西安朱雀路项目前期策划沟通报告_122PPT

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。朱雀路项目前期策划沟通报告谨呈：陕西帮建置业有限公司本报告是严格保密的。2目标沟通目标沟通会销售持续增长我们的开发目标是什么？利润最大化我们对目标的理解+目标：以准确的市场定位获取项目的价值最大化，在城南地产市场中造就一定的影响力，实现项目合理的销售速度和高销售率，启动开发商的地产品牌。迅速回笼资金目标本报告是严格保密的。3我们的研究思路和方法市场环境问题结构化模型和案例核心问题是什么？规律是什么？成功的解决办法是什么？我们应该怎么做？解决方案处于何种市场环境下？问题界定什么性质的项目？本报告是严格保密的。4项目报告的结构思路导图项目界定问题结构分析项目发展策略产品定位营销策略市场需求市场供给片区解析项目解析模式研究案例借鉴机会分析区域属性地块属性地块价值项目界定本报告是严格保密的。5区域属性城市位置区域功能区划区域规划及趋势本报告是严格保密的。6城市位置——朱雀大道本案项目地址：朱雀大街以北，豪盛大厦对面项目占地19780㎡容积率6.5以上本报告是严格保密的。7区域环境——朱雀大道城市成熟人文地标本案本报告是严格保密的。8区域环境——朱雀大道城市成熟人文地标发展关键字：人文朱雀大街如果把时光倒流回1300多年前，通往大长安城的朱雀大街主干线，绝非今日之景象。据文献记载，那时的朱雀大街宽约150米，长5020米。唐长安城以朱雀大街为界分为东西两部分，街东归万年县辖，街西归长安县辖。以此为界线，从城南正中的明德门（今明德门小区）延伸出去，一条笔直的大路直达南山石砭峪。本报告是严格保密的。9地块属性周边环境周边资源地块价值表现本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。地块项目自身属性项目地块尚未平整，老式多层尚未拆除，周边配套齐全，居住氛围浓厚本报告是严格保密的。11商业配套：百盛、民生、中环、开元、世纪金花、美美百货教育配套：南门小学、振兴路小学、五味十字小学、市5中、西安高级中学休闲配套：小雁塔，省体育城夏绿地、好乐迪地块项目价值表现－周边配套本报告是严格保密的。12地块坐拥朱雀大街，从道路设施看，交通便捷,八车道向北直通环城路，向南直通南二环，到达城市各个角落快速便捷地块项目价值表现－交通环境雁塔寺街振兴路本报告是严格保密的。13项目周边环境综述•市场环境■环境及设施■交通状况•集客类型■集客范围■集客手段•商业环境•市场规模及特点•城市主要干道，周边住宅、商业分布密集，属于成熟发展中的区域•公交线路多、车次频繁，交通便利••自驾车、交车、出租车、自行车、步行•城南朱雀路商圈•现有商业设施较多•消费人流较多•人口、家庭数较多，以居民为主•人口密度教大•车流量及人流量较大，变化平稳，但比逐步增长•城市化水平高，以城市人口为主•以三人为主的小家庭居多•15-45岁具有较强消费欲望及消费能力的人较多区域为主，全市为辅市场规模较大，主力消费群人数众多。如果产品品质较高，足以吸引大量外区域消费人群■商业中心区■项目周边的商业环境■项目周边的消费者动向■人口、家庭数■人口密度■通行量（车辆、步行者）■城市化水平■家庭状况■人口构成本报告是严格保密的。14立地环境评价评分规则对每个项目进行-1～2分的打分：2分：很好0分：较差1分：较好-1分：很差各项目打分之和为立地环境评价总分，对照评分等级可知项目立地环境的最终等级。评分等级A等：21～30分对于房产开发而言是非常好的立地环境B等：8～20分对于房产的开发而言是较好的立地环境C等：-3～7分对于房产的开发而言是较差的立地环境D等：-15～-4分对于房产的开发而言是非常差的立地环境项目分数评价人口状况数量1人口、家庭数较多分布1家庭密度较高增长率1有增加趋势年龄构成2年轻的主力消费群人数众多交通道路状况3主干道，改造焕然一新交通流量2一般，增长潜力大集客手段1较好商业设施规模1中距离2近位置2临街发展空间商圏的扩大3未来发展潜力巨大家庭的增长1有增加趋势设施扩张性1竞争态势竞争对手1在建、拟建项目少客源保证2可能A等：24分——较好的立地环境本报告是严格保密的。15项目属性项目背景项目属性界定本报告是严格保密的。16项目背景属性关键词：城南朱雀路稀缺成熟小规模用地总用地面积：约30亩地块限制条件本报告是严格保密的。17项目属性界定属性界定地理位置城南朱雀路片区发展都市进化程中的基地项目规模小等规模资源状况稀缺成熟优势配套资源配套设施齐全项目是位于城南朱雀路、具备良好的片区发展前景、小规模等、资源状况佳的城市综合开发项目。本报告是严格保密的。18项目界定问题结构分析项目发展策略产品定位营销策略市场需求市场供给片区解析项目解析模式研究案例借鉴机会分析项目报告的结构思路导图本报告是严格保密的。19如何实现强化配套功能增强客户生活舒适性和便利性？项目如何有效利用地块大环境优势，提升项目价值？如何解决商业规划对居住价值的影响？项目如何从周边建筑群中脱颖而出？本阶段要解决的四大问题问题3问题1问题2问题4本报告是严格保密的。20从R1到R2需解决的核心问题：如何在激烈的市场竞争中寻找机会，形成项目的突破点？项目地块价值最大化条件下满足市场需求的产品开发？项目价值点和竞争力如何打动客户？项目开发战略的确定和开发节奏如何把控？项目核心问题提出——如何解决从R1到R2的矛盾本报告是严格保密的。21项目报告的结构思路导图项目界定问题结构分析项目发展策略产品定位营销策略市场需求市场供给片区解析项目解析模式研究案例借鉴机会分析城市宏观概况地产市场总述区域市场特征商业物业投资市场分析本报告是严格保密的。22古称长安，世界四大古都之一，古丝绸之路起点，我国著名的旅游中心城市。城市性质地理位置历史地位陕西省省会、西北中心城市位于黄河流域的关中盆地，是我国地理位置中心，南依秦岭，北临渭河，面积9983平方公里战略地位1992年8月，西安是国务院批准的计划单列市和内陆开放城市，享受沿海开放城市的优惠政策。城市宏观概况城市现状解析-城市概况本报告是严格保密的。23西安包括9区4县新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安区高陵县、蓝田县、周至县、户县中心城区包括：新城、莲湖、碑林、雁塔城市宏观概况城市现状解析-城市分区本报告是严格保密的。24城南：曲江新区为核心的文化示范旅游区和文教区。高端项目云集。城内：保持历史古城风貌，行政功能弱化，人文旅游为主城西:“西咸一体化”结合带，工业区搬迁后，区域形象提升城北：传统的农业区，政府北迁和地铁二号线建设，发展提速。城东:传统老城区消费水平低，开发较落后。“西部第一水城”长安：西安后花园，打造具国际竞争力的生态文化科技新城高新：经济活跃，代表西安经济的未来，市民工作和居住的理想区域城市宏观概况城市现状解析-主城分区本报告是严格保密的。25“皇城复兴计划”：古城墙内弱化行政功能，强化文化旅游、商贸金融功能古城调整纺织、军备制造工业区，建设会展、旅游和高尚住区，形成浐灞大水大绿格局。东部西部以三桥为中心的工业仓储区，发展居住和无污染产业的综合新区，加快与咸阳联结综合开发北部现代制造业区、综合发展区，以铁路北客站为依托，增强区域性中心城市的集散辐射功能南部文教科研区，与长安中心区衔接，发展大学园区、高尚住区、旅游休闲度假区。城市宏观概况城市现状解析-功能分区本报告是严格保密的。262001-2008西安GDP走势05001000150020002500200120022003200420052006200720080.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%生产总值(亿元)较上年增长西安09年一季度经济运行保持了较好的发展态势。初步核算全市实现生产总值465．15亿元，增长10．5％，高出全国4．4个百分点，高出全省0．3个百分点。西安市宏观经济城市宏观概况西安经济运行受金融危机的影响较小，经济繁荣景象如90年代的广东。本报告是严格保密的。27高速发展阶段的房地产特征——研究西安处于的房地产发展阶段2008年西安市人均生产总值达到3714美元，这是西安市经济发展的一个重大转折点，标志着西安市开始从中下收入水平进入中上收入水平。按照经验和惯例，正处于房地产发展的高速阶段；西安市房地产的各项发展阶段亦与快速发展期的房地产主要特征相吻合。2000-4,000US$4,000-8,000US$8,000-20,000US$0-200US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期处于快速发展期的房地产主要有如下几个特征：房地产供给需求旺盛，开工面积、竣工面积、年销售量等增幅较大；房地产价格持续上浮，价格增长幅度远高于同期经济发展水平和居民收入增展水平；房地产开发水平不高，升幅较快，开发商对项目开发决策能力迅速提高；产品创新的速度加快，客户需求多元化和产品多元化趋势明显，房地产开发商对项目的模仿能力较强。城市深圳西安2008年人均GDP7161美元3714美元常住人口878万830万08年房屋销售量817.63万758.84万08年房屋均价12794.2元/平方米4310元/平方米城市宏观概况本报告是严格保密的。28小结产业结构：产业结构日趋合理，第三产业增速加快城市实力科技实力：高校云集、人才济济、科研国防基地城市规划：九宫格局，棋盘路网；轴线突出，一城多心宏观经济：运行良好，平稳增长，二线城市中下游水平消费水平：收入支出水平较低，消费动力不足，购买力有待提高战略地位：西北地区的门户与核心城市宏观经济健康运行，产业结构合理，居民消费能力有待提高本报告是严格保密的。29宏观发展的核心目标城市化问题一：在西安城市化发展的过程中，未来市场对房地产开发项目的需求与供给存在怎样的矛盾？本报告是严格保密的。30序号颁布时间相关政策颁布部门11月3日关于促进节约集约用地的通知国务院21月18日经适房开发贷款管理办法银监会32月15日房屋登记办法建设部42月25日做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见建设部53月3日关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知财政部国税总局64月7日关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税总局75月6日关于印发《房屋登记簿管理试行办法》的通知住房和城乡建设部85月29日违反土地管理规定行为处分办法中纪委国土资源部96月1日关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知银监会106月1日关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知银监会117月8日关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知发改委127月29日关于金融促进节约集约用地的通知中国人民银行138月6日关于做好外商投资房地产业备案工作的通知商务部149月4日《关于恢复房地产业发展的若干意见》西安市政府1510月22日国家宣布下调住房交易税费房贷利率财政部国税总局央行1611月9日实行积极财政和适度宽松货币政策国务院179月16日-12月23日百日内，五次降息中国人民银行1812月17日松绑二套房营业税征收5年减至2年国务院1912月21日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》国务院政策汇总地产市场总述本报告是严格保密的。31时间政策内容原比例调整后比例11月1日契税税率暂统一下调到1%1.5%1%对个人销售或购买住房暂免征收印花税0.5‰免征对个人销售住房暂免征收土地增值税1%免征10月27日房贷最低首付款比例调整为20%20%-30%20%住房公积金贷款各档次利率降0.27%五年以下4.32％,以上4.86％五年其以下4.05％,以上4.59％贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍0.850.7注明：个人首次购买90平方米及以下普通住房4万亿经济刺激政策和大幅降息还需要一定的时间才能重塑市场信心，但是降息最终将有助于提高购房者的负担能力，房地产市场交易量将随之改善；同时高负债率开发商的财务压力也将有所缓解；商品房资本金比例13年来首次下调，从35%降到20%，政府扶持开发商力度加大，市场上房源将持续增多地产政策救市：政策企稳—