茶城策划案

目录第一章市场分析第二章项目分析第三章招商思路和策略第四章业态和租金建议第五章招商执行安排第六章招商筹备第三章招商思路和策略第一章市场分析第五章招商执行安排第六章招商筹备第二章项目分析第四章业态与租金建议安吉茶叶市场情况安吉溪龙茶叶市场目前有80余户商家入驻目前有150多户商家入驻安吉竹叶城茶叶市场安吉2大茶叶市场有商户共230户。市场细分思路本案安吉及湖州和周边区域茶商长三角及名茶基地茶商全国各地名茶基地茶商安吉白茶产地情况安吉白茶产地有专业合作社353家。溪龙乡安吉的白茶产地主要分布在溪龙、孝丰、天荒坪、鄣吴等几大产区。目前，溪龙乡的黄杜村、溪龙村、徐村湾村、后河村、新丰村等几个自然村都盛产安吉白茶。溪龙乡以及安吉全县已经组建安吉白茶专业生产合作社300多家，主要以供销合作社、品牌厂家、网店茶商的淘宝店等为主要销售渠道。安吉中国茶城项目情况体量大，专业度高。茶旅结合，项目前景广阔。中国茶城安吉·中国茶城项目是省重点建设项目，由浙江福士达集团有限公司旗下浙江省茶叶集团投资建设，项目总投资近11亿元，占地面积约337亩。项目突破以往单一的茶叶市场模式，依托17万方茶城平台，集茶叶实体交易、电子商务、茶文化展示、观光休闲、服务保障等多功能于一体的区域性、现代化的大型茶叶交易中心和物流基地，被称为中国第三代茶城标杆。长三角主要已联络茶叶市场情况长三角主要已联络茶叶市场商家总计户数有：1204户。市场名称情况单铺面积冷库、仓储租金业态分布商户规模商户来源优惠政策大龙港茶叶市场经营面积：6000平米，经营商：南环桥市场公司开业时间：2000年30—40平米大多商户在市场二楼自建冷库，面积约在2—6立方60—80茶叶、茶具、茶叶包装目前已有150余家商户进驻福建、浙江、江苏市场刚招商免租半年美地茶园经营面积：4000平米，经营商：中辰商贸公司面开业时间：200610—30大多商户在市场租赁统一冷库，面积约在2—7立方，租金在700元/㎡/年30—100茶叶、茶具、茶叶包装目前已有80余家商户进驻福建、浙江、江苏市场相应给予3个月装修期华东茶叶城经营面积：12000平米，经营商：苏州鹏云集团面开业时间：2011.7.280—100市场无统一冷库，商户店内自购冰柜2个3.3二层：茶叶目前已有40余家商户进驻福建安溪县租2层送3层春晖市场经营面积：1200平米经营商：春晖农贸市场开业时间：200830—40部分商户在外自租冷库30元/㎡/月20—40一层：茶叶目前已有30余家商户进驻福建、浙江6个月免租期阳光市场经营面积：3000平米经营商：阳光昆城开业时间：2009110市场无统一冷库，商户店内自购冰柜2个20—30一拖二商铺目前已有35余家商户进驻福建、浙江无免租期已联络茶叶市场汇总分析市场名称情况单铺面积冷库、仓储租金业态分布商户规模商户来源优惠政策五洲市场经营面积：1000平米经营商：五洲国际管理公司开业时间：201040市场无统一冷库，商户店内自购冰柜2个30—50一层：茶叶目前已有30余家商户进驻福建安溪县18个月免租期红星市场经营面积：1500平米经营商：浙江茶商个人开业时间：200550市场无统一冷库，商户店内自购冰柜2个30—40一层：茶叶目前已有30余家商户进驻福建、安徽、浙江早期商户6个月免租期大江南市场经营面积：2000平米经营商：福建茶商个人开业时间：200640--60市场无统一冷库，商户店内自购冰柜2个40—70一层：茶叶目前已有40余家商户进驻福建、安徽、浙江早期商户6、12个月免租期五角场市场经营面积：1200平米经营商：五角场市场管理公司开业时间：200930—50市场无统一冷库，商户店内自购冰柜2个40—50一层：茶叶目前已有20余家商户进驻福建、安徽、浙江早期的商户免租12个月一品市场经营面积：2100平米经营商：茶商老板个人开业时间：200550--70部分商户在店内自建冷库，每间约20平米10—40一拖二商铺目前已有30余家商户进驻福建、安徽、浙江无免租期市场名称情况单铺面积冷库、仓储租金业态分布商户规模商户来源优惠政策上海九星茶叶市场经营面积：18000平米经营商：村办集体企业开业时间：199850-100部分商户在店内自购冰柜，1-2个约3-6立方150茶叶、茶具、茶艺根雕茶叶类全部进驻福建、浙江无免租期大宁国际茶城经营面积：50000平米经营商：大宁茶城管理公司开业时间：2007.440—60部分商户在店内自购冰柜，1-2个约3-6立方100-150茶叶、茶具、茶艺根雕1F老市场搬迁、目前1F2F3F全部进驻福建、浙江、江苏无免租期帝芙特国际茶文化广场经营面积：10000平米经营商：浙江帝芙特有限公司开业时间：2008.530-40部分商户在店内自购冰柜，1-2个约3-6立方90-140茶叶、茶具、咖啡目前已有80余家商户进驻安溪、安吉、杭州、苏州无免租期上海老西门茶广场经营面积：7000平米经营商：福建茶商个人开业时间：200930-60部分商户在店内自购冰柜，1-2个约3-6立方100-150茶叶、茶具目前已有60余家商户进驻安溪、杭州、苏州、安徽无免租期市场名称情况单铺面积冷库、仓储租金业态分布商户规模商户来源优惠政策上海天山茶城经营面积：23000平米经营商：上海大不同天山茶城公司开业时间：2007.920-50部分商户在店内自购冰柜，1-2个约3-6立方100-150茶叶、茶具目前已有150余家商户进驻安溪、安吉、杭州、苏州无免租期上海满堂春茶叶市场经营面积：22000平米经营商：满堂春管理公司开业时间：2005.1130-40部分商户在店内自购冰柜，1-2个约3-6立方80-120茶叶、茶具目前已有80余家商户进驻福建、浙江、江苏3-6月免租上海金桥国际茶城经营面积：4500平米经营商：金桥市场管理公司开业时间：200880—100部分商户在店内自购冰柜，1-2个约3-6立方80-100茶叶、茶具目前已有40余家商户进驻福建、浙江、江苏、安徽无免租期上海和平茶城经营面积：5000平米经营商：和平茶叶市场管理公司开业时间：2010.620-60部分商户在店内自购冰柜，1-2个约3-6立方90-130茶叶、茶具目前已有70余家商户进驻福建、浙江、江苏前期半年或一年免租茶叶市场汇总分析小结茶城体量5000平米以下较多，上海茶叶市场体量较大，大多在10000平米到23000平米，上海大宁国际茶城体量较大，达50000平米；冷库苏州2大茶叶市场配有冷库，每户在2～7平米，其它专业市场商户除少数自备冷库外，大多都采用自购冰柜储备绿茶；经营面积批发市场茶店经营面积大致面积在20～50平米，二层连体在50～100平米；业态体量较大的茶城业态主要包括茶叶、茶具、工艺品、根雕、古玩字画等品类；租金从租金来看，上海较高，一般在80～150元/平米/月，苏州次之，在30～100元/平米/月，常州、无锡、昆山、吴江等地租金偏低，在10～70元/平米/月；商户来源商户主要以福建、浙江、安徽、江苏等地为多，茶叶产地以安溪、安吉、杭州、苏州、安徽、湖南为多；免租期免租期6个月、12个月、18个月不等；租赁期租赁期：有1年、2年、也有3年，以3年占多数；运营商市场都有专门的商业或大商户统一运营，茶商运营有福建、浙江商户。吴江、昆山、无锡、常州商户问卷访谈汇总分析这次调查我们采用走访式问卷调查形式展开，虽走访的商户数量和填写问卷的比例较低，但对我们了解这4大城市茶商对安吉中国茶城的看法及其入驻意向有所借鉴意义。城市无锡苏州上海常州走访商家数406010060填写问卷数24153317对安吉中国茶城的看法无锡苏州上海常州总计比例看好46321517%一般145512528%等等再看6424134753%不看好001122%对安吉中国茶城的看法的分析通过汇总分析，在问卷的89家商户中，对安吉中国茶城“看好”的占17%，填“一般”的占28%，“等等再看”的占53%，2%明确表示“不看好”，这说明填写问卷的商户大部分对港龙国际茶城的发展前景怀有疑虑，原因主要在项目还没有具体的一些招商方面的信息支持。所以在今后加强具体的招商政策和运营保障诉求至关重要。商户对我们的建议无锡明确茶城未来的发展方向，多与商户沟通加强广告力度苏州能否成为浙北区域大型专业茶叶市场上海加强广告多做户外推广，市场管理方面多与商户沟通常州冷库能否放在店铺外，招商前期要多做推广，加强广告量商户对项目的建议从上面可看出，大多要求我们增加招商广告，这可能与商户对项目的信息了解少有关，也说明广告造势对招商同样有积极的促进作用。第三章招商思路和策略第一章市场分析第五章招商执行安排第六章招商筹备第二章项目分析第四章业态与租金建议项目SWOT分析优势：劣势：机会：威胁：1、项目位于安吉白茶之乡，离茶叶生产地较近，易于借势宣传；2、项目板块属新型政府中心板块，浙茶集团投建和管理，且未来有有高铁规划，发展前景较好；3、项目体量相对较大，配备较好，易形成规模效应。1、项目离县城中心区较偏，不易于聚集人气；2、项目板块发展不成熟，人们对板块的认知度不高，对项目的形象有一定的影响；3、项目周边茶叶、食品、工艺品等专业市场缺乏，不利于形成群集效应。1、项目处于安吉新型发展区位，随着县政府迁移、高铁及汽车站进驻，和周边商业及住宅区的繁荣，为项目带来了发展机会；2、目前安吉2大茶叶市场规模小，档次不高，其中一家还面临拆迁，为项目后来居上提供了市场机会。1、人们对偏离繁华区的新型专业市场的认知有个过程，这对招商和运营形成一定的风险；2、茶叶品类过于狭窄，产业链相对薄弱，而项目体量较大，招商难度较大。阿里巴巴战略联盟。阿里巴巴认可的安吉中国茶城认证商家百兆光纤接入户户光纤直达顺丰中通圆通韵达等快递物流联盟服务安吉中国茶城旅游购物点计划与安吉各大旅游公司（青旅、中旅等）签订战略协议，增加安吉中国茶城茶叶及土特产购物点环节；与安吉农林局、旅游局、茶叶协会合作一年两次茶博会及白茶开采节，商机不请自来第三章招商思路和策略第一章市场分析第五章招商执行安排第六章招商筹备第二章项目分析第四章业态与租金建议招商总策略与主力商家、大商家形成共赢联盟：一些专业市场大商户也是整个市场的运营者，它们可带动一部分小商户加盟，所以给予大商户、主力商户特别的优惠政策；“先大后小”：先招主力商家和大商家，通过主力商家带动散户。会员制招商：借势茶叶协会、茶博会，以茶叶协会会长单位、茶博会组办方的名义，诱导商户加盟；攻心为上：广告宣传造势，树立商户入驻信心；形象展示为要：设立招商中心，制作招商沙盘，营造氛围，提高项目的感知度。招商优惠政策1、装修免租期8个月～18个月免租政策，具体免租时间根据招商进驻的商家品牌、租赁面积、年租金总额等情况而定，届时制定具体标准。2、办VIPA卡优惠凡办VIPA卡商户，可按A卡优惠措施，认筹购买享“1000元抵10000元”的优惠，并在“1000元抵10000元”的基础上再享受500元/平米的自营奖励，或租赁多获取3个月的免租期奖励。3、物业费优惠进驻第一年，物业费及运营管理费用由运营公司代付。物业费2.48元/月/㎡，代收费0.91元/月/㎡。4、免费前期统一推广宣传旺市包括每年举行两次大型茶博会，年推广基金800万元。主力店优惠政策建议正常招商优惠政策项目开业前进驻的商户，统一享受8个月的免租优惠，若在项目租赁合同签订前，办理A卡的可多享受3个月免租期。即普通商户最多可享受11个月的免租优惠。在此前提下针对大客户制定以下政策：一、大商户的标准1、茶商个人在我们项目租赁面积在200㎡以上；2、茶商个人租赁面积在200平米以下，但在开业前介绍客户租赁面积超过200平米的；3、在全国地级市开设三家以上连锁店，单店平均面积100平米以上；在我们项目租赁面积100平米以上的；4、在市场内有影响力的商户组团租赁的，租赁总面积超过800平米的。二、对大商户的优惠政策以上四条标准符合其中一条即可享受大商户租赁优惠，大客户均可享受15个月免租优惠；项目开业前，大客户办理A卡的，签订正式租赁协