《朱光磊：房地产并购税务筹划》笔记

1/22朱光磊：房地产并购税务筹划九类并购模式1、股权转让2、在建工程转让+代建3、分立&合并4、投资+转股权5、总分公司6、法拍7、划拨8、收储+出让9、变更出让合同目前国内的房地产并购模式，并非“论述题”，而是“选择题”，适用的并购方式有限，应依照各个项目实际情况，合理选择并购模式；税务筹划方案只是税务成本与沟通成本的取舍，没有完美的方案。题外话：【税法的框架】以会计准则为基础，税收规范文件为主体，民商法为补充；【物权法】——三种确权方式、两种转移方式确权方式：1.不动产登记（过户）；2.法院、仲裁机构的判决（执行判决书）；3.不动产的建筑行为（完成初始确权）；转移方式：1.交付（动产的所有权转移方式）；2.登记（国家登记机关对民事主体间物权变动事实进行记载审查并最终赋予改变动以法律效力的行为）。2/22一、股权转让目前主流交易模式之一。直接股权转让是一种税负转嫁交易，导致购买方税负增加，因此购买方需进行后续税务筹划；主要通过企业合并、金融工具、关联利息非关联化、毛坯房改精装房等方式来解决；此外，股权转让涉及代扣个税与预提所得税的诸多问题；项目并购的实操中，公司股权转让多以增资的方式实现，一般对照项目公司原有的实收资本进行增资，其余部分进入资本公积。项目并购溢价部分以借款（往来款）的形式支付给原股东，约定项目公司仅以对原股东的分红权作为该笔债权的追偿权。问：同股不同权，不按照项目公司股权比例进行分红，是否要对多分红的股东征税？答：公司法规定可以不按照股权比例分红，在章程中进行约定即可；多分红是否要征税，税法中未明确；在江苏地税的一个回复中，可以不用交税；不按股权比例增资，也不用征税；《中华人民共和国公司法》第三十四条股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。江苏地税回答蔡桂如的问题：标题：不按出资比例分红免税问题内容：某有限公司由A（法人）和B（法人）及C（自然人）出资组成，出资比例为3:3:4，公司章程规定分红比例为4:4:2,2012年度公司分红100万元，请问：A和B各分得的40万元是否可以免企业所得税？答复内容：您好！您在我们网站上提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：根据《企业所得税法》及《实施条例》的规定，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。个人独资企业、合伙企业不适用本法。符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，为免税收入。所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。因此，您企业取得符合上述文件规定的投资收益免征企业所得税。否则，应合并到收入总额计3/22征企业所得税。上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。欢迎您再次咨询！答复单位：江苏省地方税务局答复时间：2013-05-1318:31:53【合伙税制】分析问：合伙企业是不是企业所得税、个人所得税的纳税义务人？答：合伙企业是流转税的纳税义务人，但合伙企业不是企业所得税、个人所得税的纳税义务人，只是计算主体；以合伙企业计算应税所得，再按照其股东的性质来计税，如为个人，则为其代申报个人所得税，税率20%，如为企业，则无需代报税，由企业自行申报，税率25%；《财政部国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》财税[2008]159号二、合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的，缴纳个人所得税；合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税。三、合伙企业生产经营所得和其他所得采取“先分后税”的原则。同一投资人设立的多个合伙企业，各个合伙企业间的亏损与盈利需区分计算，不能跨不同的合伙企业补亏，如果多个合伙企业汇总，亏损的合伙企业经营利润应按零计算；同时，如果是法人企业，也不能以合伙企业的亏损弥补其他所得的盈利。换句话就是说，法人公司占有合伙企业的经营利润份额，如果合伙企业是盈利的，法人公司只能调增应税所得，如果合伙企业是亏损的，法人不能调减应税所得；合伙企业的个人投资者只适用个体工商户生产经营所得与股息所得两个税目。个人从合伙企业取得的收益，适用税率为20%及5-35%：a.合伙企业的股息红利所得——个人股东按照20%缴纳个人所得税；b.合伙企业的转让财产所得——比照个人所得税法的个体工商户的生产经营所得应税项目，适用5%～35%的五级超额累进税率，计算征收个人所得税；合伙企业的经营行为可改变投资者的计税基础4/22投资者原投资10万元，分割合伙企业当年生产经营所得20万，现决定转让合伙企业份额，转让金额为60万。转让行为的扣除成本为10+20=30（万元）个人投资者与法人企业将资产投入合伙企业需要视同销售处理常规理解，合伙企业是一个纳税透明体，个人投资者与法人企业将资产投入到合伙企业属于所得税同一纳税主体的流转，不应该征税。虽然没有明确直接的文件规定，个人投资者与法人企业将资产投入合伙企业需要视同销售处理，但是多数税务案例表明，个人投资者与法人企业将资产投入合伙企业需要视同销售处理并且也存在一定法理。原理比较复杂不再细述。因而个人投资者与法人企业将资产投入合伙企业也会改变资产的计税基础。如果合伙企业不履行申报义务，属于什么行为？有点说不太清楚。严格来说，合伙企业不属于代扣代交义务人。合伙企业的支付行为不产生纳税义务，合伙人的纳税义务在经营环节产生，这时合伙企业无法代扣代交。经可靠小道消息，合伙企业不是代扣代交义务人。信托套合伙的投资结构，目前法律及征管上有漏洞，可规避个人所得税。a.合伙企业不负有代扣代缴义务，合伙企业申报缴纳投资者的个人所得税，只是代为申报缴纳；b.信托法中也没有明确规定，就实操而言，一般信托公司没有代扣代缴个人所得税；《财政部、国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》财税〔2008〕159号二、合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的，缴纳个人所得税；合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税。【信托】分析信托法律关系包括三个主体：委托人、受托人、受益人；委托人是指通过信托行为将自己的财产作为信托财产转移给受托人，并委托其为自己或者自己所指定的其他人的而进行管理或处分的人。受托人是指因接受委托人的委托而对信托财产负有为他人利益进行管理或处分职责的人。受益人是享有信托财产利益的人，不从事信托财产的管理和处分，因此受益人无需具有民事行5/22为能力，不论自然人或法人，只要具备民事权利能力，就可以作为受益人。财产所有权包括占有权、使用权、收益权和处分权四项权能；信托法律关系的三个主体分别拥有以上四项权能。问：信托公司发放贷款，其贷款利息是否要开具发票？答：信托公司以自营资金放贷，应开发票；以受托资金放贷，可不开发票；问：股权和债权的分别？答：股权和债权的核心区分点：是否负有现实的付息义务；【假股实债】案例分析案例:甲公司与乙公司合资成立项目公司，现在甲公司拟从合资公司B中退出，双方签订协议约定，签订股权退出合同起，甲公司不再参与B公司的经营，也不参与分红。甲公司的注册资本按每年15%收取固定回报。审计师安永要求遵守实质重于形式原则，将长期股权投资转为长期债权投资，收取利息。根据现在的规定，股权与债权的最大区别不再是还本，而是是否存在付息的义务；本案中，甲公司虽然从形式上持有B的股权，但是根据合同，属于债权。因而会计上按债权处理。税务处理：全部提供证据的情况下，本业务应该按债权处理，甲公司开具利息发票给B，B进行企业所得税前扣除。但是，本案还可以有另外一种理解：在B提供股东分红决议的情况下，B为甲公司支付的是税后分红，也完全满足税后分红的条件，可以免税。这是一个兼有了股权与债权两种特征的业务，而且界限比较模糊。为了按股权处理，我们可以补充合同，合同约定甲公司收取税后固定分红，而股权退出协议不提供。后来，甲公司与乙公司又签订了《股权代持合同》，甲公司取得资金，但是保留股权形式，实现了退出。永续债：不规定到期期限，持有人也不能要求清偿本金，但可以按期取得利息；底线是只要求付息。永续债在香港视为权益；在国内视为债权；6/22二、在建工程转让目前主流交易模式之一，是二手地并购的主要交易方式，主要是为了实现土地款的加计扣除，或者实现降低土地增值税的跳点。在建工程转让的两种方式：房屋清算、在建工程清算。在建工程的转让，需要已开发规模超过总投入的25%才可以；需要总包出具投入证明；计算已投入资金时，只考虑建安成本，不考虑地价支出；在建工程转让，可以扣除土地出让金的金额；以土地价+建安的130%加计扣除，在重庆不允许；在建工程按照转让总价款缴交契税；《财政部国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》财税〔2007〕162号根据国家土地管理相关法律法规和《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则的规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。案例：在建工程收购款14亿元，新发生建安成本10亿元，项目销售额30亿元a.30-(10+14)*130%已加计扣除过的，不允许再次加计扣除；b.30-10*130%-14北京、河北等地的现行做法；c.30-10*130%-14*110%按道理可以如此计算案例：在建工程已取得预售许可证，销售一部分房产后进行在建工程转让，已售部分如何处理？a.已售的部分房产，客户在原公司做退房处理，再同新公司签约；b.如在建工程转让通过公司合并完成，则无需进行合同变更。特别交代，要做公司合并，别做公司注销，注销涉及到工商、税务、清算等一系列问题，合并无此影响。卖方如何清算？a.已竣工的，按照房屋清算处理，未售部分预计收入进行合并计算；b.未竣工的，按在建工程估值进行计算；买方后续如何清算？a.上游以在建工程清算的，则以新房销售进行清算；7/22b.上游以房屋清算处理的，则以旧房销售进行清算，实操中多以尾盘销售模式操作；案例：如项目为一张土地证，其中一期已开发销售，二期为空地的，如何转让？a.以在建工程转让，把一、二期当做一个项目，一期开发量占项目总投入的25%以上；b.让原业主将二期开发至25%再转让，该方案违约风险高，需要交易双方有较高信誉；8/22三、分立&合并目前主流交易模式之一，在建工程转让的优化模式。公司分立业务的涉税分析：a.增值税：不征收；《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2（二）不征收增值税项目。（1）根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于用于公益事业的服务。（2）存款利息。（3）被保险人获得的保险赔付。（4）房地产主管部门或者其他指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。（5）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。b.土地增值税：首先要区分公司是否为房地产开发公司【以有无房地产开发资质为认定标准】；非房地产开发公司进行分立的，无需缴交土地增值税；《房地产开发企业资质管理规定》中华人民共和国建设部令第77号未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》财税〔2015〕5号二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂