2018信阳市场分析报告

信阳房地产市场分析报告目录contents一、信阳房地产市场整体概况二、信阳房地产市场运营现状三、典型项目个案分析一、信阳房地产市场整体概况信阳东连安徽，西、南接湖北，为三省通衢，是江淮河汉间的战略要地，鄂豫皖区域性中心城市。距国家级中心城市郑州350公里，武汉210公里，交通便利，历史悠久。信阳市城市总体规（2013—2030）》提出，到2030年，信阳市将发展成为中心城区人口185万，建设用地185平方公里的鄂豫皖交界地区的区域性中心城市，中原经济区新兴产业基地和山水宜居城市。信阳城市定位——城市总体规划信阳城市规划概况——城市规划定位信阳城市空间总体发展规划向东：主要布置城市行政中心、文化中心以及工业区，城市大规模集中建设的居住区。向北：跨过羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业。向西：有南湾风景区及金牛山风景区，发展成为以游览观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。向南：完善湖东区的建设，保护和完善浉河两岸的景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨景观区。信阳城市规划概况——城市空间发展规划“南联北延，东拓西优”从信阳政府规划工作要点中看，构建以主城区中心城市为核心，以国道、国铁、高速为骨架的市域城镇化发展新格局，朝着建设豫鄂皖三省交界处的区域中心城市和豫南重点城市方向发展。人口（万人）用地（平方公里）2005年4242.452010年60602020年1101102030年1851854242.456060110110185185020406080100120140160180200信阳市城市规划目标2005年2010年2020年2030年信阳城市规划概况——城市规划目标到“十一五”末，信阳中心城区人口规模达到60万人；到2020年，达到建设用地100平方公里、人口100万的“双百”城市规模；到2030年人口185万、建设用地规模185平方公里。浉河沿岸片区平桥片区浉河中心片区本案南湾湖片区：依托南湾湖风景区优美的自然环境，重点发展别墅、洋房等中高端居住产品及游闲产品。浉河沿岸片区：依托浉河及南部风景区发展，区域边线环境资源优厚，但内部道路、医疗、商业等配套资源匮乏，区域认可度不高。片区楼盘品质及规模参差不齐，沿河项目品质稍高羊山新区：城市未来中心区，环境优美政府导向；目前缺乏各种配套，受政府影响，价格推动较快，主要发展中等密度高端居住产品和大型商业、商务产品。平桥工业区：城市副中心，教育配套丰富，但相对缺乏大型商业配套及品质居住环境；楼盘规模差别大，虽不乏大规模品质项目，但整体缺少综合体项目及大型商业配套填补片区功能空缺。浉河中心片区：核心城区，配套资源优厚，但环境稍嘈杂；当前主要物业形态集中为高密度普通住宅物业和非住宅物业，价位处于全市较高水平。羊山片区信阳房地产市场整体呈现五大组团信阳房地产市场整体概况——整体现状信阳房地产市场整体呈现八大板块随着信阳市经济增长，城市框架的不断拉大，房地产市场格局发生了重大变化，中心城区以外的区域房地产市场逐渐呈现出百花齐放的现状，外围各新兴板块房地产市场正在高速崛起。市中心：地段得天独厚，配套极其成熟，板块有限，寸土寸金，重点发展金融、商贸服务为主，价格并不是促进销量最主要的因素，房源合适最重要。羊山行政板块：未来行政中心、集居住金融、文化娱乐，区域内中高端大盘云集，是未来信阳市主流发展方向；高铁板块：以高铁为中心，未来有较大发展潜力，住宅组团逐渐增多；高新区板块：高新技术产业开发区，以工业和物流为主。平桥板块：规划居住和工业为主，未来城市副中心；南湾板块：以旅游为主，部分高端住宅组团。老浉河板块：老行政中心，集居住金融、文化娱乐为一体，区域配套完善，交通拥挤，形象老旧，沿河两岸是未来信阳市主流发展方向。浉河新兴板块：正在崛起的浉河区新兴板块，未来行政中心、集居住金融、文化娱乐，区域内中高端大盘云集，未来将是生态宜居的集居住、旅游、商务为一体的新城区。信阳房地产市场整体概况——板块细分平桥区羊山新区（市政府片）南湾风景区羊山新区（高铁片）按照区域特点，信阳楼市主流板块价格概况：浉河区：商业区，配套全，价格4800-5500元/㎡，在售楼盘约28个；平桥区：老工业区，城区破旧，价格3500-4500元/㎡，在售楼盘15个；羊山新区：羊山新区可以划分为市府片和高铁片，在售楼盘约48个；市府片价格4500-5000元/㎡，个别楼盘突破5200元/㎡；高铁片价格3600-4500元/㎡，个别楼盘突破5000元/㎡南湾：环境优，价格4000-6000元/㎡以上，在售楼盘5个。信阳房地产市场各大板块楼市均价差异较大信阳房地产市场整体概况——区域均价信阳房地产市场各大板块竞品项目分布国内一线品牌开发企业纷纷进驻，市场竞争日益加剧。代表楼盘：恒大翡翠龙庭、五号公馆、泰阳城代表楼盘：昌建誉峰、欧洲印象、万象城、台北城上城代表楼盘：建业半岛、绿城百合新城代表楼盘：恒大名都、恒大翡翠华庭、东方经典、和兴阳光城、幸福玫瑰园、九悦鸿城、博士名城。代表楼盘：香江帝景、茗阳天下代表楼盘：中铁领秀城、建业城、华仪富丽华城信阳房地产市场整体概况——各板块典型项目二、信阳房地产市场运营现状从近三年土地市场交易情况来看，供应量与成交量呈逐年下滑趋势。2016年信阳市土地市场交易冷淡，月均成交土地1.5宗、5.5万方。近三年信阳土地市场挂牌成交数据年份挂牌宗数成交宗数成交面积（㎡）成交金额（万元）2014年1401123759932.99286055.732015年69551888074.1790925.572016年4418664605.5544416.25140694411255180204060801001201401602014年2015年2016年挂牌宗数成交宗数线性(成交宗数)3759932.991888074.17664605.55286055.7390925.5744416.25050000010000001500000200000025000003000000350000040000000500001000001500002000002500003000003500002014年2015年2016年成交面积（㎡）成交金额（万）线性(成交面积（㎡）)信阳房地产市场运营现状——土地市场概况2016年信阳主城区土地市场供应明细编号土地位置土地面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限（年）容积率绿地率建筑密度2016-101信阳市羊山新区经北二路与纬北二路交叉口西北角35668.88工业不小于1.0不大于20%不小于35%50不大于2.02016-102信阳市107国道南侧、界河西侧17485.1商服10%大于2.0不大于4.0不小于30%不大于30%商服40住宅90%住宅70P2016-101信阳市浉河区金牛山飨堂路西侧、飨堂小学东侧13081.11商服20%2.0-3.0不小于30%不大于30%商服40住宅70住宅80%2016-201信阳市浉河区李家寨镇新店村38186.31医院不大于0.7不小于40%不大于25%502016-202信阳市浉河区金牛山产业聚集区十八里庙村20572.6商服12%4.0-7.52不小于35%不大于40%商服40住宅88%住宅70MP2016-101信阳市平桥区明港镇中山街东侧，南至镇政府招待所3127.08商服33%住宅67%3.5-6.7/小于80%商服40住宅702016-301信阳工业城珍珠路街道办事处袁寨村32871.9工业大于1.0不大于20%不小于40%502016-302信阳市平桥区平东街道办事处中山居委会10380.34工业1.0-1.5不大于20%不大于50%502016-401信阳市平桥区平东街道办事处中山居委会20675.39工业大于1.0不大于1.8不大于20%大于57%502016-402信阳市羊山新区经北二路以西、纬北二路北侧18245.5工业1.0-2.0不大于20%不小于35%502016-403信阳市浉河区李家寨镇新店村50000医卫不大于0.7不小于40%不大于25%50慈善P2016-201信阳市浉河区金牛山飨堂路西侧、飨堂小学东侧13081.11商服20%2.0-3.0不小于30%不大于30%商服40住宅70住宅80%WG2016-101羊山新区新十八街以西、羊山外国语小学北侧30421.54商服10%住宅90%2.0-2.5不小于35%不大于35%商服40住宅70WG2016-102羊山新区新十四街以东、新七大道南侧，东临信阳和兴阳光置业有限公司21560.99商服70%住宅30%2.5-2.8不小于20%不大于60%商服40住宅70WG2016-201羊山新区新二十四大街以东、公园大道北侧12254.12住宅1.2-1.5不小于30%不大于35%70WG2016-202羊山新区新二十四大街与公园大道交叉口东北角110424.46商服1.2-1.510%-20%30%-50%40WG2016-301信阳市浉河区金牛物流产业集聚区82485.11仓储1.1-1.2不大于20%不小于40%50WG2016-302信阳市浉河区金牛物流产业集聚区62924.99仓储1.1-1.2不大于20%不小于40%50WG2016-303信阳市浉河区金牛物流产业集聚区83851.98仓储1.1-1.2不大于20%不小于40%50WG2016-401信阳市浉河区金牛山产业聚集区十八里庙村20572.6商服12%4.0-7.52不小于35%不大于40%商服40住宅88%住宅70信阳房地产市场运营现状——市场交易概况2016年信阳主城区土地市场供应明细编号土地位置土地面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限（年）容积率绿地率建筑密度WG2016-402信阳市浉河区金牛物流产业集聚区82485.11仓储1.1-1.2不大于20%不小于40%50WG2016-403信阳市浉河区金牛物流产业集聚区62924.99仓储1.1-1.2不大于20%不小于40%50WG2016-404信阳市浉河区金牛物流产业集聚区83851.98仓储1.1-1.2不大于20%不小于40%50WP2016-101信阳市平桥中心大道南段东侧3868.5住宅大于1.0不大于3.5不小于30%不大于28%70WG2016-501羊山新区新十四街以东、新七大道南侧，东临信阳和兴阳光置业有限公司21560.99商服70%住宅30%2.5-2.8不小于20%不大于60%商服40住宅70WG2016-601信阳市浉河区十三里桥乡十三里桥村16419.62住宅1.5-2.0不小于30%不大于35%70WG2016-602信阳市羊山新区十八大街与工业大道交叉口东北角57672.9工业1.0-2.0不大于20%不小于35%50WG2016-701羊山新区新十八街以西、羊山外国语小学北侧30421.54商服10%住宅90%2.0-2.5不小于35%不大于35%商服40住宅70WG2016-702信阳市浉河区李家寨镇新店村7513公共设施0.5不小于30%不大于25%40WG2016-801信阳高新区城东街道办事处刘洼社区居民委员会，西至信阳威尼斯置业有限公司53301住宅90%商服10%1.2-1.7不小于35%不大于28%住宅70商服40WG2016-802信阳高新区城东街道办事处牌坊社区居民委员会19087.6工业大于1.0不大于20%不低于30%50WG2016-901信阳高新区珍珠路街道办事处牌东社区居民委员会，193号出让地块63699.16仓储70%商服30%0.8-1.8不大于20%不小于35%仓储50商服40WG2016-902信阳市新华西路南侧，市供销社家属院东侧1570.28商业20%办公用地10%住宅70%大于2.0小于4.0/不大于35%商业、办公用地40住宅70WG2016-1001信阳市北京路西侧、新七大道南侧10966.1商业45%-50%住宅50%-55%大于1.0不大于5.0不小于25%不大于35%商业40住宅70WG2016-1101信阳