项目报批报建流程

房地产开发流程介绍第2页共18页目录（一）概述（二）沈阳地区项目开发流程图（三）房地产开发主要节点流程图（四）报批流程详解（五）报批成本明细（六）房地产开发配套流程图（七）配套流程详解第3页共18页（一）概述一、涉及职能部门：包括有市（区）规划局、市建委（区建设局）、市（区）房产局、市（区）环保局、市（区）消防局、市发改委（区发改局）、市（区）卫生局、人防办、地名办、市水务集团、市供电局、各热力公司等政府职能部门。二、根据主要涉及的政府部门划分，报建体系划分为三大类：（一）规划建设工程类：主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目选址、申请规划设计要点、规划总平面图及办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：总包及监理中标通知书和备案合同、交纳农民工保证金、安措费、社保费、资金证明、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。（二）用地类：主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地规划许可证》及《国有土地使用证》等有关证照。（三）配套类：主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名的申报，公建配套用房的移交等。第4页共18页（三）房地产开发主要节点流程图发改委前期函建设用地规划许可证国有土地使用权出让合同规划设计方案审定通知单建筑立面、环境景观设计方案审批国有土地使用证建筑扩初设计审定通知单地环建净消人卫震境设空防防生安影项管设立设全响目理计项计评评核审审审审价价准批查批查建设工程规划许可证建筑工程施工许可证建筑楼门牌编号审批商品房面积预测商品房预售许可证第5页共18页（四）报批流程详解(1)发改委前期函.................................................................................................5(2)建设用地规划许可证.....................................................................................5(3)国有土地使用权出让合同.............................................................................6(4)国有土地使用证.............................................................................................6(5)规划设计方案审定通知单.............................................................................7(6)建筑立面、环境景观设计方案审批.............................................................8(7)建筑扩初设计审定通知单.............................................................................8(8)地震安全性评价.............................................................................................9(9)环境影响评价.................................................................................................9(10)建设项目核准...............................................................................................10(11)净空管理审批............................................................................................11(12)建设工程消防设计审查意见书................................................................11(13)人防立项审批............................................................................................12(14)建筑设计卫生审查....................................................................................12(15)建设工程规划许可证................................................................................13(16)建筑工程施工许可证................................................................................13(17)建筑楼门牌编号审批................................................................................14(18)商品房面积预测........................................................................................14(19)商品房预售许可证....................................................................................15第6页共18页（1）发改委前期函1.事项概述1.1承办单位：沈阳市发展和改革委员会2.前置条件《土地成交确认书》3.申请材料3.1项目单位请示3.2土地成交确认书3.3交款发票复印件3.41：500地形图3.5资质证书3.6营业执照3.7企业法人、经办人身份证复印件3.8市场供地收据证明4.工作时限5~7个工作日5.后续事项《建设用地规划许可证》6.注意事项资质有效期、（2）建设用地规划许可证1.事项概述1.1承办单位：沈阳市规划和国土资源局2.前置条件2.1划拨：申请的项目已取得规划局核发的《建设项目选址意见书》2.2出让：申请的项目已取得发改委核发的《项目开展前期工作的函》3.申请材料3.1《建设用地规划许可证申请表》3.2经规划院定线的1/500或1/1000地形图及电子版3.3法人代表委托书、营业执照，资质证书等3.4项目开展前期工作的函3.5概念设计方案文本4.工作时限7个工作日5.注意事项5.1凡招拍挂用地，建设单位在报建前持土地成交确认书、招拍挂相关文件到沈阳市勘察测绘研究院取得现状地形及管网图（1：500或1：1000），并经沈阳市规划设计研究院定线5.2应对取得的《建设用地规划许可证》及附图上标注的土地用途、面积、位置、边界与取得土地时原始资料进行复核6.后续事项规划设计方案审定、国有土地使用权出让合同第7页共18页（3）国有土地使用权出让合同1.事项概述1.1承办单位：沈阳市规划和国土资源局2.前置条件2.1取得《建设用地规划许可证》2.2经区规划和国土资源局地籍科确权的用地红线图.2.3宗地图2.4土地储备中心出具的市场供地证明2.5出让金已缴清发票、配套费收据、契税发票3.申请材料3.1成交确认书3.2地籍联系单及权属确认图3.3《建设用地规划许可证》及附图等3.4营业执照、组织代码证、资质证书、法人身份证、代办人身份证。3.5配套费收缴联系单3.6市场供地收款证明3.7土地出让金发票、契税发票4工作时限10个工作日5注意事项与土地取得时资料进行核对面积6后续事项《国有土地使用证》（4）国有土地使用证1.事项概述1.1承办单位：沈阳市规划和国土资源局1.2收费标准：土地登记费：0.1元/平方米2.前置条件2.1取得《建设用地规划许可证》；2.2宗地图2.3土地出让合同，区土地所出具的地籍工作联系单，权属确认图.2.4土地储备中心出具的市场供地证明2.5出让金已缴清发票、配套费收据、契税发票3.申请材料3.1成交确认书3.2地籍联系单及权属确认图3.3建设用地规划许可证及附图等3.4营业执照、组织代码证、资质证书、法人身份证、代办人身份证3.5配套费收缴联系单3.6市场供地收款证明3.7提供契税完税凭证及契证或缓交、免交契税材料。4.工作时限10个工作日5.注意事项与土地取得时资料进行核对面积6.后续事项《建设工程规划许可证》第8页共18页（5）规划设计方案审定通知单1.事项概述1.1承办单位：沈阳市规划和国土资源局2.前置条件《建设用地规划许可证》；3.申请材料3.1申请表、法人委托书3.2《建设用地规划许可证》及附图3.3四图一书（总平面图、定线图、区域位置图、道路交通图、设计说明书）总平面图应包括：使用现状地形、道路红线、绿化控制线、四周退道路红线及退绿化控制线距离、楼房平面位置、地下车库位置、地下车库出入口位置、小区主出入口位置、楼层、楼号等；定线图应包括：使用现状地形、道路红线、绿化控制线、四周退道路红线及退绿化控制线距离、楼房平面位置、地下车库位置、地下车库出入口位置、小区主出入口位置、楼层、楼高度（m）、楼号、楼间距(主遮挡面到被遮挡面距离)、相临楼间距、单体建筑物外轮廓线（不同层数，中间要有分割线）等；道路交通图应包括：楼盘所在的区域位置、楼盘周边交通等；设计说明书应包括：总用地面积、总建筑面积、占地面积、地上建筑面积、地下建筑面积、地上商业、地上住宅、地下车库、地下其他使用面积、地上停车位、地下停车位、建筑密度、容积率、绿地率等；3.4经济技术指标表3.5效果图、沙盘、PPT演示文件4.工作时限7个工作日5.注意事项5.1方案设计过程中应遵照相关法定依据和规划设计条件的相关要求进行设计5.2核准方案设计中各经济指标，特别是建筑密度、容积率、绿地率，确保项目竣工时的可达条件6.后续事项建筑立面、环境景观设计方案审批7.注意事项确定准确面积，保证日后规划许可证、中标通知书、施工图审查报告书、施工许可证面积一致。第9页共18页（6）建筑立面、环境景观设计方案审批1.事项概述1.1承办单位：沈阳市规划和国土资源局2.前置条件：规划设计方案审定3.申请材料3.1申请表3.2建筑周边建筑环境9寸照片3.3各方面建筑立面彩色效果图、街景效果图3.4环境设计彩色总平面图、规划位置图3.5建筑立面构成要素材料、色彩一表3.6方案说明书、建筑标准层平面图、剖面图等3.7设计方案效果图刻录光盘4.工作时限7个工作日5.注意事项5.1住宅三万平方米以上，公建1万平以上，需由设计院做出三个以上方案，沿城市主要街路需提供夜景亮化效果图。需装订成册。5.2方案图及材料表装订成一册，需三份；建筑图（平面、立面、剖面）及设计说明装订成一册，需一份；5.3效果图展板标准为A16.后