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第一章房地产与房地产金融一、我国房地产业现状二、房地产、产权内涵三、房地产的属性四、房地产金融的概念五、房地产金融市场构成要素六、房地产金融市场分类七、房地产金融作用1.1998-2007总体发展情况人口增长42.71%,增加了1.78亿;城镇人均住宅面积增长49.73%,人均增加9.3平米;房地产投资占GDP比重:1998年3.6%,2007年55.3%社会固定资产投资增383.84%,房地产投资增599.72%。房地产/社会投资:1997年12.70%,2007年18.41%。房地产销售面积2007年,77354万平方米一、我国房地产业现状一、我国房地产业现状(2008)项目数额同比增加地产开发投资30580亿元20.9%其中:商品住宅投资22081亿元22.6%房屋施工面积27.4亿平方米16.0%房屋新开工面积9.8亿平方米2.3%房屋竣工面积5.9亿平方米-3.5%其中:住宅竣工面积4.8亿平方米-4.2%土地购置面积3.7亿平方米-8.6%,商品房销售面积6.2亿平方米-19.7%其中,商品住宅-20.3%商品房销售额24017亿-19.5%其中,商品住宅-20.1%一、我国房地产业现状(2009)项目数额同比增加地产开发投资36232亿16.1%其中:商品住宅投资25619亿14.2%房屋施工面积31.96亿平方米12.8%房屋新开工面积11.54亿平方米12.5%房屋竣工面积7.02亿平方米5.5%其中:住宅竣工面积5.77亿平方米6.2%土地购置面积31906亿平方米12.8%,商品房销售面积93731万平方米42.1%其中商品住宅:43.9%办公楼:30.8%,商业营业用房:24.2%。商品房销售额43955亿75.5%其中商品住宅:80.0%办公楼:66.9%商业营业用房:45.5%。一、我国房地产业现状(2010)地产开发投资48267亿33.2%其中:商品住宅投资34038亿32.9%房屋施工面积40.55亿平方米26.6%房屋新开工面积16.38亿平方米40.7%房屋竣工面积7.60亿平方米4.5%其中:住宅竣工面积6.12亿平方米2.7%土地购置面积4.10亿平方米28.4%,土地购置费9992亿元65.9%商品房销售面积10.43亿平方米10.1%其中,商品住宅:8.0%办公楼:21.9%,商业营业用房:29.9%。商品房销售额5.25万亿18.3%其中,商品住宅:14.4%办公楼:31.2%商业营业用房:46.3%。一、我国房地产业现状(2011)项目数额同比增加地产开发投资61740亿27.9%其中:商品住宅投资44308亿30.2%房屋施工面积50.80亿平方米25.3%其中:住宅施工面积38.84亿平方米23.4%房屋新开工面积19.01亿平方米16.2%其中:住宅新开工面积14.60亿平方米12.9%房屋竣工面积8.92亿平方米13.3%其中:住宅竣工面积7.17亿平方米13.0%土地购置面积4.10亿平方米2.6%土地购置费8049亿元-1.9%商品房销售面积10.99亿平方米4.9%其中,商品住宅:3.9%办公楼:6.2%商业营业用房:12.6%商品房销售额59119亿元12.1%其中,商品住宅:10.2%办公楼:16.1%商业营业用房:23.7%图一:开发投资及其增长率一、我国房地产业现状图二:施工和新开工面积及其增长率一、我国房地产业现状图三:住宅销售面积和销售额一、我国房地产业现状图四:住宅销售面积和销售增长率一、我国房地产业现状一、我国房地产业现状一、我国房地产业现状排行城市新房均价排行城市新房均价1杭州市2584051威海市53632北京市2231052长沙市53393上海市1916853常州市53024温州市1885454江门市52055三亚市1831955鞍山市51506深圳市1697856秦皇岛市51147宁波市1343857漳州市51108广州市1256058泰安市51009南京市1201659廊坊市509010舟山市1050060镇江市505211绍兴市1010561承德市5016一、我国房地产业现状12珠海市974762沈阳市498013大连市967863呼和浩特市492014厦门市966064石家庄市487415苏州市910365桂林市486516台州市896766泰州市483017青岛市896267柳州市482218天津市895868大庆市481419南通市895069湛江市477220福州市866670九江市477121湖州市822071银川市469022哈尔滨市793972徐州市463223无锡市784373连云港市461024佛山市782274贵阳市453425济南市776075乌鲁木齐市4410一、我国房地产业现状2.长沙2008-20102008商品房销售950万M2,338亿元;同比-27%和-17%。2009商品房销售1716万M2,643.46亿元;同比80.97%和91.70%2010年商品房销售2140.46万m2,同比增长22.72%2009市内五区新建商品房(含经适等)均价为4067元/㎡,其中住宅3846元/㎡2010年长沙(内五区)新建商品房均价为5182元/m2,其中住宅4907元/m2。2011年长沙市(内六区)商品住宅均价5989元/平方米。2013年长沙市(内六区)商品住宅均价6536元/平方米。贷款买房的杠杆效应2000年-2010年,资产30万,投资选择:房子、股票、黄金,定期存款。资产选择单价数量备注现值全款购房15002套房子出租120w+租金购买黄金284$2009年9月996$2011年11月1681/284105万/177万购买股票1368.69-240053w定期存款-5%51.3W贷款买房15008套剩余还贷+以租养房480w房地产是指建筑地块和建筑地块以上以房屋为主的永久性建筑物以及其衍生的权利。概念辨析:1.房地产是不动产的一部分,不动产是一个比房地产范围更广的概念2.房产都属于房地产3.地产不一定属于房地产二、房地产、产权内涵1.房产:(1)住宅房屋建筑;(2)非住宅房屋建筑;(3)与住宅房屋建筑有关的城市基础设施建筑。2.地产:(4)承载用地及其财产权利;(5)富源地及其财产权利;(6)养力用地及其财产权利。3.非房屋建筑及其财产权利4.与土地尚未分离的农作物、林木种子5.价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产6.财产综合体(如企业和不动产综合体)以上总称不动产(一)房地产的概念民法通则第五章第一节:首先产权是指财产所有权:所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权力。其次产权还指与财产所有权有关的财产权:所有权部分权能与所有人发生分离的基础上产生的,是指非所有人在所有人财产上享有、占有、使用以及在一定程度上依法享有收益或处分的权利(二)产权的内涵:法的理解产权的内涵:经济学的理解最初,人民理解产权是完全排他性的控制权,后来发现这是错误的,比如地主在土地上种大麻。产权不是指人与物之间的关系,而是指由于物的存在以及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。是一种行为选择权,当与某件物品联系时,粗略的称为拥有所有权。产权与自由相似,没有完全的产权,只有选择权的多少,不同物品产权固然不同,即使是同一个物品,产权也是变化的,包括拥有者、对象、空间和时间变化。通俗地说,产权可以看作是一束权利,在特定的条件下只能拥有特定部分。产权的内涵例1.拥有房屋的产权,意味着可以在里面听音乐,但是听音乐的“自由”是有限度的,如果经常半夜听音乐,就超出了所拥有的产权界限。这就是相互性。你的房屋产权中包含了听音乐的权利,邻居的房屋产权中包含了休息的权利,你的房屋产权和邻居的房屋产权在你半夜听音乐的时候产生了冲突关系。进而产生产权(行为选择权)界定问题。可以通过协商、通过文化传统习俗解决,当这些不能解决时,就只能通过武力或者通过一个产权的强制性界定和保护机构解决(这就是国家的起源)。例2.产权随对象变化:手机的产权区别于房子的产权。手机产权中包含了改造和损坏的权利,但住宅的产权中该权利受到严格限制。例3.产权随人变化:同一辆汽车,百姓闯红灯是违规,被警察临时征用追逃犯时闯红灯,则不违规。例4.产权随空间变化:农村住宅同城市住宅的产权范围不同,前者拥有更多的改造、损毁的权利。例5.产权随时间变化:100年前工厂排放废气不受干涉,目前受到严格限制(污染空气的权利被界定了)。产权的内涵1.自然属性2.经济属性3.社会属性4.法律属性三、房地产的属性(1)房地产位置的固定性(2)房地产的耐久性(3)房地产的异质性(非完全竞争市场)由土地特性衍生的:(4)土地的不可再生性(5)土地总面积的有限性(挤占耕地)房地产的自然属性(1)房地产具有高资本价值特性(2)房地产适应物价变动的缓慢性(3)投资与消费的双重性(联系我国现实★)(4)房地产利用的外部性(商场对周边房价的带动)由土地特性衍生的:(5)土地供给的稀缺性(6)土地所有权的垄断性(7)土地投资收益的递减性房地产的经济属性(1)房地产的不动产特性(2)房地产交易的产权性(3)房地产的可分性房地产的法律属性(1)房地产利用的社会效应(影响自然环境和人文环境,此处对整体)(2)房地产的美学价值(房地产是智慧、技术和文化的结晶)(3)房地产的心理效应(会给人以安全感,舒适感,会影响情绪,相对于个体)房地产的社会属性理论:在不确定条件下(利用金融市场、金融工具)对稀缺的房地产资源进行跨期配置。现实:利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、结算资金提供相应服务的所有金融活动。注解:相关部门:土地所有者、房地产开发商、房地产销售商、房地产购买者、建材装修、抵押贷款机构、二级机构、担保机构、证券化的相应机构、保险机构、评估机构、公积金的相应机构。筹集、融通、结算资金:筹集比如上市、发行债券等等,融通是个狭义概念,比如票据贴现,短期周转性贷款,结算比如代收分期付款等等。四、房地产金融的概念(一)投融资主体居民企业政府(充当企业)(二)融资中介专营中介兼营中介(三)金融工具债券票据股票其他证券(四)监管者金融监管行业监管综合监管(发改委、财政部)五、房地产金融市场的构成要素六、房地产金融的市场分类分类标准分类按金融市场层次划分房地产金融一级市场房地产金融二级市场按房地产金融服务对象分房产金融市场地产金融市场按金融交易工具的期限分房地产抵押贷款市场房地产资产证券化市场房地产信托市场房地产保险市场房地产典当市场房地产租赁及其它等等(1)支持房地产的开发经营(2)支持住房消费(3)支持房地产业的稳定发展(4)有利于完善金融市场,加强宏观调控七、房地产金融的作用(1)支持房地产的开发经营房地产业是资本密集型产业,需要巨额开发资金,这离不开金融业的支持。西方发达国家,30%左右的贷款用到了房地产领域,这还不包括为数众多的产业基金和房地产资本和证券市场上的资金。2011年,房地产开发企业本年资金来源83246亿元,其中,国内贷款12564亿元;利用外资814亿元;自筹资金34093亿元;其他资金35775亿元,其中定金及预收款21610亿元,个人按揭贷款8360亿元。房地产金融的作用历年房地产开发资金来源构成(单位:亿元)年份本年资金来源小计国内贷款债券外商直接投资自筹资金其他资金来源2011832461256481434093357752008396197606-63515312159732007374787016-48511773180492006271365357-3038597127812005213983918617170001022220041716931580143520885632003131973138111637716106200297502220212427384620200176961692010621843671200059981385313516142819(2)支持住房消费住房是大宗消费(投资)品
本文标题:第一章房地产与房地产金融
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