山东枣庄项目市场报告

山东志和实业集团有限公司枣庄和悦文化广场市场调研与定位规划报告报告整体思路PART1可行性专项研判宏观环境研究商业环境研究项目立地条件研究PART2定位规划方案发展规划商业情景规划商业规划项目定位PART3企业实力项目案例企业简介1目录案例研究宏观环境研究商业环境研究案例研究项目立地条件分析PART1可行性专项研判2分析导图3城市概况4宏观经济研究5宏观经济6城市规划7交通规划8商业网点规划9文化旅游10土地供应11商业环境研究12城市商业格局枣庄市区辖市中区、薛城区、峄城区三区，枣庄目前的商业形式基本为街铺形式，尚处于初级阶段与中级阶段的转换过程中。市中区：枣庄老城区、商业中心，是目前枣庄商业最集中、最繁华的区域，具有2个市级商圈与一个新形成商圈；薛城区：当前枣庄商业开发量最大，发展最快的区域，包含新城、薛城片区；峄城区：三区中商业发展相对较差的区域，消费向市中区的流向性较高，目前只有一个峄城片区。1三角花园商圈2青檀路商圈3东湖商圈4新城片区5薛城片区6峄城片区市中区峄城区薛城区123654项目地发展商圈成熟商圈整体商业格局呈现：市中区高度集聚，薛城区逐步发展，峄城区消费流向市中区13市中区分析三角花园商圈：枣庄仅有的两个市级商圈之一，包括贵诚购物中心、乐天玛特、苏宁电器、1818美食广场，该商圈是枣庄最为成熟、人流量最大的商圈之一。青檀路商圈：枣庄市级商圈之一，包含了八大市场、吉品街、银座购物中心，是枣庄最为中心、发展最为成熟的商圈，即将成为市中区乃至整个枣庄最大、最繁华的商圈。东湖商圈：市心区西向发展新形成的一个商圈，包含了政府重点规划的鲁南水城，作为新形成的商圈，商业氛围较差，发展成熟还需要较长的一段时间。市中区概况：市中区是枣庄传统的商业中心，包含东北部三角花园商圈与中部青檀路商圈是市中区最重要的两个商圈，另外还有一个正在规划发展的东湖商圈；全区具有繁荣的商业街11条，不仅满足自身区域的商业配套，并且辐射整个枣庄市域。发展商圈成熟商圈市中区商圈及主要商业街道分布图市中区商业整体呈北部繁荣，西向发展；南北发展极不均衡，南部商业配套匮乏14三角花园商圈分析三角花园商圈范围：覆盖市中的东北部区域定位：中低端服饰为主，部分中档百货和餐饮客源：辐射全枣庄范围客源，以中低端的大众消费为主商业形态：6条主要商业街，一个购物中心，两个标准超市，一个服饰广场，一个综合型美食广场，一个家电卖场。现有商业商业街商业项目解放路贵诚购物中心中心路苏宁电器南马路1818美食广场君山路友谊服饰广场兴安路乐天玛特超市中天步行街杨宁超市备注：1818美食广场美食广场部分还在招商中，只开业了部分餐饮、影院、KTV等休闲娱乐业态。三角花园商圈依托于贵诚购物中心，商业网点密布，品牌档次涵盖较广，是枣庄发展时间最长的商圈；暂无可售商铺15青檀路商圈分析青檀路商圈范围：市中区的中部区域定位：中档的服饰为主，部分中高端的服饰、低档服饰、中低端餐饮客源：辐射全枣庄范围客源，以中低端的大众消费为主商业形态：6条主要商业街，一个购物中心，一个服装市场，一个大超市以及一个即将入驻世界五百强大卖场。现有商业商业街商业项目青檀路新昌市场吉品街银座购物中心鑫昌路杨宁超市华山路大润发（尚未入驻）振兴路文化路青檀路商圈依托吉品街与新昌市场，枣庄商业体量最大、最具人气、商业氛围最好的商圈，大润发开业后将进一步奠定青檀路商圈在枣庄的商业龙头地位。16东湖商圈分析东湖商圈范围：市中区的中部区域定位：中高档消费，包含服饰、餐饮、休闲娱乐、住宿、旅游客源：辐射全枣庄范围客源，以中高端的大众消费为主商业形态：一条步行街，一个商业综合体现有商业商业街商业项目西街酒吧一条街鲁南水城备注：鲁南水城尚处于招商阶段中。东湖商圈为新发展商圈，市中区最小的商圈，依托重点项目鲁南水城，目前区域人气与商业氛围缺乏，需要较长的发展时间，才能成为真正意义上得商圈。17**商圈分析商业街名称零售餐饮休闲娱乐服务住宿其他街道统计经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量租金均价吉品街9500137115657041018514712鑫昌路16853929107089015110022100015251681101632.2青檀路11680971460137950193670384600011197042727302202.1振兴路695719243357248803096520150007321373213华山路8308630027845017485111500217565651.3文化路1334025652152046505824057720054007390453503.9青檀路商圈业态总计4399272920335208273909014460148707002628956517977212664.1吉品街：枣庄最繁华的商业街，业态基本以零售（服饰）为主，档次中低；商铺多为底商，少量一通二，多数商铺开间3—6m，面积为30—40㎡；整体租金高昂，多在11—15元/天/㎡之间，主要品牌有柒牌、阿迪达斯、耐克、李宁、江南布衣、达芙妮、劲霸等。鑫昌街：吉品街西面的延伸部分，业态以本地餐饮为主；多为底商，商铺较多一通二，租金东高西低，在1—4元/天/㎡之间。青檀路：枣庄的城市主干道，业态以零售为主（服饰、电子数码），较为繁荣，单铺面积较大，租金中间（靠近吉品街）高两头低，多为1-4元/天㎡；主要商业项目为新昌市场等，主要品牌有贵诚超市、肯德基、新华书店等。振兴路：振兴路主要以零售业态居多，餐饮和娱乐休闲业态次之，商业氛围浓厚，物业基本为一通二的底商，进深6-8米，单铺面积主要集中在20㎡-80㎡区间，租金价格在3元/㎡/天左右，主要品牌有：华莱士、锦江之星、艾莱依、水星家纺、意尔康、薇薇新娘、汉庭、雅戈尔、报喜鸟、本色KTV、如家、7天、永和豆浆、贵诚超市、湘悦情、顺风肥牛、宸居阁等。华山路：华山路在当地的定位就是美食休闲街，所以主要以餐饮和娱乐休闲业态为主，商业氛围良好，物业多为一通二或一通三，进深8-12米，租金价格在1.3元/㎡/天左右，主要品牌有：本色KTV、豪门KTV、贵诚超市、爵士牛排、湖上渔村、雅士健康会馆等。文化路：主要以零售业态为主，商业氛围较好，档次中端，沿街商铺层高在3.6米左右，开为3-4米，进深为6-10米，面积多为20㎡、40㎡；租金2.2-5.6元/天/㎡，主要品牌有金利来、鄂尔多斯、秋水伊人、波司登、捷安特、迪欧咖啡等。18**商圈分析商业街名称零售餐饮休闲娱乐服务住宿其他街道统计经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量租金均价解放路2721023635505615101173401143520023181053766204933兴安街419085202700326555001100557751013.1中心街192557145380017706150015140681.3君山路31658139512510777016225001458021279201512.3南马路3420192100860023901060033002554102403.1中天步行街8510157177016283025156026510054308202002371.7三角花园商圈业态总计48420808598097695049110951776540047322011214106512902.4解放路：解放路以零售主要业态，餐饮、服务和住宿次之，苏宁电器、肯德基位于该商街，商业氛围浓厚，物业基本为一通二，进深8-12米，租金价格在3元/天/㎡左右，主要品牌有：肯德基、苏宁电器、罗蒙、奥康、李宁、乐天玛特、利郎、乔丹、阿迪达斯、耐克、海澜之家、达芙妮、雅戈尔、报喜鸟等。兴安街：基本为零售（服饰）业态，中低档次，较繁华，开间3-6米，单间面积多为30㎡左右，租金基本为2—4元/天/㎡，主要品牌有七匹狼、达芙妮、雅戈尔等。中心街：以零售、餐饮业态为主，档次中低，商业氛围一般，商铺面积多为10—40㎡，租金价格为1.3元/天/㎡。君山路：主要以零售业态为主，西侧具有大量的汽车配件业态的，档次较低，商业氛围一般，物业条件以一通二为主，层高3.5米左右，面积20—40㎡，租金2.3元/天/㎡左右。南马路：基本为零售（服饰）业态，档次低段，商业氛围较好，商铺面积较小，基本为10㎡左右，租金为3元/天/㎡左右。中天步行街：中天步行街为枣庄市巾帼创业品牌街，其中主要是以零售业态为主，另外包含少量餐饮，服务，住宿，休闲娱乐等业态，商业氛围良好，物业基本为一通二或一通三，进深8-12米，租金价格在1.7元/㎡/天左右，主要品牌有：海宁皮草、中天超市、红蜻蜓等。19**商圈分析商业街名称零售餐饮休闲娱乐服务住宿其他街道统计经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量经营面积商铺数量租金均价西街酒吧一条街96015224017120010600181150206150801人民路19039750413400710002150134203217910862西街酒吧一条街：主要以餐饮、娱乐业态为主，档次中低，商业氛围较差，街铺多为一通二物业，层高3.5米左右，开间3—4米，单铺面积20—40㎡，租金为1元/天/㎡左右，主要品牌有许府牛杂等。人民路：业态主要餐饮、休闲娱乐业态为主，档次中低端，商业氛围一般，大多为一通二、一通三沿街商铺，租金为2元/天/㎡左右，主要品牌为小肥羊、龙腾足道、静雅足道等。20**商圈分析新城片区：市政府西迁形成的一个商圈，目前人气较差，商业氛围不足，发展成熟尚需很长的时间。薛城片区：薛城区的传统商圈，包含了薛城区贵诚购物中心、财富大世界广场、皇冠购物中心，商业发展方向主要以配套服务薛城区为主。发展商圈成熟商圈薛城区概况：市中区商业整体呈北部繁荣，西向发展；南北发展极不均衡，南部商业配套匮乏21**商圈分析范围：薛城区定位：中低档消费，包含服饰、餐饮、休闲娱乐、住宿、旅游客源：辐射薛城区范围客源，以中低端的大众消费为主商业形态：3条步行街，一个商业综合体，两个购物中心现有商业商业街商业项目财富大世界步行街鸿基·万尚城永福路薛城区贵诚购物中心临山路皇冠购物中心范围：开发区定位：中高档消费，包含服饰、餐饮、休闲娱乐、住宿、旅游客源：辐射全枣庄范围客源，以中高端的消费为主商业形态：3条步行街，3个城市综合体现有商业商业项目舜天国际瀚景名座双子座城市综合体薛城片区新城片区22薛城区发展项目名称鸿基·万尚城贵诚购物中心皇冠购物广场财富大世界步行街舜天国际瀚景名座双子峰城市综合体项目位置永福路与临山路交接处永兴路与财富街交界处火车西站旁财富街市政府对面枣庄新城区凤鸣湖畔，光明路与民生路交汇处南新城民生路以西，和谐路以东，黄河路以南，金沙江路以北所属区域薛城区薛城区薛城区薛城区新城新城新城项目类型商业综合体购物中心购物中心步行街城市综合体商业综合体城市综合体项目定位一站式主题商城薛城区最大的购物中心一站式购物广场商业步行街辐射全枣庄的城市综合体枣庄最大的商业项目经营方式联营联营联营自营联营联营项目现状在建营业中营业中经营中招商中招商中在建占地面积12000㎡20496㎡290000㎡容积率5.384左右5.666.14总建筑面积80000㎡26000㎡60000㎡5000㎡左右87000㎡116000㎡180万㎡项目功能组合酒店、购物中心、影院、公寓购物中心购物中心、酒店街铺购物中心、步行街、住宅公寓、步行街、写字楼、酒店写字楼、酒店、电子城、电影城、百货、超市、美容、服装城、家具城、娱乐城、饮食城、公寓、游乐场、溜冰场业态规划零售、餐饮、休闲娱乐零售、餐饮零售、住宿、餐饮、休闲娱乐零售、餐饮、服务零售、餐饮零售零售、餐饮、休闲娱乐、家居、美容、百货停车位