翡翠湾XXXX年清盘推广计划103

翡翠湾2014年整体清盘推广计划存量房源：3栋独栋别墅21套联排别墅39套精装复式公寓顶复13套底复11套目标：2014年9月前完成整体清盘任务任务思考：在营销费用严格把控的条件下，公寓产品63套余量如何保价保量完成清售，别墅类产品如何在竞争环境中脱颖而出？刚需客群养老客群动迁客群大部分为退休客户，与常熟有地缘、亲缘、友缘联系，对居住环境、生活品质要求较高，置业观念较新，因购买力原因，小户型公寓为最佳选择。强调健康、养老、度假尚湖周边乡镇因动迁原因产生置换需求的原住民,多为三口或三口以上家庭，购房重点考虑居住空间改善，产品性价比，属典型升级性置业。强调性价比、舒适度25-35岁左右，以在招商城片区从事淘宝批发的私营业主为主，非常熟本地人，有车一族，目前多在招商城附近租房居住，购买用途为婚房及刚需居住。客户购买理由：离工作地点近,喜欢复式户型的个性居住方式,由于平日工作忙，精装修拎包入住，省去人力精力。强调居住个性、性价比从近期公寓成交客户看2014年销售新机遇时间节点重点去化产品客户购买目的2014.1.8-2014.2.14复式精装公寓刚需+返乡置业2014.2.15-2014.3.31复式精装公寓底复公寓刚需、养老+居住空间改善2014.4.1-2014.5.31联排+独栋典型改善型2014.6.1-全部清盘顶复产品改善型，资源占有型2014年销售目标拆解：2014年清盘营销思路分品导流针对在售产品进行客户细分：①壹号楼以招商城片区淘宝小商家刚需客户、养老置业客户为主，辅助进行医院医生、学校教师等单位渗透。②顶底复产品侧重项目周边拆迁客户及乡镇客户。③别墅类产品继续以老客户、圈层客户为重点公关对象，通过产品升级提升客户购买。渠道强化1.招商城刚需客户租住小区、附近房产中介门店、物流公司渠道渗透等2.常熟本地富裕老年文娱爱好协会3.常熟高端餐饮娱乐场所4.拆迁办、村委会5.别墅类老客户圈层活动。价值升级从年轻刚需客户、养老置业客户需求角度，强化壹号楼产品个性；针对别墅产品通过精装庭院提升产品附加值，制造市场新亮点。1.针对春节返乡置业客户的重点拦截2014.1.8-2014.2.14重点去化复式精装公寓、顶底复公寓思路：春节前考虑到返乡客户购物潮，建议在百盛、印象城、欧尚等城市商圈设置巡展点，以“绿地香港新春大回馈，返乡置业进行时”为吸引点，增进复式精装公寓、顶底复客户购买关注。派发单页主题：1.“返乡置业必看的绿地常熟代表作”2.“尚湖翡翠湾五大不可不看的亮点”价值支撑：绿地大品牌、最近市中心、丰富大配套、一线临尚湖、对应产品信息派单地点：巡展点、商圈人流密集处、停车场非苏E车牌汽车【返乡置业三重大礼】一重礼：一口价房源限时限量优惠二重礼：购房有机会抽取年夜饭、旅游大奖三重礼：到访参与大转盘抽奖、人人都有福袋送（物业抵值券、房款抵值券、购物抵值券等）常熟高端商务宴请场所休闲娱乐场所古里日本料理/香格里酒店裕坤国贸酒店/深紫西餐厅王四酒店天上人间菲比酒吧沙家浜温泉配合：春节前后中高端场所拓客基于春节前后宴请、娱乐活动增多，整合中高端场所资源，摆放项目资料（或设立展点、门口派单、水牌、广告位等形式），宣传项目。2.针对招商城片区刚需客户的渠道推广2014.2.15-2014.3.31重点去化壹号楼精装公寓选择招商城附近，淘宝商户租住较为集中的小区，进行社区广告定点投放。社区内广告位、电梯框架广告、楼栋门禁广告等。招商城附近小区租户定点广告拦截布点招商城片区房产中介公司，在门店内进行项目宣传海报、易拉宝、单页投放，以门店推介成交点数奖励，对片区租房、换房客户进行重点拦截。招商城附近房产中介公司广告投放借助物流公司渠道，筛选频繁与物流往来的淘宝电商客户，进行短信、DM投放。招商城附近物流网点淘宝商户名单购买思路：针对复式小户型、精装修是年轻刚需客户核心购买理由的特点，将“招商城旁全精装现房，圆你一个复式梦”作为线下推广主诉求，“80-100㎡复式湖景公寓+全屋品牌精装+最高赠送30%空间”作为产品价值点，附加复式空间个性生活方式展示，强化复式精装小户型在常熟市场的唯一性。变相促销激励：购房就送宜家X万元大礼包，打造你的梦想IKEAHOME壹号楼推广侧重点及促销激励活动主题咱们结婚吧！——示范区婚纱摄影活动活动日期2014年3月1、8、15日活动地点翡翠湾售楼处活动目的联合常熟或苏州知名婚纱摄影机构，在招商城及婚纱摄影店、婚庆公司投放活动海报及宣传展架，针对渠道投递邀请函。邀请招商城客户，婚房客户，在项目尚湖、示范区、样板房内提供拍摄。活动流程1.婚纱礼服走秀2.项目信息推介3.新人婚纱拍摄配合活动：3.针对养老置业客户的渠道推广2014.2.15-2014.3.31重点去化壹号楼精装公寓以“让生活每天在度假——养老置业首选尚湖翡翠湾”为推广诉求点，从养老生活角度，整合项目卖点进行针对性推广。游康行居梦里长游尚湖如今把家安在尚湖长寿三秘诀：好山、好水、好空气最近市中心最全生活配套一线临湖小复式精装现房特省心针对养老置业客户的推广侧重点活动主题常熟市摄影家协会老年分会活动活动日期2014年3月5、12日活动地点尚湖景区、翡翠湾售楼处活动目的联络常熟市摄影家协会老年分会，以尚湖采风，有奖参赛形式，展示项目周边自然环境，养老宜居产品价值，对富裕老年客户进行针对性推介。活动流程1.售楼处集合2.尚湖景区采风3.获奖作品展示4.优胜作品颁奖5.售楼处摄影经验交流6.项目推介配合活动：活动主题常熟老年诗书画笔会活动活动日期2014年3月19日活动地点翡翠湾售楼处活动目的邀请常熟诗词协会、书画协会老年会员，在翡翠湾售楼处举行诗书画笔会活动，结合会员书画作品展示，渗透项目周边自然环境，养老宜居产品价值。活动流程1.协会会员名作展示2.书画名家现场挥毫3.笔会作品展示4.项目推介5.纪念奖品颁发配合活动：活动主题常熟老年大学联谊会活动日期2014年3月26日活动地点翡翠湾售楼处活动目的邀请常熟老年大学学员到尚湖景区、项目现场进行参观，配合学员才艺展示、专家义诊等内容，进行推介项目。活动流程1.尚湖风景游览2.学员才艺展示3.专家义诊4.项目推介5.活动礼品发放配合活动：4.针对尚湖周边拆迁户的线下推广2014.2.15-2014.3.31重点去化底层复式公寓媒体到达社区定点集客活动营销公关横幅、dm派发、拆迁区域海报等项目促销、推介活动信息传递销售员在拆迁区域定点驻场咨询通过针对拆迁户的专场产品推介会，深化客群对项目认知促销政策赢得主动通过分等级抽奖等措施激发复式公寓购买欲望和热情促销激励政策前5名认购客户，奖励8万元装修基金前10名认购客户，奖励6万元装修基金前15名认购客户，奖励3万元装修基金买现房，搬新家，住得好点很有必要！尚湖翡翠湾复式花园大宅，最后10套限时抢购环境好，才是真的好实景现房，即买即住最全配套，最近方塔街买复式大户，送花园，特实惠+拆迁户购房专享优惠补助现场派单主题5.针对联排/独栋产品的价值升级与推广2014.4.1-2014.5.31别墅产品价值提升方向“尚湖精装院墅”以精装庭院提升品质，突出别墅有房有院的级别感，强调“享受真正的别墅生活，必须拥有精致的庭院”，整体精装庭院与西班牙建筑风格的协调性，借此体现产品差异化特色。1.突出私密性的入口绿植2.凸显价值感的庭院水景打造3.地面铺装、廊亭花架、阳伞，强化庭院休闲功能4.观赏性植物点缀建议重点打造区域：传播主题建议：常熟鼎级精装庭院墅，仅此20席升级珍藏价值支撑：新一代精装庭院墅——启幕常熟别墅最高标准生态标准地段标准精装标准空间标准配合媒体：网络、电台、短信、单页活动时间活动主题2014.4.5庭院瑜伽体验2014.4.12BBQ花园烧烤2014.4.19花艺工坊——太太插花体验2014.4.26院子里的西班牙下午茶精装庭院生活方式体验季配合营销活动：THANKS