舟山东港24-6地块商业部分__策划顾问报告(终稿)

页1舟山东港24-6地块商业部分——策划顾问报告（终稿）呈致：舟山三盛臵业发展有限公司2010/01页2商业市场研究——项目开发空间消费者访谈——目标客群定位项目分析——自身优劣势项目定位决定可比性案例研究提供经验项目定位—定位思路页3目录舟山整体商业市场研究…………………………P12消费者访谈…………………………P60项目分析…………………………P66东港区域商业市场研究…………………………P38财务分析…………………………P129可比性案例研究…………………………P73项目定位…………………………P83舟山宏观经济研究…………………………P5商户推荐及各业态技术参数指标…………………………P134页4商业市场研究舟山宏观经济研究舟山整体商业市场研究东港区域商业市场研究通过对舟山市宏观经济的研究，从城市发展的角度，对本案未来发展前景作出初步判断。通过对舟山市各区域商业市场发展情况的研究分析，判断本案的市场定位空间，从整体上对本案的未来发展作出预判。通过对东港区域商业市场的现状以及未来上市项目的分析，判断本案的可发展业态以及未来发展思路。页5舟山宏观经济研究GDP社会消费品零售总额人口概况人均收入与支出房地产投资旅游产业页6GDP舟山宏观经济研究舟山市近几年GDP稳步发展，年增长率远超全国GDP增速；2008年受全球金融危机影响，GDP增速明显放缓，但仍远远高于同期全国GDP增长率，表明舟山市经济发展的驱动力和抗风险能力较强；舟山市人均GDP逐年稳步增长，2006年起全市人均GDP已超过4000美元,整体经济已经由中等收入水平向中上等收入水平转化；GDP的快速增长是城市商业发展的基础，可以预见未来舟山市商业市场将得到飞速发展。页7舟山市社会消费品零售总额整体稳步增长；尽管2008年全球金融危机来临，但舟山市社会消费品零售总额增长率接近20%，反映舟山市消费市场需求旺盛，并具有较大的抗风险能力，预计未来仍将保持增长趋势。社会消费品零售总额舟山宏观经济研究页8人口概况舟山宏观经济研究自2001年以来，舟山市人口处于逐步下降趋势，至2006年下降至低谷，随后自2007年起，全市户籍人口开始缓慢增长，但仍低于2004年之前的水平；因此，舟山市人口外流情况较为严重，对于商业市场而言，本地消费客群基础薄弱，今后还需更多地依靠外导入旅游人群。页9人均收入与支出近年来，舟山市城镇居民人均可支配收入和人均消费性支出呈逐步增长趋势，并人均收入基本保持较稳定的增长率；因此，舟山市城镇居民的消费能力和消费水平均保持逐年增长趋势，主要源于舟山市整体宏观经济的良性发展；预计未来舟山市消费者消费能力和消费水平仍保持上升趋势，从而为舟山市商业的进一步发展创造先决性的消费条件。舟山宏观经济研究页10房地产投资近几年舟山市固定资产投资逐步增长，增长率保持全省领先，显示出良好的经济发展态势。其中房地产投资所占比例在20%上下波动；舟山市房地产投资一直保持增长趋势，但增长率波动较大。2008年受金融风暴影响，房地产投资额出现负增长；随着今年政策和市场出现利好，未来舟山市房地产投资将出现快速增长趋势。舟山宏观经济研究页11近年来，舟山市年旅游人次与旅游收入逐年增长，表现出良好的发展态势；2008年舟山市旅客接待量已超过1500万人次，实现旅游收入超过100亿元，在我国东南沿海旅游网络中占有重要地位；舟山市旅游业近几年迅猛发展，并在2004年被正式命名为“全国优秀旅游城市”，这将极大的带动舟山市整体经济与商业市场的发展。旅游产业舟山宏观经济研究页12舟山整体商业市场研究商圈综述定海商圈沈家门商圈临城商圈浦西商圈东港商圈舟山整体商业市场总结页13舟山整体商业市场研究—商圈综述定海商圈沈家门商圈临城商圈定海商圈和沈家门商圈作为舟山两大传统商圈，发展已较为成熟，但商业档次和物业品质较落后；临城商圈和东港商圈是未来舟山两大经济、文化和商业中心，近年来住宅、办公、商业的供应量较大，发展速度较快；而浦西则聚集了众多家具建材专业市场。传统成熟商圈新兴发展商圈商圈布局本案浦西商圈页14舟山整体商业市场研究—商圈综述商圈特征定海商圈沈家门商圈临城商圈浦西商圈主要商业形态主要商业业态百货、街铺街铺百货、街铺家具建材市场目前辐射人群零售、餐饮、休闲娱乐零售、餐饮、休闲娱乐零售批发、零售定海区为主普陀区为主临城新区为主定海、普陀从商业形态来看，舟山各大商圈大多以传统商业形态（百货、街铺）存在，随着欧尚、银泰等现代商业项目的入驻，东港和临城成为舟山未来现代商业的引擎；从档次和业态来看，传统商圈（定海、沈家门）以中档为主、零售业态居多，而临城和东港档次较高，业态还需后续不断补充发展；浦西档次虽不高，但由于建材市场的唯一性和规模性，发展势头良好。从辐射人群来看，传统商圈辐射范围多局限于本区域之内，而新兴商圈则由于引进现代商业元素而形成唯一性，故辐射范围要广得多。档次定位中低~中高中低~中中偏高中低东港商圈卖场、街铺餐饮、生活形态及配套定海、普陀中页15舟山整体商业市场研究—商圈综述供应量商圈现有供应/m2未来供应/m2总供应量/m2定海商圈114,7000114,700沈家门商圈107,50013,800121,300临城商圈120,000190,524310,524浦西商圈56,00076,000132,000东港商圈56,324216,000272,324总计494,524496,324990,848舟山五大商圈现有商业供应量近50万平方米，在可预见的未来商业供应量亦将近50万平方米，由此可推测舟山市未来商业总体量接近100万平方米；五大商圈中，定海、沈家门两大传统商圈现有商业规模较大，但可开发土地较少，故未来商业发展有限；而新兴商圈处于商业飞速发展阶段，未来商业供应量巨大，尤其值得关注的两块区域是东港和临城。本案位于东港商圈，未来面临的竞争压力较大。页16舟山整体商业市场研究—商圈综述1F售价及租金水平商圈1F售价水平（万元/平方米）1F租金水平（元/平方米/天）资本化率估算值定海商圈4~55~158%沈家门商圈4~55~2010%临城商圈2~2.51.5~22.8%浦西商圈2~30.5~21.8%东港商圈1.5~21~2(欧尚15~20)3%舟山五大商圈中传统商圈（定海、沈家门）商铺售价水平基本保持在4~5万元/平方米的水平，租金大多处于5~20元/平方米/天的水平；而新兴商圈商业氛围不足，目前售价和租金远不及传统商圈；根据目前市场售价和租金水平，可计算各商圈商铺资本化率的情况——传统商圈8~10%，而新兴商圈不及3%；这在一定程度上，反映了目前舟山的商铺投资回报情况。因此，从资本化率角度来看，持有型物业在最近几年内租金增长空间有限，但从长期发展来看，东港、临城这两大新兴商圈的商铺增值空间较大。页17定海商圈沈家门商圈临城商圈东港商圈传统成熟商圈新兴发展商圈本案浦西商圈舟山整体商业市场研究—定海商圈商圈介绍商圈范围：由环城东路、环城南路、环城西路以及环城北路围合；商圈定位：舟山市传统商业中心；现有供应：114,700平方米未来供应：暂无具备一定规模的商业项目商业形态：百货、街铺；主要业态：零售、餐饮、休闲娱乐；整体档次：中低~中高档辐射人群：以定海区（居民、白领、政府人员等）为主；1F租金水平：5~15元/平方米/天1F售价水平：4~5万元/平方米整体入驻率：95%以上代表项目：舟山一百、舟山文化广场等；环城南路页18舟山整体商业市场研究—定海商圈主要商业项目分布环城南路人民中路人民南路现有项目未来项目1、舟山一百2、新茂百货3、新茂数码城4、舟山文化广场5、定海商城6、芙蓉商城7、宏远五交化商场8、总府路步行街9、芙蓉洲路休闲街从目前规划来看，未来几年内定海商圈没有具备一定规模的商业项目推出。123456789页19舟山整体商业市场研究—定海商圈主要商业项目列表定海商圈现有及未来商业项目供应情况项目名称商业类型商业体量/平方米档次水平经营状况现有供应舟山一百百货10,000中偏高新茂百货百货5,000中低档新茂数码城商场3,000中低档舟山文化广场综合29,134中偏高定海商城商场1,400中低档芙蓉商城百货35,122低档宏远五交化商场商场1,044中低档总府路步行街街铺10,000中低档芙蓉洲路休闲街街铺20,000中低档未来供应从目前规划来看，未来几年内定海商圈没有具备一定规模的商业项目推出目前定海商圈现有商业项目总供应量达114,700平方米，未来没有具备一定规模的商业项目供应；定海现有商业以百货、商场和街铺等传统商业形态为主，档次较低（低档~中偏高）；但长期形成的商业氛围以及稳定的消费人群使定海商圈整体经营情况表现良好。页20舟山整体商业市场研究—定海商圈商圈市场定位档次定位高低目的性便捷性现有项目未来项目1、舟山一百2、新茂百货3、新茂数码城4、舟山文化广场5、定海商城6、芙蓉商城7、宏远五交化商场8、总府路步行街9、芙蓉洲路休闲街从目前规划来看，未来几年内定海商圈没有具备一定规模的商业项目推出。123456789定海商圈仍以便捷性零售为主，舟山文化广场、芙蓉洲路休闲街等娱乐、餐饮项目丰富了该商圈业态。页21定海商圈沈家门商圈临城商圈东港商圈传统成熟商圈新兴发展商圈本案浦西商圈舟山整体商业市场研究—沈家门商圈商圈介绍商圈范围：由东海东路、东河路、滨港路围合；商圈定位：普陀区传统商业中心；现有供应：107,500平方米未来供应：13,800平方米商业形态：以街铺为主；主要业态：零售、餐饮、休闲娱乐；整体档次：中低档~中档辐射人群：以普陀区（居民、渔民、工薪阶层、政府人员、周边岛民等）为主；1F租金水平：5~20元/平方米/天1F售价水平：4~5万元/平方米整体入驻率：95%以上代表项目：佛国商城、华侨商店、华之友；东河路页22主要商业项目分布东河路菜市路中大街新街舟山整体商业市场研究—沈家门商圈现有项目未来项目1、佛国商城2、华侨商店3、麒麟大厦4、融信〃财富商务楼裙房5、工人大厦裙房6、华之友(沈家门)7、台客隆(沈家门)8、新街步行街9、滨港路休闲街10、女人街11、同济路商业街12、西大街特色美食街13、沈家门渔港特色休闲街14、缪家塘民俗风情街1、原东海酒厂B-2-3地块12345678910111213141页23舟山整体商业市场研究—沈家门商圈主要商业项目列表沈家门商圈现有及未来商业项目供应情况项目名称商业类型商业体量/平方米档次水平经营状况现有供应佛国商城商场5,000低档华侨商店百货2,000中低档麒麟大厦商场2,000低档融信〃财富商务楼裙房办公配套1,200中档工人大厦裙房商场3,500中低档华之友(沈家门)卖场4,000低档台客隆(沈家门)卖场2,000低档新街步行街商业街8,000中低档滨港路休闲街商业街20,000中档女人街商业街1,800低档缪家塘民俗风情街商业街3,000低档同济路商业街商业街21,000中低档西大街特色美食街商业街20,000中低档沈家门渔港特色休闲街商业街14,000中低档未来供应原东海酒厂B-2-3地块住宅配套13,800中档——目前沈家门商圈现有商业项目总供应量达107,500平方米，未来商业项目总供应量13,800平方米；沈家门以商业街为主，档次较低（低档~中档）；整体经营情况良好。页24舟山整体商业市场研究—沈家门商圈商圈市场定位档次定位高低目的性便捷性123456789沈家门商圈仍以便捷性零售和生活配套为主，依托本区域产业特色和旅游资源而发展起来的海鲜商业街是沈家门一大特色。现有项目未来项目1、佛国商城2、华侨商店3、麒麟大厦4、融信〃财富商务楼裙房5、工人大厦裙房6、华之友(沈家门)7、台客隆(沈家门)8、新街步行街9、滨港路休闲街10、女人街11、同济路商业街12、西大街特色美食街13、沈家门渔港特色休闲街14、缪家塘民俗风情街1、原东海酒厂B-2-3地块10111