小梅沙地区整体改造发展策略研究

COOPERATIONInternatIonal小梅沙地区整体改造发展策略研究第一次沟通汇报2007.8.10UPDIS汇报框架1引言Ⅰ背景分析篇2区位分析3资源分析4市场分析5竞合分析6小结：驱动力分析Ⅱ愿景构建篇Ⅲ情景策划篇1发展模式2核心要素3构建原则4功能定位5形象定位1休闲度假功能板块2居住功能板块3娱乐游憩功能板块关注以下问题提升城市区域的旅游品牌形象彰显滨海旅游度假区的独特文化魅力旅游产业升级，引领区域经济的发展综合平衡保持区域内社会和谐稳定保护区域生态环境，实现资源高效利用规划项目的可操作性实现项目的盈利最大化与可持续性发展打造企业品牌，提高企业形象居住环境的改善短期的拆迁补偿利益收获长期经济利益共享，居民经济收入的增长长期社会利益共享，包括就业、教育、培训、公共设施分享等多方面旧村的传统文化和生活习惯在改造中得以适当的延续政府层面：以市场为主导的开发主体：区内原住民：项目结论（一）自然资源＋主题游憩的完美结合人文内涵＋身、心、灵互动景观地产＋旅游场所的情境合一南中国首席情境游居天堂项目发展目标以水上养生屋为旅游特色的，集休闲度假、商务奖励、心灵养生、演艺表演、游憩娱乐、品味居住、综合配套服务等功能为一体的南中国首席情境游居天堂通过引入滨海休闲度假区的开发理念，创造一个环境优美的滨海情境度假区，烘托现代城市文化氛围，彰显城市独特魅力，提升城市旅游品牌形象开发目的项目开发重点特色景观以水上屋为海域开发特色，构筑丰富的视觉景观走廊，与山、海构建层次丰满的景观形态特色区域风貌强调度假区的可识别性，适量导入客家建筑要素，形成区内独特城市滨海风貌特色旅游主题产品以四季海温泉、艺术休闲商业、海洋极地馆等为特色主题，构建四季均衡的滨海旅游休闲度假区项目结论（二）关键问题Keyissues解决方案Solutions1.提升区域功能能级与发展潜力，结合项目内部资源营造差异化的复合旅游产品，在动态中推动景区跨越式发展2.通过对国际典型滨海旅游市镇的案例研究，结合项目本身特定的弱势条件，营造一个南中国全新的滨海旅游度假新模式，以游为核心，业、居为辅助的滨海新市镇3.通过对改造模式和实施机制的深入研究，促使各方利益主体主动参与，结合区内高端项目产品的主题策划和实施策略使景区改造实施成为现实4.进行多方案研究并结合财务评估和实施策略，使土地价值在一级开发中能够最大化提前体现1.如何兼顾景区的生态承载力，提升区域的旅游产品能级并符合区域发展的可持续性原则？2.如何结合国际滨海旅游市镇的发展模式，并针对国内滨海旅游的发展趋势，导入不可复制的旅游度假产品及节事活动，打造游、业、居合一的滨海新市镇？3.如何针对景区的用地现状，提供切实可行的改造模式和实施机制，并提出对整个区域开发项目的实施路径、招商策略和操作方法？4.如何将区域的发展目标在空间上得到合理布局，以为后期的小梅沙法定图则的修改提供技术基础？关键问题界定与解决方案项目位置：项目位于深圳市盐田区东部边缘，梅沙片区东侧，西临大梅沙旅游度假区，北侧与刚营运开放的东部华侨城相依，东临背仔岭联检站规划研究范围：大梅沙、齐头岭以东、二线通道以南、背仔岭联检站以西、小梅沙海域以北的地区。总用地面积3.74平方公里，主要包括陆域和沿岸浅滩以及近海海域的两大区域。其中，陆域和沿岸浅滩用地面积为2.47平方公里，近海海域面积为1.27平方公里规划背景：旨在通过探讨小梅沙片区在深圳市东部旅游发展带中所扮演的角色，发掘小梅沙的综合潜力，以确定项目发展目标及总体发展思路，提出可行的改造和发展对策，以为小梅沙地区法定图则修编提供策略基础背景解析篇——引言项目概况盐田区旅游业面临重要发展机遇“十一五”期间，深圳将以建设国际旅游城市为战略目标，以打造滨海特色和都市旅游为主导方向，全面提升旅游产业的国际化水平，把深圳建成为亚太地区特别是粤港澳地区具有重要影响力的游客集散中心和核心旅游目的地。盐田区委区政府确定了盐田区2010年基本实现现代化的宏伟目标，要把盐田建设成为现代化港口物流枢纽城区、优美的滨海旅游城区与高品位的文化和生态城区。盐田作为深圳东部开发的战略重点，在全市旅游业发展进程中具有动力引擎的重要地位盐田将建设成为具有国际水准的生态型综合性旅游度假胜地为全面实现盐田旅游规划的战略要求，盐田的旅游业创新升级迫在眉睫为实现深圳成为国际旅游城市的目标，盐田区旅游业的发展需要创新升级盐田区规划定位为旅游业的创新升级指明了方向背景解析篇——引言小梅沙需审时度势抓住机遇深圳未来旅游业的发展定位以及盐田区自身的规划定位，要求盐田区的旅游业能创新升级，作为盐田区最重要景点之一的小梅沙必将在此战略中承担主导作用但由于小梅沙的开发时间较早，至今已有十几年的时间，部分产品已显落后；小梅沙旅游中心设施老化，环境污染严重，难以适应市场发展的要求；而大梅沙的免费开放，也在很大程度上影响了小梅沙的客流量。小梅沙的发展现状与深圳以及盐田区旅游发展定位形成了落差为适应深圳及盐田区旅游发展规划定位，小梅沙片区的整体改造势在必行背景解析篇——引言背景解析篇——区位分析珠三角总体空间格局为“一脊三带”、“三圈五轴”“一脊”：广州主城区、南沙、东莞虎门、深圳到香港前海、中环一线，位于珠三角中轴区位主要功能：聚合区域核心功能，增加区域向内陆和外海的辐射与影响“三带”包括北部城市功能拓展带，南部滨海功能拓展带、中部产业功能拓展带主要功能：向东、西方向传递区域辐射作用“三圈”：形成以广州为主体，包括佛山、肇庆、惠州的中心都市圈；以深圳、东莞、惠州南部组成的东部都市圈；以珠海、中山、江门组成的西部都市圈“五轴”：莞深高速公路沿线城镇产业轴、京九铁路沿线城镇产业带、惠澳大道沿线城镇产业带、105国道沿线城镇产业带、江肇江珠高速公路沿线城镇产业带深圳处于珠三角重要的中轴发展轴上，对周边区域辐射、带动能力不断增强，迫使深圳实现自身综合实力和综合竞争力的不断提高项目基地地处两个圈层：快速发展的珠三角东部都市圈内及深圳东部滨海旅游圈，空间叠加效应凸现珠三角城市圈维度：空间战略关系东部都市圈东部旅游圈中部旅游圈西部旅游区基地根据《深圳旅游发展总体规划（2006－2020）》，全市旅游空间布局划分为“东部滨海旅游圈”、“中部都市旅游圈”、“西部生态文化旅游圈”、北部旅游综合后备发展区，构成了深圳市东部海滨未来的发展大格局。东部滨海旅游圈发展规划从功能上分为四大片区：沙头角—盐田片区、梅沙—马峦片区、葵涌—坝光片区、大鹏—南澳片区项目位于梅沙—马峦山区，连接沙头角——盐田片区和葵涌－坝光两大片区，成为区域联动发展的战略联系点，起到承上启下的联通承接作用东部滨海地区发展规划背景解析篇——区位分析深圳市维度：承接联通，成为区域联动发展的战略联系点卓越的旅游区位根据英国旅游学家盖恩的“都市旅游环带模式”的分类模式，小梅沙归类于近郊休闲旅游带地处深圳1小时近郊休闲旅游圈内，决定高端滨海旅游产品开发城市旅游带近郊休闲旅游带环城郊区旅游带偏远旅游带100公里以上基本功能节事活动商务会议观光旅游健康养生主题体验目前存在问题：通达性不强：只有盐坝高速和盐梅公路连接基地，交通不畅，特别是节假日，堵车现象严重；通行成本高：进入基地需经过道口收费站，通行成本扩大了心理距离未来发展机遇：年底盐坝高速与盐排高速公路联通，大大缩短通行时间梧桐山第二通道建设完工，将成为梅沙片区和东部旅游组团最为重要的旅游通道道口收费的取消，将大大降低通行成本1小时都市圈2小时都市圈背景解析篇——区位分析基地本身：卓越的旅游区位和可达性，决定了高端旅游产品开发项目位于深圳市盐田区东部边缘，紧邻大梅沙旅游度假区，距离市中心约40分钟的车程背景解析篇——资源分析丰富的资源与旅游开发程度相背离，开发层次低，影响力较弱；各景区主题尚停留在单纯旅游开发阶段，与可持续发展及国际先进旅游开发理念尚未接轨珠三角一些海滩空有庞大人流，但没有提供充足的旅游活动，引导消费。一流的区域级旅游度假胜地存在极大市场空缺，因此消费水平有很大的提升空间珠三角：资源与开发层次背离，与国际先进旅游开发理念尚未接轨背景解析篇——资源分析深圳主要滨海资源：初级开发阶段，度假功能尚未健全多数景区项目尚处于规划及开发阶段，现有设施档次较低，经营管理落后，度假功能尚未健全丰富的资源与旅游开发层次低次相背离，影响力较弱文脉挖掘与传承不够充分，历史文脉与现代文化的融合迫在眉睫大多景区基本受海滩及自然气候制约，季节性差异明显主要度假区区位交通自然资源优劣势梅沙片区位于盐田区，从市区驱车半小时左右即可到。公共交通方便，区位优势明显山、水、沙滩资源良好，但是存在不同层度的污染过分开发，导致水资源污染溪涌地处大鹏湾，背靠七娘山，交通方便山、水、沙滩资源良好开发无序、开发层次底、影响力弱水头沙南澳片区深圳的天之崖海之角滨海资源良好产品开发较低级下沙迭幅盐坝高速及坪西快速路的开通规划开通南澳一线旅游口岸海滨浴场长约3公里，是深圳市为数不多的尚未遭到污染的海滨浴场之一现有的旅游产品档次低下，正处于规划建设中大鹏半岛（西冲、东冲）位于大棚半岛最南端，南面临海，三面环山拥有全国最优美八大海滩之一、全深圳最大最美的沙滩、最洁净的海域、田园、山林、湖水、礁岩优势：全深圳最美的海滩，无污染劣势：还未全面开发，正处于规划建设中人文资源（1）：文化产业相对滞后，具有很大发展空间移民城市，相对缺乏文化根基深圳文化缺少很好的“形象符号”，可作为城市文化标志的、具有高端文化号召力和对话能力的一流艺术家、一流团体、一流设施或一流文化节庆太少，以致外界难以建立对深圳文化的深刻印象。文化构成深圳地处岭南文化中心广州与国际大都市香港之间，文化受两地影响很大。近年来文化产业备受重视、发展迅速近两年来，深圳文化产业产值和增加值的增幅一直大幅领先同期GDP增幅，逼近7％的GDP比重使得这个第四支柱产业拥有越来越厚实的家底。市统计局最新数据显示：深圳2006年文化产业增加值为381.96亿元，比上年增长25.9％，较同期GDP增长幅度高出10.9个百分点。与此同时，文化产业增加值占全市GDP的比重达6.7％，比上年提高了0.6个百分点。结论：文化产业的滞后发展抑制了深圳居民文化消费需求，未来随着经济发展和消费供给的追加，文化消费还有极大的上升空间背景解析篇——资源分析背景解析篇——资源分析人文资源（2）：城市文化缺乏识别性，客家文化具有发展根基客家文化背景概况客家建筑深圳客家本项目基地文脉缺失，可适量导入客家元素，形成区块风貌特色基地度假产品可充分利用客家民俗特色，如客家美食、客家娱乐可定期举办各种客家文化主题的节事活动客家并非是一个民族的概念，而是我国中原汉族的一个分支客家人情系中原，根在河洛，尊祖、尊儒是这种文化的核心客家相对独立的地理单元为客家文化保存其浓郁的地方特色和民系个性创造了条件客家民居建筑的风格和形式有圆寨、围龙屋、走马楼、四角楼等。其中最具代表性的是围龙屋。它与北京的“四合院”、陕西的“窑洞”、广西的“杆栏式”和云南的“一颗印”，合称为我国最具乡土风情的五大传统住宅建筑形式。客家人在康熙三十年即1690年前后大量迁入深圳地区。在深圳本土的原住民中，客家人占了60％，而龙岗区则是深圳客家人的主要聚居地。龙岗区内散布着的100多个大大小小的客家围屋。背景解析篇——资源分析基地自然资源：资源条件优良，但生态环境有待治理气候属亚热带海洋性气候，常年风向为东南风，年均气温22度，年降雨量2000毫米，台风影响年平均11级以上的风力不到一次地形地貌小梅沙地处丘陵区。地形上北，西，东三面环山，南面与大棚湾相连的小梅沙湾。地貌类型：东、北、西三面为花岗岩底山丘陵，海岸地貌：为港湾山地海岸海滩与海水沙滩品质较好，沙粒洁净大小适中、疏松不含泥，沙滩长约750米海水:一流水质，海水透明度高，涨潮落潮流速小，游泳海域无暗礁，游泳及海上运动有安全保障水库与溪流水质达一类标准，水质良好。总库容为146万m3,兴利库容为