城市更新用地的评价体系构建及应用

城市更新用地的评价体系构建及应用摘要：改革开放以来，中国城市化对城市发展的影响深刻而剧烈，从计划经济向市场经济的转变将中国经济与社会的发展带入了转型期。在转型过程中，城市人口的快速增长、制度变迁所带来的机遇和挑战改变了新城和旧城的空间结构和形态，城市的更新改造正以空前的规模与速度展开。论文以城市更新为背景，重点研究城市更新用地的评价体系，并以武汉市为例，通过城市更新用地的影响因素分析，并采取定性与定量相结合的评价方法来选择确定城市更新用地。Abstract：Sincethereformandopeningup，China'surbanizationhasanintenseandprofoundimpactonurbandevelopment.ThetransformationbetweenplannedeconomyandmarketeconomymakesChinabeinginatransitionalperiod.Duringthetransitionalperiod，therapidgrowthoftheurbanpopulation，institutionalchangesbroughtabouttheopportunitiesandchallengeswhichhavechangedthespatialstructureandmorphologyofthenewpartsandoldpartsofthecity.Therenovationofthecityisbeingatanunprecedentedscaleandspeedtochangeurbanstructure.Urbanrenewalisthemainfocusofthispaperwhichaimsatthedevelopmentofanevaluationsystemforurbanrenewal.Throughtheanalysisoftheinfluencingfactorsofurbanrenewal，takingWuhanasanexample，thestudyhasappliedthequalitativeandquantitativeevaluationmethodstoevaluatesuitablelandforurbanrenewal.关键词：城市更新；用地评价；城市规划Keywords：urbanrenewal；landevaluation；urbanplanning中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：1006-4311（2016）15-0053-040引言改革开放30年来，城市化现象席卷全国。在城市化的进程中，城市更新活动广泛展开，城市建设由外延型发展模式转向内涵型发展模式。城市产业结构是决定城市性质和功能的内在动力因素，城市产业结构的变化对城市整体的布局、功能、结构产生巨大影响。城市更新旨在对城市各类用地的潜力的挖掘和整合，本文目的在于构建城市更新用地的评价体系，为更新用地选择提供一个评价价值标准，为城市的发展探寻新的空间。1城市更新的理论与评价方法综述1958年荷兰海牙第一次召开的城市更新研讨会上，对“城市更新”进行了定义，是为形成美丽的市容市貌和舒适的生活环境而进行的建设活动都叫城市更新。Roberts的城市更新主要是针对一定的城市问题，对城市地区的经济、社会、物质环境等各个方面做出的改善和提高[2]。西方国家在工业化初期，城市更新所要解决的问题是由于工业化而导致的城市卫生问题和贫民窟问题，后来随着城市问题的涌现，城市更新并非简单的翻新和改造的物质性更新，而是旨在带动城市经济的发展，恢复中心区的活力。1978年，发表的《马丘比丘宪章》，发现了《雅典宪章》中简单将城市功能分成四类的弊端，突出了城市的有机构成和复杂性，强调了人们之间的联系。20世纪后期，可持续发展、多目标的城市更新理论成为主流，在期间城市更新理论研究内容的深度和广度都有了较大的拓展，对城市更新研究的研究重点开始向城市社会、经济、政治、技术、生态多目标、综合系统更新的方向转变。国内学者积极借鉴西方城市更新的概念，在此基础上进行了扩展，如吴良镛先生的“有机更新”[3]，张平宇的“城市再生”[4]、吴晨的“城市复兴”[5]等。更新用地的评价旨在排列出更新用地优劣顺序和先后，并在此基础上进行对比和选择。比较成熟的评价方法包括：主成分分析法[22]、层次分析法[11]、数据包络分析法[13]、模糊综合评价法[23]、判别分析法[14]、因子分析法[15]、熵值法[15]、人工神经网络[16]等。层次分析法在研究复杂问题中，可以将问题分成多个层次，可以很好的诠释局部与局部、局部与整体之间的关系。城市更新的评价研究贯穿于城市更新活动的始终，目前的研究现状缺少对城市更新的实施单元城市更新用地的评价研究。2城市更新用地的评价体系构建2.1城市更新用地的影响因素分析城市发展是一个连续的动态过程，城市改造和更新犹如生物的新陈代谢过程一样[17]。当城市用地上的建成环境不能适应城市发展的需要时，就需要城市更新和改造，导致城市更新的影响因素的可以引用经济学的概念，即为有形磨损和无形磨损。所谓有形磨损是指物质性的老化，如设施的老化，房屋的破旧，道路的破损等。其中，导致有形磨损的因素包括建筑状况、公共服务设施建设、市政公用设施建设、交通状况、绿化状况、开发强度等六个方面：①建筑状况，建筑自身基本状况，建筑设计的结构形式和材质，建筑的使用年限都将直接影响人居环境的塑造，同时对社会带来影响，是最基本最直接的判断城市用地是否需要更新的因素；②公共服务设施建设，公共服务设施建设是否配套，能否跟上城市扩张发展需求，并影响城市工业化和城市化的同步，是深层次的城市更新影响因素；③市政公用设施建设，市政公用设施建设是否已经老化和是否完善直接影响到居民的日常生活，工业的正常运营和城市的发展策略；④交通状况，交通的便捷程度，交通设施的发展是否滞后将直接影响城市使用者的出行，影响城市的空间结构和发展方向；⑤绿化状况，绿化环境逐渐变差是城市发高速发展中带来的新问题，如城市生活、生产的自然环境恶化，城市微气候变化等等，此类问题将直接影响到城市的环境建设；⑥开发强度，开发强度往往直接影响到城市土地效益的实现和城市环境的优劣，同时受到城市交通和生态环境的承载能力的约束。城市化进程加快，城市衰退更多的则反映为功能性和结构性衰退，称之为无形磨损。无形磨损这里选取的因素主要有用地功能因素、社会因素、历史因素、区位因素、经济因素、文化因素等六大因素：①用地功能因素：由于进行城市用地功能整合，城市经济增长方式的转变、产业结构由工业向服务业的转变都可能导致原有城市用地经济效益上存在比较劣势，政府往往采取对土地进行用地功能置换的方式进行调整，即在城市总体规划要求下需改变或调整用地功能，如居住用地转为商业用地或行政办公用地，或原公共服务设施用地转变为公园绿地或者教育科研用地等；②社会因素：社会因素和城市变迁也会对城市更新用地的确定带来影响，城中村现象就是最直接的表现之一，由于城市化进程加快，城市扩张使城市用地中包含村社镇建设用地，城市用地和村舍农村居民点之间由于价值观的不同可能存在着错接或冲突；③历史因素：对于城市中的一些具有历史文化价值的片区或者单体建筑进行评价时，历史因素将是决定其是否需要更新的重要指标；④区位因素：区位因素包括地理、交通、经济、功能等方面区位条件，在具体的城市更新实践中，区位因素往往伴随着地价因素、交通因素和产业经济因素等等；⑤经济因素：在市场经济条件下，城市更新原则除了遵循可持续发展原则外，也会遵循成本收益原则，城市更新的目的就是为了促进经济增长；⑥文化因素：城市更新的主体是人，文化是人与人之间联系的纽带，也是城市特色的内涵表现，在城市更新中发挥重要作用。2.2评价体系构建城市更新用地评价体系的构建，为选择城市更新用地提供了一个科学合理的框架。在此框架中，以有形磨损即物质性的老化为例，运用层次分析法，构建了评价标准。评价步骤主要包括：资料的收集、评价目标体系的分解、指标的筛选、指标的确定、权重的确定。在问卷调查中，调查部门主要包括规划编制部门、规划管理部门、相关研究机构和高校，发放问卷100份，回收有效问卷60份。专家咨询法被贯穿其中，并利用SPSS软件来对问卷调查数据进行处理。所谓层次分析法（简称AHP方法）是由美国运筹学家T.L.Saaty提出来的决策分析方法[19][20]。通过层次分析法，可以将复杂问题转化成一个类似树状的多层结构，再构造判断矩阵获得其相对权重，两两比较是该方法的核心[11]。可以发现：在居住用地更新评价中，建筑基本状况的首位度最高（如表1）；在公共服务设施用地更新评价中，交通状况首位度最高（如表2）；在工业用地更新评价中，市政公用设施状况首位度最高（如表3）。3武汉市城市更新用地的评价与选择3.1评价单元――以武泰闸片区为例（图1）以武泰闸片区为例，将城市更新用地的评价标准运用到城市发展的实际中。武泰闸具有很好的区位优势，位于武昌老城区，是武汉市城市交通转换的节点及各种物流集聚地。武泰闸地区整个地区现状以居住用地、工业用地和公共设施用地为主，三者用地总面积约占总用地的79%，其中工业用地属于功能主导的更新用地，在此处不做考虑。通过人口调查，以社区为单位统计发现，人口分布较均匀，人口构成复杂，主要为低收入人群，流动人口数量较大，老龄化现象严重。首先，对居住用地和公共服务设施用地中指标层进行打分。其中，居住用地的医疗卫生设施、文体设施、消防设施、燃气设施、环卫设施、内部停车场、宅间绿地、集中绿地、建筑密度等九个指标评分较低；公共设施用地的邮政设施、附近绿化景观小品、周边街道绿地、集中绿地等四个指标评分较低（如表4、表5）。结合各个指标的评分值，有目的有重点地更新改造。然后，再结合综合权重计算就可以确定武泰闸地区实体环境的综合得分。综合得分的最高分为100分，当综合得分低于60分，就说明该地区的物质环境应该得到改善。根据以上步骤，武泰闸地区居住用地和公共设施用地评价综合得分别为59.33、55.09分。我们从评价值中可以发现，武泰闸的区位环境非常好，建筑基本状况和配套设施基本满足要求，由于位于老城区，现状绿化状况很差，居住用地的建筑密度过高。综合评价后，武泰闸地区具有较为完善的外部交通系统，政府更新该地区的目标主要体现在改善居住外部环境、增加配套设施等方面。3.2武汉市主城区更新用地整体规模及空间分布特征建国初期，湖北省政府编制了《大武汉市建设计划草案》[18]，将武汉划分为三大区域：汉口为大武汉的主要商业区，汉阳为主要工业区、武昌为行政及教育区，提出了“三镇一体”、“均衡发展”的思想。此后，武汉市的城市规划可以分为社会主义计划经济时期（1950-1980）和社会主义市场经济改革时期（1981-今）两个历史时期（如图2）。将城市更新用地的评价框架用于整个主城区，对主城区内居住更新用地、工业更新用地和共公服务设施更新用地进行了统计和分析。武汉市旧居住区更新用地总面积约5200公顷，占总更新用地面积的63%（如图3）。武汉三镇中，汉口地区旧居住区更新用地面积最大。主要为建筑质量破败或用地功能进行了置换的旧居住区用地。这类旧居住区更新用地主要沿城市快速路、主干路和干路进行分布。武汉主城区的旧工业及仓储用地总面积约2100公顷，占总更新用地面积的25%，主要为武汉市工业飞速发展时期主城区内的各类工业用地和企业单位（如图4）。其中旧工业用地主要为大型国有工业厂区，破产或倒闭的中小型企业、铁路沿线和临江工业园区，以及城中村小型私人自建厂房，大部分仓储用地附属于工业用地周边，规模较小，分布零散。武汉主城区公共服务设施更新用地面积1000公顷，占总更新用地面积的12%，主要包括商业金融用地、教育用地及少量的文化娱乐用地（如图5）。其中旧商业金融用地面积较大。武汉主城区的旧商业金融用地总面积约450公顷，主要分布在主城区内各主干道沿线。武汉主城区的旧教育用地总面积约370公顷，主