苏州越湖名邸开盘期推广方案-执行方案-24DOC

越湖名邸开盘期执行方案浙江动力地产二零零七年十月一、开盘期推广执行A.阶段一：形象提升开盘强销期：2007年10月15日－11月16日B.阶段二：项目强销及续销期：2007年11月17日－12月31日形象提升开盘强销期1、推广目标：提升项目形象，塑造项目大盘气势，为开盘制造紧张气氛2、销售指标：3亿3、主推货量：临北面的栋多层、小高层，约500套4、推广策略：围绕项目卖点解读、工程节点以及售楼部正式投入使用作为重要信息传递主题，营造项目大盘气势。5、广告策略：利用DM、报纸软文、硬广等形式在重要节点传递项目最新相关动态进行宣传；利用短信对项目最新活动信息进行传递；项目户外广告更新，扩大项目影响力，提高认知度，传递最新动态；更换车身及网络广告画面，配合项目开盘阶段诉求；电视媒体更换内容，解读项目卖点，传递开盘信息；同时形成系列报道短片，制造系列新闻点，从外围递进渗透到项目本身，（从板块价值；到山水地产，新苏州人居模式；到项目揭幕）期间可以结合到具体营销活动及事件中，比例吴中区房交会，项目现场售楼部落成，项目开盘等6、媒介组合：户外广告、电视台、电台、报纸软文、硬广、DM、车身等7、媒介铺排：类型时间媒体版次推广主题推广思路户外10月19日前1.高炮2.灯箱——项目形象、现场售楼部交付及开盘信息传递增加现场气氛，配合项目发售工地现场10月19日前1.工地围板的更换2.一期房源立面垂幅——项目卖点展示，开盘信息传递增加现场气氛，配合项目发售现场售楼部10月19日前1.入口小广场包装2.售楼部整体包装——项目形象及开盘信息传递营造现场销售气氛车体10月22日前公交车体——现场售楼部交付、开盘信息传递配合项目发售电台10月25日前苏州交通台30“现场售楼部交付（样板房开放）及开盘信息传递传递相关信息电台11月12日起项目一批热销信息传递，同时样板区开放信息传递电视10月19日前1.苏州广电总台（一套至四套）2.苏州广电总台（生活咨询頻道）15“项目大盘形象塑造、卖点展示、开盘信息传递开盘信息预告10月19日起苏州广电总台（一套至四套）1分钟系列专题系列专题报道，在区域板块认同度提升的情况下凸现出项目作为旗舰复合大盘的地位，分4期专题。（从板块价值；到山水地产，新苏州人居模式；到项目揭幕、热销）制造新闻话题，在扩大区域板块的认同度后凸现项目的核心地位，同时梳理项目中高端定位形象短信10月19/26日11月7/15日短信群发4次房交会、现场售楼部落成（样板房开放）开盘及一起热销信息公告结合房交会、订卡、开盘几个重要的节点，对前期登记客户进行短信告知；同时对重点目标客户群区域进行定点发送，扩大活动信息传递有效性DM10月26日夹报/定投1次项目大盘形象、卖点展示现场售楼部落成（样板房开放）及开盘信息告知丰富项目媒体通路，扩大信息传递到达率生活手册11月12日现场派发/部分定投1次项目大盘形象、卖点展示现场生活方式演绎，生活场景描绘更真切的让目标群感受项目所倡导的新苏州生活方式网络10月19日前搜房网/新视点/长三角通栏/新闻链接项目大盘形象、卖点展示开盘及现场售楼部落成（样板房开放）告知丰富项目媒体通路，扩大信息传递到达率10月31日起全屏背投网络11月15日起搜房网/新视点/长三角通栏通栏/新闻链接项目一批热销信息传递，同时样板区开放信息传递扩大热销的炒作报纸10月25日城市商报半版软文房交会后续报道，现场售楼部落成及开盘信息预告保持项目在房交会后的热度，并为开盘制造紧张气氛姑苏晚报11月1日姑苏晚报整版开盘前系列报广，同时预告订卡预约活动现场售楼部落成信息告知为项目一批发售开始造势预告城市商报11月7日姑苏晚报整版硬广开盘系列报广，开盘公告开盘气氛渲染苏州日报11月12日姑苏晚报整版软文项目开盘热销的解读软文对项目一期成功盛大发售展开炒作，顺势展示项目卖点二、销售阶段执行控制表（2007年10月15日—12月31日）阶段开盘强销期强销持续期10月15日—11月16日11月17日—12月31日主要任务样板房装修方案建议监督样板房装修样板房布置方案确定监督福园样板区施工进度现场售楼处启用交房标准的确定智能化设施的确定会所归属功能确定产品附加值的确定开盘方案确定价格策略确定销控方案确定订卡活动开盘典礼首批房源开盘销售已购客户签约样板房展示公开样板区公开房源销售客户签约客户追踪企划重点媒体计划的完成导视系统户外看板设计现场售楼处布置方案网络的广告设计生活手册的设计制作看房车的车身设计开盘系列稿的设计开盘软文的拟订开盘请柬的设计媒体开盘信息的更换展会工作的配合样板房布置方案开盘活动的摄像开盘热销场景的公告各大媒体信息及时更换相关促销辅助方案建议各大媒体信息及时更换相关促销辅助方案建议销售执行重点累积及筛选有效客户加强业务说辞培训开盘方案建议价格策略建议优惠政策的建议销控方案建议开盘礼品建议购房合同模板建议销售控制开盘的“托”价格调整开盘强销客户签约以老带新“滚雪球”销售持续销售客户签约价格调整销售控制以老带新“滚雪球”销售开盘销售客户问题解决发展商配合部分产品附加值的确定交房标准确定智能化设施确定会所归属功能确定开盘方案确定价格策略确定相关促销辅助方案确定优惠政策的确定销控方案确定提供财务会计收纳房款样板房家具采购布置预售许可证的取得提供工程进度表配合三维动画设备采购样板房布置方案确定开盘系列稿确定开盘软文的确定开盘礼品的确定发包开盘领导人员的确定开盘礼仪公司的确定购房合同模板确定相关促销辅助方案确定各大媒体更换信息确定相关促销辅助方案确定样板房公开样板区公开各大媒体更换信息确定相关促销辅助方案确定三、开盘活动建议方案A：轮筹购房1.时间：2007年11月8日—9日2.地点：越湖名邸现场销售中心3.硬件支持：1)11月1日（周四）前，项目一期预售许可证取得；2)11月1日（周四）前，现场售楼部公开办公，包括售楼部入口广场处绿化布置完毕；3)11月份，一批房源立面亮相且包装完毕。4.预期效果：营造现场热销气氛，引发苏州新一轮的“置业抢购”轰动效应，吸引社会关注。5.企划思路：为达至预期效果，我司建议在公开发售日以低于市场预期价格5%—15%的“超值开盘价”形式，推出500套优惠单位（其中套为发展商内定单位），藉此引发买家“排队轮筹”抢购现象，营造极度热销的现场气氛，从而，吸引社会关注，达到“一炮而红”的目的。在顺利完成销售任务的同时可以迅速地提高项目的市场知名度及美誉度，亦为本项目提升市场形象及带动项目后期销售推广埋下伏笔。6.施行依据：福卡超过1000张或以上。7.按照“福”卡的顺序轮候规定及程序轮候原则：必须在指定日期和时间内到指定地点；只接受11月7日前已申领福卡的买家；一张福卡只限家属、朋友3人进入定房现场；在轮候过程中将按照福卡序列号进行叫号，并且根据定房每个环节进度分批叫号；轮候中途离场者一律视为自动放弃处理。“轮筹购房”程序1.11月8日上午8:00正式开始接受入场检查。2.轮候者须持福卡，按通知时间到现场报到等候。3.轮候购房者不得中途离场，否则一律视为自动放弃处理。其间必须指派本项目的保安人员负责维持现场秩序，联络当地治安人员协助。4.购房者凭福卡、银行存折、福卡申请单、身份证按福卡顺序在销控等待区等候。5.轮候者根据销控区房源预想好欲定房源（可在订卡活动中就确定具体意向房源）6.11月8日早上8:30准时唱筹，每10分钟唱筹一次，每次唱筹十个（具体根据其他环节进度调整），未能在5分钟内应筹者一律视作弃权处理。7.按唱筹批次，分批进入定房等待区，根据定房区内进入分批进入。8.进入定房区每人只有5分钟由销售人员辅助选楼。客户选中单位后即与发展商签署认购书并同时交付10万元整的购房定金。同时销控等待区对已定房源在销控板上示意。9.客户先选好理想单位，一张福卡只能购买一套单位。10.在定房区内，同批次的客户若同时选中同一单位，则按先选先得为优先原则。11.若客户未能在5分钟内选中理想单位，必须离开定房区。若客户在15分钟内仍未选中理想单位，则其福卡作废，并请离开定房区。（福卡后续退款事项在一周后集中办理）1012.具体折扣按福卡的成交确认日期执行（具体优惠方案须由发展商在10月25前确定）。13.选定单位后，即收回福卡申请单及福卡，并发放该单位的正式认购书。正式认购书一经发出，则视作客户正式认购该单位，如客户违约，定金不予退回。14.发展商拥有对一切认购程序的解释权。客户如有任何问题可到前台咨询。各区人员配置及功能1.全场总控：1人负责全程调度。2.售楼部入口处：工作人员2名，保安人员5名，负责维持进场秩序及入场凭证核准。3.销控等待区：工作人员5名，保安5名负责引导轮筹客户进入定房等待区，同时在销控板上即时销控。4.人流总控：工作人员5名，保安2名，负责销控等待区进入定房等待区的人流控制。以及其他各个环节人流控制。5.定房区：工作人员10名，保安5名负责引导客户选定房源及订单填写。6.缴款区：工作人员9名，保安5名1)总负责1人：负责总销控，定金收取后确认成交向销控区报销控2)认购书专管3人：负责开具及核对认购书113)财务6人：核对认购书及收取定金7.清洁人员：5人负责活动现场所有保洁工作。方案B：后备方案为秉承动力地产一贯严谨的工作作风及出于对各种可能出现的情况考虑，我司提供以下一个后备方案。后备方案：方式一：前30个购房名额由发展商的指派人员排队轮筹，从第31号开始为真正的购房买家。方式二：发展商共指派30人参加轮筹。前15个购房名额必须由指派人员排队轮候，从第16位开始为真正的购房买家。其余15名则分散于轮候队伍中，以助声势。12越湖名邸开盘期推广方案浙江动力地产二零零七年十月一、销售目标的制定13推广阶段划分阶段销售目标阶段销售货量比例第一阶段10月15日－11月10日3亿20％第二阶段11月11日－12月31日1.5亿10％合计4.5亿30％按一期25万方，6000元/平米计算。二、项目面临怎样的市场情况整体市场今年异常火爆，需求旺盛，成交均价节节攀升；吴中区板块成交量位于本地市场前列，区域均价相对较低，但上升势头较猛；央行及银监会出台一系列政策，尤其是9月27日出台提高二次置业首付比例及利率抬高，极大的打压了市场投资性购房需求，本地市场10月成交量有明显萎缩；吴中板块虽逐渐崛起，但目前局限性较多，集中反映在区域配套的不成熟；竞争楼盘工程进度占明显优势，且品牌实力及本土市场认可度明显占优。14整体市场对项目的启示：1.面对大热的本土市场，不断出台的利空政策，必须提升综合品质，凭借项目高性价比，抢夺市场份额；2.吴中板块虽处于发展阶段，但是从城市发展的角度来看，贯通东西，融南汇北，吴中板块必将是一个重要的发展区域。同时作为吴文化的发源地，吴中板块口号以打造“山水吴中”为目标，承载历史韵味的同时，结合自身周边优势自然资源，提供一种现代人向往的生活方式，与项目本身提倡的新苏州居住模式吻合，作为借势推广的良好契机；3.毫无疑问，项目最直接的威胁还是竞争，提示我们扩大核心优势，体现差异化，并且在营销推广体现自己的特色，达到并一贯保持较高的水准，同时在强调项目个性的同时要力保工程进度。越湖名邸主要竞争对手剖析表15越湖名邸阳光水榭美田·玫瑰99石湖华城企业品牌影响力品牌影响力较弱本地影响力较强，累计在苏开发有三个楼盘本地硬响力正在逐步增强，累计在苏开发有三个项目本地影响力强,追随者较多产品定位中高端中高端中端中高端是否上市否否否是推售范围本地推广本地推广本地推广本地推广板块越湖路板块澄湖路板块越湖路板块越溪板块交通距离古城区观前街7公里，距吴中商圈大约1.5公里，到古城区大约10分钟。有多路公交通过，规划中的轻轨二号线就在附近。距离古城区观前街7公里，距吴中商圈大约1.5公里，到古城区大约10分钟。多条公交线路直达各区，规划中的轻轨二号线就在附近。距离古城区观前街7公里，距吴中商圈大约1.5公里，到古城区大约10分钟。有多路公交通过，规划中的轻轨二号线就在附近。多条高速公路、东太湖大