潜江业祥花园产品规划建议0830

竞案户型分析PART1项目本体分析PART2产品规划建议PART3目录竞案户型分析PART1潜江房地产市场概况2016年上半年，潜江销量前十楼盘共销售1641套，销售面积191269㎡，套均面积116㎡。潜江房地产市场概况2016年1月1日至6月30日，潜江市辖区网签面积339295.01㎡。其中潜江城区住宅成交2519套，成交面积297029.45㎡，成交均价为3364.37元/㎡，套均面积117平米。2016年上半年潜江城区五大区域销售套数占比图如下，可以看出城东占比为25%,销售套数为584套，城西占比23%，销售套数为527套。城南紧随其后，占比20%，销售套数474套。城北占比与中心城区占比基本相同。天赐·君天下地理位置广华江汉大道8号开发商湖北博畯置业有限公司占地面积36000平米容积率3.36建筑面积13000平米户数1052停车位606绿化率31%装修状况毛坯销售均价3250/㎡在售户型81-150㎡，二至四房天赐·君天下——119—122㎡户型热销B户型-3*2*2-118.5㎡B1户型-3*2*2-119.4㎡I户型-3*2*2-122.73㎡A户型-3*2*2-131.24㎡41户型-3*2*2-119.7㎡L户型-4*2*2-149㎡热销户型热销户型光华·1958地理位置广华五七大道（警苑小区对面）开发商潜江市大吉房地产开发责任有限公司占地面积35000平米容积率2.8建筑面积10000平米户数723停车位451绿化率35%装修状况毛坯销售均价3250㎡在售户型94-130㎡，二至三房C1户型-3*2*2-115㎡B1户型-3*2*2-118㎡A/B户型-3*2*2-119㎡A1户型-3*2*2-118㎡C/D户型-3*2*2-90㎡热销户型光华·1958——115—119㎡热销小结1、潜江整体市场成交套均面积117㎡左右，110-120㎡以下的户型较为畅销，说明三房为成交主力；2、区域内仍以三房供应为主；3、竞品均有户型采用入户花园或空中花园等创新设计。项目本体分析PART2项目区位项目位于潜江市广华二路西侧，属潜江广华核心区域项目位于潜江市广华，广华位于潜江以西，面积437.5平方公里，总人口38万人，是潜江市的重要财源基地和新的经济增长点。本项目位于潜江广华核心区域内，东临广华二路。项目四至项目东临广华二路，西距广华大道，北至五七大道，南边可达广南一路项目位于广华核心区，周边交通十分便利。距离主干道五七大道及光华大道均在1000m范围内，距离汉宜高速在10公里范围内。距离潜江市主城区大约20公里。项目配套项目位于潜江市广华二路西侧，距离广华大道和五七大道均在1公里内教育：广华幼儿园、广华实验小学、光华中学医疗：江汉油田总医院菜市场：集贸市场公园：植物园体育：江钻体育俱乐部、江汉油田文体广场商业：光华商圈周边商业，广华商业城、嘉宁广场、广华商场金融：工行、农行、建行、中行、邮储银行交通：广华客运中心、广华油田交通车总站文化：油田图书馆酒店：浅水湾假日酒店、内部资源地块方正平整，利于规划初步预估，规划红线内，地块东西长约190m，南北宽约17m，内部整体方正平整。利于内部主体结构布局和园林景观打造。项目经济技术指标名称指标项目总用地面积62840.18㎡规划建设用地面积34409.94㎡总建筑面积125813.62㎡计容总建筑面积112333.24㎡住宅总面积100012.56㎡商业总面积11578.55㎡容积率3.265绿地率35.09%停车位400辆项目总建筑面积约11.2万方，其中住宅约10万方，商业约11.6万方从目前项目经济指标来看，停车位偏少，未来生活品质将受影响。项目原规划套数统计项目原规划共计808套房源，1-6#楼为二梯四户，7-8#楼为二梯五户楼栋梯户编号户型面积（㎡）套数（套）1#2T401A3*2*2128.294601B3*2*2134.36472#2T402A3*2*2132.204802B3*2*2135.91503#2T403A3*2*2128.294603B3*2*2134.26474#2T404A3*2*2136.084604B3*2*2135.51475#2T405A3*2*2132.204805B3*2*2135.91506#2T406A3*2*2136.084606B3*2*2135.5147楼栋梯户编号户型面积（㎡）套数（套）7#2T507A4*2*2153.612407B3*2*2111.202407C4*2*2150.792407D2*2*295.012407E2*2*295.37248#2T508A4*2*2153.522408B3*2*2136.222408C4*2*2150.702408D2*2*295.032408E2*2*295.3124项目原规划户型配比项目原规划以三室二厅二卫产品为主，占比76%户型面积段套数占比二室二厅二卫95-96㎡96套11.88%三室二厅二卫128-136㎡608套76.24%四室二厅二卫150-154㎡96套11.88%合计95-154㎡800套100%项目原规划建筑均为塔式结构，建筑公摊基本控制在20%以内。项目原规划方言共计800套；1-6#楼为二梯四户，7-8#楼为二梯五户；项目原规划产品以三室二厅二卫产品为主，占比76%，以二室二厅二卫和四室二厅二卫产品作为补充，均占比12%。但每一种户型面积均偏大，将导致总价高去化慢。总体上看，项目原规划产品面积相对偏大，且面积段过于集中。SWOT分析Strength优势分析1、配套成熟：项目主编生活配套较为齐全，能满足日常生活所需，且生活风味较为浓厚。2、地块方正：本案地块方正平坦，可塑性高，利于整个项目的建筑规划设计，打造具有市场竞争力的产品。Weak劣势分析1、项目位于潜江广华江汉油田区域，距离潜江市区较远，区域内人口相对不足，后期销售面临客户不足的情况2、项目现规划产品面积偏大，不符合潜江市场需求，后期销售可能会遇到较大抗性。Opportunity机会分析1、依托江汉油田，广华发展迅猛，成为潜江经济增长新支点，经济的高速发展，激活区域消费能力上升，一定程度上会刺激房地产是会场成长；2、通过对现有产品规划的重新调整，让产品符合市场客户需求，扭转产品劣势，规避后期销售风险。Threaten威胁分析1、潜江楼市去库存压力依然巨大，且随着新项目的不断入市，后期市场竞争将会进一步加剧；2、未来楼市政策充满不确定性，热销行情或难以持续，本案去化速度亦具有不确定性。地块SWOT分析产品规划建议PART3结合潜江市场需求及本项目自身条件，建议项目以三房产品为主产品建筑面积配比两房两厅一卫80-85㎡5%三房两厅一卫90-100㎡5%100-110㎡15%三房两厅两卫110-120㎡40%四房两室两卫125-135㎡30%135-140㎡5%户型配比原规划采用点式结构，影响整体采光效果建筑结构原规划建筑结构为点式塔楼，楼横向宽度约为33.7m，纵向长度约为51.9m，建筑整体采用点式布局。根据本项目地块特征，建议本项目采用宽板式结构建筑结构规划红线内，项目地块东西长约190米，南北宽约为170米，宽采用宽板结构，楼栋单体东西长约37米，南北宽约20米，则东西向楼间距可做到约40m，南北向最小楼间距可做到50m约18m约37m约40m约50m建筑结构建议采用宽板式结构：两梯四户，大面宽浅进深住宅，边户及中间较户通风采光效果均好。户型结构户型内部空间尺寸建议面积区间起居室㎡主卧次卧1次卧2书房餐厅主卫次卫厨房面积㎡面宽m面积㎡面宽m面积㎡面宽m面积m2面积m2面积㎡面积㎡面积㎡面积㎡紧凑两居80-90㎡≥15≥3.6≥12≥3.6≥9≥2.7————≥6≥5——≥6舒适两居90-100㎡≥15≥4.0≥12≥3.6≥10≥3.3————≥8≥5≥4≥8三居100-125㎡≥20≥4.2≥15≥3.9≥12≥3.3≥10可设计成书房≥8≥6≥4.5≥8四居130—135㎡≥25≥4.5≥18≥3.9≥15≥3.6≥13≥9.5≥12≥7.5≥4.5≥10户型结构户型设计建议创新方式特征描述项目限制条件建议步入式凸窗可增加市内使用空间，同时可改造成阳台使用增加少量的建筑成本紧凑户型可采用飘窗增加了室内可使用空间和观景面——大规模采用阳台居家必备空间增加容积率两房景观阳台，三房以上至少双阳台空中花园提升室内绿化，增加使用空间，多功能用途增加容积率两房和三房均可使用入户花园提供入户缓冲，引入室外空间，提高舒适度会增加进深，影响建筑排布较多采用退台增加情趣和观景需要错层设计，影响外立面造型顶层采用舒适主卧设置步入式衣帽间，极大增加主卧舒适度会占用部分面积大户型采用户型结构27飘窗：扩大视觉空间，提升舒适度和附加值，建议景观较好处局部采用飘窗比平窗更能够让房间接受更多的阳光，又延展了室内空间；飘窗窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，增加实用率；落地飘窗增加步出空间；层高小于2.2米，进深小于0.6米赠送全部面积。景观较好处局部采用飘窗，实用性高，也增加了采光面和观景面落地飘窗垂直剖面示意图〈2.2M层高飘窗垂直剖面示意图〈2.2M层高次卧、书房采用飘窗增加步出空间飘窗边套270度飘窗户型示意边套采用270度采光“L”型飘窗户型结构阳台：在保证基本功能使用上，在大户型适当增加观景阳台观景阳台可考虑与客厅等功能空间连接，既增大景观面，又扩大阳台的活动景观空间；功能阳台一般与厨房相连，方便居家功能的需要；各种户型的主卧都可以考虑设置不计容积率的法式小阳台（进深小于0.6米），增加步出空间。两房先保证具有一个观景阳台兼功能阳台使用；三房以上户型至少设置双阳台，保证生活阳台与观景阳台区分；大户型至少设置三阳台。客厅连通观景阳台厨房连通功能阳台客厅外接观景阳台，增加客厅空间感主卧室外接阳台，增加步出空间户型结构步入式凸窗：有效拓展中小户型使用面积，可增加10%使用空间步入式景观凸窗步入式阳台将传统的凸窗变形：在保留凸窗原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗的观景效果，并附送实惠步入式景观凸窗——通过降低凸窗距地面的高度提高观赏效果步入式阳台——客户可根据自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台步入式景观凸窗室内地面步入式阳台凸窗顶板下降至2.2米左右的高度可拆除底座的凸窗凸窗：最大进深0.8m（多采用0.6m）可拆除底座凸窗：最大进深1.5mm（多采用0.6—1.0mm）中小户型不计面积的凸窗能够增加10%以上的实用空间可拆除底座户型结构户型结构入户花园：入户花园可构成立体绿化空间、增加采光面和使用空间优劣势分析：优：可构成立体绿化空间、增加采光面，引入室外空间，提高舒适度；云梦市场上入户花园设计较少，本项目设计创新劣：但使建筑进深增加，从而影响排布；设置户型分析：建议可在部分户型采用入户花园结构，拉长户型景观面，但是不宜设置过大；赠送方式分析：按一半面积计算。高层尽可能采用入户花园设计，作为提升功能空间，并拉升景观面，面积不应过大。户型结构空中花园：增加市内绿化、采光面和使用空间，部分户型可以使用空中院馆，将自然引入客厅餐厅可将空中院馆隔成一个开敞的书房或卧室空中庭院，使客厅进深变短，通风性更好；同时得到几个空间的共享，多处于北侧，客户可自行封闭处理户型结构露台：露台增加观景平台和活动空间；在项目的顶层适当采用，以解决顶层销售难点优：露台采用有利于增加情趣和观景，扩大生活空间；劣：露台设计，增加建筑容积率，且影响建筑外立面，不建议大量采用；一般按一半面积计算。可在本项目的顶层使用，解决顶层销售难点露台户型建议1——按照旧建筑规范偷面积情况下的户型建议87.6m2二室二厅一厨一卫通过空中花园、阳台、飘窗实现大面积赠送2室变3室，1卫95㎡通过“阳台”加”空调机位“的赠面积手法，实现2房变小3房，控制面积、控制总价。赠送的面积约6㎡；超大景观阳台、南北双阳台设计，赠送面积约8.5㎡。3室2厅2卫126㎡户型建议1——按照旧建