成都思源-成都房地产市场年报(2014)-成都房地产市场整体概况研究报告

报告逻辑框架11成都思源2014年房地产整体市场概况报告三、大成都商品房市场分析3.1大成都商品住宅市场分析3.2主城区房地产市场分析3.4主城区细分市场分析本部分数据来源说明：商品住宅供应成交量来源于思源成都数据库——认购数据库商品住宅成交均价来源于思源成都数据库——备案数据库数据截止时间：2014年11月30日3.3各项目开盘市场分析3.5二圈层郊县住宅市场分析报告逻辑框架3大成都商品住宅市场分析报告逻辑框架3.1大成都住宅市场总体特征：特征（商品住宅整体）：特征（各区域住宅）：受2014年楼市整体环境影响，大成都商品住宅供销价同比呈大幅下降趋势。整体供给约1829万平米，成交约1904万平米，整体供销同比下降约40%；整体成交均价并无较大变化，约6859元/平米，同比下降2%（主城区价格有所下滑，二、三圈层价格同比小幅上升）。2014年大成都各区域销售情况与2013年基本相似，主城区住宅销量占比约33%；由于今年双流县销量有所下滑，新都区后来居上，排名各二圈层区县首位，成交占比约11%；二圈层其余区县住宅销量占比在9%-10%之间，差距并不大；三圈层各区县住宅销售占比普遍不高，成交占比在1-3%之间。4报告逻辑框架3.1大成都商品住宅市场分析53.1.1各圈层商品住宅整体供销价2014年大成都商品住宅供给总量约1829万方，成交总量约1905万方，整体均价6859元。各圈层住宅供销同比均出现大幅下滑，其中，主城区供给同比下滑38%，销量下滑约41%；二圈层供给同比下滑43%，销量下滑39%；三圈层供给同比下滑38%，销量下滑24%。大成都整体成交均价为6859元/平米，同比下降约0.7%。报告逻辑框架3.1.2各圈层行政区商品住宅供销价2014年受整体市场环境影响，各区整体供销均呈现“量跌”态势，而各圈层均却呈现“价升”趋势。主城区供销自然居首，其次为新都、温江、双流区域。就价格而言，主城区今年均价维持在9800元左右；二圈层整体均价约6000元/平米，双流继续维持最高的均价水平，今年成交均价接已近7000元/平米；而三圈层整体均价约5100元/平米（新津县，价格异军突起达到8000元左右，估计原因是由于牧马山别墅产品抬高整体均价所致）。6报告逻辑框架7主城区房地产市场分析报告逻辑框架特征（商品房整体）：特征（住宅供销）：2014年主城区商品房成交总量为1126万平米，总产值约1031亿元，总成交量约906万平米，销量同比下降约30%，虽然进入四季度过后成交出现阶段性回升，但整体市场依然呈下行趋势。2014年城区住宅供给约611万平米，成交约611万平米，供销同比均下降约40%，为历年最低，整体成交处于低位水平。城南依然占据市场销量的主导地位，城东超过城西位居第二，两者共占各方位总成交量约70%，为今年的主力成交区域。3.2主城区住宅市场总体特征：2014年城区整体均价9799元/平米，同比上升约5%，涨幅为可控（增幅较大原因说明:中高端板块改善型产品备案占比较大，如：站南、大源、攀成钢、建设路等板块的高端项目大量备案）。受此影响，各方位均价均出现不同程度增长。特征（住宅价格）：8报告逻辑框架93.2主城区住宅市场总体特征：2014年，成都商品住宅存量依然居高不下，截止11月底，主城区整体存量约802万平方米，去化周期延长至13个月。此外，目前城区供应量仍在不断走高，后市销售压力将不言而喻。特征（住宅存量）：绿地中心468公馆为总销售面积冠军；蓝光COCO金沙为销售套数冠军；中海城南华府为销售金额冠军。特征（住宅排名）：2014年，整个主城区70-90面积段（特别是3房2厅1卫户型产品）依旧是供销主力，成交占总成交面积约44%；热销单价段主要集中在8000-10000元/平米之间，占总销量约45%；就总价段而言，城区60-100万总价段的产品最为热销，占总成交量约52%。特征（住宅产品）：报告逻辑框架3.2主城区房地产市场分析（包括商品住宅、办公、商业、车位）3.2.1主城区商品房各类物业供销价分析2014年主城区商品房供应总量为1126万平米，成交总量为906万平米，供销比1.2，整体市场呈现出供大于求的情况。就各类物业而言，住宅的供销比例依旧是最大的，其中住宅成交占比为74%，办公物业紧随其后，占比为13%，此两大物业同比去年降幅明显。10报告逻辑框架113.2.2主城区商品住宅供销价走势分析2014年城区供销量同比下滑明显，供应面积约610万方，同比下降41%，成交面积约686万平，同比下降40%，月均去化约57万平，成交整体处于历史中下游水平。由于今年成交主要集中在城南、城中区域，故整体均价有所提升，截止目前主城区住宅均价为9799元/平米，为历年最高值。2014年月度供销来看，传统房交会依然为年度供销的节点，此外，经过二、三季度的市场下行之后，10月市场需求开始适时释放，成交阶段性回升，销量为全年高峰，开发商以价换量收效明显。此就均价而言，成交均价总体呈下行趋势，主城区商品住宅目前均价为9581元/平米，为年度最低值。历年主城区商品住宅供销价情况2014年主城区商品住宅月度供销价走势情况报告逻辑框架3.2.3主城区商品住宅分维度分析各行政区供销价分析2014年高新区、成华区、锦江区供销占比居前三位，占比分别为33%、23%、15%，其他区域由于供给原因，供销表现相对并不活跃；就价格而言，锦江区受高端项目影响（主要为攀成钢板块），均价最高，为11133元/平米，其他区域均价差别并不大，集中在9000-10000。12报告逻辑框架133.2.3主城区商品住宅分维度分析各方位供销价分析2014年城南、城东销量占比居前两位，但销售面积同比均出现明显下滑，城南最为明显，下降幅度达45%，同时城南呈现出供给不足的情况，城北、城中则供销均不活跃。就价格而言，2014年整体均价略高于2013年，城中持续维持高位，排名第一，城南、城东整体均已过万，排名第二、三位（主要由于区域内高端板块成交项目较多，如城南站南、大源，城东攀成钢等），城北排名第三（主要由于区域内别墅产品备案量较大），城西排名最末位。报告逻辑框架143.2.3主城区商品住宅分维度分析各环域供销价分析2014年2~3环、3环~绕城供销居前两位，合计销量占比约75%，可见绕城内区域依然为成交主流区域；绕城外区域供应相对较少，排名第三；2环内域由于供给原因，供销表现并不活跃；就价格而言，主力成交环域2~绕城区域成交价格均在10000元/平米左右，绕城外区域价格相对其他区域较低，为8700元/平米左右。报告逻辑框架153.2.4主城区商品住宅面积段分析2014年主城区商品住宅主力销售面积段为70-90平米，占全年成交总面积约44%；其次依次为50-70平米以及90-110平米，占比约30%；各主力面积段均价区间在9100-9400元/平米之间；受2014年楼市整体环境影响，各面积段销量均有大幅度下降。50平米以下产品销量同比下滑较为明显，降幅为58%；主力面积段70-90平米产品销量降幅为43%，一方面或因为成都新出台落户政策规定落户面积从70平米变为90平米对小户型产品造成的冲击；另一方面或由于报建新规的实施，小面积高赠送产品已逐渐淡出市场。从价格来看，大部分产品均价出现不同程度的增长，主要表现在大面积产品方面（其中大于500平米面积段均价同比增长达19%，200-250平米面积段同比增长12%），整体均价有被带动提升。报告逻辑框架3.2.4主城区商品住宅单价段分析2014年主城区商品住宅热销单价区间主要集中在8000-10000元/平米之间，为2013年主力单价区域基本相同。相对2013年，各单价段销量均出现不同速度的下滑，下降趋势最明显的价格区间主要集中在7000元以下的单价区间内（4000-5000元单价段，同比下降87%，6000-7000元单价段同比下降70%，5000-6000元单价段同比下降69%）。16报告逻辑框架173.2.4主城区商品住宅总价段分析与2013年相同，2014年城区热销总价段同样在60-100万元之间。受楼市整体环境影响，相比2013年，各总价段销量均出现下滑趋势。随着小面积产品的退出，低总价产品供销量也相应减少，2014年，销量下降趋势最明显的便是总价50万元以下的产品，成交同比下降约60%。报告逻辑框架183.2.5主城区商品住宅出清周期分析截止到2014年11月底，商品住宅出清周期为13个月的高位水平，存量压力持续。虽然今年10月的秋季房交会使得当月库存得到一定的释放，但现有存量似乎并无变化，随着近期住宅供应不断走高，如何去化现有存量依然是目前面临的最大难题。报告逻辑框架3.2.62014年成都商品房市场各项成交排名3.2.6.1各热点板块各项成交排行榜TOP20（主城区+近郊）按成交总套数排序：光华大道板块以6953套成交套数排名第一。（成交套数前三名板块内主要在售项目以刚需产品为主，故单以成交套数而言相对其他板块较多）按成交总面积排序：元华-站华板块以77.33万平米的成交总面积排名第一，超过第二位约10万平米。（板块含大源、站南板块以南的全部区域，板块内高端项目云集且在售产品主要以改善型大面积户型为主）按成交总金额排序：无华-站华板块以100.57亿元的绝对优势排列成交总金额第一位。（板块地处国际城南核心区域，在售产品面积较大且单价相对较高，板块整体产值随之被带动，为主城区最高）2014年成都市商品住宅热点板块各项排行榜（含商改住）名次板块名称成交套数板块名称成交面积(万平方米)板块名称成交金额（亿元）1光华大道6953元华-站华77.33元华-站华100.572大面镇6899华阳67.78华阳62.983温江城区6728温江城区67.63成龙路-三圣乡56.984新都城区6141光华大道65.15万年场43.305郫县老城区6080大面64.91大面镇40.296华阳6059东升镇57.60光华大道39.607大源5931新都城区54.15外光华39.428东升镇5801郫县老城区52.97东升镇38.169成龙路-三圣乡5384成龙路-三圣乡45.99站南34.6110外光华5075大丰-商贸城41.69会展34.2211大丰-商贸城4908犀浦40.47犀浦33.6112航空港4770外光华40.25大丰-商贸城33.3013犀浦4706航空港39.07温江城区33.2314北湖4078华府36.35航空港31.9015华府4056万年场35.92新都城区29.4516万年场3543北湖34.98攀成钢27.1117新都1983365会展34.76郫县老城区26.2618会展3268新都新城区32.99北湖25.5919新都新城区3233新都19830.81外金沙24.9620蜀都新都3015蜀都新都28.66理工大学23.0719报告逻辑框架203.2.6.2主城区住宅各项目成交排行榜3.2.6.2各方位成交排行情况3.3.2.2各环域成交排行情况2014年成都市商品住宅各方位各项排行榜（含商改住）名次方位成交套数方位成交面积(万平方米)方位成交金额（亿元）1城南31550城南345.16城南367.232城东22631城东211.01城东232.573城西14626城西127.51城西120.354城北6162城北57.90城北58.345城中2106城中19.88城中32.62城南区域依然是广大购房都的首选区域，方位总成交套数为31550套，成交总面积345.16万平米，成交总金额367.23亿元，遥遥领先其他方位；城东、城西分列二、三位。由于城中区域供应已逐渐减少，区域成交量排名最末位。2014年成都市商品住宅各环域各项排行榜（含商改住）名次环域成交套数环域成交面积(万平方米)环域成交金额（亿元）12～3环248472～3环241.242～3环266.0523环～绕城22788绕城外227.833环～绕城262.383绕城外21228