2019年盐城城市房地产市场再理解报告

2019年盐城城市房地产市场再理解报告目录02住宅市场分析03土地市场分析04版块市场分析及发展策略01盐城城市概况一、盐城城市概况盐城地处江苏省中东部，是全省面积最大的地级市，位于东部沿海发展带上，是长三角城市群北翼重要的区域性中心城市，享受南京和上海的双重辐射带动，下辖有3区5县及东台1个县级市。南京上海淮安连云港宿迁盐城扬州泰州常州南通无锡苏州1小时经济圈2小时经济圈苏、锡、常都市圈190KM265km1/南京都市圈紧密圈层城市，与淮安、泰州形成1小时经济圈，与南京、无锡、连云港形成2小时经济圈；2/盐城地处中国东部沿海中部，是江苏省面积最大的地级市，拥有江苏省最长的海岸线；3/距离南京直线距离190KM；距离上海直线距离265km；响水县滨海县阜宁县射阳县建湖县东台市大丰区盐都区亭湖区1、城市区位盐城于2015年成为苏北唯一入选长三角城市群规划，被国家定位为城区常住人口100万至300万人的Ⅱ型大城市，与沪苏浙皖其他25个城市，联手打造具有全球影响力的世界级城市群。盐城正按照中韩两国政府商定的建设全方位创新创业园区要求，重点发展“十大合作产业”，打造中韩产业合作示范区和江苏乃至全国对韩开放的重要窗口。加入长三角城市群后，既可以承接上海、苏南等地先进产业转移，也有利于加快培育本地新产业新业态。数据来源：人民网中国江苏网网址：苏北唯一入选长三角城市群城市，定位于Ⅱ型大城市。2、城市定位各市对比中，盐城市GDP高于连云港、淮安、镇江、扬州、泰州、宿迁市，整体经济水平在江苏省中等。注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。苏州市南京市无锡市南通市徐州市常州市盐城市扬州市泰州市镇江市淮安市连云港市宿迁市18974138911191787837694758858035769506648914013328229791897413891119178783769475885803576950664891401332822979020004000600080001000012000140001600018000200003、城市对比-GDP各城市对比中，盐城市户籍人口826.2万方，处于上游水平，仅低于徐州，常住人口724.22万人，低于南京、徐州、苏州、南通、处于中上水平。注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。680.7493.11039.4378.8691.1764.5532.5560.9826.2459.9270.9503.4591.1833.5655.3876.4471.71068.4730.5451.8491.4724.22450.8318.6463.6491.5020040060080010001200南京市无锡市徐州市常州市苏州市南通市连云港市淮安市盐城市扬州市镇江市泰州市宿迁市江苏省2017年各市户籍人口及常住人口数量2017年江苏各市（万人）2017年江苏各市（万人）4、城市对比-人口对比各市区对比中，盐城市区固定资产、房地产开发投资水平同样偏低，仅高于连云港、淮安、泰州和宿迁市区，区域投资发展空间较大。注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。南京市无锡市徐州市常州市苏州市南通市连云港市淮安市盐城市扬州市镇江市泰州市宿迁市2017年江苏各市6215.34967.55277.13896.35629.64959.32603.62839.64278.53690.12694.43623.32194.42017年江苏各市2170.2530.72538.6479.12306.1610.3274.9303.1426.7443.6343.5353.7243.12017年江苏各市35%11%10%12%41%12%11%11%10%12%13%10%11%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%01000200030004000500060007000江苏省2017年各市固定资产投资、房地产开发投资对比5、城市对比-固定资产、房地产投资对比各市对比中，盐城市社会消费品零售总额高于连云港、镇江、扬州、淮安、泰州和宿迁市区，在江苏省处于中等水平。注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。南京市无锡市徐州市常州市苏州市南通市连云港市淮安市盐城市扬州市镇江市泰州市宿迁市5604.73458.02977.22444.15442.82873.41038.31197.11806.21494.01366.01254.2781.45604.73458.02977.22444.15442.82873.41038.31197.11806.21494.01366.01254.2781.40100020003000400050006000江苏省各市2017年社会消费品零售总额（亿元）6、城市对比-社会消费品零售总额各市区对比中，盐城市城镇居民可支配收入处于中等水平，高于徐州、淮安、连云港、淮安和宿迁市，农村常住居民可支配收入高于徐州、淮安、连云港、淮安和宿迁市，处于全省中等水平。注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区不包含周边县级市等。5453852659309874995558806427563029332976331153882845386400592611823133283581669725835299772047215273156011871119694227241949415268010000200003000040000500006000070000南京市无锡市徐州市常州市苏州市南通市连云港市淮安市盐城市扬州市镇江市泰州市宿迁市江苏省2017年各市城镇和农村常住居民可支配收入对比2017年江苏各市2017年江苏各市7、城市定位-城镇常住居民与农村常住居民可支配收入城市经济基本面运行良好，整体GDP呈持续上涨趋势，含盐都、亭湖、大丰等区域的盐城市区区域GDP总额及占比全市名列前茅，远超其余区域。盐城历年GDP总量整体呈上涨趋势，2018年GDP总额达5804.41亿元，并且增速在2016年触底后反弹，近两年增速均超过10%；2018年盐城各区县GDP市区以1918.21亿元领衔，占全市GDP比例为33.05%；其次为东台、建湖，GDP总额分别为812.82亿元和523.10亿元，分别占比14.01%和9.01%。注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区包含开发区、盐都区、亭湖区、大丰区等3120.003490.553835.624241.54576.085082.695803.410.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%0.001000.002000.003000.004000.005000.006000.007000.002012201320142015201620172018盐城市历年GDP总量走势（亿元）GDPGDP增速1918.21319.91442.53447.00500.02523.10812.8205001000150020002500市区响水滨海阜宁射阳建湖东台盐城各区GDP总量对比（亿元）8、城市经济-国内生产总值盐城城市居民可支配收入与农民纯收入持续增长，年涨幅分别在6%-10%和8%-12%；盐城市区城镇居民可支配收入领先其余区域，2017年达36927元。盐城近年城市居民可支配收入持续增长，2017年全市城市居民可支配收入已达至36927元；盐城全市农民纯收入也呈现增长态势，随着经济水平、人均收入的提高，至2017年全市农民纯收入已达至18711元；盐城各区中，市区的城镇居民可支配收入领先于其余区域，2017年其值为36927元；其次为东台，2017年城镇居民可支配收入35380元。注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区包含开发区、盐都区、亭湖区、大丰区等2586728402296163223034005369271189813344144141574817172187110500010000150002000025000300003500040000201220132014201520162017盐城市城镇居民可支配收入和农民纯收入（元）盐城市盐城市369272783228867277542881632188353800500010000150002000025000300003500040000市区响水滨海阜宁射阳建湖东台盐城市各区城镇居民可支配收入（元）9、城市经济-居民可支配收入盐城市近年第三产业快速发展，但现阶段仅勉强追平二产占比，工业发展比例依旧庞大；其中射阳因其自然气候和地理环境，一产、三产发展突出，分别占比17%和47%；盐城市区多家工厂及产业技术园坐落，二产着重发展，占比约50%。注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区包含开发区、盐都区、亭湖区、大丰区等9%13%14%13%17%9%12%50%49%41%44%36%43%41%41%38%45%43%47%48%47%0%20%40%60%80%100%120%市区响水滨海阜宁射阳建湖东台盐城市各区2017年三产占比第一产业第二产业第三产业15%13%13%12%12%11%47%47%46%46%45%44%38%40%41%42%44%45%0%20%40%60%80%100%120%201220132014201520162017盐城市年度三产走势第一产业第二产业第三产业10、城市经济-三产走势全市户籍人口总数2016年以前基本呈上升态势，2017年有所下滑，且人口流出现象依然存在；盐城市区作为主城区承接全市近30%的人口。全市总人口2016年以前基本呈现上行态势，人口自然增长率维持在0.31%-0.50%之间，出生率微高于死亡率，其余人口变化来源于外来人口流入及本地人口流出，2017年人口流出表现较为突出，较上一年人口增长率为-0.53%；2017年盐城各区中户籍人口总量市区占比最高，共计243.56万人，其次为滨海、阜宁、东台等。注：数据来源于盐城市统计局统计年鉴，市区包含开发区、盐都区、亭湖区、大丰区等822.40823.77828.54828.03830.53826.150.31%0.31%0.39%0.44%0.50%-0.53%-0.60%-0.40%-0.20%0.00%0.20%0.40%0.60%818.00820.00822.00824.00826.00828.00830.00832.00201220132014201520162017盐城市历年户籍人口总量及增长率盐城市户籍人口盐城市户籍人口243.5662.40122.52112.7295.6178.77110.56050100150200250300市区响水滨海阜宁射阳建湖东台盐城市2017年各区户籍人口数量（万人）11、城市人口亭湖区、城南新区、盐都区、开发区合称为中心城区，城镇化率最高，达62%~90%，常住城镇人口合计为131.71万，占全市总量29%；其他县市区人口分布较为均衡，城镇人口多集中在28-60万，城镇化率54%~60%不等。注：数据来源于盐城市2018年统计年鉴响水县28.13万滨海县52.33万阜宁县47.10万射阳县51.26万建湖县42.96万盐都区40.45万亭湖区63.18万城南新区22.14万开发区5.94万东台市59.46万大丰区42.58万盐城市2017年分地区常住人口区域常住总人口城镇人口全市724.22455.53开发区9.435.94城南新区24.5822.14亭湖区69.9763.18盐都区63.7540.45大丰区70.2142.58响水县50.128.13滨海县93.4552.33阜宁县83.1747.10射阳县88.4551.26建湖县73.0742.96东台县98.0459.4612、城市人口分布京沪高速（高速公路）双向4车道京沪高速将扩为双向8车道，通行能力将大幅提升。宁盐高