景观设计面积M²包含项目游泳池室外M²室内M²水景/喷泉个儿童游戏场组硬地活动场个网球场个羽毛球场个其它说明：1．针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。沿海绿色家园策划阶段设计前期分析成果标准2004年10月版82．本表格的责任人为地区市场营销部负责人，产品技术部可提供必要的技术支援。竞争楼盘设计信息表二表CD007责任人：市场营销部负责人填写日期：200X年XX月XX日楼盘名称位置：该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术设计资源设计内容设计单位名称（主创设计人员）规划建筑方案施工图景观方案施工图室内装修部品标准室外墙面一墙面二窗□白铝□彩铝□塑钢其它公共室内电梯品牌电梯厅装修标准其它住宅室内□毛坯房□水电到位□标准装修□提供□不提供装修套餐项目品牌或材料入户门/内门地板洁具厨柜吊顶其它沿海绿色家园策划阶段设计前期分析成果标准2004年10月版9说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。竞争楼盘设计信息表三表CD008责任人：市场营销部负责人填写日期：200X年XX月XX日楼盘名称位置户型编号户型种类面积(M²)实用率(%)比例主要特点123456主力户型编号为:户型特色评述：（应附图表达）说明：1．实用率：国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内建筑面积/单套商品房销售面积（套内建筑面积＋按规定应分摊的公共建筑面积）。2．单套内建筑面积：包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。3．单套内使用面积：住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。沿海绿色家园策划阶段设计前期分析成果标准2004年10月版10第二部分：规划设计的可行性分析1．依据各个调查表格在策划阶段进行设计基础资料的收集，可结合项目的具体状况增加需收集的信息条目。在完成基础资料收集后，结合《产品策划10大问题》以及《产品基础方案》，根据这些资料对项目的自然、市政、市场等条件做出基本的研判以作为项目策划、设计的基本依据；2．依据宗地自然条件表一（表CD001）的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等；3．依据宗地自然条件表二（表CD002）的内容，对于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的成本估算要在《投资与收益分析》中体现）；4．依据宗地社会条件表一（表CD003）的内容，分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等；5．产品技术部门和市场营销部门应共同组织人员对竞争楼盘做彻底的调查，调查内容不只局限于通常的总架、单价调查，而应结合竞争楼盘的规划设计细节和综合品质调查进行资料收集，并全面分析（表CD005-CD008）；6．依据宗地社会条件表二（表CD003）的内容，当地政府各类间距、日照要求，并结合集团对项目的主要指标要求（总建筑面积、产品类型组合能），并分析对建筑排布的影响；7．当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全沿海绿色家园策划阶段设计前期分析成果标准2004年10月版11确定时，进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表（表CD010），当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表（表CD009）与产品分析表（表表CD009）（不同指标数据选择对应的经济效益分析在《CS01A》中体现）；三种不同方案的比较应结合策划阶段的3个产品基础方案进行；8．当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表（表CD009）与产品分析表（表CD009）（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在《项目进度总体计划》、《CS01A》中体现）；三种不同方案的比较应结合策划阶段的3个产品基础方案进行；9．本部分具体实施操作人可参照《策划及概念性方案阶段设计指引说明》的第7条执行。沿海绿色家园策划阶段设计前期分析成果标准2004年10月版12第三部分：规划设计分析1．规划设计分析的主要要点a)技