酒店经营收入数据模型估算及财务预算的编制

酒店经营收入数据模型估算代社会经济的发展，促进了酒店业的投资热潮，投资者投资一个酒店，必须在投资前对若干经营数据进行科学预测与分析，对酒店可能形成的收入成本水平进行估算，从而对投资的风险进行有效预测。中国酒店管理者在借鉴西方发达国家经验数据的基础上，在星级酒店的具体运营过程中，通过反复验证和探讨，推演出了一批符合中国国情的经验数据，在此以较为常用的计算模块对酒店的运营数据模型进行阐述，并以北京一个在建的五星级商务酒店A为例，作应用实例分析。A酒店总投资8亿元（其中土地成本4亿元），资金来源为资本金4亿元，银行贷款4亿元。酒店建筑面积6.2万M2，共有客房400间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟2008年6月正式营业。一、收入数据模型的应用•酒店经营收入数据模型估算•酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本）*38%来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约2000元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算，A酒店的营业收入应在15200万元（扣除土地成本后的有效投资4亿元*38%）至12400万元(建筑面积6.2万M2*2000元)。•酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的10%，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80%，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以60%。按此估算，A酒店的平均房价应在1000-1200元之间。•按当地经营情况测算经营收入•经营收入=客房收入+餐饮收入+其他收入•本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率60％，旺季客房出租率80％，淡季平均房价600元/天，旺季平均房价800元/天，淡旺季餐饮上座率经验数值(本案例餐饮为出租经营,为简化计算,不估算餐饮经营收入)。•按当地经营情况测算收入为10320万元，详见下表：项目名称测算模型实例（元）金额（万元）客房收入旺季客房收入＝客房数量*经营旺季月份数*30天*旺季开房率*旺季平均房价;淡季客房收入＝客房数量*经营淡季月份数*30天*淡季开房率*淡季平均房价;400*6*30*80%*800=4609万元400*6*30*60%*600=2592万元7200会议室收入会议区面积*每天每平米租金*使用天数3000*10*180540餐饮出租收入餐饮旺季收入=客房数量*旺季开房率*1.8*旺季上座率*旺季餐饮人均消费（含高档宴请）*30天*旺季月份；餐饮淡季收入=客房数量*淡季开房率*1.8*淡季上座率*淡季餐饮人均消费（含高档宴请）*30天*淡季月份第二层餐饮面积4800M2,按年租金收入1000万元估算1000商业出租收入根据当地商业出租费率估算第一层商业面积2580.29M2,按年租金收入1080万元估算1080娱乐出租收入酒店娱乐、健身等设施提供有偿服务，根据当地消费客户群的消费能力进行估算。地下一层娱乐面积2738.83M2,按年租金收入500万元估算500收入总计10320•偏差分析•通过比较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差32％－17％，偏差较大。主要原因一是餐饮、娱乐出租经营，租金收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不稳定，按照当地经营情况测算时取值较为保守，平均房价测算偏低。二、成本费用数据模型的应用•由于成本费用可通过经营利润数据模型反映，在此不再分析成本费用数据模型。•按当地经营情况测算A酒店成本费用•酒店总成本=固定成本+运营费用•固定费用包括折旧费和财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化及经营管理能力的高低会有所不同。•本案例选用的估算值为经验值与国家实际征收标准相结合的费用值，在实际使用过程中，还需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算，以期保证其费用的真实性。•按当地经营情况测算A酒店总成本为10550万元，其中固定成本5410万元，运营费用5140万元，详见下表：项目名称测算模型实例(元)金额(万元)折旧费资产原值*净残值率/预计使用年限8亿元*95%/30年2530财务费用贷款额*贷款利率4亿元*0.072%2880固定成本折旧费+财务费用5410人工成本费用客房总数*1.5（可根据当地实际用工情况及人员熟练程度在1.5至1.8之间变动）*月平均工资额*12个月400*1.5*2000*121440高低压电力年检当地电力年检费率*高低压配置组数5300*105排污费按照国家环保局制定标准，根据酒店实际用水及排污量而定400*70%*360*3*1.133.3有线电视收视费费率*客房总数量216*4008.7境外电视收视费费率*接收境外台数量22000*511境外台管理费当地年固定收费1500元/年0.15消防器材维保费率*灭火器数量50*10005温烟感探头费率*温烟感探头数量,50*15007.5电梯维保价格年固定收费30万元30保险费按保险协议计算,资产原值*费率8亿元*0.375‰30员工餐员工用餐人数*每天餐费（视地区不同可在6元至10元之间浮动）*365天480*8*365140日常设备设施维保费全年营业收入*2%10320万元*2%206能源消耗全年自营营业收入*15%7200万元*15%1080客房一次性用品、洗涤、清洁费用、旺季客房用品消耗=客房总数量*旺季开房率*经营旺季天数*（单间客房客用一次性消耗品价格＋布草洗涤单次价格＋单次清洁费用价格）;淡季客房用品消耗=客房总数量*淡季开房率*经营淡季天数*（单间客房客用一次性消耗品价格＋布草洗涤单次价格＋单次清洁费用价格）400*80%*6*30*(10+10+7)=155.52万元400*60%*6*30*(10+10+7)＝116.64万元272.2公共区域大理石保养费用每平米月平均清洁费用*公共区域大理石面积*12个月3.8*13700*1262.4公共区域地毯清洁保养费用每平米月平均清洁费用*公共区域地毯面积*12个月1．2*36900*1253.1其他费用交通、通讯、绿化、消毒杀菌、服装等费用,全年营业收入*1%10320万元*2%206营业税金全年营业收入*5.5%10320万元*5.5%567.6房产税房产原值*税率*(1-扣除比例)8亿元*1.2%*(1-30%)672销售费用全年营业收入*3%10320万元*3%310餐饮成本酒店餐饮年收入*50%出租经营,无0餐饮其它费用（洗涤、客用品、低值易耗品）餐饮年营业收入*3%出租经营,无0运营费用客房成本+餐饮成本+其他成本5140营业总成本固定成本+运营费用5410万元+5140万元10550三、利润预测模型•酒店经营利润（GOP）数据模型估算•行业平均值估算方法：无物业出租的酒店，按照营业收入的33%计算；有物业出租的酒店按照营业收入的38%—42%计算。•按以上办法测算的A酒店经营利润为3922万元（收入10320*38%）至4334万元(收入10320*42%)。•按当地经营情况测算酒店的经营利润•酒店的经营利润（GOP）=全年经营收入-运营费用•按当地经营情况测算的A酒店经营利润为5180万元，净利润为-230万元，年现金净流入2300万元，详见下表：项目名称测算模型实例(万元)金额(万元)经营利润全年经营收入-运营费用10320-51405180利润总额全年经营收入-营业总成本10320-10550-230所得税营业利润*25%0净利润营业利润-所得税-230经营现金流入折旧费+净利润2530-2302300•分析偏差•按当地经营情况测算的A酒店经营利润与按数据模型估算数正偏差32%-20%,偏差较大。经分析预测数据后发现，由于酒店设施较新，在预测运营费用的日常设备设施维保费时取值较低。四、结论大量的经验数据表明，偏差控制在10%-20%之间是合理的，偏差较大时,需分析预测数据,找出差异原因,看是否需要重新测算。分析A酒店的测算数据后发现造成偏差的影响因素是合理的，预测数据不需修正。通过应用以上运营数据模型可以评价修正运营预测数据，获得较为准确的信息，在此基础上再进行财务内部收益率和投资回收期的预测，可以揭示和应对投资可能出现的风险，为财务可行性决策提供较为可靠的依据。酒店财务预算的编制酒店财务预算是利用货币度量对酒店某个时期的全部经济活动正式计划的数量反映，也是对酒店未来某个时期财务报表所列项目计划的一种数量反映。它具有预见性、适用性和波动性的特点。酒店财务预算可以明确酒店的经营目标、协调各部门的工作，可以作为控制酒店财务活动的依据和作为工作业绩考核的标准。一般来说，酒店的财务预算的方法有固定预算与弹性预算、增量预算与零基预算、定期预算和滚动预算。酒店财务预算必须明确编制预算的方针、掌握和收集有关资料和数据、注重预算的连贯性和长短性的衔接。一、客房部的财务预算1、营业收入的预算客房部的营业收入一般要结合酒店可供出租的客房数、预计出租率、预计名义房价、预计折扣率和预算期营业天数等因素进行综合考虑。其计算公式为：客房部某类客房预算营业收入=该类客房可供出租的客房数×预计出租率×预计名义房价×预计折扣率×预计营业天数决定酒店客房收入的主要因素及其关系图2、营业成本与费用的预算客房部营业成本与费用预算的编制应将项目按照其与客房出租量得关系划分为固定费用和变动费用，并分别计算预计的发生额，然客房营业收入名义房价客房出租率折扣率客房服务客房质量酒店环境餐饮条件后再汇总即为客房部营业成本与费用预算。客房部的固定费用是指不随客房出租量的变化而变化的费用，如工资及福利费、折旧费、大修理费、服装费和保险费等。变动费用是指随客房出租量的变化而变化的费用，如燃料费、洗涤费、水电费、物料用品消耗、修理费和其他费用。其计算公式如下客房部预算变动费用=间日变动费用消耗额×客房数×出租率×天数对于那些无法明确归属到具体部门的费用，如燃料费、水电费等，需要选择一定的标准分摊到各个部门中，如我们可以根据各部门营业收入占酒店总收入的比重进行分摊。具体分摊方法如下该部门本期应分摊的费用=该项费用总额×（该营业部门的收入÷酒店总收入）二、餐饮部财务预算1、餐饮部营业收入预算的编制编制餐饮部营业收入的预算时应结合就餐人数、人均消费额和各种促销手段综合来考虑。由于各时段就餐人数和消费不同，所以应就餐该时段进行编制，然后再汇总。计算公式如下：某一餐的预算营业收入=餐厅座位数×座位周转率×人均消费额×预算期营业天数宴会厅收入=宴会厅数量×预算期天数×宴会厅利用率×平均就餐人数×人均就餐标准零点收入=零点就餐位×预算期天数×平均就餐人数×人均消费额2、餐饮部营业成本与费用预算的编制餐饮部营业成本与费用预算包括营业成本预算与营业费用预算。营业成本预算营业成本又叫直接成本，它是随接待数量及客人的消费水平的不同而变化的，只能通过毛利率来预算成本支出额，计算公式如下：餐饮预算直接成本=餐饮预算营业收入×（1-预算餐饮毛利率）其中不同餐厅和地点销售的饮料毛利率是不同的，所以应分别计算，然后汇总。餐饮部营业费用预算餐饮部营业费用预算分为固定费用和变动费用，固定费用的预算与客房部相同，变动费用如（燃料费、低值易耗品、水电费、无聊消耗等）要和餐饮成本一起编制弹性预算。三、管理费用预算的编制管理费用的预算可采用零基预算法，（即将所有的预算支出均以零为出发点，不考虑以往会计期间所发生的费用项目及数额，一切从实际出发，分别审议预算期内各项费用的内容及开支标准是否合理，在综合平衡的基础上编制费用预算的一种方法。）并结合预算期费用节约潜力和因素对不同的项目分别进行财务预算的编制。四、现金预算的编制现金预算编制的方法有两种：现金收入和支出法、净收益调整法，选择哪种方法主要取决于编制现金预算期的长短。1、现金收入和支出法。又称直接法，是直接地逐项预测预算期酒店各项先进的手指数额，并以此来平衡财务收支的一种方法。一般按季、按月甚至按周或按日编制先进预算。